Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1109/2024 (2-8778/2023;) ~ М-6513/2023 от 18.10.2023

Копия Дело ...

Строка 2.129

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

... года ...

Вахитовский районный суд ... в составе председательствующего судьи Е.В. Фахрутдиновой, при секретаре ФИО3, при ведении аудиопротоколирования судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ "Кремль" к ФИО2 о признании договора недействительным, исключение записи из ЕГРН, истребовании из незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ "Кремль" обратилось в суд с указанным иском к ФИО2 о признании договора недействительным, исключение записи из ЕГРН, истребовании из незаконного владения, указав в обоснование иска, что В апреле 2022 года вновь назначенным председателем ТСЖ «Кремль» ФИО4 был проведен обход и инвентаризация общедомового имущества ТСЖ «Кремль» по адресам: ... и....

В ходе проверки было выявлено, что тепловые узлы и лестничные пролеты от цокольного до второго этажа, принадлежащие на праве общей долевой собственности всем собственникам в здании по адресу: ..., были приобретены в единоличную собственность ФИО2

Председателем ТСЖ «Кремль» было установлено, что ФИО2, по договору купли-продажи от ... приобрел в собственность помещение ..., назначение: нежилое, кадастровый .... общая площадь 46,5 кв.м.. этаж Цокольный ..., номера на поэтажном плане 20-23, 25, III, адрес (местонахождение) объекта: ..., о чем в ЕГРН ... сделана запись о регистрации ... и выдано соответствующее свидетельство.

Нежилые помещения на поэтажном плане ... и 21, входящие в состав нежилого помещения ..., являются тепловыми узлами (комплекс взаимосвязанных между собой приборов и оборудования, предназначенный для учета поставляемого и потребляемого тепла, измерения, регистрации и мониторинга текущих показателей теплоносителя (воды) в системе отопления дома).

Согласно плану цокольного этажа в техническом паспорте на административное здание и экспликации к поэтажному плану по нежилым зданиям (помещениям) по ... помещения на цокольном этаже под номерами ... (площадь 9.3 кв. м.) и 21 (площадь 8,9 кв.м.) являются служебными помещениями.

Также ФИО7. по договору купли-продажи от ... приобретено нежилое помещение ... (назначение: нежилое, кадастровый ..., общей площадью 52 кв.м.,этаж № I, цокольный этаж ..., номера на поэтажном плане 1этаж –II, цокольный этаж I-I), находящееся по адресу: ..., о чем в ЕГРН ... сделана запись о регистрации ... и ... выдано соответствующее свидетельство.

Согласно планам цокольного, первого и второго этажа в техническом паспорте на административное здание многофункционального назначения по ..., помещение под ... (площадь 52 кв. м.) является лестницей, соединяющей цокольный этаж,первый этаж и второй этаж здания.

Данное имущество является объектами жизнеобеспечения нежилого здания и входят в его состав.

С момента постройки и по настоящее время, ТСЖ «Кремль» управляет вышеуказанным зданием и соответственно данными объектами жизнеобеспечения потребителей.

Служебные помещения ... и 21,в которых расположены тепловые узлы, не обладают самостоятельным функциональным назначением, созданы исключительно в целях обслуживания здания по адресу .... поэтому являются его неотъемлемой частью, в силу ст. 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого здания.

... для обслуживания тепловых узлов, находящихся в домах по адресам: ..., между ТСЖ «Кремль» (заказчик) и ООО «Электронадзор» (исполнитель) заключен договор на техническое обслуживание, согласно которому исполнитель производит ежемесячное техническое обслуживание общедомовых инженерных систем отопления, узла учета и регулирования тепла.

В соответствии с законом, нежилые помещения ... и ..., входящие в состав нежилого помещения ..., принадлежащего Ответчику, относятся к объектам коммунальной инфраструктуры, обеспечивающей нормальное и правильное функционирования здания.

В экспликации к поэтажному плану по нежилым зданиям (помещениям) в техническом паспорте на административное здание, помещение ... и 112, принадлежащие ФИО2, обозначены как нежилые помещения, что, по мнению Истца, повлекло в дальнейшем их незаконное отчуждение ответчику, без согласия собственников жилых помещений, без уведомления собственников о незаконном изъятии у них общего имущества, принадлежащего всем собственникам нежилых помещений в силу закона.

... в адрес ФИО2 направлено информационное письмо с указанием в добровольном порядке снять с регистрационного учета, незаконно принадлежащее ему, общедомовое имущество.

На момент подачи искового заявления ФИО2 не предпринял мер по снятию с регистрации общедомового имущества.

На основании изложенного, истец проситпризнать договор купли-продажи нежилого помешения ... от ... (в части приобретения номеров на поэтажном плане 20 и 21, этаж Цокольный N 1) и договор купли-продажи нежилого помещения ... от ..., недействительными (ничтожными) путем признания зарегистрированного права собственности отсутствующим:

-Исключить из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2 на помещения ... и ..., входящие в состав нежилого помещения ..., кадастровый ...;

-Исключить из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2 на помещение ..., кадастровый ...:

-Истребовать из незаконного владения ФИО2 и признать право общедолевой собственности собственников помещений в административном здании по адресу: ..., на нежилые помещения 20 и 21, входящие в состав нежилого помещения ..., кадастровый ... и на нежилое помещение ..., кадастровый ..., предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.

В судебное представитель истца не явилась, просила рассмотреть дело без её участия, требования поддержала.

Представитель ответчикапросил рассмотреть дело без его участия, иск признал, удовлетворению требований не возражал.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... ... «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» приведены разъяснения о том, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общедолевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

В соответствии с под. 1 и 2 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от ... ..., согласно подпункту «а» п. 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Таким образом, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано и соответственно зарегистрировано за одним лицом, даже являющимся застройщиком, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

Согласно разъяснениям, данным в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... ... «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

По смыслу положений ст. 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование); во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (Определения от ... ...-О-О, от ... ...-О, от ... ...-О и др.).

Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В соответствии с ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Частью 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ч. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором.

В случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

На основании п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Исходя из буквального толкования приведённых правовых норм, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нём инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от ... ..., использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в п. 9 названного постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

При изложенном, с учетом приведенных положений регламентирующих актов, следует полагать, что возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Представитель ответчика в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями согласился в полном объеме.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск.

Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с частью 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Согласно абзацу 2 части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Учитывая то, что признание иска ответчиком в данном случае закону не противоречит, права и законные интересы других лиц не нарушает, суд с учетом того, что исковые требования основаны на законе, обстоятельства на которые истцовая сторона ссылается в обоснование заявленных требований, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе наличием указанной суммы у истца для передачи займа, приходит к выводу о имеющихся основаниях для взыскании удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ суд,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения ... от ... (в части приобретения номеров на поэтажном плане ... и ..., этаж Цокольный ...) и договор купли-продажи нежилого помещения ... от ..., недействительными.

Признатьотсутствующим, зарегистрированное за ФИО2 право собственности на следующее имущество:

-Помещение ..., кадастровый ..., расположенное по адресу: ... (Татарстан), ...;

-Помещение ..., кадастровый ..., расположенное по адресу: ... (Татарстан), ....

Исключить из Единого государственного реестранедвижимости запись о регистрации права собственности за ФИО2 на помещения ... и ..., входящие в состав нежилого помещения ..., кадастровый ...;

Исключить из Единого государственного реестранедвижимости запись о регистрации права собственности за ФИО2 на помещение ..., кадастровый ...:

Истребовать из незаконного владения ФИО2 и признать право общедолевой собственности собственников помещений в административном здании по адресу: ..., на нежилые помещения ... и ..., входящие в состав нежилого помещения ..., кадастровый ...и на нежилое помещение ..., кадастровый ....

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Вахитовский районный суд ... в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ....

Копия верна.

Судья: Е.В. Фахрутдинова