Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1475/2022 ~ М-1208/2022 от 30.05.2022

Дело № 2-1475/2022                                        УИД:23RS0013-01-2022-002038-92

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи                                                                           17 июня 2022 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Бочко И.А.,

при секретаре                   Чеботаревой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ештокиной С. В. к Администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района о признании незаконным отказа Администрации Гулькевичского городского поселения в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

установил:

Истец Ештокина С.А. обратилась в суд с иском к ответчику и просит признать незаконными, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации, отказ администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в предоставлении в аренду без проведения торгов и заключении договора аренды на новый срок земельного участка с кадастровым №, выраженный в ответе от 25.01.2022 № 445 «О рассмотрении заявления»; обязать администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу принять решение о заключении с Ештокиной С. В. договора аренды земельного участка с кадастровым номером: № площадью 836 кв.м, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, на срок – 49 лет и направить проект договора аренды вышеуказанного земельного участка в адрес истца.

В обоснование иска указала, что на основании договора о предоставлении земельного участка в аренду от 3 апреля 1994 года № 2817 и Постановления главы администрации города Гулькевичи Краснодарского края от 18 мая 1994 года № 506, Ештокиной С.В. был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 836 кв.м кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> с целью строительства жилого дома и хозяйственных построек. Согласно указанному постановлению, она была обязана в месячный срок заказать в отделе архитектуры и градостроительства документацию на строительство жилого дома и хозпостроек; приступить к освоению земельного участка. К выполнению строительно-монтажных работ приступить в течение одного года со дня получения разрешения на производство работ по строительству дома, закончить в течение 5 лет; после окончания строительства жилого дома приготовить его к сдаче в эксплуатацию. 19 мая 1994 года в отделе архитектуры и градостроительства ей был выдан генплан размещения строений на земельном участке, после чего она приступила к строительству объектов недвижимости. Так с момента получения генплана ею были построены хозяйственная постройка кухня литер Г, площадью 40,4 кв.м, а также объект незавершенного строительства жилой дом литер А, степенью готовности 18% и площадью застройки 149 кв.м. В связи с финансовыми затруднениями, а также воспитанием малолетних детей и дальнейшим их обучением в образовательных учреждениях на платной основе, она была вынуждена приостановить строительство жилого дома. В 2021 году ею было принято решение о постановке хозяйственной постройки кухни литер Г, площадью 40,4 кв.м, а также объекта незавершенного строительства жилого дома литер А, степенью готовности 18% и площадью застройки 149 кв.м на государственный кадастровый учет, с целью дальнейшей государственной регистрации права собственности. Обратившись за консультацией в Г"улькевичский отдел Управления Pocpeecтpa по Краснодарскому краю о порядке постановки построенных объектов капитального строительства на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности, ей разъяснили, что в соответствии с ч. 1 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» постановка построенных объектов на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности возможна при условии одновременной регистрации права (аренды, собственности) на земельный участок и дали рекомендацию о необходимости заключения договора аренды на земельный участок по адресу: <адрес> в порядке п. 3-4 ст. 39.6 ЗК РФ, после чего обратиться в многофункциональный центр с заявлениями о постановке объектов недвижимости на кадастровый учет и государственной регистрацией договора аренды на земельный участок. 19 января 2022 года она направила заявление в администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> в аренду сроком на 49 лет. По итогу рассмотрения заявления, администрацией Гулькевичского городского поселения был подготовлен отказ в предоставлении муниципальной услуги от 25 января 2022 года № 445, причиной которому послужило не предоставление правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости. Полагает, что у администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района не имелось правовых оснований для отказа, выраженного в письме от 25 января 2022 года № 445, в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок. В представленном отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок отсутствует информация о наличии (отсутствии) у заявителя исключительного права на земельный участок, а также то, что ранее заключенный договор аренды не был расторгнут. Более того, имеются основания предоставления земельного участка без проведения торгов, регламентированные пп. 6 п. 2. ст. 39.6 ЗК РФ, т.к. именно она, Ештокина С. В. является правообладателем вышеуказанных объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Спорный земельный участок в настоящее время находится в аренде у истца, срок договора истек 3 апреля 1999 года, однако стороны договора аренды мер по прекращению арендных отношений не предпринимали, в связи с чем договор о предоставлении земельного участка в аренду от 3 апреля 1994 года № 2817 земельного участка площадью 836 кв.м кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, является возобновленным на неопределенный срок. Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 1 марта 2015 года не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 11 апреля 2021 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ. Поскольку по истечении указанного в договоре аренды срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, истец использует земельный участок на основании договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, что в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ при соблюдении иных условий дает ему право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, то есть законодатель установил приоритет для добросовестных арендаторов на заключение нового договора аренды, при условии волеизъявления арендатора на заключение нового договора аренды до дня истечения действующего договора аренды. Поскольку по истечении указанного в договоре аренды срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и истец - Ештокииа С. В., собственник построенных объектов недвижимости, продолжила использование участка без возражений со стороны арендодателя, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, истец обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный им земельный участок на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок по правилам п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. На основании изложенного считает, что отказ администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района от 25 января 2022 года № 445 в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не соответствует действующему законодательству, нарушает права истца, так как лишает ее права, как добросовестного арендатора и собственника объектов недвижимости, заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Истец Ештокина С.В., надлежаще уведомленная о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явилась, в своем заявлении просила суд дело рассмотреть в ее отсутствие, исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, в своем заявлении просил суд дело рассмотреть в его отсутствие, в удовлетворении иска просил отказать.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент предоставления земельного участка истцу) Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Согласно абз. 2 ст. 10 Федерального закона № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В судебном заседании установлено, что на основании Постановления главы администрации г. Гулькевичи от 18 мая 1994 года № 506 между Администрацией муниципального образования Гулькевичский район (арендодателем) и Ештокиной С. В. (арендатор) заключен Договор аренды от 03 апреля 1994 года № земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> с целью строительства жилого дома и хозяйственных построек.

В соответствии с п. 1.2 Договора аренды срок действия договора 5 лет.

    19 мая 1994 года в Отделе архитектуры и градостроительства ей был выдан генплан размещения строений на земельном участке, после чего она приступила к строительству

Согласно технического паспорта от 3 декабря 2021 года, выданного отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Гулькевичскому району на указанном земельном участке в 1996 году Ештокиной С.В. построены: хозяйственная постройка кухня литер Г, площадью 40,4 кв.м; объект незавершенного строительства жилой дом литер А, степенью готовности 18%, площадью застройки 149 кв.м, правообладатель, на основании Постановления главы администрации г. Гулькевичи от 18 мая 1994 года № 506 - Ештокина С.В.

Согласно п. 4.2.6 договора аренды Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.

19 января 2022 года Ештокина С.В. обратилась в Администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района с заявлением о заключении договора аренды на срок 49 лет без проведения торгов.

Сообщением № от 25 января 2022 года истцу отказано в заключении договора аренды на новый срок в связи с тем, что заявителем не предоставлены правоудостоверяющие документы на объекты недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона № 217-ФЗ от 29 июля 2017 года граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);..

Как следует из договора аренды от 03 апреля 1994 года №, указанный договор заключен без проведения торгов, на основании Постановления главы администрации г. Гулькевичи от 18 мая 1994 года № 506.

Обращение истца о заключении нового договора аренды имело место 19 января 2022 года, то есть после истечения срока действия договора.

Таким образом в заключении договора отказано по объективным причинам.

В этой связи нельзя согласиться с позицией истца о незаконности отказа в заключении договора аренды на новый срок № от 25 января 2022 года по причине того, что Ештокина С.В. обратилась с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов по истечении срока действия договора, указанного в договоре.

Рассматривая требования истца о понуждении ответчика к заключению нового договора аренды без торгов суд руководствуется следующим.

Из буквального толкования положений статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01 марта 2015 года следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка, с учетом чего и был вынесен отказ ответчиком.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01 марта 2015 года не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01 марта 2015 года прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Вместе с тем, в силу положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта и если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства - жилой дом литер А, степенью готовности 18%, площадью застройки 149 кв.м и хозяйственной постройки - кухня литер Г, площадью 40,4 кв.м, принадлежащих на праве собственности Ештокиной С.В., и отсутствия судебного акта об изъятии этих объектов, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, Ештокина С.В. продолжает пользоваться данным участком, ею в полной мере исполнялись обязательства арендатора земельного участка, суд полагает возможным обязать администрацию предоставить истцу земельный участок по договору аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Ештокиной С. В. к Администрации Гулькевичсого городского поселения Гулькевичского района о признании незаконным отказа Администрации Гулькевичского городского поселения в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок – удовлетворить частично.

Обязать администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу заключить с Ештокиной С. В. договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 836 кв.м; разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства; категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> для завершения строительства.

В остальной части – отказать.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья

    Гулькевичского районного суда

    Краснодарского края                                                                         И.А.Бочко