Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1890/2023 ~ М-1642/2023 от 09.08.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2023 года город Тула

Советский районный суд г. Тулы в составе

председательствующего Свиридовой О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хаулиной Е.А.,

с участием представителя истца Поплавского В.Э. по доверенности Макеевой Е.А., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по доверенности Макаровой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 71RS0028-01-2023-001999-73 (производство № 2-1890/2023) по иску Поплавского Вадима Эдуардовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о возложении обязанности совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости,

установил:

Поплавский В.Э. обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о возложении обязанности совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, указав в обоснование исковых требований, что ДД.ММ.ГГГГ во исполнение протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № (публичное предложение №) от ДД.ММ.ГГГГ между ним (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Промавтоматика» (продавец) в лице конкурсного управляющего Дмитриева О.В. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений №/КП, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> а именно:

- общей площадью 277,7 кв.м, номер на поэтажном плане №;

- общей площадью 1305,1 кв.м, номера на поэтажном плане №№;

- общей площадью 803,2 кв.м, номера на поэтажном плане №№.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области зарегистрирован переход права собственности на нежилые помещения общей площадью 803,2 кв.м (с номерами комнат на поэтажном плане №№). При этом, поскольку по результатам торгов им (истцом) одновременно приобретено большое количество объектов недвижимости, а регистрацией перехода прав занималось доверенное лицо, он (истец) не сразу обнаружил, что заявление на регистрацию подано не на все приобретенные объекты недвижимости, что было установлено впоследствии при получении выписки из Единого государственного объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Промавтоматика» признано несостоятельным (банкротом); определением данного суда от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство; ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного юридического лица в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации.

Таким образом, в настоящее время зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости не представляется возможным в связи с ликвидацией продавца. Однако из анализа договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при подписании договора сторонами согласованы все существенные условия, имущество передано покупателю, продавцом получены денежные средства в счет оплаты имущества.

Просил суд возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности и зарегистрировать переход права собственности к Поплавскому В.Э. на расположенные по адресу: г. Тула, <адрес> объекты, приобретенные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Промавтоматика» объекты:

- общей площадью 277,7 кв.м, номер на поэтажном плане №;

- общей площадью 1305,1 кв.м, номера на поэтажном плане №№.

Истец Поплавский В.Э. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен в установленном законом порядке, сведений о причинах неявки не представил.

Представитель истца Поплавского В.Э. по доверенности Макеева Е.А. в судебном заседании доводы искового заявления поддержала по изложенным в нем основаниям, просила удовлетворить его в полном объеме. Пояснила, что в ходе устной консультации, полученной в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, им было рекомендовано обратиться в суд с настоящим иском, поскольку в случае обращения к ответчику с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, регистрация была бы приостановлена в связи с не представлением соответствующего заявления продавца общество с ограниченной ответственностью «Промавтоматика».

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по доверенности Макарова Т.А. в судебном заседании доводы искового заявления не признала, просила отказать в его удовлетворении, настаивая на том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, которое может быть восстановлено во внесудебном порядке на основании части 9 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» посредством подачи в Управление заявления об осуществлении государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости, с приложением выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации юридического лица, и документов, свидетельствующих об исполнении сторонами договора своих обязательств.

Выслушав объяснения представителя истца Поплавского В.Э. по доверенности Макеевой Е.А., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по доверенности Макаровой Т.А., исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об обязанности доказывания обстоятельств по заявленным требованиям и возражениям каждой стороной, об отсутствии ходатайств о содействии в реализации прав в соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также требованиями статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об определении судом закона, подлежащего применению к спорному правоотношению, суд применяет нормы действующего законодательства, действующего на период спорных правоотношений, возникших между сторонами, и приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В этом случае на истца возлагается обязанность подтвердить право собственности не только покупателя, но и продавца.

В соответствии с разъяснениями, данными Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 62 постановления Пленума от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, ликвидация организации-продавца не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемые объекты недвижимости.

С учетом изложенного, иск о государственной регистрации права собственности покупателя на имущество, переданное ему по договору купли-продажи ликвидированным продавцом, может быть заявлен в суд.

Такое требование заявлено истцом по настоящему делу. Как указано выше, в этом случае на истца возлагается обязанность подтвердить право собственности не только покупателя, но и продавца.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в Едином государственном реестре недвижимости содержится информация о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Промавтоматика» на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>

- нежилое помещение общей площадью 277,7 кв.м, номер на поэтажном плане №;

- нежилое помещение общей площадью 1305,1 кв.м, номера на поэтажном плане №№;

- нежилое помещение общей площадью 803,2 кв.м, номера на поэтажном плане №№.

ДД.ММ.ГГГГ между Поплавским В.Э. (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Промавтоматика» (продавец) в лице конкурсного управляющего Дмитриева О.В. во исполнение протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № (публичное предложение №) от ДД.ММ.ГГГГ по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Промавтоматика», был заключен договор купли-продажи № указанных нежилых помещений (предмет договора, пункт 1).

Согласно пунктам 2.1-2.4 данного договора цена объекта продажи, составляющего предмет договора, составила 4390996,49 рулей. Оплата цены объекта продажи должна быть осуществлена покупателем путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Сумма задатка в размере 418190,14 рублей, уплаченного покупателем за участие в реализации имущества, зачисляется в цену объекта продажи.

Передача объекта продажи продавцом и принятие их покупателем оформляется актом приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 4.1 договора). Обязательство продавца передать объект продажи покупателю считается исполненным после вручения этого объекта покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 4.2 договора).

Оформление права собственности на объект продажи осуществляется покупателем после его полной оплаты в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 6.1 договора). Право собственности на объект продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке, в случае если переход права собственности на имущество подлежит государственной регистрации (пункт 6.2 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области за истцом Поплавским В.Э. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 803,2 кв.м (с номерами комнат на поэтажном плане №№), расположенные по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указанной даты. В качестве документа-основания указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Исходя из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на иные объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № до настоящего времени зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Промавтоматика».

При этом исходя из условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а также платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ9 года № о перечислении Поплавским В.Э. на счет общества с ограниченной ответственностью «Промавтоматика» доплаты в сумме 4390996,49 рублей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что при подписании данного договора сторонами согласованы все существенные условия, имущество передано покупателю, продавцом получены денежные средства в счет оплаты имущества.

Решением Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Промавтоматика» признано несостоятельным (банкротом); определением Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство; ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного юридического лица в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, истец Поплавский В.Э. сослался на то, что в настоящее время зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № не представляется возможным в связи с ликвидацией продавца.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности покупателя на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Следовательно, приобретатель, получивший недвижимое имущество по договору, в случае ликвидации другой стороны сделки до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности.

Поскольку в настоящем деле отсутствие продавца является препятствием для регистрации перехода права собственности, то надлежащим способом защиты права истца является обращение в суд с требованием, заявленным к регистрирующему органу по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи.

Как следует из пункта 62 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № суд при обжаловании действий регистратора проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. В порядке же искового производства судом дается оценка обстоятельствам (возникновения) приобретения права собственности продавца и наличия у него правомочий по распоряжению имуществом, а также наличия (отсутствия) правопритязаний третьих лиц.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Судом установлено, что на момент заключения договора продавец обладал правом собственности на спорное имущество, и лишь последующая его ликвидация явилась препятствием для оформления в установленном законом порядке государственной регистрации перехода права к покупателю.

Из материалов дела не усматривается, что иные субъекты предпринимательской деятельности имеют имущественные притязания в отношении спорных объектов недвижимости, или имеются иные препятствия к осуществлению Управлением регистрации перехода прав собственности на него к истцу.

Суд также учитывает, что истец, получив по договору спорное имущество, фактически владеет и пользуется объектом на основании договора купли-продажи.

Проанализировав вышеизложенные конкретные обстоятельства в их совокупности и с учетом положений норм действующего законодательства, учитывая, что обращение покупателя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области невозможно в связи с ликвидацией продавца – юридического лица, принимая во внимание правовые основания возникновения у истца права собственности на недвижимое имущество и представленные доказательства исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает исковые требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о возложении обязанности совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, подлежащими удовлетворению.

Суд принимает во внимания возражения представителя ответчика со ссылкой на положения части 9 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которыми предусмотрена возможность осуществления перехода государственной регистрации права собственности в случае ликвидации продавца, являющегося юридическим лицом, однако наличие данной правовой нормы не может являться ограничением прав истца на выбор способа защиты нарушенного права, предусмотренного вышеприведенными нормами права и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации.

Рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании исковых требований, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. ░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░:

- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 277,7 ░░.░, ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ №;

- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 1305,1 ░░.░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ №№.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░