Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1006/2024 (2-3619/2023;) ~ М-2987/2023 от 03.11.2023

УИД 91RS0018-01-2023-003739-24

Дело № 2-1006/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 февраля 2024 года                                                                                  город Саки

Сакский районный суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Солодченко И.В., при секретаре                                              Кучерук В.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к ФИО10, ФИО11, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – отдел по делам несовершеннолетних и защите прав детей администрации <адрес> Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, аннулировании записи о государственный регистрации права общей долевой собственности, внесении в единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности на жилой дом и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО9 обратилась в суд с иском к ФИО10, ФИО11, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – отдел по делам несовершеннолетних и защите прав детей администрации <адрес> Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, аннулировании записи о государственный регистрации права общей долевой собственности, внесении в единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности на жилой дом и земельный участок.

    Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на территории Уютненского сельского совета. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключен между ФИО9 и ФИО10, ФИО11, действующей от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына ФИО2 По условиям данного договора, в соответствии с пунктом 1.1. Продавец продал и передал, а Покупатели купили и приняли в общую долевую собственность: ФИО10 прообязуется передать в собственность Покупателям жилой дом и земельный участок, а Покупатели – принять и оплатить недвижимое имущество в соответствии с условиями Договора. В соответствии с условиями договора оплата стоимости жилого дома и земельного участка производится в следующем порядке: оплата стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> будет произведена после регистрации права собственности за Покупателями в течении 3-х рабочих дней за счет личных средств Покупателей в долях, соответствующим долям жилого дома, путем внесения наличных средств в кассу Продавца. Оставшуюся часть цены недвижимого имущества в размере 9 <данные изъяты> Покупатели оплачивают следующим образом:

    – Покупатель 1 – ФИО3 свою долю 29/100 в размере <данные изъяты> оплачивает с использованием средств Государственного Жилищного Сертификата о предоставлении и социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Министерством Жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3;

    – Покупатель 2 – ФИО4 свою долю 29/100 в размере <данные изъяты> оплачивает с использованием средств Государственного Жилищного Сертификата о предоставлении и социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Министерством Жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО4;

    – Покупатели 3 и 4 – ФИО5 и ФИО7, соответственно, свои 21/100 доли (у каждого) общей стоимостью <данные изъяты> оплачивают: оплата стоимости недвижимого имущества в размере <данные изъяты> производится с использованием средств Государственного Жилищного Сертификата о предоставлении и социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Министерством Жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5; оплата стоимости недвижимого имущества в размере <данные изъяты> производится с использованием средств Государственного сертификата на материнский капитал, выданный Управлением ПФ РФ на имя Покупателя 3 ФИО6, указанные денежные средства перечисляются на счет Продавца (пункт 3.3. договора) в срок, установленный п. 17 Правил направления средства (части средство материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома и земельного участка зарегистрирован в ЕГРН с установлением ограничения прав и обременения объекта недвижимости в силу закона. Так как расчет за приобретаемый объект недвижимости не произведен.

ДД.ММ.ГГГГ Министерство жилищной политики и государственного строительства Республики Крым приняло решение об отказе в перечислении социальной выплаты на приобретение жилого помещения на основании Государственного жилищного сертификата №, выданного на имя ФИО5, №, выданного на имя ФИО4, №, выданного на имя ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым сторонами по договору подано соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Уведомлением Феодосийского городского управления Госкомрегистра от ДД.ММ.ГГГГ № осуществление действий по государственной регистрации приостановлено, предложено обратится в суд с иском о прекращении государственной регистрации прав, и перехода право собственности.

В связи с существенным неисполнением условий договора, связанными с отсутствием оплаты за объект недвижимого имущества, истец полагает, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, подписанный между истцом и ответчиками от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит расторжению на основании ст. 450 ГК РФ. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельном участком, аннулировать записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, внести в единый государственный реестр недвижимости запись о праве собственности истца на жилой дом и земельный участок.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, предоставил заявление о рассмотрении дела без ее участия, на исковых требованиях настаивает. Ранее в предварительном судебном заседании истец ФИО9 и ее представитель ФИО14, действующая на основании устного ходатайства исковые требования поддержали в полном объеме и просили удовлетворить, дали пояснения, аналогичные, изложенным в иске.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, предоставили в суд заявления о признании исковых требований в полном объеме. Последствия ст. ст. 39, 173 ГПК РФ им разъяснены и понятны. Ранее в предварительном судебном заседании ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО7 требования иска поддержали в полном объеме, не возражали против их удовлетворения. При этом пояснили, что действительно не выплатили истцу денежные средства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку им отказали в получении социальной выплаты на приобретение жилого помещения, за счет средств Государственного Жилищного Сертификата.

     Представитель третьего лица отдела по делам несовершеннолетних и защите прав детей администрации <адрес> Республики Крым, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

Представитель третьего лица государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив основания иска, суд пришёл к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель 1), ФИО4 (Покупатель 2), ФИО5 (Покупатель 3) действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО7 (Покупатель 4), Продавец обязуется передать в собственность Покупателям жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, на территории Уютненского сельского совета, а Покупатели принять и оплатить указанное недвижимое имуществ в соответствии с условиями Договора (пункт 1.1. Договора) (л.д.5).

В соответствии с условиями договора оплата стоимости жилого дома и земельного участка производится в следующем порядке: оплата стоимости земельного участка и жилого дома в размере <данные изъяты> будет произведена после регистрации права собственности за Покупателями в течении 3-х рабочих дней за счет личных средств Покупателей в долях, соответствующим долям жилого дома, путем внесения наличных средств в кассу Продавца. Оставшуюся часть цены недвижимого имущества в размере <данные изъяты> Покупатели оплачивают следующим образом:

    – Покупатель 1 – ФИО3 свою долю 29/100 в размере <данные изъяты> оплачивает с использованием средств Государственного Жилищного Сертификата о предоставлении и социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Министерством Жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3;

    – Покупатель 2 – ФИО4 свою долю 29/100 в размере <данные изъяты> оплачивает с использованием средств Государственного Жилищного Сертификата о предоставлении и социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Министерством Жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО4;

    – Покупатели 3 и 4 – ФИО5 и ФИО7, соответственно, свои 21/100 доли (у каждого) общей стоимостью <данные изъяты> оплачивают: оплата стоимости недвижимого имущества в размере <данные изъяты> производится с использованием средств Государственного Жилищного Сертификата о предоставлении и социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Министерством Жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5; оплата стоимости недвижимого имущества в размере <данные изъяты> производится с использованием средств Государственного сертификата на материнский капитал, выданный Управлением ПФ РФ на имя Покупателя 3 ФИО6, указанные денежные средства перечисляются на счет Продавца (пункт 3.3. договора) в срок, установленный п. 17 Правил направления средства (части средство материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 5 – 10).

    Переход права собственности от ФИО9 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО7, по вышеуказанному договору на объекты недвижимого имущества: жилой дом, общей площадью 88,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на территории Уютненского сельского совета, кадастровый №, и земельный участок, площадью 591+/-9 кв.м., кадастровый №, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, произведен ДД.ММ.ГГГГ, с установлением ограничения прав и обременения объекта недвижимости в силу закона, до полного исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости (л.д. 11 – 33).

    Решением Министерства жилищной политики и государственного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №-жс отказано в перечислении социальной выплаты на приобретение жилого помещения на основании Государственного жилищного сертификата №, выданного на имя ФИО5, №, выданного на имя ФИО4, №, выданного на имя ФИО3, по причине несоблюдения условий использования социальной выплаты (л.д. 34 – 36).

ДД.ММ.ГГГГ в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым сторонами подано соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ, рекомендовано обратится с заявлением о регистрации права собственности от имени ФИО9 и перехода права собственности от ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 (л.д. 38 – 41).

Пунктами 1, 2, статьи 421 ГК Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 486 ГК Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Толкование данных норм закона свидетельствует том, что покупатель имеет право потребовать, в том числе в судебном порядке, уплаты цены договора. Однако, этот способ защиты своих прав не лишает его возможности избрать иной - обратиться в суд с иском о расторжении договора и вернуть переданное по договору имущество.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Заключенным между сторонами договором не предусмотрено одностороннее расторжение такового, согласия по данному вопросу стороны не достигли.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из разъяснений Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, следует, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 8).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора истцом исполнен, то требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению, а договор расторжению.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК Российской Федерации, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Статья 12 ГК Российской Федерации содержит указание на то, что защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; иными способами, предусмотренными законом.

Суд считает, что имеет место существенное нарушение условий договора, поскольку по возмездной сделке ответчик получил в собственность бесплатно дорогостоящее недвижимое имущество, а истец не получил адекватной денежной компенсации в связи с его отчуждением и с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Указанные обстоятельства подтверждаются совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств, а также пояснениями ответчиков, которые подтвердили факт неуплаты денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, предоставив заявления о признании иска.

В соответствии со ст. 39 ГПК Российской Федерации ответчик вправе признать иск, однако суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Суд, исследовав представленные доказательства, оценив все обстоятельства дела в совокупности, приходит к выводу о необходимости принятия признания иска ответчиков.

На основании части 3 статьи 173 ГПК Российской Федерации при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

При таких обстоятельствах, неисполнение ответчиками обязательств по договору является существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку влечет для истца ущерб, в результате которого истец лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, и служит основанием для его расторжения. При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора купли-продажи.

Суд считает установленным, что ответчики надлежащим образом не выполнили своих обязательств по договору купли-продажи и не заплатили продавцу предусмотренных договором денежных средств со дня государственной регистрации права. Невыплата покупателями продавцу стоимости оспариваемого имущества является существенным нарушением заключенного ими договора, так как повлекла для истицы такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора - на получение денежных средств.

Следовательно, оспариваемый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, на территории Уютненского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и ФИО3, ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО7, подлежит расторжению.

Подлежат аннулированию записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, также подлежит восстановлению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности на спорный жилой дом и земельный участок за прежним собственником – ФИО9

Поскольку судом не было установлено факта нарушения ответчиком прав и законных интересов истца в спорных правоотношениях, государственная пошлина с ответчика взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО9 к ФИО3, ФИО4, ФИО6 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО7, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – отдел по делам несовершеннолетних и защите прав детей администрации <адрес> Республики Крым, государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, аннулировании записи о государственный регистрации права общей долевой собственности, внесении в единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности на жилой дом и земельный участок, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и ФИО8, ФИО4, ФИО6, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО7.

Аннулировать записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом, площадью 88.9 кв.м., с кадастровым номером №:

– ФИО3 доля 29/100 запись регистрации                   № от ДД.ММ.ГГГГ;

– ФИО4 доля 29/100 запись регистрации                      № от ДД.ММ.ГГГГ;

– ФИО6 доля 21/100 запись регистрации                   № от ДД.ММ.ГГГГ;

– ФИО7 доля 21/100 запись регистрации                                № от ДД.ММ.ГГГГ;

Аннулировать записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок площадью 591+/-9 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, категория земель для индивидуального жилищного строительства:

– ФИО3 доля 29/100 запись регистрации                   № от ДД.ММ.ГГГГ;

– ФИО4 доля 29/100 запись регистрации                      № от ДД.ММ.ГГГГ;

– ФИО6 доля 21/100 запись регистрации                   № от ДД.ММ.ГГГГ;

– ФИО7 доля 21/100 запись регистрации                                № от ДД.ММ.ГГГГ;

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности на жилой дом, общей площадью 88,9 кв. м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 591+/-9 кв.м., категории земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес>, на территории Уютненского сельского совета за ФИО9.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Сакский районный суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                                                              И.В. Солодченко