Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-361/2023 ~ М-273/2023 от 10.05.2023

УИД: 39RS0016-01-2023-000393-22

            Дело №2-361/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2023 г.                                                                               г. Неман

Неманский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Киячко А.С.

при секретаре Груздовой Н.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ананьевой Инны Дмитриевны к Марченко Анастасии Дмитриевне, Криворученко Тимофею Владимировичу, Марченко Ксении Александровне, Криворученко Галине Петровне о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на долю в жилом помещении, обязании зарегистрировать переход права собственности,

установил:

Ананьева И.Д. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что 2 апреля 2022 г. между ней и Марченко А.Д. заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно пункту 2.2 предварительного договора, стоимость доли сторонами определена в размере 400 000 руб. Часть стоимости в размере 300 000 руб. передана продавцу в день подписания договора, а 100 000 руб. передана 2 мая 2022 г. В силу пункта 2.4 основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 1 месяца с момента внесения последнего платежа, то есть до 2 июня 2022 г. Однако Марченко А.Д., получив в полном объеме денежные средства от заключения основного договора купли-продажи уклонилась, при этом предварительный договор содержит в себе все существенные условия, а именно стороны, цену договора и объект продажи, следовательно, к данному договору могут быть применены правоотношения, вытекающие из основного договора купли-продажи с предварительной оплатой. Поэтому истец, руководствуясь положениями статей 429,487,549 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил признать за Ананьевой И.Д. право собственности на ? доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю в жилом помещении.

В ходе рассмотрения гражданского дела, Ананьева И.Д. в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования уточнила, в окончательном виде сформировав свои требования просит:

- признать предварительный договор от 2 апреля 2022 г., заключенный между Ананьевой И.Д. и Марченко А.Д. основным договором купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;

- признать за Ананьевой И.Д. право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;

- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю в жилом помещении.

В судебное заседание истец Ананьева И.Д., ее представитель Ветров А.Н., ответчики Марченко А.Д., Криворученко Т.В., Криворученко Г.П., Марченко К.А. не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

Ранее в ходе судебного разбирательства представитель истца Ананьевой И.Д. по доверенности Ветров А.Н. пояснил, что Марченко А.Д. отказывается заключить основной договор купли-продажи, так как желает получить денежные средства сверх оговоренной сторонами сумме, которая не является заниженной в ценах 2022 г., учитывая категоричный отказ ответчика от исполнения взятых на себя обязательств, истцом был избран способ восстановления права без обращения с иском о понуждении заключить основной договор купли-продажи, что в целом нецелесообразным и решение суда в случае удовлетворения исполнено со стороны ответчика не будет.

Ответчики Криворученко Т.В., Криворученко Г.П., Марченко К.А. представили суду заявления и отзыв на иск, из содержания которых усматривается, что между истцом и оставшимися долевыми сособственниками достигнуто соглашение о продажи оставшихся долей в праве собственности на квартиру, более того, по состоянию на 26 октября 2023 г. Ананьева И.Д. единолично проживает в <адрес> в <адрес>, претензий к истцу не имеют, считают заявленные ею требования законными и обоснованными.

Ответчик Марченко А.Д. в свою очередь против удовлетворения иска возражает, поскольку полагает цену договора заниженной не менее чем на 100 000 руб., поскольку оговоренная стоимость доли не соразмерна ценам 2023 г. Ссылаясь на то, что расторжение, изменение договора возможно только по согласованию сторон, которого она не дала, просит в полном объеме отказать в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему.

На основании статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела,                        2 апреля 2022 г. между Ананьевой И.Д. и Марченко А.Д. заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.2 участниками долевой собственности на данную квартиру являются Марченко А.Д., Криворученко Г.П., Марченко К.А., Криворученко Т.В. – доли в праве по ? у каждого.

Сведения о праве собственности и размеры долей каждого объективно подтверждаются материалами реестрового дела на спорное жилое помещение, представленное на запрос суда Управлением Росреестра по Калининградской области.

Условия основного договора купли-продажи изложены в пункте 2.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что по основному договору купли-продажи продавец (Марченко А.Д.) обязуется передать покупателю (Ананьевой И.Д.) в собственность ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Покупатель обязуется принять долю и уплатить за нее цену, предусмотренную в договоре.

Согласно пункту 2.2 предварительного договора, стоимость доли сторонами определена в размере 400 000 руб.

В силу согласованных в пункте 2.3 условий, часть стоимости в размере 300 000 руб. передается продавцу в день подписания договора, а 100 000 руб. в течение двух месяцев с момента заключения настоящего договора. Полная оплата доли в размере, указанном в настоящем пункте договора, свидетельствует о фактической передаче доли покупателю. Составление отдельного документа о передаче доли в данном случае не требуется.

Из пунктов 2.6.1, 2.6.2 следует, что продавец обязуется уведомить иных участников долевой собственности о предстоящей продаже, совершить иные действия для перехода права собственности доли в праве на квартиру покупателю.

В силу пункта 2.4 основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 1 месяца с момента внесения последнего платежа.

Пунктом 2.5 предварительного договора купли-продажи установлено, что внесенные денежные средства при заключении основного договора засчитываются в счет оплаты стоимости доли.

В соответствии с расписками, выданными Марченко А.Д., от Ананьевой И.Д. ею получены денежные средства в счет покупки доли в квартире, указанной выше, 2 апреля 2022 г. – 300 000 руб., 2 мая 2022 г. – 100 000 руб.

С учетом достигнутых между сторонами условий предварительного договора купли-продажи, основной договор должен был быть заключен до                  2 июня 2022 г., что сделано не было.

В судебном заседании представитель истца Ветров А.Н. указал о том, что именно Марченко А.Д. уклоняется от заключения основного договора, в письменном виде требование о понуждении к заключению договора не направлялось, лишь осуществлялись устные звонки. При этом истица остается заинтересованной в приобретении доли, так как уже проживает в квартире, намерена выкупить оставшиеся части долей. Понуждение к заключению основного договора не приведет к восстановлению прав истца, с учетом недобросовестного поведения ответчика Марченко А.Д.

Указанные доводы подтверждаются и Марченко А.Д., которая фактически в своих возражениях их подтвердила, указав, что не согласна подписать основной договор купли-продажи, так как в 2023 г. цены на недвижимость выросли и ей не доплатили минимум 100 000 руб.

В то же время Марченко А.Д. исполнила принятые на себя обязательства в части уведомления иных участников долевой собственности Криворученко Г.П., Марченко К.А., Криворученко Т.В., которые предоставили нотариальные отказы от приобретения доли в сумме 400 000 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что именно Марченко А.Д. уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, в то время как обязательство Ананьевой И.Д. по уплате полностью исполнено, так как фактически повышает стоимость имущества, что в свою очередь нарушает права иных сособственников, так как для заключения договора на иных условиях, нежели оговоренных сторонами в договоре от 2 апреля 2022 г., процедура предложения им выкупить долю на новых условиях требует повторения, что является прямыми убытками истца, которые помимо уже уплаченных денежных средств в размере 400 000 руб., могут быть взысканы с уклоняющейся от заключения сделки стороны, которые могут превышать желаемую к получению ответчиком суммы в размере 100 000 руб.

При этом колебание цен на рынке недвижимости в 2023 г. не может ставится в зависимость при рассмотрении спора, так как стороны свободны в заключении договора, а доказательств в нарушение статей 67 и 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, чрезмерно заниженной стоимости доли в праве на спорное жилое помещение, Марченко А.Д. не представлено. Тем более что договор должен был быть заключен до                2 июня 2022 г., в этой связи цены 2023 г. в рассматриваемом случае не применимы вовсе.

Анализируя условия договора, заключенного между истцом и ответчиком 2 апреля 2022 г., суд приходит к выводу о том, что он хотя и поименован как предварительный, однако в нем предусмотрены обязанность Марченко А.Д. передать Ананьевой И.Д. долю в праве собственности на квартиру, находившуюся в собственности у продавца на момент заключения договора, и обязанность Ананьевой И.Д. как покупателя в полном объеме до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить полную стоимость этой доли. При этом обязанность покупателя по полной оплате стоимости квартиры исполнена, что подтверждается содержанием пункта 2.3 и расписками, подписанными ответчиком.

Таким образом, предварительный договор от 2 апреля 2022 г. не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенных судом обстоятельств дела, руководствуясь положениями статей 218, 432, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор от 2 апреля 2022 г. является договором купли-продажи объекта с условием о предварительной оплате, следовательно, исковые требования Ананьевой И.Д. в указанной части подлежат удовлетворению.

Учитывая, что в процессе рассмотрения дела, что сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение фактически передано истцу, что подтверждено иными сособственниками, а Марченко А.Д. категорически отказывается от заключения основного договора купли-продажи, суд соглашается с избранным истцом способом защиты права и признает право собственности истца на ? в праве на <адрес>. 11 по <адрес> в <адрес>.

Что касается требования о государственной регистрации права собственности на долю в жилом помещении, то оно заявлено излишне, поскольку основанием для регистрации права собственности на спорный объект недвижимости в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» будет являться вступившие в законную силу судебное решение о признании за истцом права собственности на долю в жилом помещении, то есть относится к порядку исполнения судебного решения, и не является самостоятельным исковым требованием.

    На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

    Исковые требования Ананьевой Инны Дмитриевны удовлетворить частично.

    Предварительный договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный 2 апреля 2022 г. между Ананьевой Инной Дмитриевной и Марченко Анастасией Дмитриевной признать основным договором купли-продажи.

    За Ананьевой Инной Дмитриевной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, паспорт серии №, выданный ОУФМС России по <адрес> право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

    В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца, начиная с даты изготовления мотивированного решения.

    Судья                                                                                         А.С. Киячко

Мотивированное решение изготовлено 2 ноября 2023 г.