Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-123/2023 ~ М-60/2023 от 27.02.2023

Дело № 2-123/2023

УИД 35RS0017-01-2023-000081-35

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 апреля 2023 года                            г. Никольск

Никольский районный суд Вологодской области в составе судьи Шмаковой О.А., при секретаре Верховцевой Е.А., с участием истца Берсенева Д.А., представителя истца адвоката Топорковой Н.С., представителя истца Берсеневой Т.А., представителя ответчика по доверенности Нестеренко О.Н., участвующей посредством ВКС на базе Тосненского городского суда Ленинградской области, специалиста Баевой Н.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Берсенева Д.А. к Ульянову Н.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании суммы, оплаченной по договору,

Установил:

Берсенев Д.А. обратился в Никольский районный суд Вологодской области с иском к Ульянову Н.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи, прекращении в ЕГРН записи о государственной регистрации прав на земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 20.10.2022 между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи, на основании которого истец приобрел в собственность земельный участок общей площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером Хххххххх по адресу: Хххххххх, стоимостью 100000 (сто тысяч) рублей. Земельный участок он приобретал для строительства на нем жилого дома, о чем сообщил продавцу. Однако после подписания договора купли-продажи и регистрации права собственности на земельный участок, он узнал, что строить жилой дом на указанном земельном участке нельзя, поскольку над земельным участком проходит высоковольтная линия. Он обратился в администрацию Никольского муниципального района с уведомлением о планируемом строительстве, на что получил уведомление о несоответствии индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, поскольку жилой дом находится под высоковольтной линией. Таким образом, приобретенный им земельный участок не пригоден для строительства на нем жилого дома. Эти обстоятельства являются существенными недостатками проданного участка, поскольку лишают возможности использовать земельный участок по целевому назначению. Он не получил того, на что рассчитывал при подписании договора купли-продажи. Просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 20 октября 2022 года, взыскать с ответчика в его пользу 100000 рублей, переданных при подписании договора купли-продажи в счет оплаты за земельный участок, прекратить в ЕГРН запись о регистрации права собственности на земельный участок, взыскать с ответчика в пользу истца судебные издержки.

В судебном заседании истец Берсенев Д.А. и его представитель адвокат Топоркова Н.С. уточнили заявленные требования, поддержали исковые требования в части расторжения договора купли-продажи земельного участка, взыскании с ответчика в пользу истца 100000 рублей, переданных в счет оплаты земельного участка по договору и взыскании с ответчика в пользу истца судебных издержек.

В обоснование иска истец Берсенев Д.А. показал, что на момент осмотра земельного участка на месте, границы земельного участка на местности были не определены. Он осматривал участок еще до межевания, до его разделения на три участка. Он выбрал примерно, в каком месте ему нужно отмежевать земельный участок площадью 1000 кв.м. Затем, перед заключением договора купли-продажи он потребовал от продавца, чтобы категория земель была изменена с земель сельхозназначения на земли населенных пунктов, что и было сделано продавцом, кроме того, категория разрешенного использования земельного участка изменена на «индивидуальные жилые дома с участками». Вместе с тем, ни в переданных ему выписках из ЕГРН, ни в межевом плане не говорится об ограничениях использования земельного участка в связи с линией ЛЭП. При осмотре земельного участка он не видел линию ЛЭП. На месте границы земельного участка не сверял. После регистрации перехода права собственности, он обратился в администрацию Никольского муниципального района с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома, на что получил отказ. Отказ в выдаче разрешения на строительство был мотивирован тем, что почти всю площадь земельного участка занимает охранная зона в связи с прохождением над земельным участком линии ЛЭП. Об указанных ограничениях он не был предупрежден продавцом, в результате чего он лишился того, на что рассчитывал при подписании договора купли-продажи земельного участка. После этого он обращался к продавцу Ульянову Н.И., он согласился вернуть ему деньги и расторгнуть договор купли-продажи, но супруга возразила и сказала, что им нужно спросить совета у детей.

Представитель истца адвокат Топоркова Н.С. поддержала исковые требования. Просила суд их удовлетворить. В обоснование иска указала, что продавец при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, должен был указать полное описание, особенности и характеристики предмета договора. Берсенев Д.А. вел диалог по приобретению земельного участка с зятем ответчика Москаль О.Б., который скрыл от покупателя наличие охранной зоны земельного участка. Считает, что представитель продавца и продавец умышленно скрыли от Берсенева Д.А. то, что указанный участок не пригоден для строительства на нем жилого дома. Все это привело к тому, что Берсенев Д.А. приобрел в собственность не то, на что рассчитывал. Точные границы земельного участка продавец покупателю не показал, что лишало его возможности оценить в полном объеме предмет договора. Утверждала, что покупателю был продан товар ненадлежащего качества, с существенными недостатками. Считает, что имеются все основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка, возвращению сторон в первоначальное состояние.

Представитель истца Берсенева Т.А. в судебном заседании поддержала исковые требования. В обоснование иска показала, что истец Берсенев Д.А. является ее сыном. На приобретение спорного земельного участка денежные средства давала она. Оформление сделки она доверила сыну, сама никакого диалога с продавцом, либо его представителем не вела. На место не выходила, земельный участок не осматривала. Вместе с тем, данный земельный участок она знает с детства и ей известно, что над ним проходит линия электропередач. В выписке ЕГРН не было ограничений, поэтому они согласились, сын оформил земельный участок на себя. Они рассчитывали строить большой дом, им не нужен маленький дом в углу участка. Однако, вскоре после приобретения участка, они выяснили, что строить жилой дом на приобретенном сыном земельном участке нельзя из-за линии ЛЭП. Считает, что сын был введен в заблуждение продавцом, обратились к продавцу с предложением расторгнуть договора, надеялись, что им вернут деньги, но получили отказ.

Ответчик Ульянов Н.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменных возражениях просил суд в удовлетворении исковых требований к нему отказать в полном объеме. Указал, что перед заключением сделки он показал Берсеневу Д.А. весь принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером Хххххххх. Берсенев Д.А. выбрал ту часть участка, которую ему нужно было отмежевать. Земельный участок был разделен на три, после чего покупателю было предложено на выбор все три участка. Берсенев Д.А. выбрал именно земельный участок с кадастровым номером Хххххххх. Перед заключением сделки по требованию покупателя был изменен вид разрешенного использования земельного участка с земель сельхозназначения на «индивидуальные жилые дома с участками». Не согласен с утверждением истца относительно того, что им была предоставлена ему недостоверная информация о земельном участке. В полученной им выписке из ЕГРН на дату заключения договора не была указана информация об имеющей особой зоне использования земельного участка. Он предоставил истцу всю имеющуюся у него информацию об участке. Существенных нарушений условий договора купли-продажи им не допущено. Обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи земельного участка, после его заключения не изменились. Покупатель имел возможность увидеть линию ЛЭП, оценить все имеющиеся недостатки земельного участка и отказаться от совершения сделки. Расположение ЛЭП на земельном участке было явным, не носило скрытый характер. Считает, что техническая возможность строительства жилого дома на земельном участке имеется.

Представитель ответчика по доверенности Нестеренко О.Н., участвующая в судебном заседании посредством ВКС на базе Тосненского городского суда Ленинградской области, исковые требования не признала в полном объеме. В возражениях указала, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка не имеется. Продавец предоставил покупателю до заключения сделки полный комплект документов по земельному участку. Доказательств предоставления заведомо ложной информации и невозможности использовать земельный участок по назначению истцом суду не представлено. До заключения договора купли-продажи и передачи денежных средств истец осматривал земельный участок и не мог не заметить линию электропередач, проходящую над земельным участком. С момента подписания договора купли-продажи и его исполнения, вид разрешенного использования земельного участка не изменился, земельный участок пригоден для строительства на нем жилого дома. Построить дом на нем можно, но не в охранной зоне. Покупатель не лишен был возможности оценить земельный участок, осмотреть его с выносом точек границ в натуре, потребовать этого от продавца. Он сам, добровольно подписал договор купли-продажи земельного участка, никто его не принуждал. При этом не проявил должной осмотрительности и не выяснил всех особенностей земельного участка, хотя имел такую возможность. Земельный участок не огорожен, к нему имеется свободный доступ.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста главный специалист (архитектор) отдела по муниципальному хозяйству, строительству, градостроительной деятельности и природопользованию Управления народно-хозяйственного комплекса администрации Никольского муниципального района Баева Н.Л. в судебном заседании показала, что 14 декабря 2022 года в администрацию Никольского муниципального района обратился Берсенев Д.А. с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома на земельном участке с кадастровым номером Хххххххх. При этом в уведомлении им было представлено схематическое изображение объекта планируемой постройки. Ею была запрошена полная выписка ЕГРН, в которой содержалась информация о том, что по причине того, что над земельным участком проходит линия ЛЭП, земельный участок имеет ограничения использования в охранной зоне. Ею был направлен запрос на разрешение строительства в Россети, на что получен был отказ, Россети согласовать строительство жилого дома в охранной зоне отказались. Поэтому Берсеневу Д.А. было выдано уведомление о несоответствии планируемого строительства. Пояснила, что ею оценивалась возможность строительства жилого дома только в соответствии с представленной собственником схемой жилого дома. Иные возможные варианты строительства жилого дома на указанном земельном участке ею не рассматривались и Берсенев Д.А. ей их не представлял.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по доверенности Куваева Т.Д. в судебное заседание не явилась, просила суд рассмотреть дело без ее участия. В письменном отзыве выразила несогласие с требованием истца о прекращении в ГГРН записи о государственной регистрации права на земельный участок. В остальном исковые требования оставила на усмотрение суда.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжении, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В силу положений ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п. 2 ст. 89 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки для размещения объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

В силу п. 8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 г. N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (п. 8 Правил).

Судом установлено, что 20.10.2022 между Берсеневым Д.А. и Ульяновым Н.И. заключен договор купли-продажи, на основании которого Берсенев Д.А. приобрел в собственность, а Ульянов Н.И. продал земельный участок общей площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером Хххххххх по адресу: Хххххххх, стоимостью 100000 (сто тысяч) рублей. Разрешенное использование земельного участка: индивидуальные жилые дома с участками, категория земель: земли населенных пунктов.

Покупателем обязательства по оплате стоимости земельного участка исполнены надлежащим образом, продавцом объект недвижимости передан покупателю.

Согласно выписке из ЕГРН переход права собственности на земельный участок к Берсеневу Д.А. зарегистрирован 25.10.2022.

14.12.2022 Берсенев Д.А. обратился в администрацию Никольского муниципального района с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома на земельном участке с кадастровым номером Хххххххх.

20.12.2022 в адрес Берсенева Д.А. выдано уведомление о несоответствии индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, поскольку жилой дом находится под высоковольтной линией, в охранной зоне электросетевого хозяйства.

02.02.2023 Берсенев Д.А. направил в адрес ответчика претензию с требованием возврата денежных средств по договору купли-продажи от 20.10.2022 и расторжении договора купли-продажи.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок, площадью 1000 кв. м. с кадастровым № ХХ, расположенный по адресу: Хххххххх, имеет разрешенное использование «индивидуальные жилые дома с участками».

В реестре объектов недвижимости ЕГРН в отношении вышеуказанного    земельного участка c кадастровым    номером    Хххххххх    содержатся    сведения    o государственном кадастровом учете части земельного участка c учетным номером Хххххххх, общей площадью 649 кв.м., дата внесения сведений в ЕГРН: 13.09.2022. В ЕГРН также содержатся сведения o расположении земельного участка c кадастровым номером Хххххххх в зоне c особыми условиями использования территории, реестровый номер границы: 35:16-6.148, содержание ограничения: в охранных зонах электрических сетей без письменного    согласия    предприятий (организаций) в ведении которых находятся эти сети, запрещается: a) производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений; б) осуществлять всякого рода погрузочно- разгрузочные, землечерпательные, мелиоративные    работы, производить посадку и вырубку деревьев и кустарников, сооружать    проволочные ограждения, a также производить полив сельскохозяйственных культур. Площадь охранной зоны 649 кв.м. Границы земельного участка определены в соответствии с действующим законодательством, поставлены на кадастровый учет.

В соответствии с сообщением ПО «Великоустюгские электрические сети» Вологодского филиала ПАО «Россети Северо-Запад» охранная зона ВЛ-10 кВ «Ирданово» установлена в рамках законодательства с момента постройки в 1968 году и зарегистрирована в 2013 году в ЕГРН.

Охранная зона, проходящая через спорный земельный участок, введена в эксплуатацию в 1968 году, зарегистрирована в 2013 году, право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано 25.10.2022. Таким образом, на момент приобретения истцом земельного участка охранная зона ЛЭП была установлена.

При разрешении спора суд принимает во внимание, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Вместе с тем, для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка, необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу и данная информация может повлиять на приобретение им земельного участка.

Как установлено судом, земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи 20.10.2022 имеет разрешенный вид использования – «индивидуальные жилые дома с участками», категория земель - земли населенных пунктов. Охранная зона воздушной линии электропередач не занимает весь земельный участок, а потому препятствий использования земельного участка по целевому назначению не имеется, доказательств обратного суду не предоставлено.

Согласно представленным представителем ответчика заключением специалиста в области кадастровой деятельности Яковлевой Т.В., на спорном земельном участке с кадастровым номером Хххххххх возможно строительство индивидуального жилого дома.

Представленный по запросу суда градостроительный план земельного участка также подтверждает, что земельный участок имеет пятно застройки, в котором возможно строительства индивидуального жилого дома.

Из объяснений истца, перед подписанием договора купли-продажи им был произведен осмотр земельного участка. Представитель истца пояснила, что знает о том, что над земельный участком проходит линия электропередач.

Таким образом, заключая договор купли-продажи, принимая имущество и зарегистрировав право собственности на спорный земельный участок, истец, действуя разумно и добросовестно, должен был принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, так как воздушные линии электропередач на период покупки им земельного участка имелись.

Информация об имеющихся на спорном земельном участке коммуникациях (воздушных линиях) и охранной зоны, сведения о границах которой внесены в государственный кадастр недвижимого имущества, не является закрытой, в полной выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка, содержатся сведения об охранной зоне, площадью 649 кв. м.

Доказательств того, что ответчик достоверно обладал информацией о наличии охранных зон и умышленно не предоставил данную информацию покупателю, в результате чего истец был умышленно введен в заблуждение ответчиком относительно продаваемого объекта, суду не предоставлено, а потому суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований. При приобретении земельного участка истец должен был действовать с разумной заботливостью и осмотрительностью, не был лишен возможности получения сведений о наличии охранных зон на участке и возможности застройки участка, при передаче участка истец претензий и замечаний не заявлял, доказательств предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю о характеристиках земельного участка и недобросовестного поведения ответчика материалы дела не содержат.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Берсенева Д.А. (СНИЛС Хххххххх) к Ульянову Н.И. (СНИЛС Хххххххх) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20 октября 2022 года, взыскании денежных средств, судебных издержек, отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Вологодский областной суд через Никольский районный суд Вологодской области в течение месяца с момента вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья                            О.А. Шмакова