Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-6663/2024 ~ М-4762/2024 от 31.05.2024

УИД 72RS0014-01-2024-007367-28

дело № 2-6663/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень                                                                                    23 июля 2024 года

Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи Седовой О.Г.,

при секретаре Сагитове А.Р.,

с участием представителя ответчика Демченко М.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Усачева Михаила Васильевича к Сапичевой Ольге Семеновне о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Истец Усачев М.В. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику Сапичевой О.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, 23.09.2022 между ним и Сапичевой О.С. был заключен договор купли-продажи, по которому он продал Покупателю квартиру общей площадью 59 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Истец указывает, что неполучение Продавцом от Покупателя денежных средств за проданное имущество является существенным нарушением договора купли-продажи.

В соответствии с условиями заключенного договора стоимость квартиры составляет 2 936 400 руб. (п. 3 договора). В соответствии со сведениями ЕГРН, право собственности Сапичевой О.С. на указанную квартиру было зарегистрировано 29.09.2022, которое было прекращено 18.10.2022 в связи с переходом такого права на основании договора купли-продажи Сафиеву А.А. (третье лицо). Таким образом, Сапичева О.С. не является в настоящее время собственником квартиры, следовательно, при расторжении договора не сможет вернуть Продавцу переданное ей по такому договору имущество (квартиру). Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость квартиры, проданной по договору купли-продажи от 23.09.2022 в размере 2 936 400 руб. Также считает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.09.2022 по 15.02.2024 в сумме 410 813,56 руб., начисленные на стоимость квартиры в размере 2 936 400 руб., проданной по договору купли-продажи от 23.09.2022.

25.03.2024 истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора купли-продажи квартиры от 23.09.2022 и возврате денежных средств в сумме 2 936 400 руб., а также уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 410 813,56 руб. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 23.09.2022, заключенный между Усачёвым М.В. и Сапичевой О.С., взыскать с Сапичевой О.С. в пользу Усачёва М.В., денежные средства в сумме 2 936 400 руб. (основной долг); проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 410 813,56 руб.

Усачев М.В. в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела надлежащим образом.

Сапичева О.С. в судебное заседание не явилась, извещена о дне слушания дела надлежащим образом, представила в суд письменные возражения на иск (л.д. 115-116), в которых просила в удовлетворении исковых требований Усачева М.В. отказать, Указала, что 23.09.2022 Усачевым М.В. была составлена расписка о получении денежных средств от Сапичевой О.С., где он указал, что денежные средств получил, пересчитал, претензий к Сапичевой О.С. не имеет. Исходя их буквального толкования п. 3 договора следует, что Сапичевой О.С. обязательства по договору купли-продажи от 23.09.2022 перед Усачевым исполнены в полном объеме. Таким образом, требования Усачева М.В. к Сапичевой О.С. не обоснованы, в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

Представитель Сапичевой О.С. – Демченко М.С., действующий на основании доверенности от 21.09.2023 (л.д. 110), в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, по доводам, изложенным в возражениях на иск.

Третье лицо Сафин А.А. в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя ответчика, изучив исковое заявление, письменные материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается в результате надлежащего исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Статьей 487 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Пункт 1 ст. 328 ГК РФ устанавливает, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 328 ГК РФ следует, что если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 57 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 307 ГК РФ, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Нормами, регулирующими отношения купли-продажи недвижимости - глава 30 параграф 7, статьи 549 - 559 ГК РФ, являющимися специальными нормами, не предусмотрена возможность расторжения договора вследствие неисполнения покупателем обязанности оплатить имущество.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано следующее разъяснение данной нормы: при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, суд также применяет приведенные в указанных разъяснениях положения п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которой до момента расторжения договора все полученное каждой из сторон остается у нее, и ни одна из сторон не вправе требовать возвращения ей того, что, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора, а также п. 3 ст. 486 ГК РФ и нормы о возможности требовать возврата имущества (стст.1102,1104 ГК РФ).

Судом установлено, что 23.09.2022 между Усачевым М.В. (Продавец) и Сапичевой О.С. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, по которому он продал Покупателю квартиру общей площадью 59 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 12-13).

В соответствии с п. 3 договора Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру за 2 936 400 руб., которые Продавец получил от Покупателя полностью, до подписания настоящего договора, и претензий не имеет.

Согласно п. 5 договора данный договор считается заключенным с момента его регистрации в МФЦ Управление Росреестра по Тюменской области. После государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности покупатель становится собственником вышеуказанной квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории (п. 6 договора).

Как следует из текста Договора, он был подписан обеими сторонами. Подписывая данный договор, стороны выражали свою волю.

Суд также принимает во внимание и пункт 10 Договора, в котором стороны указали об отсутствии обстоятельств, вынуждающих совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условий.

Согласно сведениям ЕГРН, подтвержденными отметкой в договоре купли-продажи от 03.12.2023, государственная регистрация сделки была осуществлена 29.09.2022. Таким образом, 29.09.2022 право собственности на квартиру перешло к Сапичевой О.С., как было предусмотрено в пункте 6 Договора (л.д. 16-18).

Учитывая приведенные положения норм права о встречном исполнении обязательств, при отсутствии иных договоренностей сторон, истец был вправе при отсутствии исполнения обязательства по оплате товара отказаться от исполнения своей обязанности передать квартиру покупателю.

Однако истец исполнил встречное обязательство по передаче недвижимой вещи, также не прекратил переход права собственности на квартиру и не препятствовал осуществлению ответчиком права собственности на квартиру в течение длительного времени. Более того, отказ от исполнения встречного обязательства при отсутствии исполнения другой стороной не обязательно может быть связан лишь с действиями по приостановлению регистрации сделки.

Кроме того, ответчиком представлены расписка (л.д. 119), подписанная Усачёвым М.В., о том, что во исполнение договора купли-продажи квартиры от 29.09.2022 он получил от Сапичевой О.С. в счет оплаты за проданную его представителем по доверенности Шестаковой Е.А., квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, денежную сумму в размере 2 936 400 руб. Деньги пересчитал. Претензий не имеет.

Вместе с тем установлено в судебном заседании и не оспаривалось истцом, истец заявил ответчику о неисполнении им обязанности полностью уплатить за квартиру оговоренную сумму спустя более года после перехода к нему права собственности на купленную квартиру, при направлении 25.03.2024 требования о расторжении договора от 23.09.2022.

При установленных судом обстоятельствах, учитывая выбранный истцом способ осуществления защиты своего права и несвоевременное заявление ответчику своих претензий в тот период времени, когда покупатель рассчитывал и мог рассчитывать на прекращение обязательства его исполнением, суд приходит к выводу о наличии в поведении истца элементов злоупотребления своим правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ, п. 3 ст. 307 ГК РФ).

Предшествующие действия истца и заявленные исковые требования, при указании истцом о неоплате ответчиком стоимости приобретенного недвижимого имущества, не были направлены на стимулирование или понуждение покупателя к исполнению его обязательства по оплате продавцу полной стоимости квартиры.

Следует из Договора и не оспаривается ни одной из сторон, заключая данный договор, каждая сторона стремилась к получению желаемого результата. Так, стороны предусмотрели получение продавцом оплаты до подписания договора, а приобретение покупателем права собственности на указанное в договоре недвижимое имущество происходит после государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В данном случае стороны, подписав договор купли-продажи, договорились, что данный договор купли-продажи является документом, подтверждающим передачу денежных средств продавцу квартиры без подписания каких-либо актов приема-передачи и иных документов. А недвижимое имущество, проданное ответчику за 2 936 400 руб. переходит в его собственность после государственной регистрации перехода права собственности.

Поэтому при подписании данного договора, в котором указано о произведенной оплате до подписания данного договора, каждая сторона должна была самостоятельно оценивать условия договора с позиции получения каждой из них желаемого результата.

Суд оценивает в данном случае договор, а также расписку Усачёва М.В. от 23.09.2022 о получении денежных средств, в качестве письменного доказательства передачи покупателем денежных средств по оплате стоимости квартиры.

В силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, не может быть установлен судом только на основании свидетельских показаний при наличии письменных доказательств, опровергающих данный факт.

В заключенном сторонами письменном договоре содержится значимая для договорных отношений и для разрешения возникшего спора информация о факте полной оплаты продавцу причитающихся денежных сумм по договору.

Заключенный сторонами договор купли-продажи, не был признан недействительными. С учетом действующей презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота (п. 5 ст. 10 ГК РФ) есть основания полагать, что действия, направленные на исполнение сделки купли-продажи, обсуждались между сторонами, в их основе лежит достигнутая между ними договоренность.

Данный договор имеет все существенные условия и прошел государственную регистрацию. При этом каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о неправомерности действий ответчика при заключении данного договора, истцом представлено не было, и в материалах дела нет.

При наличии указанного выше письменного доказательства - договора, являющегося одновременно и передаточным актом, факт получения или неполучения истцом денежных средств не может быть подтвержден или опровергнут на основании показаний сторон или свидетельских показаний.

При этом ни одна из сторон - ни продавец, ни покупатель, не представила суду никаких других письменных доказательств, которые бы либо опровергали, либо еще раз утверждали указанные в договоре сведения о произведенном расчете между сторонами до подписания договора и уплате покупателем продавцу 2 936 400 руб.

Поскольку факт исполнения обязательства был зафиксирован самими сторонами в письменном виде, обязанность опровержения, с учетом требований допустимости доказательств, возлагается на сторону, заявляющую обратное.

Доказательств нарушения покупателем условий договора купли-продажи по оплате при наличии указания в тексте договора о произведенном полном расчете с продавцом истцом представлено не было.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Указанная норма соответствует положениям пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон.

Суд считает необходимым принять решение на основании представленных суду доказательств, которыми не был установлен факт неисполнения покупателем обязанности произвести оплату приобретенной им у истца квартиры. Обязанность по оплате была исполнена ответчиком в том порядке, который был оговорен сторонами сделки.

При установленных судом обстоятельствах суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о расторжении заключенного 23.09.2022 между сторонами договора купли-продажи по указанному истцом основанию, а также требования о взыскании денежных средств в размере 2 936 400 руб. и производного требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку в иске судом отказано, то в соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ истцу не могут быть присуждены и судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Усачева Михаила Васильевича (паспорт гражданина РФ серии №) к Сапичевой Ольге Семеновне (паспорт гражданина РФ серии №) о расторжении договора купли-продажи квартиры от 23.09.2022, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени.

Мотивированное решение изготовлено 30 июля 2024 года.

Председательствующий судья /подпись/            О. Г. Седова