Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-309/2024 ~ М-97/2024 от 25.01.2024

Гр. дело № 2-309/2024

УИД 51RS0007-01-2024-000208-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 августа 2024 года город Апатиты

Апатитский городской суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Т.В.,

при секретаре Зубакиной А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Синегуба Сергея Александровича, Синегуб Натальи Ивановны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПб» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Синегуб С.А. и Синегуб Н.Н. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПб» (далее – ООО «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПб») о защите прав потребителей.

Требования мотивирует тем, что 31 марта 2021 года между ними и ООО «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПб» был заключен договор участия в долевом строительстве № 2-3.2/459 (далее – договор участия в долевом строительстве), по условиям которого ответчик должен был передать истцам трехкомнатную квартиру, площадью 74,28 кв.м. Цена договора составляет 9383575 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади квартиры равной 126327 рублей. Согласно п. 4.6 указанного договора, при уменьшении площади квартиры по данным первого обмера органами технической инвентаризации более чем на 1 квадратный метр, застройщик возвращает участнику долевого строительства денежную сумму между величиной денежных средств, уже уплаченных участником долевого строительства по настоящему договору, и окончательной ценой договора, определенной исходя из фактической площади квартиры. При этом, п. 4.9 указанного договора установлено, что застройщиком не могут быть приняты обмеры, заказанные участником долевого строительства самостоятельно после произведения чистовой отделки в квартире, как достоверные.

1 сентября 2023 года по одностороннему акту приема передачи истцам была передана квартира в рамках указанного договора, который был присвоен адрес: <адрес>, площадью 73,4 кв.м. (с учетом площади лоджии с учетом понижающего коэффициента). Для проведения новых обмеров квартиры, истцы обратились в ООО «Центр экспертных заключений», которым были составлен план и экспликация, из которых следует, что общая приведенная площадь квартиры составляет 72,85 кв.м., что на 1,43 кв.м. меньше приведенной площади квартиры, предусмотренной договором.

30 ноября 2023 годы истцы обратились к ответчику с требованием выплатить

им, в соответствии с п. 4.6 договора, денежную сумму в размере 180467 рублей.

Ответчик отказал в удовлетворении требований истцов, сославшись в своем ответе на п. 4.9 договора участия в долевом строительстве.

Просят суд признать недействительным условие пункта 4.9 договора участия в долевом строительстве № 2-3.2/459 от 31 марта 2021 года, обязать ответчика внести в регистрирующий орган сведения о площади квартиры, сиротствующие ее фактическим размерам – 72,85 кв.м., взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях денежные средства в размере по 90233 рублей каждому, компенсацию морального вреда в пользу каждого истца по 20000 рублей, сумму неустойки за нарушение сроков исполнения законного требования потребителя по день вынесения решения суда, штраф, а также взыскать в пользу истца Синегуба С.А. судебные расходы в сумме 8000 рублей.

Соистцы и их представитель в судебное заседание не явились, извещены, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменные возражения относительно заявленных истцами требований, указав, что они не подлежат удовлетворению. Истцам на основании договора участия в долевом строительстве № 2-3.2/459 от 31 марта 2021 года была передана квартира по адресу: <адрес>. разница между фактической площадью жилого помещения и проектной документацией (74,28 кв.м) не превышает пределы, предусмотренные пунктом 4.6 договора участия в долевом строительстве, в связи с чем оснований для уменьшения цены договора не имеется. Поскольку нарушений условий договора участия в долевом строительстве застройщиком допущено не было, в удовлетворении требований истцов от 30 ноября 2023 года о выплате им денежных средств в размере 126327 рублей 07 копеек было отказано. Обмеры ООО «Центр экспертных заключений», произведенные после частичной отделки квартиры, не могут быть приняты застройщиком, как достоверные, ввиду положений пункта 4.9 договора участия в долевом строительстве. Ссылается на заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз», согласно выводов которой общая приведенная площадь квартиры истцов составляет 74,4 кв.м, что на 0,12 кв.м. превышает площадь жилого помещения, согласованную в договоре участия в долевом строительстве, в связи с чем исковые требования о взыскании денежных средств за отступление от условий договора в части изменения площади объекта строительства не подлежат удовлетворению. Указывает, что требование о признании пункта 4.9 договора участия в долевом строительстве недействительным необоснованно, поскольку договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области после проведения правовой экспертизы представленных документов. Регистрирующим органом дана оценка договору участия в долевом строительстве как законному и соответствующему по форме и содержанию требованиям законодательства, договор зарегистрирован в ЕГРН. Производные требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса

Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, их представителей.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности возникают, в том числе, из договоров, и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 названного Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено, что ООО «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПб» является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

31 марта 2021 года между Синегубом С.А., Синегуб Н.И. и ООО «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПб» был заключен договор участия в долевом строительстве № 2-3.2/459, по условиям которого ответчик должен был передать истцам жилое помещение - <адрес>

Согласно п. 4.6 указанного договора, при уменьшении площади квартиры по данным первого обмера органами технической инвентаризации более чем на 1 квадратный метр, застройщик возвращает участнику долевого строительства денежную сумму, являющуюся разницей между величиной денежных средств, уже уплаченных участником долевого строительства по настоящему договору, и окончательной ценой договора, определенной по правилам пункта 2.1 настоящего договора, исходя из фактической площади квартиры.

Пунктом 4.9 договора участия в долевом строительстве установлено, что застройщиком не могут быть приняты обмеры, заказанные участником долевого строительства самостоятельно после произведения чистовой отделки в квартире, как достоверные.

Стороны договора признают, что площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, может отличаться от площади, указанной в пункте 1.1 договора, и это не будет считаться превышением допустимого изменения общей площади, при условии, что отклонение площади не будет превышать пределы, установленные договором, то есть в пределах 1 квадратного метра, как в большую, так и в меньшую сторону (пункт 6.1 договора участия в долевом строительстве).

На основании одностороннего акта приема-передачи квартиры № 459 от 1 сентября 2023 года истцам была передана квартира в рамках указанного договора, которой был присвоен адрес: Ленинградская <адрес>, площадью 73,4 кв.м. (с учетом площади лоджии 1,8 кв. м с учетом понижающего коэффициента).

27 ноября 2023 года Управлением Росреестра по Ленинградской области произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 31 марта 2021 года, квартира оформлена в общую совместную собственность соистцов.

Общая приведенная площадь указанной квартиры была определена ответчиком согласно общей ведомости помещений и их площадей от 25 октября 2022 года, составленной ООО «Гео-Вектор».

Не согласившись с результатами обмера, истцы обратились в ООО «Центр экспертных заключений», которым 19 февраля 2023 года были составлен план и экспликация, из которых следует, что общая приведенная площадь квартиры составляет 72,85 кв.м. (с учетом площади лоджии 3,5 с учетом понижающего коэффициента 0,5).

30 ноября 2023 года Синегуб С.А. и Синегуб Н.И. обратились к Обществу с претензией о возврате денежных средств в размере 180647 рублей 61 копейка в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с 74,28 кв. м до 72,85 кв. м, которая в добровольном порядке не была удовлетворена со ссылкой на пункт 4.9 договора участия в долевом строительстве, а также первоначальные замеры ООО «Гео-Вектор» (73,4 кв.м.), разница между которыми и проектной площадью объекта (74,28 кв.м.) находится в пределах погрешности и допустима в силу пункта 4.6 договора (0,88 кв.м.).

Для выяснения общей приведенной площади квартиры, распложенной по адресу: <адрес>, в ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз».

Согласно заключению ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз» № 58/2024-СТЭ от 5 июля 2024 года общая приведенная площадь указанной квартиры составляет 74,4 в.м, и она определена без учета отделочных покрытий стен (штукатурка, шпатлевка).

Суд полагает необходимым признать допустимым доказательством указанное заключение экспертизы, поскольку оно выполнено экспертом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и опыт работы в производстве экспертиз, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не доверять вышеуказанному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку она проводилась компетентным экспертным учреждением в соответствии со ст. ст. 79, 84, 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз» сторонами не оспариваются.

Учитывая установленные судом обстоятельства, установив, что указанная в одностороннем акте приема-передачи квартиры приведенная площадь квартиры определена в ходе кадастровых работ, результаты которых приняты при вводе дома в эксплуатацию и постановке на кадастровый учет, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, а также содержание пунктов 4.6, 4.9 и 6.1 договора участия в долевом строительстве № 2-3.2/459 от 31 марта 2021 года, суд приходит к выводу, что оснований для взыскания с ответчика денежной суммы в связи с передачей объекта меньшей площадью, нежели это согласовано сторонами, не имеется, в связи с чем не подлежат удовлетворению требования соистцов о взыскании денежных средств в сумме 180467 рублей и обязании ООО «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПб» внести в регистрирующий орган сведения о площади квартиры, сиротствующие ее фактическим размерам – 72,85 кв.м.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании компенсации за уменьшение площади квартиры, суд исходит из того, что ответчиком соблюдены условия договора участия в долевом строительстве в части передачи истцам квартиры с согласованными характеристиками.

Доказательств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора участия в долевом строительстве и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, приведшим к ухудшению качества объекта, или при наличии недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, представлено не было.

Оспариваемый истцами пункт 4.9 договора участия в долевом строительстве согласован сторонами при его заключении, при этом истцы выразили волю на заключение договора на таких условиях, добровольно обязались их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено, при этом, оснований полагать, что положения указанного пункта договора участия в долевом строительстве противоречат Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не имеется, что также свидетельствует о необоснованности требований Синегуб С.А. и Синегуб Н.И. в указанной части.

Вопреки доводам требований истцов с учетом заключения судебной экспертизы фактическая площадь жилого помещения превышает установленную договором площадь объекта, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истцов как потребителей, в связи с чем оснований для удовлетворения требований соистцов о взыскании компенсации морального вреда, неустойки, штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке в соответствии с Законом о защите прав потребителей не усматривается, так как эти требования являются производными от требований о взыскании денежных средств и оспаривания положений договора участия в долевом строительстве и могут быть удовлетворены только в случае удовлетворения основного требования.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с отказом в иске, требование истцов о взыскании судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 8000 рублей не подлежит удовлетворению, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы возмещаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░ <.....>

<.....>), ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ (░░░░░ <.....>) ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░» (░░░ 7813609810) ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░░░░░░░░