Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2360/2023 ~ М-782/2023 от 07.02.2023

Дело № 2-2360/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2023 г. г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Максютова Р.З.,

при секретаре Абдрахмановой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуМихайловой ФИО9 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России», обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», арбитражному управляющему ООО «ЕТЗК»Салихову Р.И. о погашении регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Михайлова ФИО10 обратилась в суд с иском к ПАО Сбербанк, ООО «ЕТЗК», арбитражному управляющему ООО «ЕТЗК»Салихову Р.И., в котором просит признать прекращенной ипотеку в силу закона на объект недвижимости - квартиру, кадастровый номер№, расположенную по адресу:<адрес>,внести запись о погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, мотивируя тем, что Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № № от 12 февраля 2019 г. за Михайловой <данные изъяты> ФИО11 признано право собственности на квартиру, расположенную в <адрес>. На основании вступившего в законную силу определения от 12 февраля 2019 г. ФИО1обратилась в Управление ФСГРКиК по РБ с заявлением о регистрации права собственности на квартиру. Согласно выписке из ЕГРН от22.11.2022 г. правообладателем указанной квартиры является Михайлова О.В. На квартиру имеется ограничение в виде ипотеки№с08.04.2015 г. по 20.11.2017 г. в пользу ПАО Сбербанк на основании Договора об ипотеке от25.07.2013 г.№;

1.       дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014от30.01.2015 г.№;

2.       дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2013 г.от01.08.2013№;

3.       дополнительного соглашения к договору ипотеки№от24.09.2014№;

4.       дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014 г. от24.09.2014 г.№;

5.       дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014 г.от19.05.2015 г.№;

6.       дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014 г.от25.05.2015 г.№;

7.       дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014 г.от04.06.2015 г.№;

8.       дополнительного соглашения к договору ипотеки№отДД.ММ.ГГГГ г.от21.12.2015 г.№.

Михайлова О.В. 03.02.2020 г.обратилась в ПАО Сбербанк с требованием о погашении записи в ЕГРП. В ответ на требование от ПАО Сбербанк поступил отказ. Единственным способом защиты нарушенных правМихайловой О.В.осталось обращение в суд.

Михайлова О.В. на рассмотрение дела не явилась, извещена надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело без ее участия.

Представитель истца по доверенностиТафинцева Е.А.исковые требования поддержала, просит удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представители ПАО «Сбербанк», конкурсный управляющий ООО «ЕТЗК» Салихов Р.И.,Управления Росреестра РБ на рассмотрение дела не явились, извещены надлежащим образом. Суд на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения иле иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор долевого участия – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По своей сути договор долевого участия является обещанием застройщика построить объект. Банк не вправе устанавливать залог в отношении объекта недвижимости пока он не достроен, поскольку право собственности на него не существует, и распорядиться таким правом невозможно. Поэтому кредитная организация вправе рассчитывать при заключении такого залогового обязательства только на обеспечение прав требования от Застройщика реализовать данный проект застройки.

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком. При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, что подразумевает нахождение возводимого многоквартирного дома также в залоге у Банка, как и земельного участка под ним, но с учетом положений Закона о долевом участии, который устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка. А именно, в соответствии с п. 8 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру. В соответствии с п. 8.1. ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке. То есть Банк не является первоочередным залогодержателем, даже если получил залог ранее иных лиц.

Нахождение земельного участка в залоге, согласно положению пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно статьи 5 указанного Закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

На основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательна для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12 февраля 2019 г. за Михайловой О.В. признано право собственности на квартиру, расположенную в <адрес>. На основании вступившего в законную силу определения от12.02.2019 г. Михайлова О.В. обратилась в Управление ФСГРКиК по РБ с заявлением о регистрации права собственности на квартиру.

Согласно выписке из ЕГРН от22.11.2022 г. правообладателем указанной квартиры являетсяМихайлова О.В.

На квартиру имеется ограничение в виде ипотеки№ с08.04.2015 г. по 20.11.2017 г. в пользу ПАО Сбербанк на основании Договора об ипотеке от25.07.2013 г.№; дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2013 г.от01.08.2013№; дополнительного соглашения к договору ипотеки№от24.09.2014№; дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014 г. от24.09.2014 г.№; 2 дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014от30.01.2015 г.№; 4 дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014 г.от19.05.2015 г.№; дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014 г.от25.05.2015 г.№; дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014 г.от04.06.2015 г.№; дополнительного соглашения к договору ипотеки№от25.07.2014 г.от21.12.2015 г.№.

Обременение в виде ипотекибыло зарегистрировано только08.04.2015 г., за номером№, тогда как между ООО «ЕТЗК» иМихайловой О.В.был заключен Предварительный договор№ в отношении трехкомнатной <адрес> в <адрес> 15.01.2014 г., квартира была передана покупателю –Михайловой О.В.с полным комплектом ключей16.03.2015 г., о чем сторонами составлен Акт приема-передачи<адрес>от15.03.2015 г.. Стоимость квартиры, согласно Акту приема-передачи покупателем оплачена полностью в размере 2644 600руб.

Михайлова ФИО12.02.2020 г.обратилась в ПАО «Сбербанк» с требованием о погашении записи в ЕГРП. В ответ на требование от ПАО «Сбербанк» поступил отказ.

Оценивая вышеизложенное, суд считает, что исковые требованияМихайловой ФИО13 снятии обременения ипотеки в силу закона в отношении объекта, расположенного по адресу:<адрес>, подлежат удовлетворению, посколькуМихайлова О.В.в настоящее время является собственником вышеуказанной квартиры, стороной договора ипотеки (залога недвижимости) с залогом жилого помещенияне является, и не являлся на момент заключения предварительного договора, расчет за квартиру ею произведен в полном объеме, в связи, с чем ипотека подлежит прекращению.

Наличие обременения в виде ипотеке на спорный объект, нарушает права истца, как собственника жилого помещения, что является недопустимым.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявлениеМихайловой ФИО14 публичному акционерному обществу «Сбербанк России», обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», арбитражному управляющему ООО «ЕТЗК»СалиховуР.И. о погашении регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимого имущества – удовлетворить.

Признать прекращенной ипотеку в силу закона на объект недвижимости - квартиру, кадастровый номер№,№, расположенную по адресу:<адрес>, внести запись о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: <данные изъяты> Р.З. Максютов

<данные изъяты>