Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-132/2024 (2-2575/2023;) ~ М-2455/2023 от 05.10.2023

Дело № 2-132/2024 (2-2575/2023)

Уникальный идентификатор дела 27RS0006-01-2023-004739-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 06 марта 2024 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:

единолично судьи Хальчицкого А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Курбановой А.А.,

с участием:

- представителя истца комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Быковой Валерии Александровны,

- ответчика Кондратовец Виктории Николаевны,

- представителя ответчика Кондратовец Виктории Николаевны Прах Сергея Владимировича,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района к Кондратовец Виктории Николаевне о признании договора аренды земельного участка недействительным, аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района обратился в суд с иском к Кондратовец Виктории Николаевне о признании договора аренды земельного участка недействительным, аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковые требования мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (далее - Комитет) и Кондратовец Викторией Николаевной, на основании заявления Кондратовец В.Н. и в соответствии с пп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) был заключен договор аренды земельного участка № А163/23 (далее - Договор), согласно которому Кондратовец В.Н. был передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 801 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, уч. 35, в 90 метрах на северо-восток от участка № по пер. Южному, с видом разрешенного использования - для строительства жилых одноквартирных домов (далее - Участок), сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее, правообладателем земельного участка с кадастровым номером № являлось общество с ограниченной ответственностью «Карьер-Сервис» (далее - ООО «Карьер-Сервис») по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с данным договором ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ООО «Карьер-Сервис» для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Договор № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут на основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного по результатам рассмотрения дела № №

В соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным требованиям закона, действующим в момент его заключения.

В соответствии с пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов.

В соответствии с пунктом 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ, полученной в рамках межведомственного взаимодействия после поступления в Комитет заявления Кондратовец В.Н. о предоставлении земельного участка в аренду по основаниям, предусмотренным пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, земельный участок с кадастровым номером № обременений в виде объектов недвижимости, не имел.

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного специалистами Комитета в рамках исполнения полномочий, установленных Федеральным законом от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» было установлено, что на земельном участке расположено недостроенное капитальное строение (1 этаж, оконные рамы и двери отсутствуют, крыша отсутствует, пол внутри строения отсутствует), имеется фундамент.

При осмотре данного строения установлено, что строительный камень, используемый для возведения объекта, имеет следы негативного воздействия природных явлений (влага, солнце), местами имеются следы разрушений. Вокруг строения произрастает древесно-кустарниковая растительность. Текущее состояние объекта, а также окружающая обстановка (невозможно осуществлять строительство здания, не расчистив строительную площадку от древесно-кустарниковой растительности) свидетельствует что, его строительство было начато не в 2023 году, а ранее. Следовательно, выявленные факты свидетельствуют о начале строительства данного объекта до заключения с Кондратовец В.Н. Договора.

Таким образом, при предоставлении Кондратовец В.Н. земельного участка с кадастровым номером № нарушен порядок его предоставления, в результате чего Договор заключен незаконно.

ДД.ММ.ГГГГ с целью досудебного урегулирования спора в адрес Кондратовец В.Н. было направлено претензионное письмо № от ДД.ММ.ГГГГ с предложением добровольного расторжения договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ. Данное письмо получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании почтовых направлений.

ДД.ММ.ГГГГ от Кондратовец В.Н. поступил ответ на претензионное письмо, в котором изложен отказ от расторжения Договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, Комитетом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за Кондратовец В.Н. ДД.ММ.ГГГГ за-регистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №

При этом постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществлены Кондратовец В.Н. после получения претензионного письма с предложением добровольного расторжения договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, учитывая, что после арендатора ООО «Карьер-Сервис» земельный участок в аренду не передавался иным лицам, то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке был возведен силами и средствами ООО «Карьер-Сервис», а, следовательно, именно данное лицо имеет преимущественное право на оформление возведенного объекта в собственность и впоследствии на оформление арендных отношений на земельный участок.

В связи с нарушением порядка предоставления Кондратовец В.Н. земельного участка с кадастровым номером № наличие в ЕГРН записи о праве собственности Кондратовец В.Н. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, накладывает на Комитет, как на орган, обладающий полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером № определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в собственность в соответствии со статьей 36 ЗК РФ и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

На основании вышеизложенного, истец комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района просил суд:

- признать недействительным договор аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и Кондратовец Викторией Николаевной;

- аннулировать (погасить, исключить) в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации обременения в виде договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №;

- возложить на Кондратовец Викторию Николаевну обязанность передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером № площадью 801 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, уч. 35, в 90 метрах на северо-восток от участка № по пер. Южному;

- аннулировать (погасить, исключить) в Едином государственном реестре недвижимсоти сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящемся на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, уч. 35, в 90 метрах на северо-восток от участка № по пер. Южному;

- признать отсутствующим право собственности Кондратовец В.Н. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, уч. 35, в 90 метрах на северо-восток от участка № по пер. Южному;

- аннулировать (погасить, исключить) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности Кондратовец В.Н. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

В ходе судебного разбирательства по делу к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Карьер-Сервис».

Представитель истца комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске. Дополнила, что еще актом от ДД.ММ.ГГГГ, составленным сотрудниками администрации Хабаровского муниципального района, установлено наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, что свидетельствует об обоснованности заявленных исковых требований.

Ответчик Кондратовец В.Н. и её представитель Прах С.В. в судебном заседании заявленные исковые требования не признали по основаниям, указанным в возражениях на иск.

Третье лицо ООО «Карьер-Сервис» извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направило, представило письменный отзыв на иск, в котором просило оставить иск без удовлетворения, так как на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке не претендует, все права на строительные материалы, расположенные на спорном земельном участке, были переданы арендатору участка.

Третье лицо управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направило, о причинах ненаправления представителя не сообщило, свою позицию по делу не высказало.

В силу положений ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и Кондратовец Викторией Николаевной, на основании заявления Кондратовец В.Н. и в соответствии с пп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор аренды земельного участка № №, согласно которому Кондратовец В.Н. был передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 801 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, уч. 35, в 90 метрах на северо-восток от участка № по пер. Южному, с видом разрешенного использования - для строительства жилых одноквартирных домов, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее, правообладателем земельного участка с кадастровым номером № являлось общество с ограниченной ответственностью «Карьер-Сервис» по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с данным договором ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ООО «Карьер-Сервис» для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью «Карьер-Сервис» о взыскании задолженности по договору № аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 390 478,69 руб., пени в размере 1 995 301,80 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,0 расторжении договора аренды, понуждении ответчика передать Комитету по акту приема-передачи земельные участки, иск удовлетворен.

Постановлено расторгнуть договор аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Карьер-Сервис».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Карьер-Сервис» передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером № площадью 801 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, уч. 35, в 90 метрах на северо-восток от участка № по пер. Южному, с видом разрешенного использования - для строительства жилых одноквартирных домов.

Решение арбитражного суда <адрес> по делу № № вступило в законную силу.

Акт приема-передачи участка от ООО «Карьер-Сервис» арендодателю отсутствует.

Привлеченное к участию в деле ООО «Карьер-Сервис» в судебном заседании не оспаривало фактический возврат земельных участков, переданных ранее в аренду, арендодателю.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, полученной в рамках межведомственного взаимодействия после поступления в Комитет заявления Кондратовец В.Н. о предоставлении земельного участка в аренду по основаниям, предусмотренным пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, земельный участок с кадастровым номером № обременений в виде объектов недвижимости, не имел.

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного специалистами Комитета в рамках исполнения полномочий, установленных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» было установлено, что на земельном участке расположено недостроенное капитальное строение (1 этаж, оконные рамы и двери отсутствуют, крыша отсутствует, пол внутри строения отсутствует), имеется фундамент.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за Кондратовец В.Н. ДД.ММ.ГГГГ за-регистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № находящийся на земельном участке с кадастровым номером №. Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано в упрощенном порядке на основании декларации об объекте недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между передающей стороной ООО «Карьер-Сервис» и принимающей стороной Кондратовец Викторией Николаевной заключен договор передачи строительных материалов, в соответствии с которым Передающая сторона передает Принимающей стороне, а Принимающая сторона принимает материалы, а также объекты, созданные из строительных материалов, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами: № № № № №, №, № № № №, № №, №, №, № (указанные участки принадлежали на правах аренды ООО «Карьер-сервис, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №) в том виде и объеме, которые имеются на дату заключения настоящего договора на указанном земельном участке.

Указанные строительные материалы и также объекты, созданные из строительных материалов, передаются Принимающей стороне для использования по своему усмотрению.

Строительные материалы, а также объекты, созданные из строительных материалов, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами, указанные в п. 1.1. настоящего Договора, принадлежат Передающей стороне, прав иных лиц на указанное имущество не имеется.

Строительные материалы, а также объекты, созданные из строительных материалов, расположенные на земельном участке с кадастровыми номерами, указанные в п. 1.1. настоящего Договора, передаются Принимающей стороне на основании акта-приема передачи. Право собственности на вышеназванное имущество возникает у Принимающей стороны с даты указанной в акте-приема передачи.

К договору передачи строительных материалов от ДД.ММ.ГГГГ имеется дополнительное соглашение, которым договор дополнен пунктом 2.2.3., предусматривающим, что в случае использования строительных материалов, а также объектов, созданных из строительных материалов для возведения индивидуальных домов, произвести переоформление всех документов. Ответственности за качество возведенных домов из строительных материалов и их переоформления Передающая сторона не несет. Переоформление всех документов производится принимающей стороной самостоятельно.

Кондратовец В.Н. дано письменное подтверждение, в соответствии с которым она дала разрешение на использования строительных материалов, а также объектов, созданных из строительных материалов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами №, № №, № № №, № № №, №, №, №, №, №, №, №, принадлежащих ей на праве собственности на основании заключенного договора с ООО «Карьер-Сервис», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 с целью строительства индивидуальных жилых домов.

В обоснование доводов о том, что на дату заключения договора на спорном земельном участке находился объект незавершенного строительства, истец представил акт осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленный специалистами комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, из дела, рассмотренного Арбитражным судом, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № имеется объект незавершенного строительства.

Истцом представлены фотографии из программы Гугл Планета Земля от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что на спорном земельном участке находится предмет четырехугольной формы.

Ответчиком в опровержение этих доказательств представлено заключение кадастрового инженера ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ по результатам исследования представленных истцом фотографий, в соответствии с которым предоставленные снимки не могут точно подтвердить наличие каких-либо строений на оспариваемых земельных участках (на фотографиях отображено несколько земельных участков). В ходе изучения архивных кадастровых планов территорий, на оспариваемых земельных участках не было зарегистрировано ни каких объектов капитального строительства. Возможно, отображаемые контура это аккуратно сложенные стройматериалы, принадлежавшие ООО «Карьер-Сервис».

В обоснование доводов о строительстве дома в 2023 году ответчиком представлены чеки и другие документы на приобретение строительных материалов, приобщенные к материалам дела. Представлена расписка ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ о получении от ФИО6 1300000,00 рублей в качестве оплаты за первый этап работ, расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО9 получил от ФИО6 денежную сумму в размере 1 200 000 рублей в качестве оплаты по остатку за первый этап работ по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком представлен договор строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ между подрядчиком ФИО9 и Кондратовец Викторией Николаевной, ФИО6, ФИО10, в соответствии с которым подрядчик принимает на себя обязанности по возведению жилых домов общей площадью 150 кв.м. на 12 земельных участках, в том числе земельном участке с кадастровым номером № площадью 801 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, уч. 35, в 90 метрах на северо-восток от участка № по пер. Южному. По соглашению сторон общая стоимость строительных работ за каждый дом составляет 6 500 000 рублей.

Подрядчик самостоятельно обеспечивает покупку и доставку материалов и оборудования на Объект, а также их сохранность во время размещения на объекте. Материалы и оборудование должны соответствовать требованиям технической документации и соответствовать заявленным характеристикам, указанным в Сметном расчете по этапам работ (Приложение №1). Подрядчик оставляет за собой право, в ходе строительных работ, заменить марку материалов и оборудования на эквивалентные.

Весь строительный материал на строительной площадке является собственностью Подрядчика и при наличии остатков по завершению работ, остатки также являются собственностью Подрядчика и вывозятся Подрядчиком с объекта.

Весь строительный мусор вывозится один раз перед сдачей дома.

В соответствии с пунктом 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В извещении указываются:

1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;

2) информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в пункте 1 настоящей статьи целей, в течение тридцати дней соответственно со дня опубликования и размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка;

3) адрес и способы подачи заявлений, указанных в подпункте 2 настоящего пункта;

4) дата окончания приема указанных в подпункте 2 настоящего пункта заявлений, которая устанавливается в соответствии с подпунктом 2 настоящего пункта;

5) адрес или иное описание местоположения земельного участка;

6) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;

7) площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать;

8) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект;

9) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.

В случае, если земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка и схема расположения земельного участка представлена в форме электронного документа, схема расположения земельного участка прилагается к извещению, размещенному на официальном сайте и на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;

2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю. В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок принятия указанного решения может быть продлен не более чем до тридцати пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Об отсутствии заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств, поступивших в срок, указанный в абзаце первом настоящего пункта, и о продлении срока принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган уведомляет заявителя.

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.

В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;

2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 3-5 ст. 1 Федерального закона РФ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Объект незавершенного строительства, приобретает статус недвижимого имущества с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект.

Согласно ст. 287.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Истец ссылается, что через шесть месяцев после предоставления спорного земельного участка в аренду Кондратовец В.Н. под индивидуальное жилищное строительство, истцом-арендодателем на земельном участке обнаружено строение, предположительно возведенное до заключения договора аренды с ней и принадлежащее предыдущему арендатору ООО «Карьер-Сервис». Поводом для обращения истца в суд явилось предполагаемое нарушение прав ООО «Карьер-Сервис», имеющего преимущественное право на заключение договора аренды этого земельного участка, так как на нем находится принадлежащее ему строение, а также формальное нарушение положений действующего законодательства при предоставлении земельного участка в аренду.

При рассмотрении настоящего дела, в котором также участвует предыдущий арендатор ООО «Карьер-Сервис», установлено, что ООО «Карьер-Сервис» спорное имущество своим не признает, заинтересованности в нем не имеет. ООО «Карьер-Сервис» представлены документы, подтверждающие, что до заключения договора аренды с Кондратовец В.Н. строительные материалы и объекты, созданные из них, переданы Кондратовец В.Н. и являются её собственностью. ООО «Карьер-Сервис» и Кондратовец В.Н. действовали в соответствии с принципом свободы договора, права третьих лиц не нарушили. Истцом не доказано, что объект на спорном земельном участке на дату заключения договора аренды с Кондратовец В.Н. обладал признаками недвижимой вещи.

Истцом в обоснование своих доводов представлены акты и фотографии, сделанные до и после заключения договора аренды, однако ответчик, в опровержение доводов истца, представил другие доказательства – показания строителя ФИО9 о том, что он строил дома как из новых, так и из бывших в употреблении строительных материалов. Ответчиком представлены договор строительного подряда, расписки, чеки, копии чеков, товарных накладных и иные документы, свидетельствующие о приобретении строительных материалов ответчиком и арендаторами соседних земельных участков, ведущими строительство совместно. Ответчиком представлено заключение кадастрового инженера, который пришел к выводу, что представленные истцом снимки не могут подтвердить точно наличие строений на оспариваемых земельных участках. Право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, ни за кем не регистрировалось, бесхозяйным или выморочным имуществом объект не признавался.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Земельный участок предоставлен арендатору Кондратовец В.Н. для индивидуального жилищного строительства (одноквартирный жилой дом). Земельный участок используется арендатором по назначению, в соответствии с условиями договора аренды. Использование земельного участка по назначению подтверждено уведомлением о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении договора аренды, и в период использования земельного участка арендатор Кондратовец В.Н. действовала добросовестно, иное в судебном заседании не доказано. Арендодатель, передавая земельный участок в аренду Кондратовец В.Н., указал в акте приема-передачи, что на участке объекты капитального строительства отсутствуют. В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Следовательно, данное указание толкуется судом в пользу арендатора Кондратовец В.Н.

При этом суд принимает во внимание, что истец ссылается на то обстоятельство, что еще в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде ему стало известно из акта от ДД.ММ.ГГГГ о нахождении на земельном участке объекта незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Недобросовестности со стороны Кондратовец В.Н. не установлено, так как в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что ей было известно о наличии на земельном участке объекта, являющегося именно недвижимым имуществом до заключения соответствующих договоров.

В указанном случае истец, заключая договор аренды с Кондратовец В.Н., знал о наличии на земельном участке объекта, который он считает недвижимым имуществом, желал в предоставлении участка в аренду по примененной им процедуре, принимал от арендатора арендную плату. Таким образом, изначально обстоятельства, на которые ссылается истец, были ему известны и его поведение давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и фотографии Гугл Планета Земля, представленные истцом в обоснование своих доводов, противоречат договору аренды и акту приема-передачи земельного участка, составленному самим истцом. Суд при оценке этих доказательств руководствуется содержанием договора аренды и акта приема-передачи, поскольку эти документы выражают согласованную волю двух сторон и принятие на себя сторонами обязанностей, предусмотренных договором аренды.

По этим основаниям, исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации обременения земельного участка арендой, возложении обязанности возвратить земельный участок не подлежат удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению производные от этих требований требования об аннулировании в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, расположенном на земельном участке, признании отсутствующим право собственности Кондратовец В.Н. на этот объект недвижимости, исключении записи в ЕГРН об объекте недвижимости.

Право собственности Кондратовец В.Н. на объект незавершенного строительства зарегистрировано государственным регистратором. Доводов о незаконности действий государственного регистратора, и требований к государственному регистратору в исковом заявлении не приведено.

Основаниями для предъявления к Кондратовец В.Н. исковых требований в отношении объекта недвижимого имущества являются незаконность договора аренды, и утверждение истца, основанное на акте осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, что объект незавершенного строительства фактически являлся недвижимым имуществом.

В соответствии со ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Акт осмотра составлен должностными лицами Комитета по управлению муниципальным имуществом Хабаровского муниципального района, в отношении которых не представлены сведения, подтверждающие обладание специальными познаниями в области строительства. Степень готовности спорного строения в акте не определена. Критерии отнесения спорного строения к объекту незавершенного строительства не определены. Акт осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является недостаточным доказательством для вывода о незаконности регистрации права собственности Кондратовец В.Н. на объект незавершенного строительства.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец в исковом заявлении, утратила силу с ДД.ММ.ГГГГ на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № №

Сведения о том, что кто-либо из третьих лиц претендовал на предоставление ему в аренду земельного участка, либо заявлял претензии на объект недвижимого имущества, находящийся на спорном земельном участке в материалах дела отсутствуют. Оспариваемая сделка не нарушает публичные интересы.

По этим основаниям, иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района к Кондратовец Виктории Николаевне о признании договора аренды земельного участка недействительным, аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Хальчицкий

Мотивированное решение изготовлено 22 марта 2024 года.