Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-36/2023 (2-1733/2022;) от 03.10.2022

***

***

Дело № 2-36/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2023 года                         город Кола Мурманской области

    Кольский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Корепиной О.С.,

при секретаре судебного заседания Лысовой И.А.,

с участием представителей истца Гежа Н.М., Трофимович Е.В.,

представителя ответчика Макарова А.Ю.- Носкова С.В.,

представителя ответчика Управление Росимущества- Стрельцовой Т.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трофимовича Э.И. к Макарову А.Ю., обществу с ограниченной ответственностью «Миллениум», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия, Сергееву А.А. о признании договора купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости ничтожным, применении последствий недействительности сделки, путем признания последующего договора купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости на нем недействительным, признании права собственности на земельный участок и объекты недвижимости,

установил:

Трофимович Э.И. обратился в суд с иском к Макарову А.Ю., обществу с ограниченной ответственностью «Миллениум» (далее-ООО «Миллениум»), Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее - МТУ Росимущества) о признании договора купли-продажи ничтожным, в обоснование заявленных требований указав, что *** между ним и Администрацией городского поселения Молочный Кольского района заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого истцу в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адрес*** общей площадью ***. Кроме того, по договору купли-продажи № истцом был приобретен выгон-домик площадью *** который был установлен на указанном выше земельном участке на деревянном столбчатом фундаменте. *** путем подачи декларации об объекте недвижимого имущества от *** за истцом было зарегистрировано право собственности на нежилой дом площадью ***, кадастровый номер №. На основании договора купли-продажи земельного участка от ***, заключенным с Администрацией Кольского района истец приобрел право собственности на указанный земельный участок.

В дальнейшем истцом были понесены расходы по возведению фундамента и строительству жилого дома из клееного бруса площадью *** на указанном земельном участке на общую сумму 3 797 504 рубля 25 копеек, при этом зарегистрировать построенный дом в установленном порядке истец не мог по причине отсутствия электроснабжения, других необходимых для регистрации коммуникаций. Регистрация объекта в качестве объекта незавершенного строительства также не производилась в связи с отсутствием необходимости, поскольку вышеуказанный объект находился в законном владении истца-собственника земельного участка.

Между истцом и АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» (далее –АО «Россельхозбанк») был заключен кредитный договор на строительство жилого дома и договор об ипотеке в отношении указанного земельного участка и расположенного на нем нежилого здания площадью *** с кадастровым номером №. В связи с образованием задолженности по названному кредитному обязательству на залоговое имущество обращено взыскание, при этом в постановление судебного пристава-исполнителя ОСП Кольского района Мурманской области от *** о наложении ареста, акте ареста (описи имущества), построенный истцом на спорном земельном участке незарегистрированный жилой дом из клееного бруса, площадью *** не указан.

В последующем залоговое имущество реализовано на открытых торгах, проведенных в рамках исполнительного производства, по результатам которых на основании договора купли-продажи от *** Макаров А.Ю. приобрел право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адрес*** общей площадью *** и расположенное на нем нежилое здание, площадью ***, с кадастровым номером №. После заключения указанного договора ответчик Макаров А.Ю. обратился в регистрационный орган и оформил изменения площади нежилого здания с *** на ***. с установлением координат дома, построенного истцом, а в последующем *** заключил договор купли-продажи в отношении земельного участка и нежилого здания *** с Сергеевым А.А.

Полагал, что поскольку Макаров А.Ю. приобрел права на спорный объект – жилой дом (объект незавершенного строительства), права на который не были зарегистрированы, при этом жилой дом, являясь объектом недвижимости, не был поименован в договоре купли-продажи от ***, данный договор, заключенный между ООО «Миллениум», действующим от имени МТУ Росимущества и Макаровым А.Ю. нарушает пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, что влечет за собой в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ ничтожность заключенной сделки.

В связи с чем, с учетом представленных *** дополнений к иску и уточнений в судебном заседании, просил суд признать ничтожным договор купли-продажи № от ***, заключенный между ООО «Миллениум», действующим от имени МТУ Росимущества и Макаровым А.Ю., применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи от ***, заключенного между Сергеевым А.А. и Макаровым А.Ю. по продаже земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адрес*** общей площадью ***, нежилого дома общей площадью *** с кадастровым номером №, и нежилого дома общей площадью ***, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № не имеющим регистрации; признать за Трофимовичем Э.И. право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, нежилой дом общей площадью ***. с кадастровым номером № и нежилой дом общей площадью ***., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, не имеющий регистрации.

Протокольным определением суда от *** к участию в деле в качестве соответчика привлечен Сергеев А.А.

Протокольным определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Мурманской области.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, направил в суд своих представителей Трофимович Е.В. и Гежа Н.М.

Представитель истца Трофимович Е.В. поддержала исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему, а также пояснила, что истцом на спорном земельном участке был построен двухэтажный дом, площадь которого по проекту составляет *** Поскольку строители не могли отклониться при постройке от проекта, площадь объекта является установленной. Кроме того, полагала, что со стороны ответчика Макарова А.Ю. имеет место злоупотребление правом, поскольку он, узнав о том, что на спорном земельном участке помимо указанного нежилого здания площадью *** имеется и не зарегистрированный двухэтажный дом, обязан был заявить об этом. Истец не смог зарегистрировать право собственности на новое строение, поскольку предоставленный банком кредит являлся целевым-на постройку жилого дома, на *** года не были соблюдены все условия для такой регистрации. В дальнейшем истец остался без работы и дохода, после продажи спорного земельного участка с торгов он в *** подал заявление о признании его банкротом. Проведенные торги, по итогам которых была заключена сделка купли-продажи ***, о чем истец узнал случайно, так как не был извещен об их проведении, Трофимович Э.И. не обжаловал, так как торги были проведены без нарушений. Единственным нарушением являлось то, что вместе со спорным земельным участком и нежилым зданием *** на торги было фактически выставлено и новое нежилое здание-двухэтажный дом, построенный истцом на заемные средства.

Представитель истца Гежа Н.М. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему, дополнительно пояснил, что исходя из положений статей 128, 130, 209, 218 Гражданского кодекса РФ, построенное на земельном участке с кадастровым номером № здание *** является недвижимой вещью, в связи с чем фактически на земельном участке на момент заключения сделки купли-продажи с Макаровым А.Ю. имелось два здания *** и ***. Кроме того, полагал, что ответчиком Макаровым А.Ю. фактически не проводилась реконструкция дома, так как между сделками прошло немного времени. При этом в сделке участвовало лишь здание ***, тогда как второе не поименовано в каких-либо документах и без какого-либо законного основания и встречного возмещения перешло во владение Макарова А.Ю. одновременно с земельным участком. Таким образом сделка купли-продажи земельного участка и здания *** является ничтожной ввиду того, что в результате указанной сделки во владение лица, не являющегося собственником или приобретателем объекта недвижимости –здания *** перешло данное здание без каких-либо правовых оснований. Поскольку о факте и результатах произошедшей сделки, в результате которой из владения истца выбыло здание ***, истец узнал в конце ***, срок исковой давности, определяемый в конце ***, а если исходить из даты начала исполнения сделки ***, то в ***, в связи с чем срок исковой давности истцом не пропущен.

Представитель ответчика МТУ Росимущества в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала ранее представленные возражения на иск, согласно которых указано, что при реализации недвижимого имущества, обремененного залогом, организатор торгов руководствуется статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Соглашением ФССП России №, Росимущества № от *** «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество». На основании постановления о передаче арестованного имущества на торги *** МТУ Росимущества поручило ООО «Миллениум» осуществить реализацию арестованного имущества (земельного участка с кадастровым номером №, по адрес***, площадью *** и нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью *** расположенному по тому же адресу) должника Трофимовича Э.И. по исполнительному производству № на общую сумму 633 550 рублей. Указанное имущество было передано по акту прием-передачи арестованного имущества от ***. Имущество выставлялось на торги единым лотом, первоначальные торги, назначенные на электронной площадке ЭТП-24 на *** не состоялись, ввиду отсутствия заявок. На основании постановления судебного пристава-исполнителя о снижении цены имущества переданного на реализацию от ***, цена имущества была снижена на 15 %, начальная цена имущества составила 538 517 рублей 50 копеек. Повторные торги были проведены ***, по итогам которых победителем был признан Макаров А.Ю., предложивший цену 541 210 рублей 09 копеек. Оплату имущества победитель торгов произвел ***, договор купли-продажи между ООО «Миллениум» и Макаровым А.Ю. по результатам торгов был заключен ***. Денежные средства, полученные от реализации недвижимого имущества должника *** были перечислены на счёт ОСП Кольского района УФССП России по Мурманской области. Таким образом, полагала, что МТУ Росимущества является органом власти, уполномоченным на осуществление функций по продаже имущества в рамках исполнительного производства и не является собственником полученных от реализации имущества средств. Оснований для признания проведенных торгов недействительными не имеется, так как на торгах было реализовано имущество, указанное в исполнительном документе *** судом *** по делу №, в действиях МТУ Росимущества и организатора торгов ООО «Миллениум» отсутствуют нарушения требований законодательства по реализации арестованного имущества. Также полагала, что поскольку спорная сделка в силу правовой позиции, выраженной в пункте 44 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по своей правовой природе является оспоримой сделкой, срок исковой давности для ее оспаривания составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых она была совершена либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Ответчик Макаров А.Ю. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представил, поручил представление своих интересов представителю Петровой Е.М., в последующем Носкову С.В.

Представитель ответчика Макарова А.Ю. Петрова Е.М. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, ранее направила возражения на иск, согласно которого указала, что ответчик Макаров А.Ю. не согласен с заявленными исковыми требованиями, поскольку задолженность по кредитному договору, заключенному истцом с АО «Россельхозбанк» от ***, была взыскана решением *** суда *** от ***. Этим же решением обращено взыскание на предмет залога, которым был обеспечен указанный кредитный договор, а именно: земельный участок, площадью *** с кадастровым номером №, расположенный по адрес***, и расположенный на данном земельном участке объект недвижимости –нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью ***, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 634 000 рублей. Данное решение суда истцом, в том числе по мотивам не согласия с установленной судом начальной продажной стоимостью предмета залога и по причине нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, не обжаловалось, вступило в законную силу. *** судебным приставом-исполнителем (далее-СПИ) ОСП Кольского района УФССП России по Мурманской области было возбуждено исполнительное производство, в рамках которого *** был наложен арест на имущество должника с составлением акта о наложении ареста (описи имущества) на сумму 633 550 рублей, *** СПИ вынесено постановление о передаче имущества на реализацию на торгах. Действия СПИ по наложению ареста на предметы залога, проведенная оценка залогового имущества, равно как и постановление о передаче имущества на реализацию на торгах истцом в установленном порядке не оспаривались. Постановление СПИ от *** о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15 % в связи с тем, что первоначальные торги не состоялись, истцом также не обжаловалось. По итогам повторных торгов победителем был признан Макаров А.Ю., который *** оплатил цену имущества, *** с ним был заключен договор купли-продажи залогового имущества. Денежные средства, полученные от реализации арестованного имущества, были перечислены на депозитный счёт ОСП Кольского района, а в дальнейшем взыскателю в рамках исполнительного производства. Обратила внимание суда на то, что решением Арбитражного суда Мурманской области от *** Трофимович Э.И. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него была открыта процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим имуществом должника Трофимовича Э.И. *** подавалось заявление об оспаривании сделки недействительной в части перечисления АО «Россельхозбанк» СПИ денежных средств от реализации имущества должника и применения последствий недействительности сделки, однако Трофимович Э.И. возражал против удовлетворения данного заявления, тем самым выразив согласие с законностью действий судебного пристава-исполнителя. Определение Арбитражного суда Мурманской области от *** об отказе финансовому управляющему в удовлетворении данного заявления, Трофимовиче Э.И. не обжаловалось. Также не оспаривались и не отменялись истцом в судебном порядке и результаты проведенных торгов, о недействительности данных торгов, в том числе по мотивам, явившимся поводом к подаче иска,- наличие на земельном участке с кадастровым № какого-либо иного объекта, кроме объекта недвижимости с кадастровым №, истец не заявлял. Кроме того, полагала, что поскольку в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом, договор купли-продажи от *** является оспоримой сделкой, а не ничтожной, как это указано в иске. В связи с чем истцом пропущен срок исковой давности, который для оспоримых сделок составляет один год, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Представитель ответчика Макарова А.Ю.- Носков С.В. в судебном заседании также полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению. поддержал ранее представленные представителем Петровой Е.М. возражения на иск, а также дополнительно отметил, что в силу п. 3.2 договора залога, заключенного между истцом и АО «Россельхозбанк» в обеспечение исполнения кредитных обязательств, право залогодержателя (право залога) распространяется также на новые здания (сооружения)/завершенный строительством жилой дом, возведенный/достроенный залогодателем на земельном участке частично с использованием средств кредита в период действия настоящего договора. Поскольку истец при подаче рассматриваемого иска указывает, что при реализации предмета залога и проведении торгов земельный участок был реализован с незарегистрированным объектом незавершенного строительства, доводы истца фактически сводятся к оспариванию процедуры подготовки и проведения торгов, что в свою очередь является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в связи с истечением срока исковой давности. Также указал, что исходя из апелляционного определения Мурманского областного суда по делу № от ***, стороной истца не было подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами наличие на момент оценки либо продажи земельного участка двух недвижимых строений на нем, а также, поскольку истец не зарегистрировал спорный объект в установленном порядке, в том числе как объект незавершенного строительства, суд отклонил доводы истца о том, что спорное строение является самостоятельным объектом, в связи с чем в силу положений ст. 61 ГПК РФ данные обстоятельства не подлежат доказыванию. Кроме того, обратил внимание суда на то, что обращаясь в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом) и проходя процедуру реализации имущества, истец представил сведения о составе имущества, правом собственности на которое он располагает, при этом в состав такого имущества земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем объект недвижимости не входит. Следовательно, истец достоверно знал, что после проведения открытых торгов в рамках исполнительного производства № он не обладает какими-либо правами в отношении объекта недвижимости, являющимся предметом настоящего иска. Исходя из характера и последствий описанного поведения истца, просил суд учесть положения ст. 10 Гражданского кодекса РФ, а также ч.5 ст. 166 ГК РФ и отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик ООО «Миллениум» представителя в судебное заседание не направило, заявлений, ходатайств, возражений не представило, при этом извещалось судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом п юридическому адресу, однако почтовая корреспонденция была возвращена в адрес суда с отметкой «об истечении срока хранения», в связи с чем в силу ст. 165.1 ГК РФ считается надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения дела.

Ответчик Сергеев А.А. также в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом по адресу регистрации, заявлений, ходатайств не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, ранее направил письменный отзыв на иск, согласно которого не согласился с доводами истца, указав, что после реализации предмета залога на публичных торгах в рамках исполнительного производства, СПИ были перечислены денежные средства банку как взыскателю, в том время как должник Трофимович Э.И. решением Арбитражного суда Мурманской области от *** был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него была открыта процедура реализации имущества гражданина, в ходе которой финансовый управляющий имуществом должника обратился с заявлением о признании сделки недействительной в части перечисления денежных средств от реализации залогового имущества банку- взыскателю. При этом, в судебном заседании Трофимович Э.И. возражал против удовлетворения заявления финансового управляющего, выразил свою волю, указав, что принадлежащее ему недвижимое имущество в рамках исполнительного производства реализовано на законных основаниях, денежные средства, полученные от реализации арестованного имущества обоснованно направлены в адрес взыскателя –АО «Россельхозбанк». Определение Арбитражного суда Мурманской области от ***, которым отказано в удовлетворении заявления финансового управляющего, по мнению банка имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора. Кроме того, поскольку, находясь в процедуре банкротства от Трофимовича Э.И. каких-либо заявлений о несогласии с проведенными торгами по реализации недвижимого имущества, о признании договора купли-продажи недвижимым имуществом недействительным, не поступало, Банк полагает такое поведение истца не может быть признано добросовестным осуществлением гражданских прав по смыслу ст. 10 ГК РФ. Помимо этого, учитывая положения ст.ст. 447, 449 ГК РФ, невозможно признание договора купли-продажи от *** ничтожным, поскольку проведенные торги состоялись, их результаты никем не оспорены и не отменены, при этом годичный срок исковой давности об оспаривании торгов истек. Относительно иных доводов истца отметил, что здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке, в соответствии со ст. 135 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено. В связи с чем просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра Мурманской области в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, направила отзыв на иск, согласно которого указала, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) право собственности на спорный объект –земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано *** на основании договора купли-продажи от *** за Сергеевым А.А. В отношении спорного объекта недвижимости- нежилого дома с кадастровым номером №, площадью ***, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером №, право собственности также зарегистрировано за Сергеевым А.А. Также, в отношении кадастрового учета изменений объекта недвижимого имущества –здания с кадастровым номером №, имеются сведения о предоставлении при государственной регистрации права собственности на здание на основании заявления Трофимовича Э.И. для описания объекта недвижимости декларации об объекте от ***, согласно которой площадь здания имела значение ***. *** в регистрирующий орган с заявлением об изменении основных характеристик объекта обратился Макаров А.Ю., представив технический план здания от ***, в связи с чем в ЕГРН были внесены изменения в сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого расположено здание, адресе (описание местоположения) здания, этажность здания, о годе завершения строительства и/или годе ввода здания в эксплуатацию, и площади здания с кадастровым номером №, значение площади установлено *** В отношении доводов истца о предмете спорного договора купли-продажи от *** отметила, что договор № об ипотеке (залоге) земельного участка от *** заключенный между истцом и АО «Россельхозбанк» содержит статью 3, в которой описан предмет ипотеки, возникновение прав залога. Вместе с тем, статьей 3.2 установлено, что право залогодержателя (право залога) распространяется также на новые здания (сооружения)/завершенный строительством жилой дом, возведенный/достроенный залогодателем на земельном участке частично с использованием кредита в период действия настоящего договора. Кроме того, данной статьей договора устанавливается, что залогодатель обязуется не позднее двух рабочих дней с момента получения в регистрирующем органе, документов подтверждающих факт государственной регистрации права собственности на возведенные на земельном участке в период действия указанного договора здания (сооружения)/завершенный строительством жилой дом, предоставить залогодержателю нотариальные копии таких документов и заключить с залогодержателем дополнительное соглашение к договору, предусматривающее изменение положений последнего, касающихся предмета ипотеки, что обусловлено положениями ч.1 ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч.2,5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с тем, что учет изменений характеристик спорного здания с кадастровым номером № не был зарегистрирован в ЕГРН, таким образом предмет договора № об ипотеке (залоге) земельного участка от *** и предмет договора купли-продажи № от *** не могли иметь законных оснований для изменения в части предмета. Просила рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОСП Кольского района Мурманской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался судом, заявлений, возражений, ходатайств не представил.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, материалы гражданского дела №, материалы исполнительного производства №, приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ, одним из способов защиты нарушенных прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ, предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частями 1,3 ст. 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу части 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на имя истца *** было зарегистрировано право собственности на дом, назначение нежилое, площадь ***, 1 этаж, расположенный по адрес*** с кадастровым номером №, запись регистрации: №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ***.

*** Трофимович Е.В. на основании договора купли-продажи № был приобретен вагон-домик (балок).

На основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № от *** истец приобрел земельный участок из категории земель: земли сельхозназначения, с кадастровым номером №, расположенный по адрес*** общей площадью *** с разрешенным использованием для дачного строительства.

Согласно п. 1.2 данного договора купли-продажи на земельном участке расположен объект недвижимости: дом, назначение нежилое, о чем в ЕГРП *** сделана запись регистрации №.

*** между истцом, Трофимович Е.В. и АО «Россельхозбанк» был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил созаемщикам целевой кредит в размере 4 800 0000 рублей на строительство жилого дома по адрес*** расположенного на земельном участке из состава земель сельхозназначения, общей площадью *** (п.2.1 договора).

Согласно п. 5.2 кредитного договора обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по договору являлось в том числе ипотека в силу закона построенного частично с использованием средств кредита жилого дома, указанного в п. 2.1 договора, с момента государственной регистрации права собственности на такой жилой дом.

В обеспечение исполнения обязательств между Трофимовичем Э.И. и АО «Россельхозбанк» *** был заключен договор № об ипотеке (залоге) земельного участка расположенного на земельном участке из состава земель сельхозназначения, общей площадью ***, с кадастровым номером №, по адрес*** и расположенном на нем объекте недвижимости - дом, назначение нежилое, площадь ***, 1 этаж, с кадастровым номером №

Согласно отчету № ООО «Общество оценщиков» об определении рыночной стоимости земельного участка, рыночная стоимость дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по адрес***, определенная по состоянию на *** составляет 165 000 рублей.

В связи с неисполнением условий договора по возврату кредита, решением *** суда *** от ***, с Трофимовича Э.И., *** в пользу банка была задолженность по договору кредита в размере 4 118 581 рубль 70 копеек, а также обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок расположенный на земельном участке из состава земель сельхозназначения, общей площадью ***, с кадастровым номером №, по адрес*** и расположенный на нем объект недвижимости - дом, назначение нежилое, площадь ***, 1 этаж, с кадастровым номером №, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 634 000 рублей, в том числе: залоговую стоимость земельного участка в размере 469 000 рублей, залоговую стоимость нежилого помещения в размере 164 550 рублей.

Решение вступило в законную силу, выдан исполнительный лист.

*** на основании исполнительного листа ОСП Кольского района Мурманской области в отношении истца возбуждено исполнительное производство№ о взыскании задолженности в пользу банка и обращении взыскания на заложенное имущество.

*** СПИ ОСП Кольского района наложен арест на имущество должника с составлением акта о наложении ареста (описи имущества) на сумму 633 550 рублей.

*** СПИ вынесено постановление о передаче имущества на реализацию на торгах.

На основании постановления о передаче арестованного имущества на торги *** МТУ Росимущества поручило ООО «Миллениум» осуществить реализацию арестованного имущества (земельного участка из земель сельхозназначения, общей площадью ***, с кадастровым номером №, находящегося по адрес***, и расположенного на нем объекта недвижимости - дома, назначение нежилое, площадь ***, 1 этаж, с кадастровым номером №) должника Трофимова Э.И. по исполнительному производству № на общую сумму 633 550 рублей.

Указанное имущество было передано СПИ по акту передачи арестованного имущества на реализацию МТУ Росимущество.

В свою очередь МТУ Росимущество поручением № на оказание услуг по реализации арестованного имущества поручило ООО «Миллениум» осуществить реализацию в рамках действующего законодательства РФ и Соглашения от *** № о взаимодействии ФССП и ФАУГИ по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Согласно уведомления ООО «Миллениум» от *** арестованное имущество выставлено на торги единым лотом с начальной ценой 633 550 рублей, 31000 рублей –задаток, проведение которых назначено на *** на электронной площадке ЭТП-24.

Как следует из протоколов № от ***, № от *** данные торги не состоялись ввиду отсутствия заявок.

На основании постановления СПИ о снижении цены имущества переданного на реализацию от ***, цена имущества была снижена на 15%, начальная цена имущества составила 538 517 руб. 50 копеек.

Согласно протоколу № от *** повторные торги были проведены ***, победителем признан Макаров А.Ю., предложивший цену 541 210 руб. 09 копеек. *** победитель произвел оплату имущества.

Как следует из отчета № ООО «Инвест Проект» рыночная стоимость сарая, назначение нежилое здание, этажей 1, общая площадь *** адрес***, кадастровый (или условный) номер № по состоянию на *** составляет 26876 рублей.

*** между ООО «Миллениум» и Макаровым А.Ю. как победителем торгов был заключен договор купли-продажи имущества- земельного участка из земель сельхозназначения, общей площадью ***, с кадастровым номером №, находящегося по адрес*** и расположенного на нем объекта недвижимости - дома, назначение нежилое, площадь ***, 1 этаж, с кадастровым номером №.*** денежные средства, полученные от реализации недвижимого имущества должника Трофимовича Э.И. были перечислены на счёт ОСП Кольского района УФССП России по Мурманской области. Указанное имущество передано Макарову А.Ю. по акту прием-передачи ***.

*** право собственности на данные объекты недвижимого имущества было зарегистрировано в ЕГРН за Макаровым А.Ю.

Согласно сведений ЕГРН Управления Росреестра по Мурманской области, площадь расположенного на земельном участке с кадастровым номером № объекта недвижимости с кадастровым номером № была изменена *** по заявлению Макарова А.Ю. с *** на *** на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО1 ***.

В настоящее время собственником указанного имущества является Сергеев А.А.

Обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи № от ***, заключённого по итогам публичных торгов с победителем –Макаровым А.Ю., ничтожным, Трофимович Э.И. мотивировал свои требования тем, что данная сделка нарушает требования закона, а именно положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, а также нарушает охраняемые законом интересы третьего лица, то есть истца, поскольку ответчику Макарову А.Ю. наряду с земельным участком с кадастровым номером №, находящемся на нем зданием площадью *** с кадастровым номером №, был передан построенный истцом дом площадью ***, зарегистрированный впоследствии Макаровым А.Ю. как нежилой дом площадью *** При этом стоимость данного дома не была учтена при определении начальной продажной стоимости предмета залога.

Пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными в случае нарушения порядка их проведения.

По смыслу данной нормы закона следует, что основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.

В силу пункта 6 статьи 447 Гражданского кодекса РФ правила, предусмотренные статьями 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Процедура (правила) проведения торгов, установленная законом, а также результаты торгов, истцом не оспаривались.

В силу абз.5 п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Указанная норма права применяется при переходе права собственности на земельный участок, если здания и земельный участок имеют одного собственника, при этом иного толкования, кроме прямого запрета норма не содержит.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

В силу ч.2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закона № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В силу ч.5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Между тем, истцом не представлено, а судом не установлено каких-либо доказательств наличия на спорном земельном участке заявленного истцом объекта недвижимости- двухэтажного дома площадью 138 кв.м, принадлежащего на праве собственности истцу.

Доводы стороны истца о том, что указанный дом был построен на спорном земельном участке к моменту проведения торгов, обладал признаками недвижимого имущества, но не был учтен при оценке земельного участка как предмета залога, на который обращено взыскание, судом отклоняются, поскольку стороной истца не подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами наличие на момент оценки либо продажи земельного участка двух объектов недвижимости на нем.

Также суд учитывает, что истец не зарегистрировал спорный объект в установленном законом порядке в Управлении Росреестра Мурманской области, как строение, находящееся на его земельном участке, в том числе и как объект незавершенного строительства.

Кроме того, истец, зная об аресте имущества и о дальнейших действиях судебного пристава с его имуществом, имел возможность оспорить указанную стоимость недвижимого имущества и произвести его оценку на момент его реализации, но данным правом не воспользовался.

Данные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением *** суда *** от ***, которым оставлены без удовлетворения исковые требования Трофимовича Э.И. к Макарову А.Ю. о взыскании суммы неосновательного обогащения (апелляционное определение *** суда № от ***), в связи с чем в силу ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ установленные обстоятельства являются обязательными для суда и не подлежат оспариванию.

Суд принимает во внимание также и то, что решением Арбитражного суд Мурманской области от ***, истец Трофимович Э.И. признан несостоятельным (банкротом), в отношении истца была открыта процедура реализации имущества сроком на пять месяцев.    В силу пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан», пункта 9 статьи 213.9 Закона о банкротстве гражданин обязан по требованию финансового управляющего предоставлять ему любые сведения о составе своего имущества, месте нахождения этого имущества, составе своих обязательств, кредиторах и иные имеющие отношение к делу о банкротстве гражданина сведения в течение пятнадцати дней со дня получения требования об этом.

    Между тем, ни при подаче заявления     о признании несостоятельным (банкротом), ни до окончания процедуры банкротства, истец в установленном порядке не заявлял об имеющемся спорном объекте, не предъявлял прав на него, не оспаривал оценку земельного участка, на котором данное строение возведено.

Таким образом, истец, не мог не знать, что после проведения открытых торгов, в рамках исполнительного производства, что он не обладает какими-либо правами в отношении объекта недвижимости, являющимся предметом спора, в связи с чем суд соглашается с доводами ответчиков, а также АО «Россельхозбанк» о наличии со стороны истца признаков недобросовестного поведения.

Поскольку со стороны истца как при рассмотрении гражданского дела о взыскании задолженности по кредитному договору и обращению взыскания на заложенное имущество, вынесении постановления судебным приставом-исполнителем ареста на имущество должника, проведении публичных торгов в отношении заложенного имущества, заключении договоров купли-продаж по их итогам, отсутствовали какие-либо действия направленные на защиту своих имущественных интересов в отношении незарегистрированного объекта или иного имущества, не входящего в состав реализуемого, а при обращении с заявлением о несостоятельности (банкротстве) он представил сведения о принадлежащем ему имуществе, в состав которого указанный объект не входил, заявление истца о недействительности договора купли-продажи от *** и о применении последствий ее недействительности, признаются судом не имеющими правового значения.

Представителем ответчика Макарова А.Ю. заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанном до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно позиции, изложенной в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Таким образом, в случае оспаривания сделки, заключенной по результатам публичных торгов, подлежит применению установленный ч.2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ годичный срок исковой давности.

Поскольку право собственности победителя торгов Макарова А.Ю. на приобретенные по договору купли-продажи от *** объекты недвижимости, было зарегистрировано в установленном законом порядке ***, изменение характеристик объекта недвижимости с кадастровым номером № произведено ***, срок исковой давности для оспаривания указанной сделки, заключенной по результатам публичных торгов на дату поступления рассматриваемого иска в суд (***) истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований истца о признании (недействительной) ничтожной сделки купли-продажи от ***, заключенной между ООО «Миллениум» и Макаровым А.Ю. не имеется, не подлежат также удовлетворению и требования истца о признании последующего договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания недействительным, а также признания права собственности истца на данные объекты.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

             В удовлетворении исковых требований Трофимовича Э.И. к Макарову А.Ю., обществу с ограниченной ответственностью «Миллениум», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия, Сергееву А.А. о признании договора купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости ничтожным, применении последствий недействительности сделки, путем признания последующего договора купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости на нем недействительным, признании права собственности на земельный участок и объекты недвижимости -отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Кольский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                            О.С. Корепина