Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1394/2023 ~ М-419/2023 от 14.02.2023

Дело № 2-1394/2023

Уникальный идентификатор дела: 18RS0013-01-2023-000505-79

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

село Завьялово УР                                 11 апреля 2023 года

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Стяжкина М.С., при секретаре судебного заседания Липиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Валеева Рината Раисовича к Щенину Сергею Федосеевичу о расторжении договора купли-продажи земельных участков,

У С Т А Н О В И Л :

    Валеев Р.Р. обратился в суд с указанным иском к Щенину С.Ф., просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Валеевым Р.Р. и Щениным С.Ф., прекратить право собственности Щенина С.Ф. на указанные в иске земельные участки, возврате указанных земельных участков Валееву Р.Р., взыскании с ответчика в пользу истца пени в размере 223 670, 70 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины.

    Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Валеевым Р.Р. (продавец) и Щениным С.Ф. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков <данные изъяты> Общая стоимость земельных участков составляет 828 410 руб., которые покупатель обязуется оплатить продавцу в рассрочку. В нарушение условий договора купли-продажи ответчик денежные средства в полном объеме не внес. Всего оплачено 215 700 руб.

    В связи с указанными обстоятельствами истец просит удовлетворить заявленные требования.

Истец, ответчик в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – ГПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие истца и в соответствии со ст.ст. 233, 234 ГПК РФ в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Изучив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлен, что ДД.ММ.ГГГГ между Валеевым Р.Р. и Щениным С.Ф. был заключен договор купли-продажи земельных участков, в соответствии с условиями которого Продавец продал, а Покупатель купил следующие земельные участки:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Согласно пункту 3.1 указанного договора купли-продажи продавец продает, а покупатель покупает вышеуказанные земельные участки по цене 828 410 руб. сроки выплаты стоимости приобретаемых ответчиком земельных участков указаны в п. 3.2 договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР произведена государственная регистрация права собственности, одновременно произведена регистрация ипотеки в силу закона.

В нарушение условий договора купли-продажи ответчиком обязательства по оплате земельных участков в полном объеме не исполнены, внесены платежи в общем размере 215 700 руб.

    Истцом ответчику была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке в связи с неоплатой. Ответчик, получив указанную претензию, задолженность не погасил и доказательств обратного суду не предоставил.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ст. 485 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (абз. 1).

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (абз. 1 п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, так как, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Судом установлено, что после заключения договора купли-продажи земельных участков ответчик в счет оплаты цены договора внес 215 700 руб., таким образом, имеет место существенное нарушение условий договора, поскольку по возмездной сделке ответчик получил в собственность земельные участки не оплатил их полную стоимость, а истец не получил адекватной денежной компенсации в связи с их отчуждением и с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Направление истцом ответчику требования о расторжении договора купли-продажи свидетельствует о предпринятых мерах для добровольного урегулирования возникшего спора во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах, в отсутствие бесспорных доказательств оплаты по договору купли-продажи в полном объеме, суд приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи земельных участков в связи с существенным нарушением его условий, и возврате истцу права собственности на спорные объекты недвижимого имущества - земельные участки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (абз. 3).

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4).

Поскольку ответчик стоимость недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи, не оплатил в полном объеме, руководствуясь положениями п. 4 ст. 486 ГК РФ суд приходит к выводу о наличии предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества, а также о возврате переданного имущества.

Обременение земельных участков в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается записью о государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекращая право собственности ответчика на спорное имущество, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в абз. 5 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22.

Согласно приведенным положениям судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом, не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

Согласно пункту 4.3 договора купли-продажи за нарушение сроков оплаты цены по настоящему договору Покупатель уплачивает продавцу пени в размере 1 % от общей цены договора за каждый день просрочки исполнения обязательств.

Согласно представленному расчету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки составил 223 670, 70 руб.

Таким образом, поскольку ответчик нарушил обязательства по оплате стоимости земельных участков в сроки, указанные в договоре, истцом правомерно заявлено требование о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При этом суд учитывает, что по определению ст. 333 ГК РФ в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

    В пункте 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Как неоднократно указывал в своих определениях Конституционный Суд Российской Федерации, ст. 333 ГК РФ в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года № 1636-О-О, от 26 мая 2011 года № 683-О-О, от 29 сентября 2011 года № 1075-О-О и др.).

Определяя размер заявленной ко взысканию неустойки, суд, учитывая что ее взыскание носит компенсационный характер, каких-либо явных негативных последствий от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств у истца не наступило, считает возможным применить в отношении начисленных к уплате сумм неустойки положения ст. 333 ГК РФ.

В то же время суд отмечает, что, будучи способом обеспечения исполнения обязательства, неустойка представляет собой меру гражданско-правовой ответственности, применяемой при нарушении обязательства должником, она призвана защитить субъективное право кредитора.

В связи с указанным, суд приходит к выводу, что размер неустойки, заявленной ко взысканию с ответчика, подлежит снижению до 210 263 руб.

Кроме того исходя из требований ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 5 437 руб.

Суд полагает возможным произвести зачёт денежных средств, подлежащих возврату истцом ответчику, оплаченных последним по договору купли-продажи земельных участков (215 700 руб.) в счёт оплаты ответчиком неустойки и расходов по оплате государственной пошлины (210 263 руб. + 5 437 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

    Р Е Ш И Л :

Исковые требования Валеева Рината Раисовича (<данные изъяты>) к Щенину Сергею Федосеевичу <данные изъяты>) о расторжении договора купли-продажи земельных участков удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков, заключенный между Валеевым Ринатом Раисовичем и Щениным Сергеем Федосеевичем ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право собственности Щенина Сергея Федосеевича на земельные участки:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанных земельных участков.

    Признать за Валеевым Ринатом Раисовичем право собственности на земельные участки:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья                    М.С. Стяжкин