Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2411/2022 от 03.10.2022

дело № 2-2411/2022

УИД 21RS0022-01-2021-004265-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

1 декабря 2022 г.                                                                                      г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики под председательством судьи Кольцовой Е.В., при секретаре Сальник В.А.,

с участием представителя истца Васильевой Е.Г. на основании доверенности от 23.08.2021,

представителя ответчика Попова А.В. на основании доверенности от 02.08.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова Алексея Сергеевича к Ченксневу Александру Викторовичу об обязании освободить нежилое помещение,

                                                                 у с т а н о в и л:

Попов А.С. с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований обратился в суд с иском к Ченксневу А.В. об обязании освободить нежилое помещение площадью 20,9 кв.м, расположенное на первом этаже в третьем подъезде многоквартирного дома № 62 г. Новочебоксарск в течении 7 дней с момента вступления решения в законную силу. Требования мотивированы тем, что 09.10.2020 решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Новочебоксарск, ул. 10-й Пятилетки, д. 62, проведенного в форме очно-заочного голосования, приняты решения в том числе: передать в аренду спорное нежилое помещение ИП Ченксневу А.В., установив размер арендной платы 4 000 руб. в месяц; Попову А.С. уполномочено заключить с Ченксневым А.В. договор аренды. К протоколу приложен реестр собственников, в котором перечислены все шесть вопросов повестки дня, решение лишь одно, определить по какому вопросу повестки дня отдан голос невозможно, в связи с чем принятые решения подлежат признанию недействительными, кворум отсутствовал. При отсутствии кворума судебное подтверждение ничтожности сделки не требуется; принятые на собрании решения подлежат признанию недействительными, голоса по ним подсчету не подлежат. Условия договора аренды общего имущества не были утверждены на общем собрании, проект договора собранием не утверждался. Однако, 10.11.20202 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель в соответствии с решением общего собрания собственников от 09.10.2020 передал арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме № 62 по ул. 10-й Пятилетки г. Новочебоксарск, общей площадью 20.9 кв.м., для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию бытовых услуг. Срок аренды установлен с 10.11.2020 по 08.11.2021. Согласно п. 5.2 договора в случае если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Пунктом 2.2. договора предусмотрено перечисление арендной платы в виде арендного дохода за пользование объектом в многоквартирном доме ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца на расчетный счет управляющей организации - ООО «УК ЖКХ» с учетом НДС с последующим зачислением на лицевой счет дома № 62 по ул. 10-й Пятилетки. Данная обязанность арендатором не выполняется с момента заключения договора, образовалась задолженность по арендной плате. Произвольно установив существенные условия договора аренды, стороны грубо нарушили требования жилищного законодательства, в связи с чем договор аренды считается незаключенным. Кроме того, учитывая, что срок действия договора истек, ответчик имеет задолженность по арендной плате в связи с неисполнением обязательств по договору аренды, задолженность за период с 12.11.20202 по 31.08.2021 составила 38 533,33 руб., требование истца об освобождении нежилого помещения ответчиком добровольно не исполнено, истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец Попов А.С., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель истца Васильева Е.Г. поддержала исковые требования с учетом уточнений в полном объеме по основаниям, приведенным в исковом заявлении, вновь приведя их суду.

Ответчик Ченкснев А.В., будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель ответчика Попов А.В. иск не признал, полагая заявленные требования незаконными и не подлежащими удовлетворению по тем основаниям, что решения собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Новочебоксарск, ул. 10-й Пятилетки, д. 62, принятые в результате очно-заочного голосования и оформленные протоколом от 09.10.2020 в установленном законом порядке не оспаривались и недействительными не приняты; договор аренды нежилого помещения, заключенный между сторонами 10.11.2020, не расторгнут и в соответствии со ст. 5.2 является действующим.

Третье лицо ООО «УК ЖКХ», извещенный надлежащим образом, явку представителя не обеспечил.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 09.10.2020 состоялось внеочередное обще собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Новочебоксарск, ул. 10-й Пятилетки, д. 62-75А, в форме очно-заочного голосования решение собрания, решение собрания оформлено протоколом от 09.10.2020, на котором приняты решения: передать в аренду нежилое помещение общей площадью. 20,9 кв.м, являющееся общим имуществом собственников помещений ИП Ченксневу А.В., установить размер арендной платы в сумме 4 000 рублей. Выбрать Попова А.С. лицом, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочивается на заключение (подписание) договора аренды нежилого помещения общей площадью 20,9 кв.м с ИП Ченксневым А.В. Разрешить (согласовать) арендатору ИП Ченксневу А.В. подключение к наконечникам кабельной линии электросетей г. Новочебоксарск и заключение договора с энергосбытовой компанией г. Ноочеборксарск.

Указанный протокол подписан председателем собрания Поповым А.С, секретарем собрания Фроловым Д.А.

К протоколу приложен реестр собственников д. 62 по ул. 10-й Пятилетки г. Новочебоксарск по поставленным на повестку дня 6 вопросам. В указанном реестре имеются номера квартир, Ф.И.О. их собственников, участвовавших в голосовании, площадь квартиры, доля в праве, подписи в графах «за», «против», «воздержался».

10.11.2020 между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Новочебоксарск, ул. 10-й Пятилетки, д. 62-75А в лице Попова А.С. (арендодателем), действующего на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Новочебоксарск, ул. 10-й Пятилетки, д. 62-75А от 09.10.2020, и индивидуальным предпринимателем Ченксневым А.В. (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников многоквартирного дома г. Новочебоксарск, ул. 10-й Пятилетки, 62-75А, Чувашской Республики (далее объект), для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию бытовых услуг. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 20,9 кв.м (п. 1.1).

Срок аренды установлен договором (п.1.3) с 10.11.2020 по 08.11.2021 с дальнейшей пролонгацией данного договора на тех же условиях.

Договор вступает в силу с 10.11.2020 (п. 1.6).

В соответствии с пунктом 2.2. договора перечисление арендной платы в виде арендного дохода за пользование объектом в многоквартирном доме в размере 4000 рублей в месяц с учетом НДС производится арендатором ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца на расчетный счет управляющей организации - ООО «УК ЖКХ» с учетом НДС с последующим зачислением на лицевой счет дома № 62 по ул. 10-й Пятилетки г. Новочебоксарск.

Объект аренды передан арендатору актом приема-передачи от 12.11.2020. Согласно указанному акту приема-передачи техническое состояние помещения удовлетворительное, арендатор к арендодателю по техническому состоянию принимаемого нежилого помещения претензий не имеет.

Согласно части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Положениями части 3 статьи 47 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно пункту 2 статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно, в том числе, принято при отсутствии необходимого кворума.

Разрешая заявленные требовании по существу, суд, руководствуясь положениями статьи 247 Гражданского кодекса РФ, статей 36, 44, 46 Жилищного кодекса РФ, приходит к выводу об отсутствии доказательств нарушения прав истца в результате пользования ИП Ченксневым А.В. на основании договора аренды нежилым помещением площадью 20,9 кв.м в многоквартирном д. 62 по ул. 10-й Пятилетки г. Новочебоксарск, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не находит. Согласно реестра собственников помещений, истец принимал участие в собрании, голосовал «за» принятые решения.

При этом доводы истца о том, что решения, оформленные протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Новочебоксарск, ул. 10-й Пятилетки, д. 62-75А, в форме очно-заочного голосования, от 09.10.2022 ничтожны, суд признает несостоятельными, поскольку данные решения в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными, достоверных доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 181.5 Гражданского кодекса РФ, для постановки вывода о его ничтожности, не представлено.

Доводы истца об отсутствии кворума при принятии указанных выше решений со ссылкой на то, что не все собственники квартир принимали участие в голосовании на общем собрании, суд оставляет без внимания, поскольку из материалов дела следует, что собственники указанных в реестре квартир, к исковому заявлению истца не присоединились, свои подписи в решениях по вопросам повестки дня общего собрания не оспаривали, в том числе и путем дачи показаний в качестве свидетелей.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что принятые на себя обязательства по оплате арендной платы по договору ответчик исполняет ненадлежащим образом, за период с ноября 2020 г. по ноябрь 2022 г. ответчиком произведен платеж по арендной плате в сумме 4 000 руб. в октябре 2021 г.

В рамках досудебного урегулирования возникшего спора в адрес арендатора Поповым А.С. направлено требование о передаче спорного нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме № 62 по ул. 10-й Пятилетки г. Новочебоксарск, которое ответчиком не исполнено.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор аренды от 10.11.2020 заключен сторонами на срок по 08.11.2021 (п. 1.3). При этом п. 5.2 договора предусмотрено, что, в случае, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Вместе с тем, материалы дела не содержат и суду не представлено направление Поповым А.С. в адрес ответчика письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по оплате арендных платежей в разумный срок, как и требование о расторжении договора аренды.

Учитывая, что истцом не соблюден порядок прекращения арендных отношений, установленного законом, требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.11.2020 истцом не предъявлено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Попова А.С. об обязании ИП Ченкснева А.С. освободить нежилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

                                                                    р е ш и л :

В удовлетворении иска Попова Алексея Сергеевича к Ченксневу Александру Викторовичу обязать освободить нежилое помещение площадью 20,9 кв.м, являющееся общим имуществом собственников, расположенное на первом этаже в третьем подъезде многоквартирного дома № 62 по ул. 10-й Пятилетки г. Новочебоксарск в течении 7 дней с момента вступления решения в законную силу отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики.

Судья                                                                                           Е.В.Кольцова

Мотивированное решение изготовлено 8 декабря 2022 г.