Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-90/2022 (3а-1967/2021;) ~ М-1823/2021 от 18.10.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                                  17 августа 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Красильниковой А.А.,

с участием представителя административного истца Семенова В,М. – Преображенского Р.В., представителя заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» Пешковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-90/2022 по административному исковому заявлению Семенова Владимира Михайловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Семенов В.М. (далее также административный истец) обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного на территории г. Самары, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 5 075 220 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам вновь проведенной государственной кадастровой оценки существенно превысила его действительную рыночную стоимость, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участка.

Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца Преображенский Р.В., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске. Возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Административные ответчики - Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованное лицо - администрация городского округа Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Как следует из материалов дела, Семенов В.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 252 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под производственные помещения, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2021.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01.01.2020 в размере 14 821 582, 24 рубля, о чем представлена выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта от 17.11.2021.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Являясь собственником спорного земельного участка, административный истец обязан к уплате земельного налога в местный бюджет, исходя из кадастровой стоимости участка, в связи с чем заинтересован в установлении его действительной рыночной стоимости.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 389/21 от 11.10.2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>». Согласно отчету, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2020 определена в размере 5 075 220 рублей.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» определением суда от 30.11.2021 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

По результатам судебной экспертизы, составлено экспертное заключение от 11.07.2022 № 2489/6-4, согласно которому рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01.01.2020 определена в размере 9 235 120 рублей.

По мнению представителя административного истца вызывает сомнение квалификация эксперта, полагает также, что экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Определением суда от 17.08.2022 в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Давая оценку экспертному заключению по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте исследования, содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта. Местоположение (набережная, в пойме р.Самары, л.д.202) и сегмент рынка объекта исследования (под производственную деятельность, л.д. 202,207) экспертом определены верно. Описание объектов-аналогов, использованных в расчетах, приведено в табл.2 заключения (л.д. 208-211), все они относятся к вышеназванному сегменту рынка земельных участков (под размещение производственных, промышленных объектов), как и объект исследования находятся в собственности, предложения актуальны на дату оценки. Экспертом введены необходимые корректировки – скидка на торг, на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций со ссылками на соответствующие значения в Справочнике оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки, часть II», на интернет-портале НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт». Отказ от применения корректировок на передаваемые права, условия продажи, время продажи, функциональное назначение объекта экспертом обоснован. Итоговая величина рыночной стоимости исследуемого земельного участка экспертом определена с применением сравнительного подхода и метода сравнения продаж. Отказ от применения доходного и затратного подходов в заключении обоснован.Допрошенная в разъяснение данного заключения эксперт Колесникова В.В. подтвердила содержащиеся в заключении выводы и показала, что земельный участок оценивался как незастроенный, исходя из вида его разрешенного использования (предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования – под производственную деятельность (п. 20 ФСО № 7), поскольку какие либо ограничения (обременения) в использовании земельного участка, в том числе в связи с его расположением в территориальной зоне Р-3, в выписке из ЕГРН отсутствуют. Исходя из сведений об участке, содержащихся в интернет-ресурсах «Яндекс.Карты», «Гугл.Карты», оснований полагать, что к объекту оценки отсутствует доступ, не имелось; участок оценивался как условно свободный, на наличие коммуникаций и местоположение объектов-аналогов введены необходимые корректировки. Данные об объектах-аналогах получены на сайте объявлений «Авито».

Доводы представителя административного истца об отсутствии у эксперта необходимой квалификации в области оценки земельных участков, суд полагает необоснованными. <данные изъяты>. является старшим государственным экспертом Федерального бюджетного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, имеет высшее образование по специальности «промышленное и гражданское строительство» и аттестована по специальностям «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», о чем представлено свидетельство, выданное Министерством юстиции РФ от 24.09.2018; «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», право самостоятельного производства экспертиз по указанным специальностям с 2013 и 2020г.г., соответственно.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом не учтено отсутствие доступа к объекту оценки, не может быть учтен судом, поскольку не подтвержден какими либо доказательствами. При этом, суд учитывает, что в отчете об оценке, представленном административным истцом, оценщик при описании оцениваемого объекта указал, что земельный участок частично огорожен и к нему имеется подъезд в виде асфальтированной дороги (л.д. 36), что соответствует выводам эксперта об отсутствии препятствий в доступе к объекту.

Вопреки позиции представителя административного истца, в тексте объявлений, скрин-шоты которых приложены к заключению эксперта в качестве иллюстрирующего материала, сведения о дате размещения объявлений о продаже объектов-аналогов, указаны - 24.07.2019 и 15.09.2019, что приближено к дате оценки – 01.01.2020.

Обязательных требований о проведении осмотра объекта оценки положения п. 5 ФСО № 7 не содержат. Поскольку оценка проводилась на ретроспективную дату, эксперт провел исследования на основании сведений о земельном участке, содержащихся в материалах административного дела, исследовав также данные интернет-ресурсов, что отражено в заключении.

Требований к содержанию экспертного заключения, предусмотренных пунктом 11 Федерального стандарта оценки (далее также ФСО) № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не содержит. При этом, при проведении экспертизы положения Федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3, 7 и законодательства об оценочной деятельности экспертом учтены, что отражено в исследовательской части заключения.

Требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона № 73-ФЗ, экспертное заключение в полной мере соответствует: в заключении отражены время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которому поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объект исследования и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта. Экспертное заключение подписано экспертом и удостоверено печатью государственного судебно-экспертного учреждения.

Таким образом, по мнению суда, заключение судебной экспертизы отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в исходе дела не заинтересован.

Основания для назначения повторной судебной экспертизы отсутствуют, о чем судом вынесено определение.

Суд полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного участка не может быть отнесен к числу допустимых доказательств по административному делу, поскольку не отвечает требованиям п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», пп «д» п. 22 ФСО № 7 «»Оценка недвижимости», так как указанная оценщиком информация об объекте-аналоге № 1 не соответствует фактическим данным и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке: в частности, датой предложения о продаже объекта-аналога № 1 является 21.03.2018, датой оценки – 01.01.2020, тогда как оценщик ссылается на минимальный срок экспозиции 5 месяцев, с 01.05.2018 по 01.01.2020. Вместе с тем, удельный показатель рыночной стоимости аналога не скорректирован по ценообразующему фактору «период между датами сделок». Кроме того, в объявлении о срочной продаже объекта-аналога № 3 указано, что реальная стоимость земельного участка – от 8 млн рублей, тогда как оценщиком принята к расчету стоимость в размере 6 млн рублей, корректировка по ценообразующему фактору «условия рынка» не введена, вследствие чего значительно занижена стоимость оцениваемого земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 16.10.2021, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Семенова Владимира Михайловича удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 252 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 9 235 120 рублей.

Датой обращения Семенова В.М. с заявлением в суд считать 16.10.2021.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                     О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.08.2022.

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№