Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-673/2024 (2-5844/2023;) ~ М-4821/2023 от 17.11.2023

Дело № 2- 673/2024

59RS0005-01-2023-006025-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2024 года                                     г. Пермь

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Мерзляковой Н.А.

при ведении протокола помощником судьи Карповой А.Е.

представителя истца адвоката Новикова М.М.

представителя ответчика Титаренко Л.И.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Копкова Алексея Анатольевича к Муниципальному образованию город Пермь в лице администрации города Перми о возмещении выкупной цены, прекращении права собственности,

установил:

Копков Алексей Анатольевич обратился с иском к Муниципальному образованию город Пермь, в лице администрации города Перми о прекращении права собственности, выплате денежной суммы.

В исковом заявлении истцом указано на то, что нежилое помещение, площадью 482,5 кв.м. по адресу: <адрес> принадлежит истцу на праве собственности на основании договора дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Также собственнику нежилого помещения в доме по <адрес> г.Перми принадлежат доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания многоквартирного дом по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Начальником управления жилищных отношений администрации г.Перми было издано распоряжение № о признании МКД аварийным и подлежащим сносу. Вышеуказанный дом расселяется в рамках региональной адресной программы переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 года, утв. постановлением правительства Пермского края отДД.ММ.ГГГГ №-п.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Регион-Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составляет 44 810 000 рублей, убытки, причиненные изъятием объекта недвижимости – 5 458 000 рублей, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 4 539 000 рублей, всего 54 807 000 рублей.

На основании изложенного, Копков А.А. просит суд взыскать с Муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми в свою пользу выкупную цену за нежилое помещение площадью 482,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 54 807 000 рублей, после чего прекратить право собственности Копкова А.А. на указанное недвижимое имущество.

Истец Копков А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель истца Новиков М.М. в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы. Приобщил к материалам дела письменные пояснения, согласно которым, поскольку Медведева А.Л. и Копкова М.Б. стали собственниками спорного объекта на основании договора купли-продажи от 13.12.2018, (до принятия Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", согласно которому статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации была дополнена частью 8.2), то положения Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ не применяются к выкупу спорного помещения.

Представитель ответчика, третьего лица Титаренко Л.И. в судебном заседании выразила согласие с исковыми требованиями, с учетом проведенной судебной экспертизы. Однако при выступлении в прениях указала на то, что поскольку спорное нежилое помещение принадлежит Копкову А.А. на основании договора дарения, а ранее оно было приобретено дарителем Копковой Мариной Анатольевной по договору купли - продажи от 13.12.2018 по стоимости 6 500 000 рублей, с учетом того, что дом признан аварийным в 2014 году, то и возмещение Копкову А.А. за встроенные нежилые помещения возможно только по цене приобретения указанного нежилого помещения.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Действующее законодательство предусматривает правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции только для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Для собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных ветхими и аварийными, правовые последствия законодательством не урегулированы, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет применить к данным правоотношениям по аналогии нормы жилищного законодательства.

Согласно ч. 1,4,6,7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 27 декабря 2019 N 473-ФЗ, и действующей с 28 декабря 2019 года, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 13.12.2018, ООО «Урал-инструмент-Пумори» продали Копковой М.Б., Медведевой А.Л. по ? доле каждой объект недвижимости: встроенно-пристроенные помещения, общей площадью 465,1 кв.м, кадастровый №, расположенные на первом этаже многоквартирного <адрес>, включая общую долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме и на земельный участок под жилым домом со встроенными помещениями, общей площадью 1527 кв.м. с кадастровым № за 6 500 000 рублей.

Согласно договору дарения недвижимого имущества от 21.07.2023, Копкова М.Б. и Медведева А.Л. подарили Копкову А.А. встроенные помещения, назначение: нежилые, площадью 482,5 кв.м, кадастровый №, расположенные на первом этаже многоквартирного <адрес>, кадастровый №.

Таким образом, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, Копков А.А. является собственником вышеуказанного имущества с ДД.ММ.ГГГГ (Том 1 л.д.16-19).

Межведомственной комиссией 24.10.2013 вынесено заключение, согласно которому жилые помещения <адрес> не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и непригодны для постоянного проживания (Том 3 л.д.9).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ № «о мерах по сносу жилых домов <адрес>, <адрес>, <адрес> города Перми» предписано собственникам жилых помещений в указанных многоквартирных домах освободить занимаемые жилые помещения в течение 6 месяцев с даты получения уведомления; снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления; отделу расселения жилищного фонда уведомить собственников о принятом решении (Том 3 л.д.10).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в пункты 1.1, 1.2 Распоряжения начальника управления жилищных отношений администрации г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ №» предписано освободить занимаемые жилые помещения в течение одного месяца с даты получения уведомления; снести аварийный дом в течение одного месяца с даты получения уведомления; отделу регистрации прав и распределения специализированного фонда направить собственникам жилых помещений копию настоящего распоряжения (Том 3 л.д.11).

Согласно ответу на запрос Управления жилищных отношений администрации города Перми от 13.11.2023, заключением межведомственной комиссии при администрации Мотовилихинского района города Перми от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Вышеуказанный дом расселяется в рамках региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 годы, утвержденной постановлением Правительства Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ №-п (Том 1 л.д.21)

По общему правилу выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации была дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Поскольку Медведева А.Л. и Копкова М.Б. стали собственниками спорного объекта на основании договора купли-продажи от 13.12.2018, (до принятия Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", согласно которому статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации была дополнена частью 8.2), то положения Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ не применяются к выкупу спорного помещения.

Копков А.А. стал собственником спорного нежилого помещения в 2023 году на основании договора дарения недвижимого имущества от 21.07.2023.

Федеральный закон N 473-ФЗ не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Вместе с тем, то обстоятельство, что из сферы действия данной нормы законодатель исключил приобретение жилого помещения в порядке наследования (которое, как правило, происходит без возникновения у наследника обязанности уплаты каких-либо расходов в связи с принятием наследства), умолчав при этом об иных случаях безвозмездного приобретения, не может являться достаточным доводом в пользу того, что законодатель намеревался распространить данную норму на безвозмездные сделки

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Письме Минстроя России от 17 апреля 2020 года N 15026-МЕ/06 "О переселении граждан из аварийного жилищного фонда", по отношению к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, не может быть применено ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

По мнению суда в этих случаях размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм ЖК РФ и Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Согласно статье 7 Федерального закона N 135-ФЗ если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи, используется рыночная стоимость.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Регион-Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составляет 44 810 000 рублей, убытки, причиненные изъятием объекта недвижимости – 5 458 000 рублей, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 4 539 000 рублей, всего 54 807 000 рублей (Том 1 л.д.31-113).

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенному Союзом «Пермская торгово-промышленная палата», отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «132-ФЗ от 29.07.1998 и федеральных стандартом оценки ФСО «I-VI», утвержденных приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, и федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО№), следовательно, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 18.10.2023 не может быть признанной достоверной и рекомендуемой для целей, указанных в отчете (Том 2 л.д.1-96).

Определением Мотовилихинского районного суда г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта оценки – встроенных помещений, назначение: нежилые, площадью 482,5 кв.м, кадастровый №, расположенные на первом этаже многоквартирного <адрес>, кадастровый №, с учетом доли общего имущества в многоквартирном доме и с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под жилым домом <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 41 403 500 рублей. Величина компенсационных выплат по убыткам, причиненным собственнику указанной недвижимости, составляет 4 893 800 рублей. Величина компенсации за непроизведённый капитальный ремонт жилого дома, по адресу <адрес>, пропорционально размеру помещений, находящихся в собственности истца, с учетом даты первой приватизации 25.04.1993, составляет 3 883 600 рублей (Том 2 л.д.158-247).

Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена в соответствии с нормами действующего законодательства. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду сторонами не предоставлено. Доказательств заинтересованности эксперта в исходе дела суду также не представлено. Эксперт обладает необходимыми познаниями и квалификацией, а также имеет достаточный для проведения экспертизы стаж работы. Выводы эксперта мотивированны, однозначны, не содержат неясностей, требующих дополнительных исследований.

Суд принимает заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ как относимое и допустимое доказательство по делу, подтверждающие размер выкупной цены за спорное нежилое помещение.

Как приведено выше, экспертом установлено, что выкупная цену за нежилое помещение площадью 482,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, составляет в общей сумме 50 180 900 рублей.

Поскольку жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, требования истца о взыскании с Муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми стоимости принадлежащего ему нежилого помещения, расположенного в указанном доме, подлежат удовлетворению в размере 50 180 900 рублей.

В соответствии с позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Как следует из позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. N 577-О, учитывая, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества (включая отдельные элементы строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома), в том числе их восстановление или замену, и результатами его проведения являются не только поддержание многоквартирного дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, но и улучшение эксплуатационных характеристик как здания в целом, так и всех расположенных в нем помещений, а значит, увеличение их рыночной стоимости, исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации). При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.

Таким образом, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, нуждавшегося в таком ремонте, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Само по себе признание дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о безусловном праве собственника жилого помещения на выплату ему компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В силу приведенных положений собственник жилого помещения вправе требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при установлении следующих юридически значимых обстоятельств: если на момент приватизации первого жилого помещения дом нуждался в его проведении и снижение уровня надежности здания произошло вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта.

Как усматривается из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на дату первой приватизации, капитальный ремонт спорного многоквартирного дома требовался.

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что Копков А.А. вправе получить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку на момент приобретения истцом недвижимости в спорном жилом доме, необходимость в капитальном ремонт многоквартирного жилого дома сохранялась. При этом тот факт, что истец приобрел жилое помещение после признания многоквартирного дома аварийным не имеет правового значения.

Так как в пользу собственника Копкова А.А. взыскано возмещение за нежилое помещение, то следует прекратить его право собственности на нежилое помещение площадью 482,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>., и, соответственно, признать право собственности на указанное нежилое помещение и на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом за муниципальным образованием <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с Муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу Копкова Алексея Анатольевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (№) выкупную цену за нежилое помещение площадью 482,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 50 180 900 (пятьдесят миллионов сто восемьдесят тысяч девятьсот) рублей.

Прекратить у Копкова Алексея Анатольевича право собственности на нежилое помещение площадью 482,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Признать за муниципальным образованием «город Пермь» право собственности на нежилое помещение площадью 482,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца через Мотовилихинский районный суд города Перми со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 31 мая 2024 года.

Судья - подпись-

Копия верна: Судья

Подлинное решение хранится в

материалах дела № 2-673/2024