Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2217/2023 от 08.11.2023

УИД 58RS0...-13

Дело ...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 ноября 2023 года г. Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Одинцова М.А.,

при секретаре Михайловой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Теплова Максима Михайловича, Ханжовой Эллы Юрьевны к Мурашкину Владимиру Александровичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков,

установил:

Теплов М.М., Ханжова Э.Ю. обратились в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что Мурашкину В.А. на праве собственное принадлежат объекты недвижимости: жилой дом, и земельный участок, расположенные по адресу .... 10 марта 2023 г. между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости с использованием денежных средств ПАО «Сбербанк». Документы были сданы на государственную регистрацию права собственности на покупателей, Теплова М.М. и Ханжову Э.Ю. При подготовке, заключении и регистрации Договора купли-продажи указанной недвижимости истцами были понесены следующие расходы: передача собственных денежных средств Продавцу по договору купли-продажи № б/н от 10.03.2023г. в размере 50 000 рублей; оплата оценки объектов недвижимости в размере 5 000 рублей; оплата номинального счета системы безопасных расчетов ООО «Дом Клик» в размере 3 400 рублей; Оплата электронной регистрации сделки в размере 17 200 рублей; оплата страхования жизни и объекта недвижимости в САО «ВСК» в размере 13 220 рублей; оплата услуг Агентства недвижимости ИП Т.А. в размере 50 000 рублей, оплата ипотеки за апрель, май месяц 2023г. по кредитному договору № 356812 от 10.0.2023г. - 40.920 рублей, общая сумма расходов понесенных истцами по сделке составляет 179 740 рублей. 16 марта 2023 года истцу Ханжовой Э.Ю. позвонил сотрудник Управления Росреестра по Пензенской области и сообщил о том, что на приобретаемые объекты недвижимости наложено ограничение в виде запрета регистрационных действий по Определению Первомайского районного суда г. Пензы судьи Федько Н.В. дело № 2-534/2023 и действия по регистрации перехода права на покупателей приостановлены до погашения записи об ограничении. После этого истцы стали разбираться в ситуации и узнали, что 16 февраля 2023 года в Первомайский районный суд города Пензы было подано исковое заявление о понуждении к заключению основного договора и наложены обеспечительные меры на недвижимость по адресу: .... Исковое заявление в суд подал З.С., который являлся первоначальным покупателем, с ним был заключен предварительный договор купли-продажи 3 октября 2022 года и передан задаток Мурашкину В.А. в размере 50 000 рублей. Об этом никто из истцов не знал до сделки. 17 апреля 2023 года между З.С. и Мурашкиным В.А. было заключено и утверждено судом мировое соглашение, по условиям которого спорные объекты недвижимости продаются З.С. в срок до 1 июня 2023 года. Из-за недобросовестных действий ответчика Мурашкина В.А., истцы Ханжова Э.Ю. и Теплов М.М. понесли расходы по сделке купли-продажи жилого дома и земельного участка и продолжают оплачивать ежемесячно ипотеку. На письменное предложение истцов заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи № б/н от 10 марта 2023 г. добровольно и выплатить все понесенные расходы ответчик до настоящего времени не ответил и выплаты не произвел. Своими неправомерными действиями ответчик причинил истцам моральные страдания, которые выразились в переживаниях по поводу сделки купли-продажи дома и земли, понесенных расходов, потраченного времени. Истцы оценивают моральный вред в 100 000 рублей.

Просили расторгнуть Договор купли-продажи № б/н от 10.03.2023 г. заключенный в г. Пензе между Мурашкиным Владимиром Александровичем, Продавцом с одной стороны, и Тепловым Максимом Михайловичем, Ханжовой Эллой Юрьевной, Покупателями, с другой стороны, по продаже объектов недвижимости - жилого дома, назначение: жилое, обшей площадью 65,7 кв.м., кадастровый ... и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, общая площадь 904 кв.м, кадастровый ..., расположенные по адресу ..., взыскать с ответчика, Мурашкина Владимира Александровича, ... г.р., зарегистрированный по адресу: ... расходы в размере 179.740 „ рублей в пользу ответчиков Теплова Максима Михайловича, ... г.р., зарегистрированный по адресу: ... Ханжовой Эллы Юрьевны, ... г.р., зарегистрированной по адресу: ..., взыскать с ответчика, Мурашкина Владимира Александровича моральный вред в размере 100.000 рублей в пользу ответчиков Теплова Максима Михайловича, и Ханжовой Эллы Юрьевны.

Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 02.06.2023 к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк в лице Пензенского отделения №8624 ПАО Сбербанк, САО «ВСК».

06.07.2023 Первомайским районным судом г. Пензы вынесено заочное решение, которое определением суда от 08.11.2023 по заявлению ответчика Мурашкина В.А. отменено, производство по делу возобновлено.

Определение Первомайского районного суда г. Пензы от 30.11.2023 производство по делу в части требований о взыскании морального вреда прекращено в связи с отказом от иска в указанной части.

При новом рассмотрении дела истцы Теплов М.М., Ханжова Э.Ю. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили, поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов Соколова О.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточнила исковые требования, просила расторгнуть Договор купли-продажи № б/н от 10.03.2023 г. заключенный в г. Пензе между Мурашкиным Владимиром Александровичем, Продавцом с одной стороны, и Тепловым Максимом Михайловичем, Ханжовой Эллой Юрьевной, Покупателями, с другой стороны, по продаже объектов недвижимости - жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 65,7 кв.м., кадастровый ... и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, общая площадь 904 кв.м, кадастровый ..., расположенные по адресу ....

Взыскать с ответчика в пользу истцов денежные средства по договору купли-продажи № б/н от 10.03.2023г. в размере 50 000 рублей; оплату оценки объектов недвижимости в размере 5 000 рублей; оплату электронной регистрации сделки в размере 17 200 рублей; оплату страхования жизни и объекта недвижимости в САО «ВСК» в размере 13 220 рублей; оплату услуг Агентства недвижимости ИП Т.А. в размере 50 000 рублей, оплату ипотеки за апрель, май, июнь месяцы 2023г. по Кредитному договору № 356812 от 10.03.2023г. – 62 723 рублей, а всего 198 143 рублей.

Ответчик Мурашкин В.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что все его дела по продаже земельного участка и жилого дома по адресу: г Пенза, 3-й ... вела его юрист. Как получилось, что был заключен договор купли-продажи от 10.03.2023, ему не известно.

Третьи лица САО «ВСК», ПАО « Сбербанк России» в лице филиала Пензенского отделения №8624 ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, причины неявки суду неизвестны.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п 2, 4, 5 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

Из материалов дела следует и судом установлено, что 10 марта 2023 г. между Мурашкиным Владимиром Александровичем, с одной стороны, и Тепловым Максимом Михайловичем, Ханжовой Эллой Юрьевной, с другой стороны был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости - жилого дома, назначение: жилое, обшей площадью 65,7 кв.м., кадастровый ... и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, общая площадь 904 кв.м, кадастровый ..., расположенные по адресу .... Стоимость объектов недвижимости составила 2200000 руб., из которых 50000 руб. покупатель оплатил продавцу до подписания договора, 280000 руб. оплачиваются покупателем за счет собственных средств, 1870000 оплачиваются покупателем за счет кредитных средств в соответствии с кредитным договором №356812 от 10 марта 2023 г.

Передача Мурашкину В.А. денежных средств в размере 50000 руб. истцами подтверждается распиской.

В соответствии с п. 4.4 перечисление денежных средств продавцу в размере 2150000 руб. в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется после государственной регистрации права собственности.

Уведомлением №КУВД-001/2023-9185821/1 отдела по г.Заречному Управления Росреестра по Пензенской области от 16 марта 2023 г. Ханжовой Э.Ю. сообщено, что действия по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером: ... расположенном по адресу ... приостановлены в связи с наличием записи о запрещении регистрационных действий в отношении указанного объекта на основании определения судьи Первомайского районного суда г. Пензы от 7 марта 2023 г.

Из материалов дела также следует, что определением Первомайского районного суда г. Пензы от 7 марта 2023 г. по делу № 2-534/2023 по иску З.С. к Мурашкину Владимиру Александровичу о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора, наложен арест на жилой дом (кадастровый ...) и земельный участок (кадастровый ...), расположенные по адресу ....

Определением Первомайского районного суда г. Пензы по от 17 апреля 2023 г. утверждено мировое соглашения, согласно спорные объекты недвижимости – жилой дом, кадастровый ..., и земельный участок, кадастровый ..., расположенные по адресу ... продаются истцу З.С.

22 апреля 2023 г. Теплов М.М. и Ханжова Э.Ю. направили в адрес Мурашкина В.А. уведомление о расторжении основного договора купли-продажи от 10 марта 2023 г. и требованием о возмещении расходов, понесенных истцами по указанной сделке. Уведомление оставлено без ответа.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 10 марта 2023 г. не может быть исполнен, в связи с тем, что спорные объекты ранее проданы ответчиком Мурашкиным В.А. иному лицу. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным, поскольку влечет для истцов такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

При подготовке, заключении и регистрации Договора купли-продажи от 10 марта 2023 г жилого дома (кадастровый ...) и земельного участка (кадастровый ...), расположенных по адресу ... истцами были понесены расходы: передача собственных денежных средств Продавцу по договору купли-продажи № б/н от 10.03.2023г. в размере 50 000 рублей в качестве аванса, что подтверждается распиской о 10 марта 2023 г.; оплата оценки объектов недвижимости по Договору 96/02/02-23 от 21 февраля 2023 г. в размере 5 000 рублей; оплата электронной регистрации сделки в размере 17 200 рублей; оплата страхования жизни в размере 3870 руб., что подтверждается Договором №23110IPA9960001375 от 9 марта 2023 г. и объекта страхования недвижимости в САО «ВСК» в размере 9 350 рублей, что подтверждается Страховым полисом №23110IPЕ9960001287 от 9 марта 2023 г.

Кроме того Тепловым М.М. и Ханжовой Э.Ю. были оплачены услуги Агентства недвижимости ИП Т.А. по Агентскому договору от 03.02.2023 г. по действиям, связанным с оформлением и юридическим сопровождением сделки по купле-продажи жилого дома (кадастровый ...) и земельного участка (кадастровый ...), расположенных по адресу ..., 3-й ... размере 50 000 рублей. Согласно сообщению Т.А. ь(АН «Собстенность»), условия Договора выполнены в полном объеме, Договор сторонами не расторгался, какие-либо суммы Теплову М.М. и Ханжовой Э.Ю. не возвращались.

Также, в целях приобретения объектов недвижимости 10 марта 2023 г. Теплов М.М. и Ханжова Э.Ю. (созаемщики) заключили с ПАО «Сбербанк» кредитный договор №356812 на сумму 1870000 руб. Согласно представленной справке об уплаченных процентах и основном долге по состоянию на 8 ноября 2023 г. истцами погашен основной долг в размере 5343,63 руб. и 62723,86 руб. проценты за пользование кредитом.

Таким образом, общий размер убытков причиненных истцам расторжением договора составляет 198 143 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов.

Ссылка ответчика Мурашкина В.А. на то, что ведение сделки по купле-продаже принадлежавшего ему имуществу осуществляла его представитель, не опровергают факт несения расходов истцами в связи с оформлением документов на покупку жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу ... факт неисполнения Мурашкиным В.А. условий Договора купли-продажи от 10.03.2023 г., который был подписан лично ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Теплова Максима Михайловича, Ханжовой Эллы Юрьевны к Мурашкину Владимиру Александровичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 10.03.2023, заключенный между Мурашкиным Владимиром Александровичем с одной стороны и Тепловым Максимом Михайловичем, Ханжовой Эллой Юрьевной с другой стороны в отношении жилого дома с кадастровым номером ... и земельного участка с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: ....

Взыскать с Мурашкина Владимира Александровича (... года рождения, уроженца ..., зарегистрированного и проживающего по адресу: ..., ...) в пользу Теплова Максима Михайловича (... года рождения, уроженца ..., зарегистрированного и проживающего по адресу: ...), Ханжовой Эллы Юрьевны (... года рождения, уроженки ..., зарегистрированной и проживающей по адресу: ...) убытки, связанные с расторжением договора купли-продажи от 10.03.2023, включающие в себя возврат аванса по договору в размере 50000 руб., оплату оценки стоимости имущества в размере 5000 руб., оплату электронной регистрации сделки в размере 17200 руб., оплату страховых премий в размере 13220 руб., оплату риэлтерских услуг в размере 50000 руб., оплату процентов по ипотечному договору за период с апреля по июнь 2023 года в размере 62723 руб., а всего 198143 (сто девяносто восемь тысяча сто сорок три) руб.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 7 декабря 2023 года.

Судья: