Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1899/2023 ~ М-1286/2023 от 08.08.2023

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара                             18 сентября 2023 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1,

с участием представителя административного истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1899/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автостройсервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <адрес>, площадью 2554 кв.м, расположенный по адресу почтового ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 859 011 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором спорного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 3 995 605 рублей 30 коп. и не соответствует рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке ООО «Бюро оценочных технологий», что явилось основанием для обращения в суд.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по доводам, изложенным в административном иске, указав, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость влечен завышенный размер арендных платежей, чем затрагиваются права и законные интересы административного истца.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК Роскадастр по Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрация м.р. Ставропольский Самарской области, администрация с.п. Подстепки м.р. Ставропольский Самарской области, извещены о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении дела не представили.

В письменном отзыве на иск ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска с оставило на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимого имущества, определенная в отчете об оценке, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый земельный участок.

В письменных возражениях на административный иск представитель администрации м.р. Ставропольский Самарской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие, а в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к уменьшению суммы налогов, поступающих в местный бюджет, уменьшению выкупной цены земельного участка, что отрицательно повлияет на возможность реализации социальных проектов, финансируемых за счет средств местного бюджета и затрагивает права и законные интересы органа местного самоуправления.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся по делу лиц, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость служит налоговой базой для налога на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества и налога на имущество физических лиц (статьи 375 и 402 Налогового кодекса Российской Федерации). Кроме того, она устанавливается для целей выкупа или аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 39.20 и пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 и 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ административный истец ООО «Автостройсервис» является арендатором сроком на 6 лет земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2554 кв.м, расположенного по адресу почтового ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирная жилая застройка. Пунктом 2.1 договора стороны согласовали размер арендной платы за земельный участок в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, то есть исходя из кадастровой стоимости объекта.

По состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Самарской области, и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Самарской области» в размере 3 995 605 рублей 30 коп.

Административный истец, будучи арендатором спорного объекта, оплачивает арендные платежи, рассчитываемые от кадастровой стоимости объекта.

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендных платежей.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 08.08.2023 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 2023.06-28 от 31.07.2023 оценщика Забегаловой Е.Ю. независимой оценочной компании ООО «Бюро оценочных технологий» об определении величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 859 011 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

          Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе индивидуальных ценностных характеристик объекта и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением по расчету кадастровой оценки, замечаний, нарушений в представленном отчете об оценке не выявлено.

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в отчете об оценке выводам об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка на дату кадастровой оценки, у суда не имеется. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях его выкупа, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы заинтересованного лица администрации м.р. Ставропольский Самарской области в возражениях на иск на то, что в результате пересмотра кадастровой стоимости уменьшатся поступления платежей в бюджет муниципального образования, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, предусмотрено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 08.08.2023, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Автостройсервис» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу почтового ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 859 011 (один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч одиннадцать) рублей.

Датой подачи заявления в суд считать 08.08.2023.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 20.09.2023.

Судья                                И.А. Щетинкина