25RS0007-01-2023-004288-28
2-3234/2023
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
07 ноября 2023 года г. Артем Приморского края
Артемовский городской суд Приморского края в составе:
судьи Косаревой Н.Е.,
секретаря судебного заседания Цевелёвой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кряжева С.А. к Кузьмович Н.В., Управлению Росреестра по Приморскому краю о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о собственнике квартиры и о внесении сведений о собственнике квартиры в Единый государственный реестр недвижимости,
установил:
Первоначально Кряжев С.А. обратился в суд с иском к Кузьмович Н.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры. В обоснование своих требований истец указал, что 24 марта 2022 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер>. Переход права собственности на объект недвижимости к ответчику (покупателю) зарегистрирован в установленном порядке. В соответствии с договором собственником квартиры стала ответчица Кузьмович Н.В. и её несовершеннолетний дети К...Н.Д., <дата> рождения, и К...У.Д., <дата> рождения. Согласно п. 4 договора квартира оценивается 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей. Существенным условием договора была уплата ответчиком стоимости квартиры с момента перехода права собственности к покупателям. Но ответчик, в нарушение условий договора, цену объекта недвижимости ему не уплатил. В связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате договор подлежит расторжению на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Он обратился с просьбой к ответчице и агенту по недвижимости Безруковой Е.П. произвести оплату по договору купли-продажи квартиры. Ответчица и третье лицо заявили, что квартира им не нравится, у них имеется другой вариант - приобретение жилого дома. Ему было предложено вернуть денежные средства по расписке, что он и сделал. Денежные средства ответчица вложила в приобретение жилых домов. Между ним и Кузьмович Н.В. подписано соглашение о расторжение договора купли-продажи квартиры, которое было сдано в Управление Росреестра по Приморскому краю на государственную регистрацию. Управление Росреестра по Приморскому краю приостановило государственную регистрацию из-за отсутствия разрешения отдела опеки и попечительства администрации Дальнереченского муниципального района Приморского края. В связи с этим, поскольку денежные средства за квартиру им не получены, просит расторгнуть договор от 24 марта 2022 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер>, заключенный между ним и Кузьмович Н.В., действующей в своих интересах и от имени несовершеннолетних детей К...Н.Д. и К...У.Д..
В ходе рассмотрения дела истцом Кряжевым С.А. исковые требования дополнены требованиями об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о принадлежности квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер>, Кузьмович Н.В., К...Н.Д., К...У.Д., возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер> за Кряжевым С.А..
Определением судьи от 31.07.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Приморскому краю.
В судебном заседании истец Кряжев С.А. заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме с учетом уточнения по изложенным в иске основаниям.
Ответчик Кузьмович Н.В., действующая за себя, а также от имени несовершеннолетних детей Кузьмовича Н.Д. и Корниловой У.Д., извещенная о времени и месте рассмотрения дела наделжвщим образом, в судебное заседание не явилась. Направила в суд отзыв на иск, в котором пояснила, что 24 марта 2022 года заключила с Кряжевым С.А. договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер>. Указанная квартира ей не понравилась, так как она нашла себе дом. Денежные средства она получила от Кряжева С.А. по расписке в полном объёме. Сделку купли-продажи квартиры вела агент по недвижимости Безрукова Е.П., в обязанность которой входило выполнить все необходимые формальности. Однако агент свои обязанности не выполнила. В настоящее время она самостоятельно получила от органа опеки и попечительства постановление от 14 июля 2023 года «о разрешении на оформление сделки купли-продажи по 1\3 доли квартиры, принадлежащей малолетним детям: К...Н.Д.; К...У.Д.». Иск «о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате», она как ответчик признает в полном объёме.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Приморскому краю, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил в суд возражения на иск, в которых просил рассмотреть дело без его участия. По существу спора заявил о несогласии с привлечением к участию в деле в качестве соответчика. Полагал, что какие-либо требования к Управлению как государственному органу могут быть заявлены только в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Полагал необходимым изменить процессуальное положение Управления на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора. Относительно предмета иска пояснил, что в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности Кузьмович Н.В., К... Н.Д., К... У.Д. (1/3 доля в праве соответственно), в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер> (далее - спорный объект), на основании договора купли-продажи квартиры от 24.03.2022, дополнительного соглашения от 14.06.2022 к договору купли-продажи квартиры от 24.03.2022. 11.08.2023 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде запрета Управлению совершать какие-либо регистрационные действия спорного объекта на основании определения Артемовского городского суда Приморского края по делу № <номер>.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с частью 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу части 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Недоплата покупателем практически всей цены либо неоплата всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.
В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация нрав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Просил в удовлетворении требований к Управлению отказать, поскольку последним право истца не нарушено.
Третьи лица по делу – представитель отдела опеки и попечительства администрации Дальнереченского муниципального района Приморского края и агент по недвижимости Безрукова Е.П., извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, заявлений и ходатайств в суд от них не поступило.
В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
По делу установлено, что 24.03.2022 между Кряжевым С.А. (продавец) и Кузьмович Н.В., действующей от своего имени и в качестве законного представителя несовершеннолетних детей К... Н.В. и К... У.Д. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер> Квартира оценена сторонами в 2 200 000 руб. Стороны договорились, что расчет за отчуждаемое жилое помещение будет производиться после регистрации договора и регистации перехода права на кввартиру в Артемовском отделе управления Росреестра по примосрокому краю. Факт оплаты подтиверждается распиской и перечисление денежных средств на счет продавца будет произведено в течение месяца. Оплата производится с помощью государственного сертификата на материнский (семейный) капитал на сумму 693144,10 руб., а такжн региональным материнским капиталом на сумму 191829,55 руб. (п. 6 договора).
Расчет между сторонами производится в следующем порядке: денежные средства в сумме 1315026,35 руб. являются личными денежными средствами и передаются продавцу согласно пункту 6 договора. Оставшаяся сумма 884973,65 руб. – перечисляется в безналичном порядке территориальным органом Пенсионного фонда РФ на счет продавца (п. 7 договора).
Переход права собственности на квартиру к Кузьмович Н.В., К... Н.Д., К... У.Д. в равных долях зарегистрирован 20.04.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31.05.2022.
24.03.2022 Ккряжев С.А. и Кузьмович Н.В. пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры от 24.03.2022 и возвращении сторон в первоначальное положение. Распиской от 21.02.2023 Кряжев С.А. вернул Кузьмович Н.В. денежные средства, полученные по договору купли-продажи 21.06.2022 в сумме 884973,65 руб.
Сведений о том, что оставшаяся сумма по договору в размере 1315026,35 руб. в материалы дела не представлено.
Из пояснений сторон следует, что данные денежные средства покупателем продавцу не передавались, поскольку покупатель фактически сразу после осмотра квартиры утратил интерес к её приобретению, приняв решение покупать дом.
21.02.2023 Кряжев С.А. через Владивостокское отделение ГАУ Приморского края «МФЦ» обратился в Управление Росреестра по приморскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации прав на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи.
Уведомлением от 07.06.2023 государственная регистрация прав приостановлена в связи с непредставлением всеми сторонами договора, в том числе Кузьмович Н.В., действующей за себя и в качестве законного представителя несовершеннолетних детей.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 ст. 453 предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Согласно представленному в дело заявлению уполномоченного соответствующей доверенностью представителя ответчика Кузьмович Н.В. – Сафроновой К.С., исковые требования Кряжева С.А. ответчик признает, поскольку действительно не передавала ему покупную цену спорной квартиры, т. к. отказалась от её приобретения. Однако оказывавший ей помощь в приобретении квартиры агент ненадлежащим образом исполнил свои обязанности, что привело к нарушению прав продавца квартиры.
К заявлению приложено постановление администрации Дальнереченского муниципального района от 14.07.2023 <номер> о разрешении на отчуждение долей малолетних Кузьмовича Н.Д. и Корниловой У.Д. в спорной квартире ввиду обеспеченности детей жильем (по 1/3 доле в праве общей долевой собственности каждому) по адресу: <адрес>.
Согласно ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания (ч. 1 ст. 173 ГПК РФ).
В силу положений п.4.1 ч.3 ст.198 ГПК РФ, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
Поскольку представитель ответчика Кузьмович Н.В. – Сафронова К.С. нотариальной доверенностью от 25.07.2023 <номер> уполномочена на ведение дел ответчика в суде, в том числе с правом признания иска, судом установлено, что признание иска не нарушает прав и законных интересов несовершеннолетних детей, от имени которых действует Кузьмович Н.В. как законный представитель, суд находит возможным принять признание иска ответчиком и расторгнуть договор купли-продажи от 24.03.2022.
Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 ГК РФ).
Расторжение договора купли продажи с учетом установленных по делу обстоятельств и характера правоотношений сторон влечет возвращение покупателем продавцу предмета договора и возвращение продавцом покупателю полученной покупной цены. Между тем, поскольку со стороны Кряжева С.А. возврат исполненного произведен до возбуждения дела в суде, фактическая передача квартиры не осуществлялась, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании отсутствующим права собственности Кузьмович Н.В., К...Н.Д., К...У.Д. на квартиру, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер>, путем аннулирования соответствующей записи в ЕГРН и о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о Кряжеве С.А. как о собственнике квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ –░░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ 24 ░░░░░ 2022 ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░...░.░., <░░░░> ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ <░░░░░>, ░ ░...░.░., <░░░░> ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ <░░░░░>.
░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░...░.░., ░...░.░. ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░>.
░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░...░.░., ░...░.░. ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░>.
░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░>.
░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░.
░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░
░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14.11.2023.
░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░