Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-854/2024 ~ М-357/2024 от 12.02.2024

Дело № 2-854/2024

59RS0027-01-2024-000973-28

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Кунгур Пермского края 16 апреля 2024 года

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Третьяковой М.В.,

при секретаре Макаровой Е.А.,

с участием представителя истца Котельникова В.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Кунгуре Пермского края гражданское дело по иску Елисеевой Ирины Самуиловны к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о признании недействительным пункта соглашения, взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта,

У С Т А Н О В И Л:

    Елисеева И.С. обратилась в суд с иском к Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о признании недействительным пункт 2.3. соглашения о возмещении за жилое помещение № 581 от 31.08.2022 года; взыскании с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры, площадью 45,5 кв.м., по адресу: <адрес> сумме 316267 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником квартиры, площадью 45,5 кв.м, в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Постановлением администрации г. Кунгура от 12.11.2015 № 880 многоквартирный дом по адресу <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, дом должен быть снесен собственниками до 31.12.2016г. Между истцом и ответчиком 31.08.2022 года заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № 581, по которому истец получила компенсацию за изымаемое жилое помещение, площадью 45,5 кв.м, в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в сумме 1977000 рублей. При этом, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Истец полагает, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию они приобрели жилое помещение. В пункте 2.3. соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в возмещение за жилое помещение включены все убытки, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, в том числе ст. 32. Перечень убытков определен сторонами на основании отчета об оценке № О-139-2022 от ДД.ММ.ГГГГ и включает стоимость жилого помещения, долю в праве собственности на земельный участок, услуги риэлтора для поиска другого жилого помещение и переезд. Не затронутые настоящим соглашение убытки или компенсации дополнительно включению или взысканию в судебном порядке не подлежат. Истец считает, что пункт 2.3. соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ нарушает требования ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, поскольку право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт принадлежит истцу в силу закона и не может быть ограничено в рамках договорных отношений. Согласно отчету ЧПО ФИО3 № компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры площадью 45,5 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, составляет 316267 рублей.

Истец Елисеева И.С. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, доверила представление своих интересов Котельникову В.С.

Представитель истца Котельников В.С. в судебном заседании на иске настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в судебном заседании не присутствовал, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, просил в удовлетворении требований отказать. Направил письменный отзыв, из которого следует, что соглашение не признано недействительным, ни кем не оспорено, стороны действовали добровольно, без принуждения, осознавая суть и последствия его заключения. Полагает, что во взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцу должно быть отказано (л.д.164).

Суд, заслушав представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства, считает иск обоснованным, подлежащим удовлетворению.

В статье 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005 года) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. «б» п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 года № 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 года № 25.

В силу статьей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (действующего с 01.03.2005 года), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Судом установлено:

Истец Елисеева И.С. являлась собственниками жилого помещения – квартиры, обшей площадью 45,5 кв.м., по адресу: <адрес>, что подтверждается копией выписки из ЕГРН (л.д.11-12).

Постановлением администрации города Кунгура от 12.11.2015 года № 880 многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу в срок до 31.12.2016 года, принято решение об отселении граждан в срок до 01.07.206 года (л.д.17).

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

31.08.2022 года между Елисеевой И.С. с одной стороны, и Кунгурским муниципальным округом Пермского края в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края, с другой стороны, заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № 581 (л.д.15-16).

Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственники обязуются передать в собственность Администрации недвижимое имущество – <адрес>А, в городе <адрес>, кадастровый №, площадью 45,5 кв.м., а Администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения.

Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 Соглашения, ст.32 ЖК РФ составляет 1977000 рублей.

В силу п.2.3 заключенного Соглашения в возмещение за жилое помещение сторонами включены все убытки, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, в том числе ст.32. Перечень убытков определен сторонами на основании отчета об оценке № О-139-2022 от 10.08.2022 и включает стоимость жилого помещения, долю в праве собственности на земельный участок, услуги риэлтора для поиска другого жилого помещение и переезд. Не затронутые настоящим соглашение убытки или компенсации дополнительно включению или взысканию в судебном порядке не подлежат.

Как следует из искового заявления, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, включение в Соглашение пункта о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не подлежит выплате, является незаконным.

Суд, считает необходимым согласиться с позицией истца.

Исходя из норм действующего законодательства выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (разд.II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

При заключении соглашения о выкупе не были соблюдены установленные законом правила определения выкупной цены изымаемого жилого помещения, в стоимость выкупной цены не была включена компенсация за капитальный ремонт.

Наличие соглашение о выкупе само по себе не препятствует реализации права истцов на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку сторонами размер такой компенсации не согласовывался при заключении соглашения.

    Ссылка ответчика о том, что при указанной в исковых требованиях позиции истца он вправе требовать расторжения договорных отношений с ответчиком и перезаключения соглашения о предоставлении выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение на иных условиях, является необоснованной.

    Согласно пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Соответственно, заключая оспариваемый договор, истцы вправе были надеяться на соблюдение администрацией положений пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что администрацией разъяснялось истцам право на получение выкупной цены с учетом компенсации за капитальный ремонт, но исходя из иной стоимости изымаемого имущества, разъяснялось право на предоставление актуальной оценки стоимости имущества, но истец согласился на заключение оспариваемого договора по цене, указанной в соглашении, материалы дела не содержат.

При этом, истец являлся слабой стороной при заключении соглашения с публичным образованием, имеющим властные полномочия и призванным исполнять закон в соответствии с нормами права.

Из буквального толкования соглашения о возмещении за жилое помещение следует, что при определении выкупной стоимости жилого помещения ее размер определялся как рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения. Соответственно, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, в связи с чем, положения п. 2.3 договора, предусматривающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

    Сам по себе факт включения в п.2.3 Соглашения сведений о невзыскании (в том числе в судебном порядке) компенсации за непроизведенный капительный ремонт, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, в связи с чем, оно не могло быть ограничено при заключении Соглашения.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт стороной истца представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный ЧПО ФИО3, в котором размер компенсации непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры, площадью 45,5 кв.м., по адресу: <адрес>, определен в размере 316267 рублей (л.д.43-84).

Суд соглашается с данным отчетом об оценке, оснований сомневаться в правильности и обоснованности отчета у суда не имеется. При расчете стоимости капитального ремонта включены только работы, содержащиеся в пункте 1 части 1 статьи 166 ЖК РФ, оснований для исключения каких-то работ, не содержащихся в статье 166 ЖК РФ, из работ, определенных экспертом, у суда нет оснований.

Ответчиком доказательств иного размера компенсации не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд определяет стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 297 783 рубля, по 148 891,50 руб. в пользу каждого из истцов, с учетом мнения сторон и отчетом оценщика, произведенным в соответствии с требованиями части 1 статьи 166 ЖК РФ.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцом состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

Иные доводы судом рассмотрены и отклонены, как не имеющие правового значения для настоящего дела.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным пункт 2.3 Соглашения о возмещении за жилое помещение № 581, заключенного 31.08.2022 года между Елисеевой Ириной Самуиловной и Кунгурским муниципальным округом Пермского края.

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (ИНН 5917101383, ОГРН 1025901889056) в пользу Елисеевой Ирины Самуиловны (<данные изъяты>) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, площадью 45,5 кв.м, по адресу: <адрес>, в сумме 316267 (триста шестнадцать тысяч двести шестьдесят семь) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение судом изготовлено 19.04.2024.

Судья                            М.В.Третьякова