Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1217/2020 ~ М-637/2020 от 08.06.2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                                  10 августа 2020 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Добиной Д.Д.,

с участием представителя административного истца – Щеголевой И.И., представителя заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» – Карловой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1217/2020 по административному исковому заявлению Колеганова В.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Колеганов В.В. обратился в Самарский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу ориентира: <адрес>, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 2 195 382 руб. и 3 955 574 руб., соответственно.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором вышеуказанных земельных участков и расположенных на них зданий по договору, заключенному с ООО «Комфорт Дом». Кадастровая стоимость земельных участков по результатам государственной кадастровой оценки существенно превысила размер их действительной рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке, чем нарушаются его права и законные интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой с учетом кадастровой стоимости земельных участков.

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца Щеголева И.И., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» Карлова И.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представители административных ответчиков Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованных лиц администрации городского округа Тольятти Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, администрации Ставропольского района Самарской области, ООО «Комфорт Дом» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Правительством Самарской области представлены письменные возражения, считают, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и просят в удовлетворении заявленных требований отказать.

В письменных пояснениях филиал ФКП Росреестра по Самарской области оставляет разрешение требований на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ООО «Комфорт Дом» в лице директора Рябчиковой Т.А. в письменном отзыве не возражает против удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования Колеганова В.В. подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объектах недвижимости:

- земельном участке с кадастровым номером №, площадью 20 206 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: под насосную станцию, расположенном по адресу ориентира: <адрес>, трасса М5 Москва-Челябинск- п. Поволжский,8,5 км;

- земельном участке с кадастровым номером №, площадью 13 232 +/-81 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: под административное здание, расположенном по адресу ориентира: <адрес>, ориентир местоположения вне границ 8,5 км. трассы М-5 Москва-Челябинск - Поволжский ЗАО «СВ- Поволжское» здание.

Собственником вышеуказанных земельных участков является ООО «Комфорт Дом», что подтверждается выписками из ЕГРН о зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 23.07.2020 года

На основании договора аренды № № от 01.01.2020 г. и дополнительного соглашения № № от 17.07.2020 года административный истец является арендатором нежилых зданий и спорных земельных участков с кадастровыми номерами №, №.

Как видно из условий договора аренды (п. 2.1, 2.2), размер арендных платежей исчисляется с учетом кадастровой стоимости земельных участков, в связи с этим, Колеганов В.В. заинтересован в установлении их действительной рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 года № 800 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Самарской области» определена кадастровая стоимость спорных земельных участков, которая по состоянию на 01.01.2019 года составила 3 709 417,48 рублей для объекта с кадастровым номером №, 9 542 918,40 рублей для объекта с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 28.07.2020 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в комиссии или в суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административным истцом в обоснование требований представлены отчеты об оценке №№ №, № от 30.04.2020г., подготовленные оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки» ФИО1

Из отчетов усматривается, что объектами оценки являлись спорные земельные участки, итоговая величина их рыночной стоимости на дату оценки определена в размере:

- 2 195 382 рубля для объекта с кадастровым номером №;

- 3 955 574 рубля для объекта с кадастровым номером №.

Правительство Самарской области и государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки» считают, что данные отчеты не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В письменных отзывах приведены замечания по содержанию отчетов об оценке, согласно которым:

- в отчете № № допущено несоответствие в адресе объекта оценки; на стр.2 неверно указано разрешенное использование земельного участка; не полностью приведена информация о квалификации привлеченных к проведению оценки иных специалистов; выбраны объекты-аналоги, значительно отличающиеся по площади, что привело к занижению стоимости; не все ценообразующие факторы объектов-аналогов можно проверить; не приведена точная информация о том, как именно определялась удаленность объектов от крупного населенного пункта (г.о. Тольятти); схемы местоположения объекта оценки и аналогов не позволяют однозначно определить их расположение; при введении корректировки на местоположение и на физическое состояние земельного участка допущены методологические ошибки; корректировка на площадь для аналогов определена по «Справочнику оценщика недвижимости» от 2014, тогда как дата оценки 01.01.2019.

- отчет № № содержит нумерацию до 29 листа; не полностью приведена информация о привлеченных к проведению оценки организаций и специалистов, отсутствует подтверждение наличия проведенного опроса; объекты аналоги по ценообразующему параметру «площадь» значительно меньше площади оцениваемого объекта; аналоги № 1 и 4 относятся к иному сегменту рынка, корректировка на вид использования не проведена; не приведена точная информация о том, как именно определялась удаленность объектов от крупного населенного пункта (г.о. Тольятти); отсутствует точная идентификация местоположения аналогов, позволяющая определить их местоположение относительно красной линии; не применена повышающая корректировка для аналога № 4; при введении корректировки на местоположение и на физическое состояние для земельного участка допущены методологические ошибки; корректировка на площадь для аналогов определена по «Справочнику оценщика недвижимости» от 2014, тогда как дата оценки 01.01.2019; не введены требуемые корректировки на местоположение; необоснованно применена корректировка на транспортную доступность.

С учетом изложенного, административный ответчик и заинтересованное лицо полагают, что отчеты не могут быть использованы в качестве достоверных доказательств, подтверждающих итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Административным истцом предоставлены письменные пояснения специалистов ООО «Центр экспертизы и оценки» на отзыв ГБУ «Центр кадастровой оценки».

Давая оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка рыночной стоимости спорных земельных участков выполнена по состоянию на 01.01.2019 года, то есть на дату определения их кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России 20.05.2015 № 299, в отчетах об оценке указаны дата их составления и номер; содержится задание на оценку; применяемые стандарты оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет; информация о привлеченных к проведению оценки организациях и специалистах; основные факты и выводы; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки; итоговая величина стоимости объектов оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; описание объектов оценки; анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость.

В отчетах описано обоснование выбора использованного подхода к оценке рыночной стоимости земельных участков – применен сравнительный подход, а также метода сравнения продаж в рамках данного подхода, отказ от применение доходного и затратного подходов обоснован; приведены последовательность определения стоимости объектов оценки и соответствующие расчеты; содержатся выводы, полученные на основании проведенных расчетов об итоговой величине стоимости объектов оценки.

В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, пункта 10 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, при применении сравнительного подхода оценщиком в качестве объектов-аналогов подобрано необходимое для проведения оценки количество земельных участков одного с оцениваемыми сегмента рынка, в отношении которых имелась информация о ценах, введены корректировки на площадь, местоположение.

В отчете об оценке № № содержится необходимая (общая) информация, идентифицирующая объект оценки, в частности на стр. 24,26; действительный вид разрешенного использования земельного участка КН № «под насосную станцию» указан на стр. 24 отчета. При этом суд полагает, что опечатки, допущенные в адресе объекта оценки (излишне указано «ЗАО «СВ-Поволжское»), а также на стр.2 в сопроводительном письме к отчету о виде разрешенного использования указанного земельного участка, не повлияли на правильность расчетов. В таблице 9.3.6.2 на стр. 89 отчета представлена информация о привлеченных специалистах (включая E-mail адреса, телефоны) и о результатах проведенного опроса (интервью). Как следует из данного отчета наиболее эффективное использование объекта оценки определено «под размещение производственного предприятия» (стр.76 отчета). При этом, согласно письменных пояснений специалистов ООО «Центр экспертизы и оценки» для подбора аналогов использовалась информация из открытого источника «Волга-Инфо», где объявления были поданы в разделе «Промышленное назначение» (стр. 109 отчета), в связи с чем у оценщика отсутствовала иная информация о том, что участки-аналоги № 1 и 3 не могут быть использованы по этому назначению; расстояние от границы крупного населенного пункта до границы земельного участка (объекта оценки) определялось по расстоянию пути по дорогам общего пользования для чего использовалась Яндекс-карта автомобильных дорог, расстояние составило 11,3 км; несоответствие в схемах расположения объекта оценки и аналогов произошло после конвертации отчета из формата Word в Adobe, что не повлияло на результат оценки.

По мнению суда, также не свидетельствует о недостоверности выводов о рыночной стоимости земельного участка КН № неполная нумерация страниц отчета № №, поскольку на расчеты это обстоятельство не влияет; данный отчет сшит, скреплен печатью и подписью с указанием числа страниц. В таблице 3.2.3 на стр. 10-11 отчета № № представлена информация о привлеченных специалистах (включая E-mail адреса, телефоны, квалификацию, стаж работы), результаты проведенного опроса (мнения профессиональных участников рынка) приведены в разделе 9 отчета (таблица 9.3.6.2). При этом, требований документального подтверждения стажа работы специалистов п.п. «д» п. 8 ФСО № 3 не содержит.

Как следует из письменных пояснений специалистов ООО «Центр Экспертизы и Оценки» объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером № категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для объектов общественно-делового назначения и, таким образом, относится к землям коммерческого назначения. Городской базой недвижимости IReal компания ООО «Волга-Инфо» представлены предложения земельных участков для коммерческого использования (раздел 14, приложение № 2 к отчету, таблица аналогов, столбец 2), а поэтому объект оценки и аналоги № 1 и 4 относятся к одному виду разрешенного использования - «коммерческое», в связи с чем корректировка не требовалась; в таблице расчетов 9.4.1 корректировка на «местоположение» ошибочно внесена в графу «транспортная доступность», однако, алгоритм расчета корректировок по этим признакам идентичен, а поэтому итоговый результат не изменится.

Из пояснений также следует, что алгоритм электронной таблицы расчетов программы Exel, в которой произведены расчеты поправок на местоположение для аналогов, запрограммирован на проведение расчетов мультипликативным методом, в связи с чем методологических ошибок нет; согласно п. 19 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки, в связи с чем использовались данные справочника оценщика 2014 года; физическое состояние земельного участка и физический износ это разные категории, под физическим состоянием в отчетах, как видно из корректировок, подразумевалось местоположение, площадь, наличие коммуникаций.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Выводы о величине рыночной стоимости земельных участков основаны на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Ходатайств о назначении судебных экспертиз, в том числе по вопросу о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда не имелось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке по состоянию на 01.01.2019 года, подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 03.06.2020 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Колеганова В.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20206 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 2 195 382 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13232 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 3 955 574 рубля.

Датой обращения Колеганова В.В. с заявлением в суд считать 03.06.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                     О.А. Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14.08.2020 г.