Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-464/2023 ~ М-356/2023 от 11.05.2023

Гражданское дело №2-464/2023

УИД - 09RS0007-01-2023-000491-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 августа 2023 года                         станица Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Щербина О.Н.,

при секретаре судебного заседания Кочкарове Р.О.,

с участием: представителя истца Абрекова Б.И. – Ковгановой Н.А., действующей на основании удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ и ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Зеленчукского районного суда КЧР гражданское дело по иску Абрекова Б.И., действующего в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5 к Администрации Зеленчукского муниципального района о признании права собственности на самовольно возведённый объект недвижимости, с учетом увеличения и уточнений исковых требований,

установил:

Абреков Б.И., и Абрекова Ф.Х. действующие в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО5 обратились в суд с иском к Администрации Зеленчукского муниципального района о признании права собственности на самовольно возведённый объект недвижимости.

В своем исковом заявлении истцы просили:

-признать право общей долевой собственности в равных долях по 1/5 каждому за Абрековым Б.И., и ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО5, на самовольно возведенную пристройку к многоэтажному жилому дому (квартире-магазину №) по адресу: <адрес>, общей площадью 49,3 кв.м., расположенную на земельном участке площадью 72 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В ходе судебных заседаний представитель истцов в порядке ст. 39 ГПК РФ, неоднократно изменяла и увеличивала исковые требования и в окончательной редакции искового заявления просила:

-признать право общей долевой собственности в равных долях по 1/5 каждому за Абрековым Б.И., ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО5, на самовольно возведенную пристройку к многоэтажному жилому дому (квартире-магазину №) по адресу: <адрес>, общей площадью 49,3 кв.м., расположенную на земельном участке площадью 72 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- обязать администрацию Зеленчукского муниципального района КЧР (ОГРН 1060912000621), заключить с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №, договор аренды земельного участка площадью 72 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, на новый срок – один год, для завершения строительства пристройки (магазина 49 % общей готовности строения) к многоэтажному жилому дому по адресу: <адрес>, общей площадью 49,3 кв.м..

В ходе судебного заседания истцы, в порядке ст. 39 ГПК РФ, отказались от части исковых требований, а именно в части признания права общей долевой собственности в равных долях по 1/5 каждому за Абрековым Б.И., ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО5, на самовольно возведенную пристройку к многоэтажному жилому дому (квартире-магазину №) по адресу: <адрес>, общей площадью 49,3 кв.м., расположенную на земельном участке площадью 72 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

Отказ от части исковых требований был принят судом и производство в части вышеуказанных исковых требований было определением от ДД.ММ.ГГГГ прекращено.

В ходе судебного заседания представитель истца Абрекова Б.И., адвокат Ковганова Н.А., поддержала измененные исковые требования по изложенным в исковом заявлении доводам и в обоснование исковых требований суду показала, что согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Абреков Б.И. получил в аренду у Администрации Зеленчукского муниципального района КЧР, земельный участок площадью 72 кв.м. кадастровый № расположенный по адресу: <адрес>, сроком на два, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Право аренды было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №. Было получено согласие всех собственников квартир многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, заказан проект пристройки и ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Зеленчукского муниципального района КЧР было выдано разрешение на строительство пристройки к многоквартирному жилому дому, общей площадью 43,8 кв.м., на земельном участке площадью 72 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, но поскольку работы по строительству затянулись, окончить строительство в ДД.ММ.ГГГГ году не представилось возможным, а ДД.ММ.ГГГГ истек срок действия договора аренды земельного участка, оформить вовремя возведенную пристройку не получилось. Истцом были проведены работы по технической инвентаризации построенной пристройки к многоквартирному жилому дому в КЧР ГУП «Техинвентаризация». Согласно полученному техническому плану здания, площадь пристройки составила 49,3 кв.м., инвентарная стоимость 233 071 рубль. Но поставить на кадастровый учет пристройку не возможно в виду отсутствия документов на земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию Зеленчукского муниципального района КЧР с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 72 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду на период окончания строительства пристройки к многоквартирному жилому дому, общей площадью 43,8 кв.м., расположенной на данном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ, был получен письменный отказ администрации района, со ссылкой на то, что данный земельный участок может быть передан в аренду только собственнику неоконченной строительством пристройки. Но оформить право собственности истец не может в виду отсутствия надлежащим образом оформленных документов на земельный участок. Истец полагает, что отказ в заключении договора аренды с ним необоснованный. После окончания действия договора аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, истец продолжил пользоваться земельным участком площадью 72 кв.м., с кадастровым номером №, оплачивал арендную плату полностью за ДД.ММ.ГГГГ год, а также за ДД.ММ.ГГГГ год. Со стороны арендодателя требований, претензий вернуть арендованное имущество, освободить арендуемый земельный участок, ему не поступало, в суд о сносе возведенной истцом на основании разрешительных документов, но неоконченный строительством пристройки, равно как и с иском об изъятии у истца данного земельного участка, арендодатель не обращался.

Объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам по признаку прочной связи с землей как объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, т.е. в связи с природными свойствами. Наличие объекта незавершенного строительством как недвижимой вещи на земельном участке, в отношении которого истек срок договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, влечет за собой необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект- посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов. Учитывая данное обстоятельство, если на земельном участке находится объект незавершенного строительства, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и не может служить основанием для возложения обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка. В сложившихся у истца с арендодателем правоотношениях, истец добросовестно, не допускал и не допускает нарушений условий заключенного договора аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ, возвел расположенную на данном земельном участке пристройку с разрешения и согласия арендодателя, пользуется земельным участком и платит арендную плату по договору до настоящего времени.

Ссылаясь в том числе, на положения ст.ст. 1, 10, 422, 621, 622 ГК РФ, представитель истца Абрекова Б.И., адвокат Ковганова Н.А. просила суд: обязать администрацию Зеленчукского муниципального района КЧР (ОГРН 1060912000621), заключить с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № договор аренды земельного участка площадью 72 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, на новый срок – один год, для завершения строительства пристройки (магазина 49 % общей готовности строения) к многоэтажному жилому дому по адресу: <адрес>, общей площадью 49,3 кв.м..

Истцы Абреков Б.И., ФИО1, ФИО2, ФИО2, ФИО4, представитель ответчика Администрации Зеленчукского муниципального района, третьи лица не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО10, представитель Администрации Зеленчукского сельского поселения, в судебное заседание не явились надлежащим образом извещены о дне и времени слушания дела.

От ответчика Администрации Зеленчукского муниципального района, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация Зеленчукского сельского поселения поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителей администрации Зеленчукского муниципального района, и администрации Зеленчукского сельского поселения, удовлетворение исковых требований оставили на усмотрение суда.

В предыдущих судебных заседаниях, представитель ответчика Администрации Зеленчукского муниципального района, исковые требования истца не признавал, однако суду показал, что земельный участок был передан истцу Абрекову Б.И. по акту приема-передачи, который являлся приложением к договору аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ. На данном земельном участке истец возвел, незавершенный строительством объект недвижимости с процентом готовности 49% - пристройку к многоквартирному жилому дому. До настоящего времени земельный участок по акту приема-передачи ответчику истцом не возвращался, ответчик данный земельный участок не истребовал, в судебном порядке объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке на основании судебного акта не изымался. Истцом до настоящего времени оплачивается арендная плата за пользование земельным участком и используется земельный участок по назначению.

С учётом положений ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие истцов Абрекова Б.И., ФИО1, ФИО2, ФИО2, ФИО4, представителя ответчика Администрации Зеленчукского муниципального района, третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО10, представителя Администрации Зеленчукского сельского поселения.

Заслушав представителя истца Абрекова Б.И. – Ковганову Н.А., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из судебных решений, устанавливающих гражданские права и обязанности.

    Из положений п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

     Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

    Пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту -ЗК РФ), предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Как установлено в судебном заседании и сторонами не оспаривается между Администрацией Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (арендодатель) и Абрековым Б.И. (арендатор), ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор аренды земельного участка №-А, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 72 кв.м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – обслуживание жилой застройки. Срок аренды земельного участка установлен на 18 месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, Администрация Зеленчукского муниципального района передала, а Абреков Б.И. принял вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Абрековым Б.И. подготовлен проект пристройки к многоквартирному жилому дому, по адресу: <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ, в администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики, было получено разрешение на строительство пристройки к многоквартирному жилому дому, площадью 43,8 кв.м., №.

Карачаево-Черкесским Республиканским государственным унитарным предприятием «Техническая инвентаризация» была проведена работа по технической инвентаризации объекта капитального строительства (магазин), расположенного по адресу: <адрес>, и изготовлен технический паспорт объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из письма Администрации Зеленчукского муниципального района КЧР от ДД.ММ.ГГГГ за №, Абрекову Б.И. было отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, для завершения строительства.

Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной директором КЧР ГУП «Техинвентаризация» ФИО9, общий процент готовности строения расположенного по адресу: <адрес>, составляет 49 %.

Согласно справки выданной администрацией Зеленчукского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №, за Абрековым Б.И. в реестре договоров аренды земельных участков значится договор аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 72 кв.м., с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженности по арендной плате не имеется.

Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

         Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

         Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

         собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

         Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

         В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

         Вышеуказанные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

         Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

         Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

         В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

         Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> объекта незавершенного строительства, пристройки к многоквартирному дому с процентом готовности -49%, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, земельный участок с кадастровым номером № не может быть предоставлен иным лицам, а также не может быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположен незавершенный строительством объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у Абрекова Б.И. имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

         Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

         Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

         Представитель истца Абрекова Б.И., адвокат Ковганова Н.А. при рассмотрении данного дела ссылалась на наличие уважительных причин, по которым истец не успел в установленный договором срок закончить строительство пристройки к многоквартирному жилому дому. В отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство вышеуказанной пристройки к многоквартирному жилому дому.

         Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства.

         Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу Абрекову Б.И., ответчиком не оспаривалось.

Таким образом, исследовав представленные доказательства, оценив их как достоверные и допустимые, признав их совокупность достаточной для разрешения данного дела, суд приходит к выводу о наличии законного основания для удовлетворения требований истца Абрекова Б.И. по вышеизложенным фактическим и правовым основаниям.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Абрекова Б.И., и ФИО4, действующих в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО5 к Администрации Зеленчукского муниципального района о признании права собственности на самовольно возведённый объект недвижимости, с учетом увеличения и уточнений исковых требований – удовлетворить.

Обязать Администрацию Зеленчукского муниципального района КЧР (ОГРН 1060912000621, заключить с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 91 16 723596, договор аренды земельного участка площадью 72 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, на новый срок – один год, для завершения строительства пристройки к многоэтажному жилому дому (магазина 49 % общей готовности строения) по адресу: <адрес>, общей площадью 49,3 кв.м..

Решение может быть обжаловано через Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 23 августа 2023 года.

Судья Зеленчукского районного суда                    О.Н.Щербина