Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-4103/2024 ~ М-1956/2024 от 07.03.2024

УИД72RS0014-01-2024-003052-72

Дело № 2-4103/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень                                        21 мая 2024 года

Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи Седовой О. Г.,

при секретаре Сагитове А. Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Плотникова Ивана Леонидовича к Плотникову Алексею Валентиновичу, Плотниковой Зое Ивановне, Пинигиной Татьяне Александровне о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,

УСТАНОВИЛ:

Истец Плотников И.Л. обратилась в суд с иском к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя по договору. Требования мотивированы тем, что Плотников И.Л. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № и земельный участок по данному адресу с кадастровым номером № Другими собственниками вправе общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости являлись Плотников А.В. и Плотников А.В. по 1/4 доли каждый. Плотников А.В. умер 27.04.2021. Лицом, принявшим наследство после его смерти, является Плотникова З.И. Спорный жилой дом поделен на 2 изолированные половины, которые имеют самостоятельные выходы. Одной половиной пользовался истец, другой ответчики Плотниковы Андрей и Алексей. Истец фактически проживает по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>. В феврале 2024 года истцу от арендаторов половины жилого помещения ответчиков Плотниковых стало известно, что ответчики продали свою долю. Истец обратился в МФЦ за получением выписки из ЕГРН, из которой стало известно, что в ЕГРН 30.12.2022 внесена запись возникновения права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> у Пинигиной Т.А. Согласно законодательству истец является участником общей долевой собственности, имеет преимущественное право покупки продаваемой доли. Однако, уведомления о продаже и предложении реализовать преимущественное право покупки и приобрести спорную долю он не получал, воспользоваться данным правом не мог. Ответчикам было известно, что истец фактически не проживает в спорном доме, у них был номер моего телефона, они имели возможность уведомить истца о намерении отчуждения 1/2 доли жилого дома и земельного участка и предложить воспользоваться преимущественным правом покупки. При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований, истец обязан возместить покупателю уплаченную стоимость приобретения доли. С учетом того, что истцу не известно по какой цене была отчуждена 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, истец не имел возможности внести на банковский счет управления Судебного департамента уплаченную покупателем за спорные объекты недвижимости сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. Просит осуществить перевод прав и обязанностей покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № и земельный участок по данному адресу с кадастровым номером № с Пинигиной Татьяны Александровны к Плотникову Ивану Леонидовичу; признать недействительной и отменить запись в ЕГРН от 30.12.2022 о праве Пинигиной Т.А. на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: г. Тюмень, ул. Кулибина, д. 39.; по исполнении Плотниковым И.Л. обязанности покупателя по передаче Пинигиной Т.А. суммы, подлежащей выплате покупателю в возмещении понесенных им при покупке квартиры расходов, внести в ЕГРН сведения о приобретении права собственности Плотникова И.Л. на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Определением суда от 18.04.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Иванов Олег Васильевич.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель истца Британов И.В., действующий на основании нотариальной доверенности серия 89 АА номер 1348601 от 30.08.2023 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, настаивал на удовлетворении иска.

Ответчик Иванов О.В. в судебное заседание не явился, о времени и даре рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Ответчики Пинигина Т.А., Плотников А.В., Плотникова З.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили в суд письменные возражения, в которых с исковыми требованиями не согласились, считают их необоснованными, не подлежащими удовлетворению. Указали, что Плотникова З.И., Плотников А.В. продать свою долю планировали давно, с 2022 года вели переговоры с истцом о продаже доли именно ему. Поскольку истец выражал заинтересованность в покупки доли, Плотникова З.И. обратилась в ЗАО «Тюменская недвижимость» с целью оценки объекта недвижимости. Согласно отчету № 044Ф/22 об оценке рыночной стоимости 1/2 доли в праве по состоянию на 18.06.2022, рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей собственности на спорное имущество составила 1 398 600 руб. Истцу было предложено купить длю за указанную сумму, но тот отказался, сославшись на отсутствие денежных средств. После этого Плотникова З.И. обратилась в недвижимое агентство «Этажи» с целью продажи доли в объекте недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>. На этапе подготовки к сделке, 27.02.2022 продавцами (Плотниковой З.И., Плотниковым А.В., Ивановым О.В.) было составлено и направлено в адрес Плотникова И.Л. уведомление о том, что они намерены продать свою долю на земельный участок и дом, в заявлении были указаны условия сделки, и было предложено сообщить о желании или отказе о приобретении указанных долей. Данное уведомление было составлено у нотариуса Савушкиной А.С., нотариус самостоятельно отправляла истцу указанное уведомление по единственному известному ответчикам адресу: <адрес>. Истец на момент направления нотариусом уведомления фактически проживал по данному адресу, что было подлинно известно ответчикам. Кроме того, Плотников И.Л. уведомлялся о планируемой продаже ответчиками их риэлторами в устном порядке. Реакции на уведомление о продажи от истца не поступило. Полагают, что ответчиками соблюдена процедура извещения истца, как участника долевой собственности. Кроме того, ссылаются на то, что истцом не внесена на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента сумма, уплаченная покупателем (Пинигиной Т.А.) за долю, а также не подтверждена платежеспособность истца.

Представитель ответчиков Плотниковой З.И., Плотникова А.А., Пинигиной Т.А. – Прусаков К.И., действующий на основании нотариальной доверенности серия 72 АА номер 2800698 от 10.04.2024, возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, просил суд в иске отказать.

Представитель третьего лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (Управление Росреестра по Тюменской области) не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчиков, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки, или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время, по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Судом установлено, что истцу Плотникову И.Л. принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Указанные обстоятельства подтверждены выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.04.2024.

Ответчики Плотников А.В., Плотникова З.И., Иванов О.В. также ранее являлись собственниками жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> следующих долях:

- 1/4 доля на земельный участок и 1/8 доля на жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 27.01.2022 (Плотникова Зоя Ивановна);

- 1/4 доля на земельный участок и 1/8 доля на жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 03.09.2013, договора купли-продажи № 20/З/Ф-126 земельного участка (Плотников Алексей Валентинович);

- 1/4 доля на жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 20.05.2022 (Иванов Олег Васильевич).

28.12.2022 ответчики по договору купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома продали Пинигиной Т.А. 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № и 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № за 1 700 000 руб.

Переход права собственности за Пинигиной Т.А. зарегистрирован 30.12.2022, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 05.04.2024.

Истец в обоснование иска указал, что ответчики нарушили его преимущественное право покупки недвижимости, не известили о продаже принадлежащей им доли постороннему лицу.

Вместе с тем, из представленных суду материалов по нотариальному оформлению договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> установлено, что ответчики Плотникова З.И., Плотников А.В., Иванов О.В. (продавцы) и Пинигина Т.А. (покупатель) обратились за удостоверением данного к нотариусу нотариального округа города Тюмень Тюменской области Савушкиной А.С. Договор зарегистрирован в реестре №

Нотариус в соответствии с законом провел правовую экспертизу представленных ему для удостоверения сделки документов и 28.12.2022 удостоверил сделку – договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома между Плотниковой З.И., Плотниковым А.В., Ивановым О.В. и Пинигина Т.А. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости.

Нотариально удостоверенным заявлением от 27.07.2022 (зарегистрировано в реестре № ответчики уведомили истца о намерении продать принадлежавшее им имущество, состоящее из: 1/2 (одной второй) доли на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; 1/2 (одной второй) доли на жилой дом с кадастровым номером № за 1 600 000 руб. и о преимущественном праве истца на покупку указанного имущества в течение месяца, через отправку заказного письма с уведомлением нотариусом, что подтверждается копией почтового конверта от 28.07.2022.

Уведомление истцу было направлено по адресу: <адрес>. Со слов ответчиков истец, на момент направления нотариусом уведомления, фактически проживал по данному адресу, что им было подлинно известно.

Данное письмо не было вручено Плотникову И.Л. и возвращено отправителю (нотариусу Савушкиной Т.П.) за истечением срока хранения на почте, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 62501350021559.

Данный факт также отражен в п. 11 договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 28.12.2022.

Тем самым суд считает, что факт направления Плотникову И.Л. по месту его жительства: <адрес>, заказного письма с уведомлением о продаже спорного имущества подтвержден в ходе рассмотрения дела допустимыми доказательствами.

Таким образом, ответчики исполнили возложенную на них законодательством обязанность по извещению участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены в размере 1 600 000 руб.

Суд считает что, то обстоятельство, что истец не получил данной телеграммы с уведомлением о продаже объектов недвижимости и предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право собственников на распоряжение своим имуществом, и не свидетельствует о нарушении продавцами положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ, поскольку ответчиками были предприняты все зависящие от них меры для извещения сособственника о предстоящей продаже долевого имущества.

Из разъяснений, изложенных в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06. 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса РФ» следует, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу. Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение (п. 67).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено, или адресат не ознакомился с ним (п. ст.165.1 ГК РФ)

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято.

Законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, не возлагается. Кроме того, законодательством также не установлено, какое количество раз, должно быть направлено уведомление о предстоящей продаже доли, чтобы убедиться в отсутствии желания сособственника в ее приобретении, а так же не установлена форма уведомления.

Вместе с тем в п. 2.5 Методических рекомендаций Федеральной нотариальной палаты по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол № 03/16 от 28.03 2016), обязательных к исполнению нотариусами согласно уставу, указано, что бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Учитывая, что извещение о продаже доли было направлено нотариусом по адресу фактического проживания истца, суд приходит к выводу, что оснований для признания ненадлежащим исполнением ответчиками обязанности, предусмотренной положениями п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ не имеется.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений на них, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Допустимых и достоверных доказательств того, что истцу не было вручено письмо с уведомлением о продаже ответчиками в праве обще-долевой собственности на 1/2 жилого дома и 1/2 земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> по обстоятельствам, не зависящим от него, суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчики Плотников А.В., Плотникова З.И., Иванов О.В. обязанность, предусмотренную положениями п. 2 ст. 250 ГК РФ, исполнили добросовестно.

В связи с чем, суд не усматривает оснований к удовлетворению заявленных истцом требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 28.12.2022 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенного между Плотниковым А.В., Плотниковой З.И., Ивановым О.В. и Пинигиной Т.А. (отмене записи в ЕГРН от 30.12.2022 о праве Пинигиной Т.А. на спорное имущество), внесении в ЕГРН сведения о приобретении права собственности Плотникова И.Л. на указанное имущество.

Отказывая в иске, суд также учитывает следующее. Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о признании за ним права преимущественной покупки, истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли квартиры необходимых расходов (п. 1.2).

Вместе с тем, при предъявлении иска указанная обязанность истцом не исполнена, а так же, при рассмотрении гражданского дела, истец Плотников И.Л. не представил доказательств, как того требуют ст. ст. 55, 56 ГПК РФ, свидетельствующих о том, что она располагает денежными средствами в размере 1 700 000 руб., необходимыми для приобретения и оплаты стоимости 1/2 доли спорного жилого дома, земельного участка.

Суд, оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, в соответствии со ст.67 ГПК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Плотникова Ивана Леонидовича (паспорт гражданина РФ серии № №) к Плотникову Алексею Валентиновичу (паспорт гражданина РФ серии №), Плотниковой Зое Ивановне (паспорт гражданина РФ серии №), Иванову Олегу Васильевичу (паспорт гражданина РФ серии №), Пинигиной Татьяне Александровне (паспорт гражданина РФ серии №) о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 28.12.2022 – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени.

Мотивированное решение изготовлено 28 мая 2024 года.

Председательствующий судья /подпись/             О. Г. Седова