Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4249/2023 ~ М-3848/2023 от 20.09.2023

Дело № 2-4249/2023

УИД 50RS0044-01-2023-005493-35

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 декабря 2023 год                г. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Карагодиной О.А.,

при секретаре судебного заседания Шатохиной Ю.А.,

с участием представителя истца Васнецова С.И. – Блохиной Ю.В.,

представителя ответчика ООО «Серпухов-реалти» Логинова А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Васнецова Сергея Ивановича к ООО «Серпухов-реалти» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Васнецов С.И. обратился в суд Московской области с иском к ООО «Серпухов-реалти», в котором, с учетом уточнения исковых требований в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать неустойку за нарушение предусмотренного договором от 13.02.2021 <номер> срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 319432 рубля 53 копейки; излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве от 13.02.2021 <номер> в размере 86400 рублей; неустойку в размере 235008 рублей; штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу истца; компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей; расходы по оплате услуг представителя в размере 31000 рублей; почтовые расходы в размере 455 рублей 47 копеек.

Свои требования истец мотивирует тем, что 13.02.2021 между истцом и ответчиком ООО «Серпухов-реалти» заключен договор участия в долевом строительстве <номер>, согласно которому ответчик обязан в предусмотренные настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, мкр. Ивановские дворики. Первый этап строительства - жилой дом № 1 на земельном участке с кадастровым номером <номер>, и передать Участнику по акту приема-передачи расположенную в Многоквартирном доме двухкомнатную квартиру (номер помещения по проекту 67) общей площадью 57,59 кв.м., расположенную на 9 этаже, в срок не позднее 1 квартала 2021 года.

По данному договору Васнецов С.И. произвел оплату квартиры в общей сумме 4607200 рублей за счет собственных и кредитных средств.

Однако указанный объект долевого строительства, в нарушении п. 1.4, 3.1. Договора был передан Застройщиком Дольщикам только 07.09.2021, что подтверждается Актом приема-передачи. Таким образом, по Договору участия в долевом строительстве у Застройщика возникла просрочка исполнения своего обязательства перед Дольщиками.

Никаких уведомлений об изменении срока передачи объекта долевого строительства, в установленные ч. 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сроки от ответчика не поступало.

Согласно расчету, период просрочки исполнения обязательства по передаче истцу, объекта долевого строительства, с 01.04.2021 по 07.09.2021 составляет 160 дней, поэтому размер неустойки составил 319432 рубля 53 копейки.

Согласно условиям договора, а также Акту приема-передачи Помещения (жилого) от 07.09.2021 по Договору участия в долевом строительстве № 1-2-9-67 от 13.02.202. ответчик передал истцу квартиру с общей приведенной площадью 57,59 кв.м. Однако, после обмеров и постановки квартиры на кадастровый учет общая площадь квартиры, согласно сведениям из ЕГРН, составила 54,9 кв.м, а с учетом площади лоджии составила 56,51 кв.м. Таким образом, разница между заявленной в договоре площадью квартиры и действительной площадью квартиры, указанной в выписке из ЕГРН, составляет 1,08 кв.м. Пунктом 2.6. Договора установлено, что Стороны пришли к соглашению о возможности изменения Цены настоящего Договора после его заключения в случае, если указанная в настоящем Договоре общая площадь Квартиры по результатам обмеров, произведенных специализированной организацией после окончания строительства Многоквартирного дома, отличается от общей площади Квартиры, указанной в настоящем Договоре. В случае ее уменьшения более чем на 1 кв.м. дольщику возвращаются денежные средства за недостающую площадь из расчета стоимости квадратного метра, указанного в настоящем Договоре, в течение 10 календарных дней с момента подписания передаточного Акта либо составления одностороннего Акта застройщиком на основании п. 5.1 настоящего Договора. Никакой точной формулы расчета, где бы разница площади уменьшалась на один квадратный метр (то есть вычитался один квадратный метр из общей разницы в площади), в пункте данного договора и по всему тексту договора нет.

Таким образом, Истцу подлежит возврату денежная сумма в размере 86400 рублей 00 копеек.

Акт приема-передачи Помещения (жилого) по Договору участия в долевом строительстве <номер> от 13.02.2021 подписан сторонами 07 сентября 2021 года. То есть, согласно условиям пункта 2.6. Договора, ответчик обязан был вернуть Истцу излишне уплаченные денежные средства до 17 сентября 2021 года. Однако, по настоящее время Ответчик не исполнил своего обязательства по возврату излишне уплаченных денежных средств в связи с установленной разницей в площади квартиры. В этой связи Истец полагает возможным начислить пени в соответствии с положениями Закона РФ «О защите прав потребителей». Размер неустойки составляет 235008 рублей.

Ссылаясь на ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителя» и п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», компенсацию причиненного морального вреда истец оценивает в размере 30000 рублей. Моральный вред, который выразился в переживаниях о невозможности переехать в собственное жилье, в плохом настроении, что очень пагубно сказывалось на эмоциональном состоянии и здоровье истца.

Для защиты нарушенных прав, Истец обратился за юридическими услугами, заключила соответствующий договор и заплатила 25000 рублей.

Истец Васнецов С.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Блохина Ю.В. в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнения заявленных требований, поддержала и просила удовлетворить в полном объеме, по основаниям, указанным в иске и письменных пояснениях на возражения ответчика, приобщенных к материалам дела (л.д.95-100).

Представитель ответчика ООО «Серпухов-реалти» - Логинов А.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, указанным в письменных возражениях и дополнении к возражениям.

В материалы дела представлены письменные возражения ответчика, согласно которым ООО «Серпухов-реалти» возражает против удовлетворения исковых требований. Указывает, что расчеты, указанные в Договоре <номер> от 13.02.2021, производятся без использования счета эскроу, открытому в целях расчетов по настоящему Договору. Дольщик не вправе предъявлять какие-либо претензии и требования по возврату денежных средств к уполномоченному банку. Все подобные претензии предъявляются напрямую к застройщику. Таким образом, дольщику при заключении ДДУ было известно, что объект недвижимого имущества на учете в ЕГРН еще не стоит, строится и имеет только строительные характеристики: проектный номер 67 расположенное в 1 секции, на 9 этаже, с общей проектной площадью 57,59 кв.м. (с учетом площади лоджий и/или балконов). После регистрации права собственности в данные ЕГРН были внесены уже точные технические характеристики жилого помещения: квартира, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 54,9 кв.м. (без учета площади лоджий и балконов), площадь лоджии после обмеров составила 1,7 кв.м. При заключении ДДУ с Застройщиками в проектную площадь квартиры входят такие конструктивные элементы как лоджия и балкон (с понижающим коэффициентом). При этом, после постановки на учет недвижимого имущества в ЕГРН площадь квартиры будет меньше, так как в нее площади вышеуказанных элементов не включены. Данный факт объясняется тем, что при получении разрешения на строительство Застройщиком предоставляется проект здания, с учетом всех площадей в здании, и в площади по квартирам указывается проектная площадь вместе с лоджиями и балконами, это необходимо для анализа всех площадей Министерствами и контролирующими организациями, при даче заключения о безопасности/небезопасности объекта и его конструктивных элементов. Тогда как учет объектов в ЕГРН (кадастровый учет) производиться на основании иных принципов и законодательства.

Согласно СП 54,13330.2016 (п. 3.2 ч. 3): балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает. Балкон - это именно площадка. Если балкон застеклен, то это не означает, что теперь это внутренний объем здания. Балкон не является частью квартиры на основании ч. 3 ст. 16 ЖК РФ: Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Таким образом, согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, балкон, представленный балконной плитой (площадкой), которая является ограждающей ненесущей конструкцией дома (а в случае с лоджией - ограждающей несущей конструкцией), является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Ранее для цели инвентаризации жилого фонда в БТИ определялись две площади: -площадь квартиры (п, 3.36 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37); общая площадь квартиры (п. 3.37 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37). Величина, называемая «площадь квартиры», является основной величиной необходимой к пониманию, т.к. именно она отражает площадь квартиры, с которой определялась ранее инвентаризационная стоимость квартиры, а сейчас кадастровая, с которой платится налог. Величина, называемая «общая площадь квартиры», нужна исключительно для получения дальнейших характеристик по дому при строительстве многоквартирных домов. В настоящее время кадастровый учет осуществляется на основании проектной документации. Проектная документация составляется на основании, в том числе, СП и СНиП. В результате чего площадь балкона не входит в площадь квартиры. Данный вывод подтверждает позиция Верховного суда РФ и Правительства РФ. Необходимо отметить, что в ДЦУ указана общая проектная площадь - 57,59 кв.м. Как следует из самого названия «проект» - это то, что проектируется, т.е. планируется к строительству. В проекте указана точность вплоть до мм и, разумеется, осуществить строительство с такой точностью невозможно. Законодательно максимальный размер отклонений от проекта допустим, и может составлять до 5%. При превышении указанной цифры, такой Договора может быть расторгнут. Изменение первоначальной цены квартиры по Договору допускается только в том случае, если такая возможность предусмотрена в договоре, оговорены случаи и условия изменения цены. При этом изменение общей площади жилого помещения разрешается предусматривать в размере не более 5% от проекта (ч. 2 ст. 5 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ). В данном случае Продавцом не превышено отклонение в изменении площади более чем 5 % (общая проектная площадь 57,59 кв.м., - общая площадь по техпаспорту - 56,6 кв.м. (с учетом площади лоджии 54,9+1.7) после измерений по кадастровому учету - разница не более 5 %). Общая площадь, указанная в претензии, указана из иных ЕГРН о регистрации на кадастровом учете в данных ЕГРН и составляет 54,9 кв.м без учета площади балконов и лоджий, согласно техническому паспорту после обмеров. Общая площадь с учетом балконов и лоджий составляет (54,9+1,7)=56,6 кв.м. Кроме того, необходимо отметить, что согласно п. 2.6. ДЦУ: «В случае уменьшения площади более чем на 1 кв.м. дольщику возвращаются денежные средства за недостающую площадь из расчета стоимости квадратного метра, указанного в настоящем договоре, в течение 10 календарных дней с момента подписания передаточного Акта либо составления одностороннего Акта застройщиком на основании п.5.1, настоящего Договора». Однако уменьшения площади более чем на 1 кв.м. застройщиком не допущено, а именно: в п. 2.6. ДДУ согласована денежная компенсация в случае уменьшения площади более чем на 1 кв.м., это значит разница должна составлять например 1,1 кв.м или более. Разница в площади 1 кв.м., соответствует требованиям ДДУ и не является основанием для возвращения застройщиком стоимости квадратного метра дольщику. Проектная площадь с учетом площади лоджий и балконов составляет: 1,61 кв.м, после обмеров, согласно тех паспорту площадь лоджии увеличилась и составляет 1,7 кв. м. Общая площадь с учетом площади лоджий и балконов по техническому паспорту составляет 56,6 кв.м. Проектная площадь с учетом лоджии составляла - 57,59 кв.м., 57,59 - 56,6 = 0,99 кв.м. В п. 2.6. ДДУ согласована денежная компенсация в случае уменьшения площади более чем на 1 кв.м., это значит разница должна составлять например 1,1 кв.м, или более. Разница в площади 1 кв.м, соответствует требованиям ДДУ и не является основанием для возвращения застройщиком стоимости квадратного метра дольщику. Таким образом, истцом ошибочно соотнесены между собой проектная площадь с учетом площади лоджий и балконов и общая площадь по данным ЕРГН без учета изменившейся площади лоджий и балконов, и сделан неверный вывод, о том что разница в площади составляет более 1 кв.м, и имеются основания для компенсации со стороны застройщика. Уменьшить размер стоимости квартиры не предоставляется возможным, так как разница в площади составляет не более 1 кв.м. В данной части требования истца ответчик считает полностью необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в том числе требование о взыскании неустойки за пропуск срока возврата денежных средств за недостающую площадь.

В отношении требования об оплате неустойки за пропуск срока передачи объекта, ответчик не согласен с суммой расчета и требований истца, поскольку истцом неверно рассчитана сумма неустойки в размере 319 432,53 рублей, так как взята ставка рефинансирования 6,5% на день 07.09.2021 года. Тогда как следует в учет брать ставку рефинансирования, действующую на день 01.04.2021 года, тогда когда обязательство должно было быть исполнено, данный довод подтверждается позицией ВС РФ. В целях урегулирования спорной ситуации, и с учетом того, что задержка передачи объекта была вызвана не бездействием Застройщика, а невыдачей в срок разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со стороны Администрации города Серпухов, Застройщик в ответе на претензию предложил участнику долевого строительства к выплате неустойку в размере 180000 рублей, а также моральный вред в размере 10 000 рублей. Ответа на предложение от истца не последовало.

Ответчик возражает против удовлетворения требования об оплате морального вреда в размере 30000 рублей, кроме того Ответчик исполнил требования Истцов хоть и с задержкой, но в добровольном порядке. В случае удовлетворения исковых требований в данной части ответчик просит суд снизить размер компенсации морального вреда как явно не соразмерный последствиям нарушения обязательств до суммы 1000 рублей.

Заключение, подтверждающее завершение строительства и соответствие квартиры всем требованиям получено 20.02.2021 года. Задержка передачи Квартиры вызвана не только обстоятельствами ограничений из-за эпидемии, но и в результате необоснованных отказов Министерства Жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.08.2021. Ответчик фактически построил объект в феврале 2021 года, что подтверждается Заключением о соответствии построенного объекта капитального строительства от 20.02.2021, сразу после получения Заключения Ответчик неоднократно предпринимал меры для получения ввода объекта в эксплуатацию, однако более трех раз получал отказы с разным обоснованием, пока не был подан соответствующий иск в Арбитражный суд Московской области о понуждении уполномоченный орган выдать разрешение. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 06.08.2021, застройщик сразу приступил к финальной передаче квартир дольщикам, но в результате изменений по требованиям по отделке вносимых Истцами, отделка данной к затянулась. Только после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.08.2021 Ответчик имел право передавать по финальным актам приема-передачи квартиры дольщикам.

Ответчик в своих возражениях просит принять во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, цену объекта долевого строительства, указанную в договоре участия в долевом строительстве, длительность периода нарушения и причины нарушения обязательств ответчиком, указанные в представленных суду документах, степень выполнения им своих обязательств, последствий для истца, наступившие вследствие нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства, суд с учетом правовой позиции, изложенной в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», и просит снизить размер нестойки подлежащей взысканию до 50721,46 рублей. Также просит снизить размер штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» как явно несоразмерный последствиям нарушения обязательств до суммы в размере 1000 рублей (л.д. 64-68).

Также представителем ответчика представлены дополнения к возражениям (л.д. 109).

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, проверив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 13.02.2021 между застройщиком ООО «Серпухов-реалти» и дольщиком Васнецовым С.И. заключен договор участия в долевом строительстве <номер>, предметом которого является участие в строительстве жилого дома, расположенного по <адрес> на земельном участке с кадастровым <номер>. Застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику в собственность жилое помещение – квартиру, общей площадью 57,59 кв.м., включая площадь лоджии 1,61 кв.м. Согласно п.2.2, договора цена договора на момент заключения договора составляет 4607200 рублей из расчета стоимости одного квадратного метра приведённой площади 80000 руб.

В соответствии с п. 1.4 договора, срок передачи квартиры дольщику – не позднее 1 квартала 2021 года, в соответствии с п. 2.2 договора дольщик обязался оплатить цену договора в размере 4607200 рублей из расчета стоимости одного квадратного метра приведённой площади 80000 рублей, в том числе: за счет собственных средств в размере 700000 рублей, за счет кредитных средств в размере 3907200 рублей (кредитный договор <номер> от 13.02.2021 (л.д. 24-28), (л.д. 33-36).

Денежные средства по договору участия в долевом строительстве <номер> от 13.02.2021 оплачены истцом в полном объеме (л.д. 37).

Согласно Акту приема-передачи Помещения (жилого) от 07.09.2021 застройщик передал Дольщику объект долевого строительства – квартиру, общей площадью 57,59 кв.м. (включая площади лоджий и балконов), обязательства по договору участия в долевом строительстве <номер> от 13.02.2021 исполнены в полном объеме (л.д. 30).

Согласно выписки из ЕГРН за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, площадью 54,9 кв.м., что на 2,69 кв.м. меньше площади, указанной в договоре (л.д. 31-32).

Согласно техническому паспорту на многоквартирный дом, площадь лоджии квартиры <номер> составляет 1,7 кв.м., что на 0,09 кв.м, больше площади лоджии, указанной в договоре (л.д. 84-90).

<дата> истец направил в адрес ответчика досудебную претензию о выплате в течение 10 рабочих дней неустойки, морального вреда, излишне уплаченных денежных средств в общем размере 2242456 рублей 53 копейки (л.д. 39-41).

В соответствии с ответом ООО «Серпухов-реалти» на претензию истца Васнецова С.И. ему было предложено в целях урегулирования спорной ситуации, выплатить в счет неустойки сумму в размере 180000 рублей, морального вреда в сумме 10000 рублей (л.д. 92-93).

В материалы дела представлены отказы Министерства жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 77-80), определение Арбитражного суда Московской области о возвращении заявления от 11.08.2021 (л.д.104-108); разрешение на строительство (л.д. 72-76), заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации от 20.02.2021 (л.д. 70).

Распоряжением от 20.02.2021 <номер> ГУ Государственного строительного надзора Московской области утверждено заключение Главгосстройнадзора Московской области о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, выданное ООО «Серпухов-реалти» по объекту: «Завершение строительства двух многоэтажных жилых домов по адресу: Московская область, г. Серпухов, мкр. Ивановские дворики. Первый этап строительства – жилой дом № 1 (корректировка)», расположенному по адресу: Московская область, г. Серпухов, мкр. Ивановские дворики (л.д. 69).

06.08.2021 Министерством жилищной политики Московской области ООО «Серпухов-реалти» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (81-83).

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно с п. 2 ст. 307 ГК РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ч. 1 ст. 314 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или иного объекта недвижимости.К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 Статьи).

Положениями ст. 6 Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 Статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 Статьи).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 Статьи).

На основании положений ст. 8 Федерального закона передача объекта долевого участия участнику долевого строительства возможна после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче.

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п. 1 ст. 12 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Анализируя собранные по делу доказательства, с учетом вышеприведенных положений закона, суд приходит к выводу о том, что ответчиком нарушен предусмотренный договором срок передачи квартиры истцу, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 01.04.2021 по 07.09.2021 по договору участия в долевом строительстве <номер> от 13.02.2021, на основании части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве <номер> от 13.02.2021 срок передачи квартиры дольщикам - не позднее 1 квартала 2021 года.

Стороны, в силу принципа свободы договора, вправе включить в договор любое условие (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), соблюдая, при этом, определенные пределы такой свободы.

Соглашения об изменении срока передачи объекта долевого строительства между сторонами не заключено. Застройщиком не направлялось уведомление о переносе срока передачи объекта долевого строительства.

Расчет неустойки за указанные периоды, представленный истцом, не соответствует положениям ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Представленный ответчиком контррасчет суд находит верным с учетом срока нарушения передачи объекта долевого строительства и установленной ставкой в размере 4.5%.

По смыслу ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В связи с чем при расчете неустойки подлежит исходить из ставки рефинансирования по состоянию на 01.04.2021 – 4,50% и составит 221145 руб. 60 коп.(4607200 х 160 х 2 х 1/300 х 4.5% = 221145,60).

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки и штрафа в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, указал, что положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Согласно части 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В силу диспозиции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика и при наличии исключительных обстоятельств.

Соответствующее заявление со стороны ответчика было представлено.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.02.2021 за период с 01.04.2021 по 07.09.2021, и находит основания для снижения размера взыскиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, в связи с чем, считает, что с ответчика в пользу истца, подлежит взысканию неустойка в размере 100000 рублей, что является достаточным и соразмерным последствиям нарушенного обязательства.

Доводы ответчика о наличии уважительных причин нарушения срока, предусмотренного договором, а именно неоднократными необоснованными отказами Министерства Жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суд находит несостоятельными, поскольку ответчиком не представлено доказательств признания отказов незаконными.

Истцом заявлены требования о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве от 13.02.2021 <номер> в размере 86400 рублей; неустойки в размере 235008 рублей.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214- ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно Акту приема-передачи Помещения (жилого) от 07.09.2021 застройщик передал Дольщику объект долевого строительства – квартиру, общей площадью 57,59 кв.м. (включая площади лоджий и балконов), обязательства по договору участия в долевом строительстве <номер> от 13.02.2021 исполнены в полном объеме (л.д. 30).

Согласно выписки из ЕГРН за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, площадью 54,9 кв.м., что на 2,69 кв.м. меньше площади, указанной в договоре (л.д. 31-32).

После введения с 1 марта 2005 года в действие нового Жилищного кодекса РФ площади балконов и лоджий не включаются в общую площадь жилых помещений, следовательно, сведения о площади балконов и лоджий в выписке ЕГРН не отражены.

Частью 5 ст. 15 ЖК РФ предусмотрено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно техническому паспорту на многоквартирный дом, площадь лоджии квартиры <номер> составляет 1,7 кв.м., что на 0,09 кв.м, больше площади лоджии, указанной в договоре (л.д. 84-90).

Таким образом, разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения составляет 0,99 кв. м и не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади в 1 кв. м.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что доводы истцов о взыскании излишне уплаченных денежных средств несостоятельны, поскольку между сторонами имеется соглашение о не изменении цены договора в случае отступления в площади до 1 кв. м.

С учетом вышеизложенного, установленных судом обстоятельств, основания для удовлетворения исковых требований истцов о взыскании излишне уплаченных денежных средств, в связи с изменением площади объекта строительства, у суда отсутствуют.

Поскольку истцам отказано в удовлетворении основного требования о взыскании излишне уплаченных денежных средств, в связи с изменением площади объекта строительства, производные требования о взыскании неустойки, также не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителя» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения обязательств ответчика по договорам участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежит удовлетворению в соответствии с положениями ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей". С учетом требований разумности, соразмерности и справедливости суд определяет размер данной компенсации, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца в общем размере 5000 рублей, в связи с чем, иск в названной части подлежит удовлетворению частично.

Требование истца о взыскании компенсации морального вреда в размере 30000 рублей 00 копеек, суд считает завышенным.

В судебном заседании установлен факт нарушения прав потребителя, передача объекта долевого строительства с нарушением срока, установленного договором.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Исходя из анализа вышеуказанных норм материального права и правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации размер штрафа составит 52500 рублей ((100 000+5000)/2)

Ответчиком заявлено о снижении размера штрафа в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

Учитывая, что штраф является штрафной санкцией за неисполнение обязательств и не должна являться мерой неосновательного обогащения, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, размер штрафа по договору участия в долевом строительстве <номер> от 13.02.2021 в размере 52500 рублей подлежит снижению до 30000 рублей.

На основании Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» необходимо предоставить ООО «Серпухов-реалти» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа на срок до 30 июня 2023 года включительно.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определены судебные издержки, в том числе расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истец просит взыскать с ответчика расходы по оплате юридических услуг в размере 31000 рублей. В подтверждении несения указанных расходов представлен договор об оказании услуг от 12.08.2023 между Васнецовым С.И. и Блохиной Ю.В., предметом которого является подготовка правовой документации и осуществления судебного представительства в Серпуховском городском суде по вопросу взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Стоимость услуг определена в размере 25000 рублей (л.д. 44-45). Согласно чеку от 13.08.2023 денежные средства Блохиной Ю.В. в размере 25000 рублей получены (л.д. 46). В соответствии с дополнительным соглашением от 24.11.2023, заключенным между Васнецовым С.И. и Блохиной Ю.В., в котором указано что в связи с увеличением количества судебных заседаний до трех стороны пришли к соглашению об изменении стоимости и объёму работ. Таким образом, общая стоимость оказанных юридических услуг составляет 31000 рублей. Согласно чеку от 12.08.2023 денежные средства Блохиной Ю.В. в размере 6000 рублей получены.

В соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание, что истцом представлены доказательства в подтверждение понесенных расходов на оплату услуг представителя, с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из разумных пределов помощи представителя по оказанию юридической консультации, составлению искового заявления, представления интересов истца в двух судебных заседаниях, с учетом сложности рассмотрения данного гражданского дела, процессуального результата разрешения спора, суд считает возможным требования о возмещении расходов по оплате услуг представителя удовлетворить и взыскать с ответчика в пользу истца 15000 рублей, считая заявленную ко взысканию сумму отвечающей требованиям разумности.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска, подлежит взысканию с ответчика в размере 3500 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Васнецова Сергея Ивановича к ООО «Серпухов-реалти» удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Серпухов-реалти", (ИНН 7715954431), в пользу Васнецова Сергея Ивановича (паспорт <номер>), неустойку за нарушение предусмотренного договором от 13.02.2021 <номер> срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.04.2021 по 07.09.2021 включительно в размере 100000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 30000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 (пятнадцать) рублей, почтовые расходы в размере 455 (четыреста пятьдесят пять) рублей 47 копеек, а всего 150455 (сто пятьдесят тысяч четыреста пятьдесят пять) рублей 47 копеек.

Предоставить ООО "Серпухов-реалти" отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа на срок до 30 июня 2024 года включительно.

Исковые требования Васнецова Сергея Ивановича о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Серпухов-реалти" неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в большем размере, излишне уплаченных денежных средств оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Серпухов-реалти", (ИНН 7715954431) в доход муниципального образования городской округ Серпухов Московской области государственную пошлину в размере 3500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья:             О.А. Карагодина

Мотивированное решение суда изготовлено 22.12.2023.