Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-540/2024 ~ М-86/2024 от 15.01.2024

Дело №2-540/2024

УИД 42RS0008-01-2024-000117-51

        РЕШЕНИЕ

        Именем Российской Федерации

        Рудничный районный суд города Кемерово

        в составе председательствующего судьи Архипенко М.Б.,

        при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Балашовой Е.С.,

с участием представителя истца Моисеевой С.С., истца Федотова А.А.

        рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

        18 марта 2024 года

гражданское дело №2-540/2024 по исковому заявлению Федотов А.А. к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о прекращении право собственности, погашения регистрационной записи, восстановлении право собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Федотов А.А. обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о прекращении право собственности, погашения регистрационной записи, восстановлении право собственности.

Требования мотивированы тем, что на ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым истец обязался передать в собственность ответчику квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, а ответчик уплатить 1 868 650 рублей наличными денежными средствами в срок не позднее трех календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, согласно п.2.3.1 Договора.

Денежные средства предоставлялись Ответчику Публичным акционерным обществом «Сбербанк России», ОГРН №, ИНН №, местонахождение: <адрес> (далее - ПАО Сбербанк).

Вместе с тем указанное обязательство ответчиком не исполнено, истец денежные средства за продажу квартиры не получил, расписка о получении денежных средств не подписывал, право собственности перешло на покупателя ДД.ММ.ГГГГ. Указанное нарушение условий договора является для истца существенным.

На основании изложенного с учетом, уточнений истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> с обременением ипотекой, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Федотов А.А. и ФИО1. Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Погасить регистрационную запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности за ФИО1.

Погасить регистрационную запись в ЕГРН об ипотеке в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановить право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> за Федотов А.А..

В судебном заседании истец Федотов А.А., представитель истца Моисеева С.С., действующая на основании от ДД.ММ.ГГГГ настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств не поступало.

Третьи лица ПАО «Сбербанк России» Кемеровское отделение Сбербанка России № г. Кемерово, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, извещённые о дате, времени и месте явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представителем ПАО «Сбербанк России» Кемеровское отделение Сбарбанка России № г. Кемерово Кузьминых О.Ю., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ представлено возражение на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований, дело рассмотреть в ее отсутствие.

    Кроме того информация о дате и времени рассмотрения дела размещена в установленном в п.2 ч.1 ст.14, ст.15 Федерального закона от 22.12.2008 №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации в порядке на сайте Рудничного районного суда г.Кемерово (rudnichny.kmr@sudrf.ru в разделе «Судебное делопроизводство»).

    В п.3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований ст.167 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

    Таким образом, учитывая, что все участники судебного разбирательства надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, исходя из положений ст.ст.115-117, 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

    Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1); в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

    Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

    В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

    Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

    Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

    Как следует из письменных материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры (л.д. 6).

    Из условий, заключенного договора следует, что истец обязался передать в собственность ответчику квартиру, расположенную по адресу: <адрес>., кадастровый №, а ответчик уплатить 1 868 650 рублей наличными денежными средствами в срок не позднее трех календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, согласно п.2.3.1 Договора.

     Согласно материалам кредитного досье (л.д.67-132), ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор № на сумму 3 800 000 рублей под 16% годовых на срок 25 лет, на покупку квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 68-72).

ДД.ММ.ГГГГ в дополнительном офисе №, расположенном по адресу: <адрес> оформлена электронная регистрация сделки: договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом Федотов А.А. и покупателем ФИО1. Согласно п. 2.1 договора стороны определили, что стоимость объекта недвижимости составляет 1 868 650 рублей. Оплата стоимости недвижимости устанавливается за счет кредитных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>., кадастровый № на основании договора купли продажи (л.д. 29).

Из объяснений свидетеля ФИО1 следует, что истец в ДД.ММ.ГГГГ обратился в агентство недвижимости «Горизонт» с целью оказания помощи в продаже квартиры, где она является <данные изъяты>. За 5 дней до сделки им позвонили риелторы и сообщили, что нашелся покупатель, ее задачей было подготовить необходимые документы для сделки. Ответчика она увидела ДД.ММ.ГГГГ, когда он с представителем и истцом приехали в офис для оформления документов. Со стороной ответчика они составили договор и отправили его в Сбербанк. У сотрудника банка она уточнила по поводу безопасного расчета, ей ответили, что у заемщика нет денежных средств, для оплаты данной услуги, это их постоянный клиент и ничего страшного в этом нет. ДД.ММ.ГГГГ она приехала на расчет, в 16:30 приехал истец, а от ответчика агентство недвижимости «Этажи», однако сам ФИО1 не приехал, на звонки не отвечал, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ они с истцом и его представителем обратились в полицию с заявлением.

Свидетель ФИО2 в судебном заседании пояснила, что работает в агентстве недвижимости «Этажи» <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ к ним в организацию обратился ответчик с целью оказания помощи в продаже квартиры и покупке новой. По их запросу о покупке квартиры нашли объявление, и вышли на агентство недвижимости «Горизонт», стали готовиться к сделке. ФИО1 нужен был встречный вариант после продажи его квартиры, в связи с чем, подали заявку на ипотеку, которую одобрили на сумму 3 800 000 рублей. Договор купли-продажи составляло их агентство. Поскольку не была куплена услуга по системе безопасных расчетов, так как у ответчика не было на нее денежных средств, то они пошли по схеме, когда денежные средства поступают на счет покупателя после совершения сделки. Ответчик им вернул деньги по сопровождению сделки, ипотечные средства зашли на счет в среду и он в среду с ними рассчитался, а в четверг надо было передать денежные средства. По какой причине ответчик задерживался на передачу денежных средств ей не известно.

Из объяснений свидетеля ФИО3 следует, что истец ему знаком, поскольку ФИО2 попросила его подмениться с ней, он согласился и поехал на расчет. На расчет он пришел с расписками, но ФИО1 не пришел. Ответчика он раньше не видел, он ему писал и звонил в тот день, он вроде как ФИО4 говорил, что едет. По какой причине ответчик не приехал в отделение Сбербанка ему не известно. Денежные средства переданы не были продавцу по сделке.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей ФИО1, ФИО2, ФИО3, поскольку они последовательны и подтверждаются материалами дела, объяснениями истца и иными доказательствами не опровергнуты.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неоплата либо неполная оплата товара в такой части, которая может быть признана значительной, является существенным нарушением договора, поэтому продавец вправе требовать его расторжения по основанию, предусмотренному статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Проанализируя представленные доказательства, руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд приходит к выводу, заявленные истцом требования Федотов А.А. к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, о прекращении право собственности, погашения регистрационной записи, восстановлении право собственности являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично, поскольку ФИО1 нарушил существенные условия договора –купли продажи, не уплатил продавцу стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, поскольку оно влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, при этом суд принимает во внимание, что в действительности покупатель не принял объект в свою собственность, не получил ключи от квартиры, ключи находятся у продавца, а также, что ответчик уклоняется от уплаты взятых на себя кредитных обязательств.

Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой от ДД.ММ.ГГГГ, кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации права собственности на спорное имущество за Федотов А.А. в ЕГРН погашена не была. При заключении договора банку были представлены выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие у залогодателя ФИО1 права собственности на предмет залога. Более того, на момент заключения оспариваемой сделки залогодатель не являлся собственником переданного в залог имущества, в его фактическом владении квартира также не находилась.

Согласно статье 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Поскольку в силу указанных выше разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, то в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ, виндикация по смыслу ст. 42 ФЗ от16.07.1998 №102-ФЗ прекращает залог недвижимого имущества.

Таким образом, настоящее решение является основанием для регистрации права собственности Федотов А.А., исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации права собственности ФИО1 и залога Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на жилое помещение – квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>

    На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Федотов А.А. к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о прекращении право собственности, погашения регистрационной записи, восстановлении право собственности, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, с обременением ипотекой, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Федотов А.А. и ФИО1.

Признать права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровым № за Федотов А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт РФ <данные изъяты>.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности Федотов А.А., исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации права собственности ФИО1 и залога Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на жилое помещение – квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения 25.03.2024 года, путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г.Кемерово.

    Председательствующий: <данные изъяты>