Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1992/2022 от 30.03.2022

59RS0001-01-2021-008115-11 Дело № 2 - 1992/2022

Решение

Именем Российской Федерации

11 апреля 2022 года г.Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре ФИО3,

с участием прокурора ФИО4, представителя истца ФИО5, действующей на основании доверенности, представителя ответчиков адвоката ФИО6, действующей на основании ордера

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «Адрес» в лице администрации Адрес к ФИО1, ФИО2 о выплате выкупной стоимости за аварийное жилое помещение, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении,

установил:

Истец МО «Адрес» в лице администрации Адрес обратился в суд с иском к ответчикам ФИО1, С.Н. о взыскании в их пользу выкупной стоимости соответственно их долям в праве собственности на комнату, расположенную по адресу: Адрес, общей площадью 14,4 кв.м., за долю в праве собственности на земельный участок по адресу: Адрес в размере по 373050 руб. в пользу каждого, прекращении права собственности ответчиков на вышеуказанные объекты недвижимости, признании ответчиков утратившими право пользования этим жилым помещением и их выселении, признании права собственности на спорное жилое помещение и земельный участок за истцом.

Требования мотивированы тем, что ответчики являются долевыми собственниками указанного жилого помещения и земельного участка. Заключением межведомственной комиссии от Дата указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации Адрес от Дата собственникам предписано снести аварийный жилой дом или подать заявление на получение разрешения на строительство в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке в течение 6 месяцев момента принятия распоряжения. Распоряжениями УЖО администрации Адрес от Дата и ДЗО администрации Адрес от Дата приняты решения об изъятии указанного жилого помещения и земельного участка. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. В связи с тем, что аварийный дом не расселен, истцом проведена оценка рыночной стоимости жилого помещения по вышеуказанному адресу, согласно заключению специалиста от Дата ООО «Оценка – Консалтинг», рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 746100 руб., иных убытков ответчиками не предъявлено. Поскольку собственники отказались от заключения договора об изъятии жилого помещения, истец обращается с данным иском в суд.

Представитель МО «Адрес» в лице администрации Адрес в судебном заседании на иске настаивала, не возражала против рыночной стоимости комнаты, представленной ответчиками, но не согласна с расходами риэлтора и компенсацией за непроизведенный капитальный ремонт.

От ответчиков поступило заявление о рассмотрении дела без их участия, представитель последних просила взыскать выкупную стоимость согласно представленного ответчиками отчета об оценке от Дата в общем размере 1054121 руб.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил отзыв.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав стороны, заключение прокурора, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, что комната в трехкомнатной квартире, общей площадью 14,4 кв.м., по адресу: Адрес принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1, С.Н. по 1/2 доли в праве собственности у каждого.

В отношении земельного участка, общей площадью 2171 кв.м., расположенного по адресу: Адрес, с кадастровым номером 59:01:4410212:28, в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах ФИО1, С.Н.

На регистрационном учете по данному адресу состоят ответчики.

Заключением об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, составленного межведомственной комиссией администрации Адрес от Дата, Адрес признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 10.02.2016 на собственников указанного жилого помещения возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом.

Распоряжением Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 14.07.2021 принято решение об изъятии жилых помещений, в том числе спорного объекта недвижимости.

Распоряжением Департамента земельных отношений администрации г.Перми от 28.06.2021 принято решение об изъятии земельного участка по адресу: Адрес.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Оценка – Консалтинг» от Дата, представленного МО «Адрес» в лице администрации Адрес, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 746100 руб.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Региональная оценочная компания» от Дата, представленного ответчиками, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1054121 руб.: рыночная стоимость комнаты – 909146 руб., расходы риэлтора 80700 руб., расходы переезда 4433 руб., стоимость непроизведенного капитального ремонта – 59842 руб.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми с выплатой в пользу собственников денежной компенсации в размере 1046182,20 руб. (по 523091,10 руб. в пользу каждого).

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

За основу при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения, суд берет заключение специалиста ООО «Региональная оценочная компания» от 21.02.2022, представленное ответчиками, оно выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у ответчиков, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у ответчиков возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом они приобретают и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Следовательно, приведенные в анализируемом заключении данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Представленное истцом заключение специалиста от 28.05.2021 является неактуальным.

При этом, суд исключает из расчета работ по непроизведенному капитальному ремонту сумму 1825843 руб. – за прочие работы (лестницы, крыльцо), поскольку такие работы не входят в перечень работ, определенных статьей 166 ЖК РФ, следовательно, расчет суд производит следующим образом: стоимость компенсации всего дома составила 11937392 руб. (13763235 – 1825843) : 1391 кв.м. (общая площадь дома) х 14,4 кв.м. (площадь комнаты) = 123579 руб. х 42 (удельный вес конструктивных элементов в %) : 100 = 51903,20 руб.

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение должен составлять 1046182,20 руб.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорным жилым помещением у прежних собственников прекращается и они подлежат выселению.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «город Пермь».

При этом суд отказывает в иске МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми о признании права собственности на долю в праве собственности на земельный участок, поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410212:28, по адресу: Адрес, право собственности ответчиков не зарегистрировано, соответственно право собственности истец может оформить самостоятельно.

Относительно доводов представителя истца о не взыскании стоимости непроизведенного капитального ремонта и стоимости риэлтора суд отмечает следующее.

Статья 16 закона РФ от Дата N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от Дата N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как установлено судом, изымаемое жилое помещение расположено в Адрес года постройки, год капитального ремонта - 2000. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

То обстоятельство, что заключением межведомственной комиссии от Дата Адрес в Адрес был признан не пригодным для проживания, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт жилого дома для приведения его в нормативное состояние. Однако вопрос о производстве капитального ремонта или его нецелесообразности наймодателем не разрешался. Установление техническими нормами минимального срока эксплуатации здания жилого дома как объекта капитального строительства, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя содержать имущество в состоянии, необходимом для его эксплуатации в качестве объекта жилищных прав по договору социального найма после наступления указанного срока эксплуатации.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, администрацией г.Перми не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Соответственно суд включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 2000 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. Помимо прочего аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у вышеуказанных собственников жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ответчиков убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент.

Не согласие истца с суммой убытков по расходам риэлторских услуг суд также считает несостоятельным, поскольку иного стороной истца не представлено, утверждение о завышенной стоимости таких услуг является бездоказательным.

Следовательно, доводы истца об отказе в иске в данной части являются несостоятельными и не основанными на законе.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу ФИО1, ФИО2 выкупную стоимость за доли в праве собственности на комнату в трехкомнатной квартире, общей площадью 14,4 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, в размере по 523091,10 руб. в пользу каждого.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 на комнату, общей площадью 14,4 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, и выселить их из указанного жилого помещения.

Признать за муниципальным образованием «город Пермь» право собственности на комнату, общей площадью 14,4 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, в остальной части иска – отказать.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для снятия указанных ответчиков с регистрационного учета по данному адресу.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья К.А. Суворова