Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2048/2022 ~ М-1291/2022 от 25.02.2022

Дело № 2-2048/2022

(43RS0001-01-2022-001883-14)

Решение

Именем Российской Федерации

25 апреля 2022 года г. Киров

Ленинский районный суд г. Кирова в составе:

председательствующего судьи Бояринцевой М.В.,

при секретаре Савиных Е.А.,

с участием истца Маковеевой Т.А.,

представителя истца по устному ходатайству Щегловой В.И.,

ответчика Митькиных С.К.,

представителя ответчика Митькиных С.К. по устному ходатайству – Сафина А.Р.,

ответчика Королева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Маковеевой Т. А. к Королеву А. В., Митькиных С. К. о признании преимущественного права покупки жилого помещения, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения,

Установил:

Маковеева Т.А. обратилась в суд с иском к Королеву А.В., Митькиных С.К. о признании преимущественного права покупки жилого помещения, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения. В обоснование указала, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение {Номер изъят} в виде жилой изолированной комнаты площадью 17,2 кв.м., находящееся по адресу {Адрес изъят}. Ответчику Митькиных С.К. на праве собственности принадлежит жилое помещение {Номер изъят} (на поэтажном плане) в виде изолированной жилой комнаты, площадью 11,3 кв.м. {Дата изъята} истец получила от ответчика Королева А.В., который являлся собственником жилой комнаты - помещения {Номер изъят} (на поэтажном плане) в виде изолированной жилой комнаты площадью 11,3 кв.м, предложение о выкупе принадлежащей ему по праву собственности вышеуказанного жилого помещения. {Дата изъята} в адрес собственника Королева А.В. истцом было отправлено заказное письмо о согласии в приобретении жилого помещения за указанную Королевым А.В. цену, то есть за 370 000 рублей. Письмо с согласием было направлено Королеву А.В. в день получения от него предложения о выкупе принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, ответа от Королева А.В. на согласие не получено, на сделку купли- продажи жилого помещения по цене, указанной им в предложении и выкупе жилого помещения, истца не пригласил. В {Дата изъята} истцу стало известно, что Королев А.В. продал принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение {Номер изъят} (на поэтажном плане), постороннему человеку, так как в конце {Дата изъята} в квартиру по адресу {Адрес изъят}, пришел молодой человек, представился собственником, предоставил копию выписки из ЕГРН, в которой были заштрихованы последние цифры кадастрового номера и закрашено поле на листе {Номер изъят} в графе 1.1., в которой указывается собственник. В связи с чем истец обратилась в МФЦ за получением выписки из ЕГРН с указанием нового собственника спорного жилого помещения. Из полученной выписки из ЕГРН, узнала, что новым собственником является ответчик Митькиных С.К. Учитывая, что ответчик Королев А.В. направил истцу предложение о выкупе жилого помещения {Дата изъята}, заказное письмо от Королева А.В. было получено {Дата изъята}, истец в этот же день направила Королеву А.В. свое согласие на приобретение спорного жилого помещения, следовательно, как собственник жилого помещения {Номер изъят} истец могла бы приобрести у Королева А.В. принадлежащее ему по праву собственности жилое помещение {Номер изъят}. Но, несмотря на то, что истец выразила свое согласие на приобретение спорного жилого помещения и сделала это в установленный законом срок, спорное жилое помещение {Номер изъят} (на поэтажном плане) было продано ответчиком Королевым А.В. постороннему лицу - ответчику Митькиных С.К., чем нарушены правила ч.2 ст. 250 ГК РФ.

Просит признать за истцом преимущественное право покупки жилого помещения {Номер изъят} (на поэтажном плане), находящееся в квартире по адресу: {Адрес изъят}; перевести на истца права и обязанности покупателя по договору купли- продажи жилого помещения {Номер изъят} (на поэтажном плане) от {Дата изъята}, заключенному между Королевым А. В., с одной стороны и Митькиных С. К., с другой стороны в отношении жилого помещения {Номер изъят} (на поэтажном плане) в квартире {Адрес изъят}; указать, что решение является основанием для погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Митькиных С. К. на жилое помещение {Номер изъят} на поэтажном плане, расположенное по адресу: {Адрес изъят} и регистрации права собственности на жилое помещение {Номер изъят} на поэтажном плане, находящееся в указанной квартире за Маковеевой Т. А..

Истец Маковеева Т.А., представитель истца по устному ходатайству Щеглова В.И. в судебном заседании исковые требования поддержали, подтвердили обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просили иск удовлетворить.

Ответчик Митькиных С.К., представитель ответчика по устному ходатайству – Сафин А.Р., в судебном заседании исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать, поскольку в настоящее время между ответчиками заключено соглашение о расторжении договора.

Ответчик Королев А.В. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, представили письменный отзыв, просят рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Истец Маковеева Т.А. является собственником жилого помещения – комнаты, площадью 17,2 кв.м., расположенной по адресу: {Адрес изъят}, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Ответчик Королев А.В. являлся собственником комнаты {Номер изъят} на поэтажном плане в коммунальной квартире, расположенное по адресу: {Адрес изъят}.

Имея намеренные продать свою комнату в коммунальной квартире Королев А.В. {Дата изъята} направил Маковеевой Т.А. по месту нахождения этого помещения уведомление, в котором предложила истцу выкупить указанную комнату за 370 000 рублей, указав, что в случае отказа от такого выкупа она произведет помещения третьему лицу.

Маковеева Т.А. получила указанное уведомление {Дата изъята}, и в этот же день направила в адрес регистрации ответчика Королева А.В. согласие на выкуп спорного помещения по указанной в уведомлении цене, что подтверждается описью вложения и почтовым кассовым чеком.

{Дата изъята} между ответчиками Королевым А.В. (продавец) и Митькиных С.К. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения, состоящего из одной комнаты {Номер изъят} на поэтажном плане в коммунальной квартире, расположенное по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}. Объект недвижимости расположен на 9 этаже многоквартирного жилого дома, общая площадь 11,3 кв.м.

В соответствии с п. 2.1. договора, цена объекта недвижимости составляет 370 000 рублей.

В соответствии с п. 3.1 договора денежные средства в размере 370 000 рублей покупатель передал продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора; подписание настоящего договора подтверждает факт получения продавцом денег в указанной сумме, в силу чего настоящий договор имеет силу расписки между продавцом и покупателем и не требует дополнительного подтверждения факта оплаты иными платежными и финансовыми документами, в том числе рукописными.

{Дата изъята} стороны договора купли-продажа (ответчики) обратились за государственной регистрацией перехода прав на объект недвижимости.

Переход права зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области {Дата изъята} за номером {Номер изъят}

Ответчики в дело представили копию соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от {Дата изъята}, согласно которого продавец Королев А.В. возвращает покупателю Митькиных С.К. сумму 370 000 рублей единовременно в течении двух месяцев со дня государственной регистрации настоящего соглашения.

Согласно п.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений п.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

По правилам ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п.67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу п.1 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п.63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из разъяснений, содержащихся в п.14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Как следует из объяснений истца, она имела намерение приобрести в собственность принадлежавшую Королеву А.В. комнату в коммунальной квартире и обладала необходимой для этого платёжеспособностью, которая подтверждена и на момент рассмотрения дела – на депозитный счет внесена сумма в размере 370 000 рублей. Вместе с тем преимущественное право истца на приобретение спорной комнаты было нарушено, поскольку договор купли-продажи был заключен между ответчиками {Дата изъята}, то есть месячный срок для получения ответа на направленное уведомление, которое было получено ей {Дата изъята}, на тот момент не истек, необходимо отметить, что срок не истек и на момент направления продавцом Королевым А.В. уведомления {Дата изъята}.

Статья 250 ГК РФ предусматривает правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу указанной правовой нормы требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли не по месту нахождения спорного имущества, а по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника. При этом обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Таким образом, правовое значение при применении положений ст.250 ГК РФ имеет не только совершение продавцом доли в общей долевой собственности действий по извещению других участников долевой собственности, но и результат таких действий. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч.1 ст.56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца (аналогичная правовая позиция приведена в определениях Верховного Суда РФ от 19.11.2013 №5-КГ13-109 и от 24.02.2015 №5-КГ14-136).

Истец, получив уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире, в этот же день {Дата изъята}, направила в адрес ответчика Королева А.В. согласие на ее приобретение по указанной в уведомлении цене (на момент направления согласия {Дата изъята} ответчик Королев А.В. имел регистрацию в спорном жилом помещении, иного адреса истцу не сообщил, как и о снятии с регистрационного учета в спорном жилом помещении {Дата изъята} и своей регистрации по иному адресу {Дата изъята}), при том, что Королеву А.В. достоверно было известно о месте жительства истца, как и возможность отследить получение (либо неполучение) ею уведомления, будучи добросовестным и осмотрительным участником гражданских правоотношений.

Доводы ответчиков о том, что права истца не нарушены действиями ответчиков, так как {Дата изъята} между ними заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи, суд отклоняет.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Учитывая, что соглашение о расторжении договора купли-продажи заключено между ответчиками {Дата изъята} (в ходе рассмотрения дела), на регистрацию перехода права собственности ответчики не обращались, принимая во внимание, что в настоящее время наложены обеспечительные меры в виде ареста спорного жилого помещения, что исключает возможность проведения регистрационных действий, а также исходя из пояснений ответчика Королева А.В. о том, что денежные средства за комнату в настоящее время уже потрачены, возможности вернуть их Митькиных С.К. в настоящем не имеется, а продавать комнату по цене 370 000 рублей он истцу возможно не будет, поскольку это его право определить цену договора в будущем, то суд приходит к выводу, что фактически данное соглашение не исполнено Королевым А.В. и заключено с формальной позиции ответчиков, злоупотребившими своими правами, ошибочно считающими, что данное соглашение имеет правое значение.

Суд отклоняет доводы ответчиков о том, что в связи с заключением соглашения о расторжении договора купли-продажи права истца не нарушены, поскольку ее права нарушены по состоянию на {Дата изъята} (заключение договора купли-продажи) и последующей регистрацией права собственности за Митькиных С.К., а также предшествующими действиями ответчика Королева А.В. не получившего волеизъявление от истца по поводу его предложения о продаже комнаты, продавшего комнату до получения такого уведомления истцом, что нарушило права истца, ее право преимущественной покупки, поэтому представленное соглашение суд расценивает как злоупотребление правом ответчиками, чьи права удовлетворением иска фактически не ущемляются (Митькиных С.К. получит 370 000 рублей за счет списания средств с депозита Управления Судебного департамента в Кировской области, а Королев А.В. в принципе имел намерение продать комнату, за которую уже получил денежные средства, смена покупателя при отчуждении имущества на прежних условиях его права, как продавца, не нарушает).

Принимая во внимание, что ответчик {Дата изъята} выразил свою волю на отчуждение спорной комнаты по цене 370 000 рублей, истец выразила свое желание на ее приобретение по предложенной цене, в установленный срок, подтвердила свою платежеспособность, перечислив денежные средства в размере 370 000 рублей на депозитный счет Управления Судебного департамента в Кировской области, суд приходит к выводу, что удовлетворение требований истца не повлечет нарушение прав ответчика Митькиных С.К., который получит переданные за комнату денежные средства, который также в свою очередь должен быть осмотрительным при совершении подобного рода сделки, и мог бы убедиться в отсутствии волеизъявления лиц, имеющих право на преимущественную покупку.

Суд приходит к выводу, что действия Королева А.В. по направлению уведомления носили в данном случае формальный характер, поскольку, договор купли-продажи спорной комнаты был заключен до момента получения истцом уведомления, а также до истечения месячного срока для направления ответа, установленном законом.

При таком положении, исходя из установленного факта нарушения при заключении указанного договора права преимущественной покупки спорной комнаты Маковеевой Т.А., а также факта платежеспособности истца (денежные средства в размере 370 000 рублей перечислены на депозитный счет Управления Судебного департамента), на последнюю в целях восстановления этого права должны быть переведены права и обязанности покупателя по данной сделке.

Право преимущественной покупки истца было нарушено.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП (записи о прекращения права собственности Митькиных С.К. на спорную комнату и записи о регистрации права собственности на нее Маковеевой Т.А.).

Требований о взыскании судебных расходов в настоящем иске не заявлено, что может являться основанием для самостоятельного обращения (заявительный характер).

Руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Маковеевой Т.А. к Королеву А.В., Митькиных С.К. – удовлетворить.

Признать за Маковеевой Т. А. право преимущественной покупки и перевести на Маковееву Т. А. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от {Дата изъята} заключенного между Королевым А. В. и Митькиных С. К., по которому Королев А.В. продал, а Митькиных С.К. купил жилое помещение, состоящее из одной комнаты {Номер изъят} на поэтажном плане в коммунальной квартире, расположенной по адресу: {Адрес изъят}.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части замены покупателя Митькиных С.К., погашения записи о праве собственности Митькиных С.К. и регистрации перехода права собственности на покупателя Маковееву Т.А.

Настоящее решение является основанием для выдачи Управлением Судебного департамента в Кировской области Митькиных С. К. денежных средств в размере 370 000 рублей, внесенных Маковеевой Т. А. {Дата изъята} на счет Управления Судебного департамента в Кировской области

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04.05.2022 года.

Судья Бояринцева М.В.