Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-680/2024 (2-4470/2023;) ~ М-4691/2023 от 28.12.2023

к делу № 2-680/2024

УИД № 23RS0003-01-2023-007612-18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(заочное)

г-к Анапа                                                                                                      26 марта 2024 года

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Кашкарова С.В.,

при секретаре Шегян Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горобец Л. И. к Чирковой А. Е. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Горобец Л.И. обратилась в суд с иском к Чирковой А.Е., в котором просила суд взыскать с ответчика в ее пользу сумму задатка - 100 000 руб., переданную ответчику Чироковой А.Е. по предварительному договору купли- продажи недвижимого имущества от 19 мая 2023г за продаваемую квартиру по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала на то, что она и ее сын (военный, в данное время находится в <адрес>) решили купить ему квартиру по адресу <адрес>. Они обратились за юридической помощью в риэлтерскую фирму «Партнер» по <адрес>, чтобы они помогли проверить недвижимость и оформить сделку, согласно договору оказания юридических услуг. Заключив предварительный договор купли-продажи квартиры, истец внесла задаток 100 000 руб. Чиркова А.Е. выдала расписку в получении денежных средств от 19.05.2023г. Ввиду того, что у истца не было суммы в 4 800 000 руб., сыну пришлось брать ипотеку в ВТБ. Через несколько дней они узнали, что ВТБ отказал в ипотеке на эту квартиру, после чего истец стала выяснять причину отказа через сайт ЖКХ в Интернете. Информация на сайте ЖКХ Анапы об этом доме истца не устроила: «Дом не соответствует пожарной безопасности». Но риэлтор и юрист фирмы сказали, что это не причина отменять сделку и юрист стала оформлять им ипотеку через Сбербанк. Сын все-таки заказал через менеджера Сбербанка по ипотеке платную экспертизу - «Правовое заключение» по этому дому с целью выявления обстоятельств, которые могут стать основанием для нарушения прав нового собственника или привести к ограничению или утрате права собственности на объект недвижимости. Заключение экспертизы было настолько негативным, что истец с сыном приняли решение отказаться от этой неблагополучной для них сделки, о чем истец сообщила риэлтору. Но его интерес был на стороне продавца Чирковой А.Е., т.к. она должна была заплатить фирме «Партнер» за услуги по продаже своей квартиры 150 000 рублей. Начались уговоры, риэлтор Овчинников С. предупредил истца о том, что аванс 100 000 руб. Чиркова А.Е. не вернет, т.к. она его уже истратила (тоже внесла задаток на улучшение своих жилищных условий- на покупку жилого дома на земле). В пункте 4.3. предварительного договора купли-продажи недвижимости указано, что продавец не имеет права скрывать негативную информацию о своем объекте недвижимости. Чиркова А.Е. знала об этой информации, т.к. в 2020 году проходила в качестве ответчика по судебному разбирательству (дело №2-469/2020 УИД 23К50003-01- 2020-000212-54) вместе со всеми жильцами дома по ул. Островского 55 по иску администрации г-к Анапы к лицам, причастным к грубым нарушениям по строительству, эксплуатации и пожарной безопасности дома по ул. Островского 55 с понуждением обеспечить пожарную безопасность многоквартирного жилого дома и устранить нарушения земельного законодательства. Однако, ответчик не сообщила об этом покупателям ее квартиры № 216 в этом доме, что является прямым основанием для возврата задатка в размере 100 000 руб. Проживание в этом проблемном доме не безопасно. Это отмечено специалистом в Правовой экспертизе. В ней нет ни одного документа, подтверждающего исправление грубых недостатков - особенно по противопожарной безопасности этого дома. Ссылаясь на п. 4.3. предварительного договора, истец просит суд взыскать уплаченную ею Чирковой А.Е. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи денежную сумму в размере 100 000 руб.

В судебное заседание истец Горобец Л.И. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В этой связи суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик Чиркова А.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (Отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, судебное извещение возвращено в суд 21.03.2024г. в связи с истечением срока хранения). Доказательств уважительности причин неявки ответчик суду не представила, заявлений об отложении слушания дела, о рассмотрении дела в отсутствие, возражений на иск в суд не поступало.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).

По общему правилу нормы о юридически значимых сообщениях применяются к судебным извещениям и вызовам.

В соответствии с ч.1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующем об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Принимая во внимание, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и должна соответствовать принципу добросовестности, судом были приняты исчерпывающие меры к надлежащему извещению ответчика о времени и месте рассмотрения дела, суд приходит к выводу о наличии оснований считать ответчика надлежаще извещённой о времени и месте рассмотрения дела и рассмотреть дело в отсутствие Чирковой А.Е., в порядке заочного производства.

Изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 названного кодекса, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4).

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Как предусмотрено ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено, что 19.05.2023г. между продавцом Чирковой А.Е. и покупателем Горобец Л.И. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны договорились о том, что они обязуются в срок по 14 июня 2023 г. включительно выполнить взятые на себя обязательства по настоящему договору и заключить договор по оформлению права собственности в отношении: квартиры, назначение: жилое, площадь общая 32,6 кв.м., этаж № 4 кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; в общую долевую собственность в размере 58/3324 - земельный участок, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство дома, площадь 332 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0104016:139, расположенного по адресу: <адрес>. (п. 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора, цена объекта недвижимости составляет - 4 750 000 руб., является фиксированной и не подлежит изменению. Этим же пунктом договора предусмотрена выплата покупателем продавцу при подписании договора задатка в размере 100 000 руб. наличными денежными средствами.

Согласно расписки от 19.05.2023г., Чиркова А.Е. получила от Горобец Л.И. наличными денежные средства в сумме 100 000 руб. в качестве оплаты задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 19 мая 2023г. за продаваемую квартиру, назначение: жилое, площадь: общая 32,6 кв.м., этаж № 4, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, и в общую долевую собственность в размере 58/3324 - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство дома, площадь: 332 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Денежный расчет за оплату задатка в сумме 100 000 (Сто тысяч) рублей, произведен в полном объеме, претензий по оплате не имеет.

В соответствии п. 4.3 предварительного договора, в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте недвижимости, сумма задатка возвращается покупателю в течение семи календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

Соласно п. 6.5 предварительного договора купли-продажи, в случае отказа Банка покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящий Договор расторгается. Продавец возвращает Покупателю сумму задатка в течение 3 (трех) календарных дней с момента расторжения настоящего Договора.

Дополнительным соглашением от 13.06.2023г. к договору от 19.05.2023г., стороны внесли изменения в п. 1.1 предварительного договора, в части срока выполнения обязательств по заключению договора и оформлению права собственности в отношении объектов недвижимости, установив его по 28 июня 2023 г. Остальные условия предварительного договора купли-продажи от 19.05.2023г. оставлены без изменения.

В Правовом заключении № от 26.06.2023г., составленном ООО «Домклик», при проверке объекта недвижимости- квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей Чирковой А.Е. выявлено наличие судебного спора, в котором правообладатель являлась одним из ответчиком по делу по иску администрации муниципального образования г-к Анапа, а предметом спора- проверяемый объект. В данном заключении дана рекомендация к моменту совершения сделки получить от правообладателя информацию о размере и существе выявленного судебного спора, получить документальное подтверждение исполнения судебного решения. Объект недвижимости рекомендован под условием.

Решением Анапского городского суда от 09 июня 2020 года по гражданскому делу № 2-469/2020 частично удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Саарян A. С., ООО «Альтернативные коммунальные системы» (ООО «АКС»), Ланге Т.А„ Лебедевой О.Е., Игнатенко И.И. Макаровой В.И. Жмырко А.Н. Вартевонян Т.А., Довгаль А.М. Минасян А.Р., Пелипенко Л.А., Коджаманьян А.В., Коджаманьян С.В., Камалудинову Р.К., Поповой Л.П., Пархоменко В.И., Пархоменко С.И., Берловой И.К., Якименко А.С., Якименко Г.И., Якименко Т.С., Якименко С.Е., Тахтай О.Б., Мананковой Е.В., Чирковой А.Е., Иванову И.И., Корниловой Т.В., Степановой Е.В., Шевченко В.А., Шаповал А.Н., Табаковой Т.А., Унгуряну А.И., Якушевой О.С., Маликову С.В., Маликову Я.С., Маликовой B.С., Маликовой О.А., Кукушкиной Ю.Э., Салтыкову В.М., Протасову Е.А., Терентьеву В.Н., Кайвелдан М.Л., Усанову С.Н., Скворцовой Р.Е., Семенову Д.А., Передера Е.В., Редун А.И. о понуждении обеспечить пожарную безопасность многоквартирного жилого дома и устранить нарушения земельного законодательства.

Указанным решением суда установлено, что в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, не выполнены требования пожарной безопасности. На застройщика Саарян А.С. возложена обязанность обеспечить пожарную безопасность объекта защиты, а именно многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Доказательств исполнения указанного решения суда в деле не имеется, суду не представлено. Также у суда отсутствуют доказательства, что ответчик Чиркова А.Е. поставила в известность покупателя Горобец Л.И. о наличии всех имеющихся недостатков продаваемого ею объекта недвижимого имущества, в том числе, связанных с требованиями пожарной безопасности.

Договор купли-продажи в срок до 28.06.2023г. сторонами не заключен, ни одна из сторон не направила предложение заключить этот договор, следовательно, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором от 19.05.2023г. прекращены.

03.08.2023г. Горобец Л.И. направила Чирковой А.Е. претензию, потребовав возвратить полученный по предварительному договору купли-продажи задаток в сумме 100 000 руб., в соответствии п. 4.3 договора.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с ч. 4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Получение денежных средств ответчиком в соответствии с условиями заключенного предварительного договора купли-продажи подтверждается распиской от 19.05.2023г.

Суду не представлено доказательств, подтверждающих возврат Чирковой А.Е. в пользу Горобец Л.И. денежных средств, полученных по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 19.05.2023г.

Принимая во внимание, что основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен в установленный сторонами срок, при этом, отказ покупателя от совершения сделки обусловлен предоставлением продавцом недостоверной информации об объекте недвижимости, что в соответствии с п. 4.3 предварительного договора купли-продажи является основанием для возврата полученного задатка, при этом, доказательств возврата полученных Чирковой А.Е. по данному договору денежных средств не имеется, суд приходит к выводу о взыскании с Чирковой А.Е. в пользу Горобец Л.И. указанной денежной суммы.

Поскольку исковые требования удовлетворены, а истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, то с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 234-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Горобец Л. И. к Чирковой А. Е. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи- удовлетворить.

Взыскать с Чирковой А. Е. (ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. <адрес>, СНИЛС №) в пользу Горобец Л. И. (ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. <адрес>., паспорт № выдан 11.07.2000 г. Кавказским РОВД Краснодарского края) денежные средства в сумме 100 000 рублей - возврат уплаченного задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 19.05.2023г.

Взыскать с Чирковой А. Е. (ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. <адрес>, СНИЛС №) государственную пошлину в размере 3200 руб. в доход соответствующего бюджета.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

        Председательствующий- подпись.

«КОПИЯ ВЕРНА»Судья Кашкаров С.В. ___________________Секретарь Шегян Р.Р. __________ «______» ________________ 2024 г.

Определение \ решение \ постановление \ приговор не вступило в законную силу«____» _________________ 2024 годаСекретарь Шегян Р.Р.______________

Подлинник определения \ решения \ постановления \ приговора находится в материалах дела № 2-680/2024 УИД № 23RS0003-01-2023-007612-18Анапского городского суда Краснодарского края