Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-189/2023 ~ М-21/2023 от 09.01.2023

                                                                                                         Дело № 2-189/2023г.

УИД №44RS0005-01-2023-000024-35

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2023 года

Буйский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Серовой Н.И.

при секретаре Ясневой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буйского межрайонного прокурора, действующего в интересах муниципального образования Буйского муниципального района к Администрации Буйского муниципального района о признании недействительным отдельных положений договора аренды земельного участка,

установил:

Буйский межрайонный прокурор, действующий в интересах муниципального образования Буйского муниципального района, обратился в Буйский районный суд Костромской области с иском к Администрации Буйского муниципального района о признании недействительным пунктов 6.2, 6.5 договора аренды земельного участка № от (дата), заключенного между администрацией Буйского муниципального района Костромской области и Заходякиной Е.Д. в части слов «или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя».

     В заявлении указано, что в рамках проведения проверки исполнения земельного законодательства администрацией Буйского муниципального района Костромской области при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прокуратурой изучены договора аренды земельных участков, заключенные между ответчиком и гражданами, в результате чего выявлены нарушения действующего законодательства.

    Так между администрацией Буйского муниципального района и Заходякиной Е.Д. заключен договор аренды земельного участка № от (дата), в соответствии с которым Заходякиной Е.Д. предоставляется в аренду земельный участок площадью 238,0 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства. Данный земельный участок расположен на территории Центрального сельского поселения Буйского муниципального района, государственная собственность на который не разграничена.

При проверке договора аренды земельного участка № установлено, что договор не соответствует требованиям ст. 22 и иных положений Земельного Кодекса РФ требованиям ст.ст. 421,422,432 и иных положений Гражданского Кодекса РФ, а именно:

Разделом 6 договора регламентирован порядок изменения, расторжения и прекращения договора.

П.6.2 Договора предусмотрено, что досрочное расторжение договора или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя возможны:

           П. 6.2.1. При задержке внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

П. 6.2.2. При использовании Участка с существенным нарушением условий Договора либо с неоднократными нарушениями;

П. 6.2.3. При использовании Участка не в соответствии с его целевым назначением;

П. 6.2.4.. При использовании участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

П. 6.2.5. При использовании участка, которое приводит к порче земель;

П. 6.2.7. При невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

    П. 6.2.8.     при     не использовании     участка,     предназначенного     для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения учacткa, а так же времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

П. 6.2.9. при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ.

П. 6.2.10. В иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии с п. 6.5 договора, досрочное расторжение договора или односторонний отказ от договора по требованию арендодателя, по основаниям, указанным в п.п. 6.2.3 и 6.2.4 не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, в иных установленных федеральными законами случаях.

Досрочное расторжение договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Вместе с тем, условия договора, содержащие право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора (п. 6.2 договора аренды), также не соответствует требованиям земельного законодательства Российской Федерация (п. 9 ст. 22 ЗК РФ), в связи с чем, являются недействительным (ничтожным).

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, негативным образом отражается на стабильности и устойчивости гражданского оборота в области земельных отношений.

Наличие в договоре аренды незаконных условий, ущемляющих права арендатора земельного участка, может повлечь за собой расторжение заключенного договора аренды по инициативе арендатора, что в свою очередь создаст нарушение права муниципального образования – Буйского муниципального района Костромской области на включение земельного участка в гражданский оборот и получение стабильной арендной платы за использование данного земельного участка.

    В связи с данными обстоятельствами истец был вынужден обратиться в суд.

    Позднее истец уточнил свои требования. Просил суд считать иск предъявленным в интересах неопределенного круга лиц и признать недействительным пункт 6.2, 6.5 договора аренды земельного участка № от (дата), заключенного между администрацией Буйского муниципального района Костромской области и Заходякиной Е.Д. в части слов «или односторонний отказ от договора по инициативе арендодателя».

В судебном заседании помощник Буйского межрайонного прокурора Святелик М.М. исковые требования поддержала по основаниям указанным в заявлении. Дополнительно пояснила, что в связи с тем, что договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, действующее законодательство не предусматривает в данном случае односторонний отказ арендодателя от исполнения данного договора.

Представитель ответчика Администрации Буйского муниципального района Костромской области в судебном заседании не присутствовал. Поступило заявление, согласно которого представитель ответчика просит рассмотреть дело без их участия (л.д. 25).

Третье лицо Заходякина Е.Д. в судебном заседании не присутствовала. Уведомлена надлежаще. Каких-либо ходатайств суду не представила.

Суд, с учетом мнения сторон, пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав стороны, обозрев представленные материалы, суд приходит к следующему:

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно части 1 статьи 55 и части 1 статьи 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио - и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Так, (дата) между администрацией Буйского муниципального района Костромской области и Заходякиной Елизаветой Дмитриевной заключен договор аренды земельного участка №, площадью 238,0кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, кадастровый : №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.9-12).

Установлено, что спорный земельный участок расположен на территории Буйского муниципального района, государственная собственность на который не разграничена.

В рамках проверки исполнения земельного законодательства администрацией Буйского муниципального района Костромской области при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прокуратурой выявлены нарушения действующего законодательства, а именно:

При проверке договора аренды земельного участка № установлено, что договор не соответствует требованиям ст. 22 и иных положений Земельного Кодекса РФ требованиям ст.ст. 421,422,432 и иных положений Гражданского Кодекса РФ.

Так, пунктом 6.2 Договора предусмотрено, что досрочное расторжение договора или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя возможны в следующих случаях:

           При задержке внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (6.2.1); При использовании Участка с существенным нарушением условий Договора либо с неоднократными нарушениями (6.2.2); При использовании Участка не в соответствии с его целевым назначением (6.2.3); При использовании участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (6.2.4); При использовании участка, которое приводит к порче земель (6.2.5); При невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (6.2.7); при     не использовании участка,     предназначенного     для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения учacткa, а так же времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (6.2.8); при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ (6.2.9); в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством (6.2.10).

Пунктом 6.5 договора установлено, что досрочное расторжение договора или односторонний отказ от договора по требованию арендодателя, по основаниям, указанным в п.п. 6.2.3 и 6.2.4 не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, в иных установленных федеральными законами случаях.

Так, согласно п. l ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

В сипу п.9 ст.22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    Указанная     норма     устанавливает специальные основания     и прядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в     государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из толкования вышеназванных норм закона, досрочное расторжение договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что условия договора, содержащие право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора (п. 6.2 договора аренды), не соответствует требованиям земельного законодательства Российской Федерация (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, негативным образом отражается на стабильности и устойчивости гражданского оборота в области земельных отношений.

Наличие в договоре аренды незаконных условий, ущемляющих права арендатора земельного участка, может повлечь за собой расторжение заключенного договора аренды по инициативе арендатора, что в свою очередь создаст нарушение права муниципального образования – Буйского муниципального района Костромской области на включение земельного участка в гражданский оборот и получение стабильной арендной платы за использование данного земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании недействительным пункта 6.2 и п. 6.5 договора аренды земельного участка № от (дата), заключенного между администрацией Буйского муниципального района Костромской области и Заходякиной Е.Д. в части слов «или односторонний отказ от договора по инициативе арендодателя».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд

решил:

           Исковые требования Буйского межрайонного прокурора удовлетворить.

Признать недействительным пункт 6.2 и п. 6.5 договора аренды земельного участка № от (дата), заключенного между администрацией Буйского муниципального района Костромской области и Заходякиной Елизаветой Дмитриевной, в части слов «или односторонний отказ от договора по инициативе арендодателя».

           Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд через Буйский районный суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                             Н.И. Серова

Полный текст решения изготовлен 27.02.2023г.