Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-715/2023 ~ М-512/2023 от 27.04.2023

    к делу №

    Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

<адрес>                             23 августа 2023 г.

             Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе:

    председательствующего        Бражникова Е.Г.,

    при секретаре                        ФИО6

    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1-Хамидовны к ФИО2 о признании сделки недействительной и о признании права собственности,

    установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной и о признании права собственности.

    В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи части земельного участка, площадью 14000 кв.м., образованного из земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 01:04:5901004:435, площадью 28000 кв.м., предназначенного для сельскохозяйственного производства, поименованный как предварительный.

    Цена отчуждаемого земельного участка определена сторонами в 14 миллионов рублей в качестве окончательной и не подлежащей изменению.

    Пунктом 3.1 данного договора на ответчика возложены обязанности до заключения основного договора произвести раздел земельного участка с КН 01:04:5901004:435, площадью 28000 кв.м., присвоить вновь образованному земельному участку площадью 14000 кв.м, кадастровый номер; зарегистрировать право собственности на вновь образованный земельный участок площадью 14000 кв.м.

    После выполнения вышеуказанных действий ответчик в соответствии с п.3.1 договора от 29.12.2022г. должен подписать основной договор.

    Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

    Однако, вопреки вышеуказанным нормам законодательства ответчик уклонился от исполнения добровольно принятых на себя обязательств.

    Так, в договоре от ДД.ММ.ГГГГ срок для заключения основного договора был определен до 10.02.2023г.

    В связи с тем, что к этому времени ответчик так и не выполнил своих обязательств по разделу земельного участка, соглашением от 10.02.2023г. срок заключения основного договора был продлен до 31.03.2023г.

    Однако и к этой дате ответчик принятых на себя обязательств по разделу земельного участка не исполнил, и срок заключения основного договора был продлен до 15.04.2023г.

ДД.ММ.ГГГГг. истец совершила действия, направленные на заключение основного договора, а именно: направила своего представителя ФИО3 в офис агентства недвижимости «Черноморская финансовая компания - недвижимость», расположенного по адресу: <адрес>, для подписания основного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГг. заключение основного договора так и не состоялось, поскольку ответчиком так и не были исполнены обязательства по разделу земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901004:435.

    Ответчик отказался заключать основной договор, ссылаясь на п.7 договора от 29.12.2022г. из-за, якобы, имеющих место форс- мажорных обстоятельств, не позволяющих сторонам заключить основной договор не по их вине и инициативе, ошибочно понимая под обстоятельствами непреодолимой силы приостановление территориальным органом Росреестра государственной регистрации и кадастрового учета вновь создаваемых земельных участков из-за отсутствия проекта планировки территории.

    Ответчик не предпринял для надлежащего исполнения обязательства по разделу земельного участка всех необходимых для этого мер.

    При той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота, ответчик уже на момент заключения договора от 29.12.2022г. не мог не предвидеть возможность возникновения препятствий в разделе земельного участка из-за неполного предоставления необходимых для этого документов.

    Ответчик также не предпринял никаких мер, направленных на устранение обстоятельств, препятствующих осуществлению государственной регистрации и кадастрового учета вновь создаваемых земельных участков, не организовал разработку необходимых документов, из-за отсутствия которых государственная регистрация и кадастровый учет вновь создаваемых земельных участков были приостановлены. Решения о приостановлении государственной регистрации и кадастрового учета вновь создаваемых земельных участков ответчик также не оспорил.

    Таким образом, обстоятельства, на которые ответчик ссылается как на форс-мажорные, не могут быть признаны ни чрезвычайными, поскольку являются с достаточной степенью прогнозируемыми, ни непредотвратимыми, поскольку после устранения обстоятельств, препятствующих осуществлению государственной регистрации и кадастрового учета вновь создаваемы земельных участков, раздел земельного участка может быть произведен.

    Для урегулирования возникшего спора представитель истца предлагал несколько вариантов: выкупить земельный участок с кадастровым номером 01:04:5901004:435 целиком (общей площадью 28000 кв.м.) или купить ? долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:04:5901004:435, а не часть этого земельного участка, соответствующего ? доле.

    Ответчик от этих вариантов отказался.

    Ответчик пояснил, что не желает продавать участок целиком по цене, указанной в предварительном договоре, поскольку цена на участок значительно выросла. Также ответчик пояснил, что у него имеются покупатели, предлагающие ему по 135-140000 рублей за сотку, а в предварительном договоре цена отчуждаемой части земельного участка определена исходя из стоимости одной сотки в 100000 рублей.

    Таким образом, желание ответчика получить от продажи земельного участка больше денежных средств, чем предусмотрено договором от ДД.ММ.ГГГГ, является действительной причиной уклонения ответчика от заключения основного договора купли- продажи.

    Истец уплатила ответчику в качестве задатка 2 миллиона рублей.

    Поскольку ею уплачена существенная часть (более 10%) от выкупной цены, данный договор исходя из абзаца 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

    Длительное неисполнение ответчиком обязательства по разделу земельного участка с кадастровым немереном 01:04:5901004:435, площадью 28000 кв.м., с учетом уклонения от оформления основного договора, вызванного желанием продать земельный участок дороже, чем было согласовано в договоре от 29.12.2022г., является недобросовестным поведением ответчика и повлекло невозможность в настоящее время точно определить часть вышеуказанного участка, подлежащего передаче, в связи с чем заключение основного договора в настоящее время не представляется возможным по вине ответчика.

    Однако данное обстоятельство не может являться препятствием для защиты прав добросовестно действовавшей стороны (истца).

    Поскольку ответчик не вправе извлекать преимущества из своего, недобросовестного поведения, необходимо изменить сложившееся между сторонами правоотношение, признав за ней долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:04:5901004:435. относящийся к землям населенных пунктов, предназначенный для сельскохозяйственного использования, расположенный примерно в 1600м. по направлению на юго-запад от ориентира, находящегося по адресу: <адрес>.

    Также необходимо признать недействительным как составленный под влиянием заблуждения акт возврата денежных средств в размере 2 миллиона рублей, уплаченных в качестве задатка за приобретаемое имущество.

    В момент подписания данного акта истец добросовестно заблуждалась относительно наличия обстоятельств непреодолимой силы, якобы препятствующих исполнению ответчиком своих обязательств по разделу земельного участка.

    Если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку, данное заблуждение предполагается достаточно существенным для признания сделки недействительной.

    Просит суд признать недействительным составленный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1-Хамидовной акт приема-передачи денежных средств.

    Признать за ФИО1-Хамидовной 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровые номером 01:04:5901004:435, относящийся к землям населенных пунктов, предназначенный для сельскохозяйственного использования, расположенный примерно в 1600м. по направлению на юго-запад от ориентира, находящегося по адресу: <адрес>.

    В ходе рассмотрения дела по существу истцом были уточнены требования, в которых она просила суд признать недействительным составленный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1-Хамидовной акт приема-передачи денежных средств.

    Признать за ФИО1-Хамидовной ? долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:04:5901004:435, относящийся к землям населенных пунктов, предназначенный для сельскохозяйственного использования, расположенный примерно в 1600м. по направлению на юго-запад от ориентира, находящегося по адресу: <адрес>, возложив на ФИО4-Хамидовну обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу уплатить ФИО2 14000000 (четырнадцать миллионов) рублей.

    В судебном заседании представитель истца ФИО9 уточнил исковые требования, просил суд признать заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1-Хамидовной и ФИО2 договор купли-продажи части земельного участка площадью 14000 кв.м., образованного из земельного участка из земель населенных пунктов с КН 01:04:5901004:435, площадью 28000кв.м., предназначенного для сельскохозяйственного производства, поименованный как предварительный, основным договором купли- продажи с условием о предварительной оплате товара.

    Признать за ФИО1-Хамидовной, 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:04:5901004:435, относящийся к землям населенных пунктов, предназначенный для сельскохозяйственного использования, расположенный примерно в 1600м. по направлению на юго-запад от ориентира, находящегося по адресу: <адрес>, возложив на ФИО4-Хамидовну обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу уплатить ФИО2 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей.

    Признать недействительным составленный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1- Хамидовной акт приема-передачи денежных средств.

    Указать в резолютивной части решения на то, что решение является основанием для государственной регистрации перехода от ФИО2 к ФИО1-Хамидовне 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:04:5901004:435, относящийся к землям населенных пунктов, предназначенный для сельскохозяйственного использования, расположенный примерно в 1600м. по направлению на юго-запад от ориентира, находящегося по адресу: <адрес>.

    Представитель ответчика ФИО7 заявленные исковые требования не признала в полном объеме, просила суд отказать в их удовлетворении. Предоставила суду возражения, указав следующее.

    Предварительный договор носил характер договора о намерениях в дальнейшем заключить между сторонами договор купли-продажи до 15.04.2023г.

Доводы представителя истца, что заявленные требования надлежит квалифицировать как требования о передаче имущества и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом предварительного договора, основаны на неверном толковании закона.

В соответствии с правовой позицией ВС РФ, ВАС РФ, выраженной в абз. 1, 2, 3 п. 61 Постановления Пленума N 10/22, если одна из сторон договора купли- продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

        Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи продавцом спорного имущества истцу. Сам по себе предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не является договором о передаче имущества либо прав на него.

На основании пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 названной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами; при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 6 статьи 11.4 ЗК). При разделе земельного участка государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные земельные участки, а также снятие с кадастрового учета и прекращение права собственности на исходный земельный участок осуществляются одновременно (ч. 2, 3 ст. 41 Закона N 218-ФЗ).

Истец не подтвердил согласование предмета договора, земельный участок не был сформирован и не обладает идентификационными характеристиками.

Согласно положению ст. 554 Гражданского кодекса РФ (далее также - ГК РФ), в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от И июля 2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Оценив представленные стороной истца доказательства по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 1, 420, 421, 429, 431, 432, 433, 554 ГК РФ, статей 6, 11.2, 11.4, 37 ЗК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", следует исходить из того, что из текста представленного предварительного договора следует, что воля его сторон была направлена на заключение между ними договора купли-продажи земельного участка площадью 14000 кв.м, как части земельного участка площадью 28000 кв.м, имеющего самостоятельный кадастровый №, и не разделенного на два самостоятельных объекта недвижимости, при этом в кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 28000 кв.м, как о ранее учтенном, без установленных в соответствии с требованиями федерального законодательства границ, сведения о выделе земельного участка, площадью 14000 кв.м из состава земельного участка, принадлежащего ответчику, в ЕГРН отсутствуют. В предварительном договоре купли-продажи земельного участка отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в связи с чем правовых оснований для признания договора купли-продажи заключенным не имеется.

Таким образом, Сторонами не согласован предмет и условия оплаты.

       Для того чтобы признать предварительный договор купли-продажи участка основным и обязать Продавца зарегистрировать переход права, нужно доказать совокупность следующих обстоятельств:

    Наличие предварительного договора купли-продажи земельного участка.

В спорных правоотношениях предварительный договор прекращён ДД.ММ.ГГГГг. (п.8 дополнительного соглашения №) от ДД.ММ.ГГГГ

Перечисление оплаты по предварительному договору.

Акт приёма передач от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает факт возврата денежных средств. Таким образом, на момент рассмотрение спора волеизъявление сторон подтверждает отсутствие интереса в оплате цены договора.

    Передачу Продавцом земельного участка Покупателю.

Фактически земельный участок не передавался Покупателю.

        Кроме того, нужно подтвердить, что соблюден досудебный (претензионный) порядок, установленный законом или договором. Доказательств соблюдения досудебного порядка истцом не представлено.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли- продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

По смыслу значение существенности должно исходит из толкования смысла слова, существенная цена - синонимы к словосочетанию «существенная часть» (а также близкие по смыслу слова и выражения) - это «важнейшая часть; значительная часть; огромная часть; необходимая часть; основная часть; главная часть; значительная доля»), то есть более половины стоимости договора. Однако денежные средства в размере 2000000 рублей не имеют статуса -

«Существенной цены» по отношению к стоимости договора в размере 14 000 000 руб.

Исходя из смысла ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

В силу положений ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Основания возникновения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи обязательного заключения договора, к которым относятся: публичный договор (ст. 426), предварительный договор (ст. 429), заключение договора на торгах (ст. 448). Данный перечень расширительному толкованию не подлежит.

Материалами дела установлено, не оспаривалось это обстоятельство и истцом, что договор купли-продажи упомянутого недвижимого имущества между сторонами заключен не был, из владения истца это имущество не выбывало, и в настоящее время находится у истца в пользовании, фактически по передаточному акту покупателю оно не передавалось. Указанный в ПКП договоре от 29.12.2023г. земельный участок на день рассмотрения данного спора принадлежит на праве собственности ответчику, который в отношении этого имущества имеет весь объем полномочий собственника, предусмотренный ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, требований на основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации о понуждении заключить соответствующий договор истец суду не заявлял.

Частью 1 ст. 454 названного Кодекса установлено, что по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии с ч. 1 ст. 456 того же Кодекса продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу ч. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах и в силу приведенных норм права, между сторонами отсутствуют правоотношения, предусмотренные договором купли-продажи объектов недвижимого имущества, а потому у ответчика на основании упомянутого договора от ДД.ММ.ГГГГ не возникла обязанность по уплате ответчику стоимости в размере 14 000 000 руб.

С исковыми требованиями не согласны в полном объёме, истец неправильно применяет и толкует существенные условия предварительного договора и ст. 178 ГК РФ.

Пункт 6 статьи 429 ГК Российской Федерации, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует абзацу первому пункта 3 статьи 425 того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-0). Данная норма направлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 987-0).

Кроме того, приведенное положение статьи 429 ГК Российской Федерации в системной связи с абзацем первым пункта 2 статьи 435 того же Кодекса имеет целью поддержание баланса интересов сторон предварительного договора. Предложение стороны предварительного договора заключить основной договор порождает юридически значимые последствия только в случае, если о выраженной контрагентом в надлежащей форме воле (о волеизъявлении) на заключение указанного договора такому адресату стало известно (или должно было стать известным) в период действия предварительного договора. При этом пункт 6 статьи 429 названного Кодекса не препятствует понуждению к заключению основного договора после истечения срока действия предварительного договора, если предложение о заключении основного договора сделано в установленном порядке в предусмотренный предварительным договором или законом срок.

Таким образом, оспариваемое положение статьи 429 ГК Российской Федерации в системной связи с иными нормами указанного Кодекса не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы заявителя, (см. Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2227-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав абзацем вторым пункта 1 статьи 182, пунктом 1 статьи 185 и пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также частью второй статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации").

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в установленный договором срок (до ДД.ММ.ГГГГ) основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, постольку в силу положений статьи 429 (пункт 6) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

        При таких обстоятельствах, в отсутствие между сторонами договорных отношений по поводу спорного имущества, у суда не имеется правовых оснований для применения положений статей Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих исполнение договорных отношений сторон по купле-продаже недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В рассматриваемом случае такое предложение должно быть совершено в письменной форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимого имущества (пункт 1 статьи 434, статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статей 8, 12, 218, 445, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации при изложенных обстоятельствах, разрешая спор в пределах заявленных истцом исковых требований, считаю требования не подлежащими удовлетворению в полном объёме. Разрешая спор, следует исходить из того, что действие предварительного договора истекло, все обязательства, вытекающие из него, между сторонами прекращены. При этом учтено, что обязательства, вытекавшие из условий предварительного договора, не были исполнены сторонами, поскольку основной договор заключен не был.

    Суд, выслушав стороны, показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

    Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли- продажи земельного участка, площадью 14000 кв.м., образованного из земельного участка с КН01:04:5901004:435, площадью 28000 кв.м., предназначенного для сельскохозяйственного производства.

    Цена отчуждаемого земельного участка определена сторонами в 14 миллионов рублей в качестве окончательной и не подлежащей изменению. При этом ответчику в качестве задатка было уплачено 2 миллиона рублей.

    Пунктом 3.1 данного договора на ответчика возложены обязанности до заключения основного договора произвести раздел земельного участка с КН 01:04:5901004:435, площадью 28000 кв.м., присвоить вновь образованному земельному участку площадью 14000 кв.м, кадастровый номер; зарегистрировать право собственности на вновь образованный земельный участок площадью 14000 кв.м.

    После выполнения вышеуказанных действий ответчик в соответствии с п.3.1 договора от 29.12.2022г. должен подписать основной договор, срок для заключения основного договора был определен до 10.02.2023г.

    Последующими Соглашениями срок заключения основного договора был продлен до 31.03.2023г., а затем и до 15.04.2023г.

ДД.ММ.ГГГГг. истец направила своего представителя ФИО3 в офис агентства недвижимости «Черноморская финансовая компания - недвижимость», расположенного по адресу: <адрес>, для подписания основного договора купли- продажи.

ДД.ММ.ГГГГг. заключение основного договора не состоялось, поскольку земельный участок с КН 01:04:5901004:435 ответчиком разделен не был.

    Ответчик отказался заключать основной договор, ссылаясь на п.7 договора от 29.12.2022г. из-за форс- мажорных обстоятельств, вернув истцу задаток в размере 2 миллиона рублей.

    Обстоятельствами непреодолимой силы ответчик считал приостановление территориальным органом Росреестра государственной регистрации и кадастрового учета вновь создаваемых земельных участков из-за отсутствия проекта планировки территории.

    Факт приостановления Росреестром государственной регистрации и кадастрового учета вновь создаваемых земельных участков из-за отсутствия проекта планировки территории подтверждается материалами дела.

         Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" установлено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Оценив предварительный договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что воля его сторон была направлена на заключение договора купли- продажи земельного участка площадью 14000 кв.м, как части земельного участка площадью 28000 кв.м, имеющего самостоятельный кадастровый №, и не разделенного на два самостоятельных объекта недвижимости. При этом в кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 01:04:5901004:435, общей площадью 28000 кв.м, как о ранее учтенном, без установленных в соответствии с требованиями федерального законодательства границ. Сведения о выделе земельного участка площадью 14000 кв.м из состава земельного участка, принадлежащего ответчику, в ЕГРН отсутствуют.

Таким образом, в предварительном договоре купли- продажи земельного участка отсутствуют данные, позволяющие определенно идентифицировать земельный участок, подлежащий передаче покупателю, в связи с чем правовых оснований для признания договора купли- продажи заключенным не имеется.

К такому мнению суд приходит на основании следующего.

В соответствии с абз. 3 ст. 1абз. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

         Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков заинтересованные правообладатели земельных участков подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков (п. 2 ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").

         Согласно ст. 17 Федерального закона "О землеустройстве" межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

         С учетом приведенных норм, для государственной регистрации прав на земельный участок необходимо представление таких документов, которые в соответствии с действующим законодательством позволяют индивидуализировать этот участок и определить его точные параметры, в том числе местонахождение на местности и территориальные границы, что устанавливается путем проведения специальных мероприятий - межевания земельного участка.

         По смыслу статей 8, 14, 22, 43 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", к индивидуально-определенным характеристикам земельного участка, как объекта недвижимости, относится описание местоположения границ земельного участка, подлежащее внесению в кадастр недвижимости (Постановление Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N Ф07-14192/18 по делу N А56-103424/2017).

           Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (ч. 1 ст. 43 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГг. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

           Данные положения Закона предписывают, что земельный участок должен быть индивидуализирован на местности, при этом границы участка должны быть описаны и удостоверены, в том числе посредством проведения в отношении каждого конкретного земельного участка землеустроительных работ. Установление границ земельного участка (межевание) является одним из средств его индивидуализации как объекта прав землепользования.

          В судебном заседании установлено, что предполагаемый к отчуждению земельный участок не был индивидуализирован на местности, границы участка не описаны и не удостоверены.

         Тот факт, что заключенный сторонами договор может быть квалифицирован как договор купли- продажи будущей вещи с условием предварительной оплаты не может повлечь возложение на продавца обязанности по созданию указанной в договоре будущей вещи, если ответчик от этой обязанности уклоняется. Таким образом, уклонение ФИО2 от выделения из состава принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901004:435 нового участка земли, площадью 1400 кв.м, не может повлечь удовлетворение требований о признании договора купли- продажи заключенным, ввиду отсутствия предмета договора. Правовые последствия неисполнения условий договора купли- продажи будущей вещи регламентированы действующим законодательством, предполагают иной способ защиты права покупателя.

        Аналогичную правовую позицию высказала Судебная Коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в определении от ДД.ММ.ГГГГг. по делу N 8Г-13784/2021.

        Как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 3 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

           Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

           Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 1,420,421,429,431,432,433,554 ГК РФ, статей 6,11.2,11.4,37 ЗК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд приходит к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, так как предполагаемый к отчуждению земельный участок не может быть идентифицирован в соответствии с требованиями законодательства.

          В соответствии с ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

          Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

            Приобретение доли в праве на земельный участок не было предметом предварительного договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

            В связи с выше изложенным суд не находит оснований и для признания недействительным акта приема- передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГг. В судебном заседании установлено, что ответчик вернул истцу 2 миллиона рублей, полученных по предварительному договору.

            При таких обстоятельствах доводы истца, представленные документы и свидетельские показания суд считает не применимыми к данным правоотношениям, а иск не подлежащим удовлетворению.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    В удовлетворении исковых требований ФИО1-Хамидовны к ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ основным договором с условием о предварительной оплате товара, о признании права собственности за ФИО1- Хамидовной на 1/2 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 01:04:5901004:435, возложении на неё обязанности уплатить ФИО2 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей, о признании недействительным акта приема- передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГг., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его вынесения.

    Судья: подпись

    Копия верна. Судья                                 Е.<адрес>

УИД 01RS0№-16

Подлинник решения находится в материалах дела № в Майкопским районном суде Республики Адыгея