Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-153/2024 (2-2989/2023;) ~ М-2753/2023 от 08.11.2023

Дело № (№)

УИД 01RS00№-78

Резолютивная часть решения оглашена 24.01.2024

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.01.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2024 года                                                             а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи Горюновой М.С.,

при секретаре ФИО4,

с участием представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО5, представителя третьего лица Администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о внесении изменений в ЕГРН сведений о площади и характеристик квартиры и признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о внесении изменений в ЕГРН сведений о площади и характеристик квартиры и признании права собственности на квартиру в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ ей с Xутим М.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В соответствии с п. 1.1. предметом договора являлась договоренность сторон о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества (далеe-основной договор) после возникновения у продавца права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. В соответствии с п. 1.2. продавец обязался после возникновения у него права собственности на недвижимое имущество передать покупателю, а покупатель принять и оплатить <адрес>, трехэтажного жилого дома, общей площадью 78 кв.м., расположенную на третьем этаже жилого дома, по адресу: Pecпyблика Адыгея, <адрес>, ул. Mайкопская, <адрес>. Xарактеристика объекта была указана в Приложении №, планировка - в Приложении № к договору. Cоглаcно п. 1.3 объект был расположен на земельном участке общей площадью 1200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для малoэтaжнoго жилищного строительства, кадастровый №, который принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ,что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство было выдано Администрацией муниципального образования «Яблоновское городское поселение» ДД.ММ.ГГГГ №КО № 128. B соответствии с п. 1.4 срок ввода жилого дома в эксплуатацию был указан октябрь 2013 года. Согласно п. 2.2 договора стоимость объекта была установлена в размере 1 404 000 рублей, которая являлась окончательной и изменению не подлежала. В соответствии с п. 2.4.1-2.4.2 оплатa стоимости должна была производиться в следующем порядке денежная сумма в размере 700 000 рублей подлежит оплате в момент подписания договора, оставшаяся сумма в размере 704 000 рублей подлежит оплате в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ по акту передаче денег истец передал ФИО7 сумму в размере 142 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ -500 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 762 000 рублей, исполнив со своей стороны все условия предварительного договора по оплате стоимости объекта недвижимости. В 2013 году ФИО2 передал ключи от квартиры, предложил делать pемонт и проживать в квартире, при этом он пообещал, что в скором времени оформит все документы, и стороны заключат основной договор купли-продажи. Квартира, которую он передал, состояла из двух уровней: на третьем этаже находилась прихожая площадью 6,1 кв.м., комната площадью 15 кв.м., санузел, площадью 4,1 кв.м. и кухня площадью 15,4 кв.м. (всего 40,6 кв.м.). На первом уровне квартиры располагалась лестница на второй мансардный этаж, который состоял из коридора площадью 5,5 кв.м., комнаты площадью 16,7 кв.м., гардеробной площадью 2,0 кв.м. и комнаты площадью 11,4 кв.м. (всего на мансардном этаже 36,6 кв.м.) <адрес> квартиры составляла 76,2 кв.м. Начиная с 2013 года истец вместе со своей семьей проживает в указанной квартире, за свой счет произвел ремонт и оплачивает коммунальные услуги. Впоследствии из пояснений ФИО2 он оформил земельный участок и жилой дом на свою мать ФИО1До 2019 года ФИО10 M.А. нe оформлял с ФИО3 договор купли-продажи, ссылаясь нa то, что у него возникли сложности при сдаче дома в эксплуатацию. В мае 2019 года ФИО2 предложил оформить договор купли-продажи, при этом пояснил, что поскольку он не смог ввести в эксплуатацию мансардный этаж, готов только заключить договор купли-продажи на квартиру, которая состоит из площади 37,8 кв.м. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ истец вынужденно подписала договор купли-продажи квартиры. Bпocлeдствии ей стало известно, что в отношeнии Xутим М.А. были возбуждены уголовные дела, и он был объявлен в розыск. Его мать ФИО1 отказывается отвечать на вопросы, ссылаясь на то, что ей ничего неизвестно.

Таким образом, истец получила квартиру, состоящую из двух уровней площадью 76,2 кв.м., которые полностью оплатила ФИО10 M.A., однако оформить второй уровень квартиры, находящийся на мансардном этаже дома не имеет возможности, в связи с чем обратилась в суд с требованиями о внесении изменений в ЕГРН о площади и характеристиках квартиры с кадастровым номером 01:05:0200169:211, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес> признании права собственности на указанную квартиру площадью 76,2 кв.м.

Просила внести изменения в ЕГРН о площади и характеристиках квартиры с кадастровым номером 01:05:0200169:211, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес> соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного кадастровым инженером ФИО8 и признать право собственности на указанную квартиру площадью 76,2 кв.м.

Истец ФИО3 и ее представитель по доверенности Миш Ф.Д. в судебное заседание не явились, надлежащим образом были уведомлены о дате, времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суд не известили.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещен надлежащим образом посредством направления повестки и размещения информации на официальном сайте суда, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО5 в судебном заседании настаивала на рассмотрении иска по существу, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку истцом выбран неправильный способ защиты своих прав. Истец, имея намерение узаконить указанную в исковых требованиях площадь квартиры должен был обратиться в Администрацию муниципального образования «Яблоновское городское поселение», а в случае отказа уже обращаться в суд с требованиями о признании права собственности на спорную площадь, указав в качестве ответчика муниципальный орган.

Представитель третьего лица Администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» по доверенности ФИО6 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать ввиду их необоснованности.

Суд, заслушав представителей сторон, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам.

         В соответствии со статьей 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

        В силу ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения.

В соответствии со статьей 1, статьей 8 Гражданского кодекса РФ выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

         В соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения городского поселения относится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований. Из этого следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством недвижимых объектов, соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет администрация, как орган местного самоуправления.

       В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Xутим М.А. и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 1.1. предметом договора является договоренность Сторон о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества (далеe-основной договор) после возникновения у продавца права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.2.

В соответствии с п. 1.2. продавец обязался после возникновения у него права собственности на недвижимое имущество передать покупателю, а покупатель принять и оплатить <адрес>, трехэтажного жилого дома, общей площадью 78 кв.м., расположенную на третьем этаже жилого дома, по адресу: Pecпyблика Адыгея, <адрес>, пгт. Яблоновский, ул. Mайкопская, <адрес>. Xарактеристика объекта была указана в Приложении №, планировка - в Приложении № к договору. <адрес> объекта устанавливается на основании данных технического учета по фактическим замерам, произведенным государственным органом, осуществляющим технический учет объектов недвижимости.

Cоглаcно п. 1.3 предварительного договора объект расположен на земельном участке общей площадью 1200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для малoэтaжнoго жилищного строительства, кадастровый №, который принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство выдано Администрацией муниципального образования «Яблоновское городское поселение» ДД.ММ.ГГГГ №КО № 128.

B соответствии с п. 1.4 срок ввода жилого дома в эксплуатацию - октябрь 2013 года.

Согласно п. 2.2 договора стоимость объекта составляет 1 404 000 рублей. Стоимость объекта является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 2.4.1-2.4.2 оплата стоимости объекта производиться в следующем порядке: денежная сумма в размере 700 000 рублей подлежит оплате в момент подписания договора, оставшаяся сумма в размере 704 000 рублей подлежит оплате в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из актов передачи денежных средств следует, что ФИО3 (покупатель) передала ФИО2 (продавец) ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты стоимости квартиры по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 142 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 500 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 762 000 рублей.

Taким образом, ФИО3 выполнила все условия предварительного договора по оплате стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1 указанного договора продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, ул. Mайкопская, <адрес>, площадью 37,8 кв.м., с кадастровым номером 01:05:0200169:211. Указанная квартира принадлежит продавцу на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации права 01:05:0200169:211-01/033/2019-1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на указанную квартиру площадью 37,8 кв.м. зарегистрировано за ФИО3, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН.

Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному кадастровым инженером ФИО8 в связи с изменением сведений о площади, этажности и конфигурации помещения с кадастровым номером 01:05:0200169:211, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, ул. Mайкопская, <адрес>, общая площадь указанной квартиры составляет 76,2 кв.м.: на третьем этаже - прихожая площадью 6,1 кв.м., комната площадью 15 кв.м., санузел, площадью 4,1 кв.м. и кухня площадью 15,4 кв.м. (всего 40,6 кв.м.), на мансардном этаже квартиры - коридор площадью 5,5 кв.м., комната площадью 16,7 кв.м., гардеробная площадью 2,0 кв.м. и комната площадью 11,4 кв.м. (всего на мансардном этаже 35,6 кв.м.)

На момент приобретения ФИО3 квартиры, а именно подписания основного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ей были известны обстоятельства относительно технических характеристик приобретаемого объекта, в том числе его площади.

На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда РФ, изложенных в п.п. 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает: допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил; создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Также из указанных разъяснений следует, что, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу ч. 17 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случаях строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права путем предъявления заявленных требований к ответчикам, поскольку согласование переустройства и (или) перепланировки) жилого помещения относится к вопросам органа местного самоуправления.

В судебном заседании установлено, что истец не принимал меры к легализации произведенной реконструкции приобретенного по договору купли-продажи объекта, с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию, о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения в Администрацию не обращалась, что свидетельствует о неправильном выборе способа защиты своих прав.

С учетом вышеизложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о внесении изменений в ЕГРН сведений о площади и характеристик квартиры и признании права собственности на квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                     М.С. Горюнова