Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-224/2024 ~ М-2195/2023 от 28.12.2023

Дело № 2-224/2024 копия

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2024 года город Чайковский

Чайковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Шлегель А.Н.,

при секретаре судебного заседания Фоминых Е.С.,

с участием представителя истца и третьего лица Герасимова А.Г.,

представителей ответчика и третьего лица Соломенниковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Герасимовой В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Валентина» о расторжении договора аренды, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Герасимова В.А. обратилась в суд с иском к ООО «Валентина» о расторжении договора аренды, взыскании судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Валентина» в лице Коньковой В.А. и Герасимовым А.Г., состоящими в браке, заключен договор аренды нежилого здания, 1-этажный, общая площадь 81,1 кв.м., в том числе торговая площадь 40 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ брак между Коньковой Е.А. и Герасимовым А.Г. расторгнут. ДД.ММ.ГГГГ между ними заключен договор раздела имущества, по которому объект аренды перешел в собственность Герасимова А.Г., который ДД.ММ.ГГГГ объект аренды кадастровый № и земельный участок, на котором он расположен с кадастровым номером №, подарил истцу (матери).

Осмотрев имущество, истец установил, что в магазине не соблюдаются санитарные и пожарные нормы, в помещении прилегающих к торговому залу и на земельном участке складируется мусор в виде упаковок от товара.

В нарушение п. 2.4.2. договора, согласно которому арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и образцовом санитарном и противопожарном состоянии, ООО «Валентина» захламила прилегающую территорию и помещения мусором.

По просьбе истца Герасимов А.Г. зафиксировал эти факты и потребовал от ООО «Валентина» в лице директора Коньковой В.А. устранить нарушения. Истцу со слов Герасимова А.Г. известно, что последняя уклонялась от их устранения.

Для предотвращения возможных негативных последствий для имущества, поскольку мусор, представляющий из себя легковоспламеняющиеся материалы в виде картона и бумаги не был убран, истец обратился с заявлением к пожарным для проведения проверки соблюдения норм пожарной безопасности.

По результатам проверки собственнику (истцу) выдано предписание для устранения нарушений требований пожарной безопасности. Истец направил в ООО «Валентина» уведомление о намерении расторгнуть договор аренды в виду нарушений условий договора аренды в связи с нарушениями п. 2.4.2. договора. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Валентина» отказалось расторгнуть договор.

ДД.ММ.ГГГГ по просьбе истца и, предварительно уведомив ООО «Валентина», Герасимов А.Г. осмотрел спорное помещение, произвел фотофиксацию его санитарного состояния и зафиксировал продолжающееся складирование горючего мусора в проходах и помещениях. Данное нарушение условий договора ответчиком является существенным, поскольку может привести к утрате собственности в результате пожара, а также причинить вред жизни и здоровью неопределенного круга лица, а компенсация причиненного вреда жизни и здоровью будет возложена на собственника (истца).

Просит расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, в связи с существенными нарушениями и. 2.4.2. условий договора, взыскать судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Конькова В.А.

Истец Герасимова В.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, реализовала права через представителя Герасимова А.Г.

Представитель истца и третье лицо Герасимов А.Г. в судебном заседании поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

ООО «Валентина» и третье лицо Конькова В.А. реализовали свои права через представителя Соломенникову Н.В., которая в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ввиду их необоснованности, поддержала письменные возражения, приобщенные к делу (л.д. 95-98).

Суд, заслушав представителя истца и третье лицо, представителя ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом, чтоДД.ММ.ГГГГ между Герасимовым А.Г. (арендодатель) и ООО «Валентина» (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет, арендатор принимает в пользование нежилое здание, 1-этажный, общей площадью 81,1 кв.м., в том числе торговая площадь 40 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (п.1.1).

Арендодатель обязуется предоставить в пользование нежилое помещение общей площадью 81.1 кв.м. для предпринимательской (коммерческой деятельности (п.2.1.1.). Предоставляемое в аренду помещение должно соответствовать санитарно-техническим требованиям, необходимым для осуществления указанной в п.1.1. деятельности. При несоответствии указанным требованиям помещение доводится до нормального состояния за счет арендодателя (п.2.1.2). В случае аварий, произошедших не по вине арендатора, арендодатель устраняет последствия аварий и поврежденных арендуемых помещений за свой счет (п.2.1.4). Арендодатель не несет ответственность за сохранность и порчу товароматериальных ценностей и другого имущества арендатора, произошедших по вине арендатора (п.2.2.).

Арендатор обязуется использовать арендуемое помещение по прямому назначению (п.2.4.1.). Содержать арендуемое помещение в полной исправности и образцовом санитарном и противопожарном состоянии (п.2.4.2). Производить оплату коммунальных услуг и услуг связи своевременно и в полном объеме (п.2.4.3).

Стоимость аренды предоставляемого арендатору помещения составляет 100 рублей в месяц (п.3.1.). Пересмотр размера арендной платы производится в соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ (п.3.1.).

Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.4.1). Договор может быть расторгнуть по инициативе арендодателя при несоблюдении арендатором условий договора (п.4.2.1.).

За нарушение условий договора, предусмотренных договором, виновная сторона возмещает другой стороне убытки (п.5.1). В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленным договором, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п.5.1.) (л.д.13-15).

Согласно акту приема-передачи, к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание 1-этажный, общей площадью 81,1 кв.м., в том числе торговая площадь 40 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> передано ООО «Валентина» (л.д.16).

ДД.ММ.ГГГГ между Герасимовым А.Г. и ООО «Валентина» заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении п. 3.1. договора в части оплаты арендной платы (л.д.17).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 233 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежит Герасимовой В.А. (л.д.18-19).

Согласно выписке из ЕГРН нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 81.1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> принадлежит Герасимовой В.А. (л.д.20-21).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Валентина» направлено уведомление об отчуждении арендуемого имущества третьему лицу, с предложением рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.87).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Валентина» направило в адрес Герасимовой В.А. письмо с предложением перезаключить договор аренды (л.д.86).

Герасимова В.А. направила в адрес ООО «Валентина» уведомление о расторжении договора аренды с требованием до ДД.ММ.ГГГГ передать арендуемое имущество (л.д.22).

ООО «Валентина» в адрес Герасимовой В.А. направило ответ-возражение о передаче арендуемого помещения по договору аренды (л.д.23-24).

Отделом надзорной деятельности и профилактической работы по Чайковскому городскому округу и Еловскому муниципальному округу ДД.ММ.ГГГГ в адрес Герасимовой В.А. направлен ответ на обращение, из которого следует, что в ходе изучения представленных контролируемых лицом пояснений, а также по результатам проведенного выездного обследования нарушений требований пожарной безопасности в части несвоевременной уборки мусора на прилагающей территории к зданию не выявлено (л.д.25).

Отделом надзорной деятельности и профилактической работы по Чайковскому городскому округу и Еловскому муниципальному округу выдано предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого в ходе работы по обращению от ДД.ММ.ГГГГ №Г-168-1237-4-20 установлено, что в здании магазина, расположенного по адресу: <адрес>, на путях эвакуации, а также в тамбуре выхода из здания размещены предметы, инвентарь и материалы, указанные действия (бездействия) могут привести к нарушениям п.27 Правил противопожарного режима в РФ, в связи с чем предложено обеспечить надлежащее состояние эвакуационных путей, а также тамбура выхода в здании магазина по адресу: <адрес> (л.д.26).

Согласно заключению обследования технического состояния строительных конструкций по объекту «Магазин товаров повседневного спроса», находящегося по адресу: <адрес>», на земельном участке с кадастровым номером №, необходимо выполнить рекомендации по восстановлению эксплуатационных качеств и строительных конструкций (л.д.37-82).

ДД.ММ.ГГГГ между Герасимовым А.Г. и ООО «Валентина» заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.93-95).

ДД.ММ.ГГГГ между Герасимовым А.Г. и Коньковой В.А. заключен нотариальный договор раздела имущества, согласно которого в собственность Герасимова А.Г. переходит земельный участок с кадастровым номером № площадью 233 кв.м., и здание: магазин товаров, кадастровый №, площадью 81,1 кв.м., расположенный по адресу <адрес> (л.д.9-12).

Свидетель ФИО7 в судебном заседании показала, что в декабре 2023 Герасимов А.Г. приходил в магазин, зашел в подсобку, что он там делал, она не видела, так как в магазине были покупатели. При ней Герасимов А.Г. что-то снимал с печки, но она не видела, что именно. В ее присутствии он там ничего не фотографировал. Эвакуационный выход находится справа, проходил ли он туда она не видела. Доступ там всегда свободен. Инструктаж по пожарной безопасности они проходят каждые полгода. Правила пожарной безопасности соблюдаются. Мусор вывозится по мере необходимости.

Разрешая спор, суд исходит из того, что истец Герасимова В.А. (собственник, арендодатель), обращаясь в суд с иском к ООО «Валентина» (арендатору) о расторжении договора аренды, ссылается на обстоятельства существенного нарушения ответчиком п.2.4.2 договора аренды (арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и образцовом санитарном и противопожарном состоянии), предполагая возможность наступления негативных последствий в виде утраты собственности в результате пожара и причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

В свою очередь ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылается на исполнение обязательств по договору аренды, нежилое помещение используется по прямому назначению с внесением арендной платы, а арендуемое помещение содержится в исправности и образцовом санитарном и противопожарном состоянии.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом приведенных правовых норм, а также положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец должен предоставить суду доказательства, обосновывающие свои требования, а именно доказать факт нарушения ответчиком условий договора аренды и их существенность.

Согласно ответу должностного лица государственного пожарного надзора МЧС России на обращение Герасимовой В.А. не выявлено нарушений требований пожарной безопасности в части своевременной уборки мусора на прилегающей территории к зданию, а согласно предостережению надзорного органа собственнику предложено обеспечить надлежащее состояние эвакуационных путей, а также тамбура выхода в здании магазина.

По сведениям арендатора (ответчика) профилактическое предупреждение о недопустимости размещения оборудования в тамбуре немедленно исполнено. Доказательств обратного суду не представлено.

Доказательств неисполнения предостережения и привлечения виновных лиц к административной ответственности материалы дела не содержат.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды сам факт нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Доводы истца относительно возможного наступления негативных последствий в виде утраты собственности в результате пожара и причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц в связи с выявлением им нарушений в помещении магазина носят абстрактный характер и опровергаются результатами выездного обследования государственного пожарного надзора МЧС России.

В судебном заседании обстоятельств причинения реального ущерба истцу, как и иным лицам, не установлено, доказательств тому не представлено.

Представленные истцом фотоизображения в условиях отсутствия информации об обстоятельствах, месте, времени их изготовления, сведений об оборудовании при помощи которого они производились, лицах, присутствовавших при фотосъемке, достоверно не свидетельствуют о наличии существенных нарушений условий договора аренды, в том числе правил пожарной безопасности.

При таких обстоятельствах, требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Герасимовой В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Валентина» о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Чайковский городской суд Пермского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья /подпись/ А.Н. Шлегель

Мотивированное решение составлено 18 марта 2024 года.

«КОПИЯ ВЕРНА»

подпись судьи ____________________________________

(А.Н. Шлегель)

Помощник судьи, секретарь судебного заседания отдела обеспечения судопроизводства по гражданским делам Чайковского городского суда Пермского края

_____________________

(Е.С. Фоминых)

«_____» _____________ 20__ г

Решение (определение) ________________ вступило в законную силу.

Подлинный документ подшит в деле № 2-224/2024

УИД 59RS0040-01-2023-003004-20

Дело находится в производстве

Чайковского городского суда Пермского края