Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-8127/2019 от 17.06.2019

Судья: Трух Е.В. дело 33 – 8127/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 июля 2019 г. г.о. Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Желтышевой А.И.,

судей Акининой О.А., Ивановой Е.Н.,

с участием прокурора Валюткиной С.Ш.,

при секретаре Майдановой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вишнякова Д.В. к Булюсину М.Г. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, исковому заявлению Булюсина М.Г. к Вишнякову Д.В., Куриной О.П. и несовершеннолетним В.Д. и М.Д. о расторжении договора аренды, признании утратившими право пользования квартирой и выселении, по апелляционным жалобам Вишнякова Д.В., Куриной О.П. на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2019 г., которым постановлено:

«Исковые требования Вишнякова Д.В. к Булюсину М.Г. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным – оставить без удовлетворения.

Иск Булюсина М.Г. – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Булюсиным М.Г. и Куриной О.П..

Признать Вишнякова Д.В., Курину О.П. и несовершеннолетних В.Д. и М.Д. утратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

Выселить Вишнякова Д.В., Курину О.П. и несовершеннолетних В.Д. и М.Д. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>».    

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., возражения на апелляционные жалобы представителя Булюсина М.Г. – Смородинова М.В., заключение прокурора – Валюткиной С.Ш., полагавшей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вишняков Д.В. обратился в суд с иском к Булюсину М.Г. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (заемщик) и Булюсиным М.Г. (кредитор) заключен договор займа, согласно условиям которого кредитор обязался передать заемщику денежные средства в размере 5 300 000 руб. В день заключения договора займа 500 000 руб. переданы заемщику, оставшиеся денежные средства кредитор обязался передать до ДД.ММ.ГГГГ, на неопределенный срок с ежемесячной выплатой процентов в размере 3%, что составляло 159 000 руб. Экземпляр договора займа не был вручен заемщику. ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств по договору займа между Вишняковым Д.В. (продавец) и Булюсиным М.Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 120,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора стоимость квартиры составляет 9 000 000 руб., из них 475 000 руб. задаток, который покупатель обязался передать продавцу в день заключения предварительного договора купли-продажи. Стороны договорились заключить договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ Задаток покупателем не передан продавцу. ДД.ММ.ГГГГ между Вишняковым Д.В. (продавец) и Булюсиным М.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанной квартиры, стоимость которой определена в размере 9 000 000 руб. Однако денежные средства покупателем не переданы продавцу. ДД.ММ.ГГГГ кредитор передал заемщику денежные средства в размере 4 800 000 руб. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен с целью прикрытия договора залога, т.к. намерения по отчуждению квартиры у него не было. Кроме того, до настоящего времени он и его семья проживают в спорной квартире. Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал собою договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что у продавца и покупателя отсутствовали намерения создать соответствующие правовые последствия заключенного между ними договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в силу его притворности.

На основании изложенного, Вишняков Д.В. просил суд признать договор купли-продажи квартиры № д. № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и Булюсиным М.Г., зарегистрированный Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ за № недействительным.

Булюсин М.Г. обратился в суд со встречными исковыми требованиями, указав, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи квартиры, заключенными между ним и Вишняковым Д.В., он приобрел в собственность жилое помещение – квартиру площадью 120,8 кв.м., расположенную на 9 этаже по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права собственности №. При этом, еще до заключения договора купли-продажи продавец попросил разрешить временно проживать в продаваемой им квартире его семье, т.к. сам Вишняков Д.В. по его словам, переезжал жить и работать в Москву, в связи с чем и продавал квартиру. Впоследствии на деньги от продажи данной квартиры он планировал приобрести жилье в Москве и перевезти семью. В связи с этим, после регистрации перехода права собственности на квартиру, Булюсин М.Г. по ранее достигнутой с Вишняковым Д.В. договоренности предоставил в аренду квартиру сожительнице Вишнякова Д.В. – Куркиной О.П., заключив с ней соответствующий договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год. Оговорили ежемесячный размер арендной платы по договору - 30 000 руб. в месяц, а также оплату коммунальных платежей арендатором. ДД.ММ.ГГГГ Булюсин М.Г. получил уведомление из ТСЖ «Уют-12» об имеющейся задолженности за коммунальные услуги в размере 80 397,59 руб. и по взносам на капитальный ремонт – 5 301,94 руб.. Из представленных ТСЖ «Уют-12» данных Булюсин М.Г. выяснил, что последняя оплата по коммунальным платежам была произведена в ноябре 2017 г. В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ он направил Куриной О.П. письменное уведомление с просьбой погасить задолженность до ДД.ММ.ГГГГ Уведомление арендатор не получила, в указанный срок задолженность не погасила, в связи с чем, указанный долг оплатил Булюсин М.Г. Так как, арендатор перестал выполнять свои обязательства по договору, а при этом срок действия договора аренды истек, на новый срок договор аренды не продлевался, то ДД.ММ.ГГГГ Булюсин М.Г. направил Куриной О.П. телеграмму с извещением о расторжении договора и освобождении квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время в квартире проживает Вишняков Д.В. вместе с Куриной О.П. и двумя несовершеннолетними детьми. При этом регистрация в квартире у них отсутствует, договор аренды свое действие прекратил. Основания для сохранения пользования квартирой и проживания в ней у ответчиков отсутствуют.

В связи с изложенным, Булюсин М.Г. просил суд выселить Курину О.П., Вишнякова Д.В., несовершеннолетнего В.Д., несовершеннолетнюю М.Д. из занимаемого ими жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>97.

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Самары от 07.11.2018 г. исковые требования Вишнякова Д.В. оставлены судом без удовлетворения, иск Булюсина М.Г. о выселении ответчиков – удовлетворен.

Определением суда от 16.01.2019 г. указанное заочное решение по заявлению ответчиков отменено, производство по делу возобновлено.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции Булюсиным М.Г. исковые требования изменены: истец просил суд расторгнуть договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и Куриной О.П.; признать Курину О.П., Вишнякова Д.В. и несовершеннолетних В.Д. и М.Д. утратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, и выселить их с указанного адреса.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Вишняков Д.В., Курина О.П. обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Булюсина М.Г. – Смородинов М.В. против доводов апелляционных жалоб возражал.

Иные лица участвующие в деле в суд апелляционной инстанции не явились. О дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки в суд не сообщили.

В заключении прокурор Валюткина С.Ш. просила решение суда оставить без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.    

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из положений п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Вишняковым Д.В. (продавец) и Булюсиным М.Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель купить квартиру, расположенную на 9 этаже, общей площадью 120,80 кв.м., по адресу: <адрес>

Согласно п. 2 договора стоимость объекта по соглашению сторон установлена в размере 9 000 000 руб.

В соответствии с п. 3 договора в качестве гарантии своих намерений и в соответствии со ст. ст. 380, 381 ГК РФ, в доказательство заключения основного договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает в счет оплаты за продаваемый им объект, задаток в размере 475 000 руб. Оставшаяся сумма по договору в размере 8 525 000 руб., будет передана в день подписания основного договора купли-продажи.

Дата совершения сделки купли-продажи определена сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 4 договора).

Согласно п. 12 договора, данный договор имеет силу расписки по передаче денежных средств от покупателя продавцу.

ДД.ММ.ГГГГ между Вишняковым Д.В. (продавец) и Булюсиным М.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, этаж 9, площадью 120,80 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Указанная квартира продана за 9 000 000 руб., которые продавец получил с покупателя до подписания настоящего договора наличными полностью. Подписание настоящего договора продавец подтверждает получение денежных средств (п. 3 договора).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ за №.

Получение Вишняковым Д.В. денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 000 000 руб., подтверждается также собственноручно написанной Вишняковым Д.В. распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36).

Обращаясь в суд с исковым заявлением, Вишняков Д.В. ссылается на недействительность договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду его притворности, прикрывающий отношения займа с залогом спорного имущества.

Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении требований Вишнякова Д.В., суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор купли-продажи мнимой сделкой не является, поскольку соответствуют требованиям ст. 549 ГК РФ, заключен в письменной форме, установленной ст. 550 ГК РФ, недвижимость передана продавцом и принята покупателем в соответствии со ст. 556 ГК РФ, денежные средства в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи продавцом от покупателя получены в полном объеме, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности согласно ст. 551 ГК РФ.

Иных оснований, для признания договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Вишняковым Д.В. и Булюсиным М.Г., ничтожной сделкой, как правильно указал суд первой инстанции, не установлено, доказательств свидетельствующих об обратном в материалы дела не представлено.

Судебная коллегия признает указанные выводы суда правильными, соответствующими материалам и обстоятельствам дела.

В соответствии с п.1 ст. 170 ГК РФ мнимой сделкой является сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Приведенная норма права подлежит применению только в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать её исполнения (то есть у обеих сторон отсутствует соответствующая воля). В обоснование мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка – это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Такая сделка является ничтожной. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу вышеприведенных положений, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Вместе с тем, доказательств наличия между сторонами заемных правоотношений истцом не представлено. Договор займа, как он сам указывает в иске, у него отсутствует, иных допустимых и относимых доказательств передачи ему ответчиком денежных средств на возвратной основе, а не в счет оплаты приобретаемого имущества, также не имеется. В то же время, договор купли-продажи, расписка о получении денежных средств свидетельствуют об обратном.

При этом намерение Вишнякова Д.В. распорядиться принадлежащей ему квартирой подтверждается представленным в материалы дела скриншотом объявления о продаже вышеуказанной квартиры, которое было размещено на сайте www.avito.ru/samara с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. более чем за месяц до заключения сторонами оспариваемого договора купли-продажи квартиры (л.д. 31-32).

Таким образом, наличие каких-либо иных правоотношений, которые прикрывает оспариваемый договор купли-продажи, в ходе судебного следствия не установлено.

Разрешая встречные исковые требования Булюсина М.Г., суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно п.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. При прекращении права собственности бывший собственник утрачивает право владения, пользования и распоряжения отчужденным имуществом.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу п. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В ч.1 ст.35 ЖК РФ указано, что в случае прекращения у граждан права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данные граждане обязаны освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данные граждане в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождают указанное жилое помещение, они подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Булюсиным М.Г. как собственником квартиры (арендодатель) и Куриной О.А. (арендатор) заключен договор аренды квартиры, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование квартиру, расположенную на 9 этаже, общей площадью 120,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.4 договора срок аренды объекта недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата составляет 30 000 руб. в месяц (п. 3.1 договора).

Из п. 2.3.4, 2.3.5, 4.1.3 договора аренды следует, что арендатор обязан своевременно арендную плату за пользование квартирой, нести расходы на ее содержание, а также своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные и иные платежи по содержанию квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ Булюсин М.Г. получил уведомление из ТСЖ «Уют-12» об имеющейся задолженности за коммунальные услуги в размере 80 397,59 руб. и по взносам на капитальный ремонт – 5 301,94 руб.

Из представленных справок ТСЖ «Уют-12» усматривается, что последняя оплата по коммунальным платежам произведена в ноябре 2017 г.

ДД.ММ.ГГГГ Булюсин М.Г. направил Куриной О.П. письменное уведомление с просьбой погасить задолженность до ДД.ММ.ГГГГ

Уведомление Курина О.П. не получила; образовавшийся долг оплатил Булюсин М.Г., что подтверждается представленной квитанцией.

ДД.ММ.ГГГГ Булюсин М.Г. направил Куриной О.П. телеграмму с извещением о расторжении договора и освобождении квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ, телеграмма не доставлена, квартира закрыта.

ДД.ММ.ГГГГ Булюсиным М.Г. направлена повторная телеграмма, которая также не доставлена.

Установив, что на день рассмотрения данного дела ответчики проживают в спорной квартире, однако оплату по договору и за жилищно-коммунальные услуги не производят свыше шести месяцев, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований Булюсина М.Г. о расторжении договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признании ответчиков утратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, и их выселении из указанной квартиры, с чем судебная коллегия также соглашается.

Доводы апелляционных жалоб Вишнякова Д.В., Куриной О.П. по существу повторяют позицию, изложенную в исковом заявлении Вишнякова Д.В. о признании договора недействительным, получившую надлежащую оценку суда первой инстанции, основаны на неверном толковании заявителем норм материального права и фактически сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, при этом, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом, влияли бы на обоснованность и законность принятого решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В свою очередь, доводы апеллянтов о том, что ДД.ММ.ГГГГ между Вишняковым Д.В. и Булюсиным М.Г. заключен договор займа, согласно условиям которого, кредитор обязался передать заемщику денежные средства в размере 5 300 000 руб., надлежащими доказательствами по делу не подтверждены.

Доказательств, свидетельствующих о ничтожности договор купли – продажи спорного жилого помещения, суду апелляционной инстанции также не представлено.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил правильное по существу решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░ 27.02.2019 ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░.░. – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░: