Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3207/2023 ~ М-1833/2023 от 23.03.2023

Дело № 2-3207/2023

УИД 10RS0011-01-2023-003289-84

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2023 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи             Сосновской О.Э.,

при секретаре Сачук М.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о расторжении предварительного договора, соглашения о задатке, взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах ФИО4, было подписано соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> доли квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №. По соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ истец передала ФИО2 50 000 руб. в качестве обеспечения предстоящей покупки. По условиям соглашения стоимость объекта оценивалась сторонами в сумме 750 000 руб. 50 000 руб. истец передала покупателям в день подписания соглашения о задатке, оставшуюся часть денежных средств 700 000 руб. истец должна была передать на дату подписания основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ при оформлении основного договора купли-продажи у нотариуса <адрес> ФИО12 истцу стало известно, что на основании постановления администрации Петрозаводского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Расселение жильцов должно состояться до ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в квартире зарегистрирована гражданка ФИО7, что было нотариусом ФИО12 подтверждено справкой МКП «Паспортная служба» от ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что ответчики нарушили п. 3.4 и 3.5 соглашения о задатке о ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4.3. раздела 4 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте, сумма задатка возвращается покупателю в течение семи календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования. ДД.ММ.ГГГГ истец направила претензионное письмо в адрес ответчиков с просьбой вернуть сумму задатка, но ответа не получила. Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просит расторгнуть соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО3 и ФИО2, действующей в интересах ФИО4 по доверенности, зарегистрированное в реестре №; расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2, действующей в интересах ФИО4, на <данные изъяты> доли в праве на квартиру, расположенной по адресу <адрес>, общей площадью 93,1 кв.м., с кадастровым номером №. Взыскать с ФИО2 и ФИО4 солидарно в пользу ФИО3 денежные средства в размере 50 000 руб. по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Этажи-Петрозаводск», ФИО11, нотариус ФИО12

Определением от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по требованиям ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о расторжении соглашения о задатке, о расторжении предварительного договора в связи с отказом истца от иска в указанной части.

Истец и представитель истца ФИО8, действующий в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, в судебном заседании исковые требования поддержали. Пояснили, что основанием для взыскания задатка является предоставление недостоверной информации о том, что дом, в котором находится квартира, под снос, реконструкцию, капитальный ремонт не включен. Как только данную информацию нотариус довела до сведения истца, истец приняла решение отказаться от заключения основного договора купли-продажи, таким образом, договор купли-продажи не был заключен из-за действий ответчиков.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, в удовлетворении иска просила отказать. Пояснила, что стороной сделки не являлась, представляла интересы ФИО4 на основании доверенности. Также указала на то, что истцу было известно о том, что дом является аварийным, данная информация содержалась в объявлениях о продаже доли, размещенных на Авито, а также сообщалась риэлтором.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о судебном заседании, согласно телефонограмме от ДД.ММ.ГГГГ сообщил, что находится в зоне СВО, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, поддерживает позицию по делу ответчика ФИО2

Представитель третьего лица ООО «Этажи-Петрозаводск» ФИО9 в судебном заседании исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что соглашение о задатке было составлено юристом ООО «Этажи», данное соглашение является шаблоном, из него ошибочно не был исключен пункт 3.4. ФИО3 было известно о том, что дом является аварийным, данная информация была сообщена риэлтором.

Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о судебном заседании.

Третье лицо нотариус ФИО12 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о судебном заседании.

Заслушав объяснения истца и ее представителя, ответчика ФИО2, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 и 4 статьи 421 ГК РФ также предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 3, п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующей от имени и в интересах ФИО4, и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи <данные изъяты> доли недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адоесу <адрес>, общей площадью 93,1 кв.м., кадастровый номер №.

Согласно п. 2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора, на следующих условиях: стоимость объекта составляет 750000 руб., цена является окончательной и изменению не подлежит.

Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимость в сумме 50000 руб. покупатель оплачивает за счет собственных денежных средств по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ; 700000 руб. покупатель оплачивает за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора купли-продажи.

Продавец обязуется передать объект в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора.

Пунктом 3.3 предварительного договора определено, что продавец гарантирует, что на момент подписания договора продавец является полноправным и законным собственником объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующей от имени и в интересах ФИО4, и ФИО3 заключено соглашение о задатке, согласно п. 1.1 которого стороны договорились о том, что они обязуются в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно выполнить взятые на себя обязательства по соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя на следующее недвижимое имущество: <данные изъяты> доли в праве на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

Цена объекта недвижимости составляет 750000 руб., при этом она является фиксированной и не подлежит изменению. Расчет между сторонами по соглашению будет осуществляться следующим образом: 50000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка в день подписания настоящего соглашения; 700000 руб. покупатель оплачивает за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора купли-продажи.

Пунктом 1.2 Соглашения о задатке предусмотрено, что в доказательство заключения договора по оформлению права собственности и обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает в качестве задатка сумму в размере 50000 руб. в счет причитающихся с покупателя платежей в рамках данного соглашения.

Разделом 2 соглашения о задатке определены обязанности продавца, в силу п. 2.1 которого продавец обязуется до заключения договора по оформлению права собственности предоставить для информации покупателю следующие документы: правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту; копию справки формы 9 о зарегистрированных лицах в жилом помещении.

Согласно п. 3.4 Соглашения о задатке дом, в котором находится объект, в перечень под снос, реконструкцию, капитальный ремонт не включен.

Пунктом 4.3 Соглашения о задатке предусмотрено, что в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте, в том числе согласно п. 3 соглашения, сумма задатка возвращается покупателю в течение 7 календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

Из п. 6.1 соглашения о задатке следует, что на момент подписания соглашения покупатель частично выполнил обязательства по передаче денежных средств, определенных п. 1.1 Соглашения, а именно передал задаток продавцу в размере 50000 руб.

Основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Судом установлено, что постановлением администрации Петрозаводского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный <адрес>.

Согласно сведениям, представленным нотариусом ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи доли в квартире по адресу <адрес>, не был ею удостоверен.

Согласно Регламенту совершения нотариусами нотариальных действий и способа их фиксирования, нотариусом ФИО12 на день сделки была запрошена выписка из ЕГРН на покупаемый объект недвижимости, в которой содержались сведения о том, что жилой дом по адресу <адрес>, был признан аварийным и подлежа сносу. Данная информация и последствия признания дома аварийным, подлежащим сносу, нотариусом были разъяснены сторонам сделки и покупатель ФИО3 отказалась от приобретения доли в указанной квартире.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась к ФИО4, ФИО2 с претензией о возврате денежных средств. Ответчики претензию оставили без удовлетворения.

В настоящий момент ФИО3 инициирован судебный спор о взыскании суммы задатка.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя условия предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ содержит недостоверные сведения о предмете договора купли-продажи в части гарантий продавца о том, что дом, в котором находится объект, в перечень под снос, реконструкцию, капитальный ремонт не включен.

Учитывая, что названным соглашением предусмотрена ответственность продавца в случае представления им недостоверной информации об объекте, в том числе согласно п. 3 соглашения, в виде возвращения суммы задатка покупателю в течение 7 календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования, принимая во внимание отсутствие относимых и допустимых доказательств того, что ФИО3 было известно о признании дома аварийным, а также того, что покупателю в силу п. 2.1 была предоставлена выписка из ЕГРН, содержащая, в числе прочего, сведения о данных обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ФИО4 денежных средств в сумме 50000 руб.

Позиция ответчика о том, что истцу было известно о данном существенном обстоятельстве, связанным с приобретаемым объектом недвижимости, своего объективного подтверждения в судебном заседании не нашла.

Доводы третьего лица ФИО11, представителя ООО «Этажи-Петрозаводск», являющегося профессиональным участником рынка недвижимости, за оказанием помощи по продаже объекта недвижимости к которым обратился ФИО4, и составлявшими предварительный договор купли—продажи, соглашение о задатке, о том, что данное условие ошибочно не было исключено из шаблона договора, являются несостоятельными и подлежат отклонению.

Требования ФИО3, заявленные к ФИО2, удовлетворению не подлежат, принимая во внимание, что ФИО2 стороной сделки не являлась, осуществляла представительство интересов ФИО4 на основании нотариально удостоверенной доверенности, в силу п. 1 ст. 182 ГК РФ данные сделки не создают, не изменяют и не прекращают гражданские права и обязанности ФИО2

На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО4 в пользу ФИО10 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1700 руб.

Руководствуясь статьями 12, 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требобования ФИО3 (паспорт №) к ФИО4 (паспорт №) о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 (паспорт №) в пользу ФИО3 (паспорт №) денежные средства в сумме 50000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №) отказать.

Взыскать с ФИО4 (паспорт №) в пользу ФИО3 (паспорт №) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1700 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

Судья                               О.Э. Сосновская

Мотивированное решение изготовлено 16.06.2023