Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-451/2023 ~ М-327/2023 от 31.03.2023

2-451/2023

УИД 03RS0069-01-2023-000175-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2023 года                          п. Чишмы РБ

Чишминский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Касимовой Ч.Т.,

при секретаре Гареевой Л.Ф.,

с участием представителя истца Соловьевой Т.С. – Смориго Н.В., действующей на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Соловьевой Т.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «УЗА» в лице конкурсного управляющего Чулакова С.С., Администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, Администрации сельского поселения Чишминский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Соловьева Т.С. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «УЗА» в лице конкурсного управляющего Чулакова С.С. о признании договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ заключеннм, признании права собственности, мотивировав свои требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УЗА» в лице конкурсного управляющего Чулакова С.С. и Соловьевой Т.С. был заключен договор купли-продажи двухэтажного здания-дома культуры, площадью 2208,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в форме электронного аукциона, на электронной торговой площадке АО «Российский аукционный дом» (www.lot-online.ru).

Между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи в форме электронного аукциона, и ответчик их не оспаривал, после аукциона договор был составлен в письменной форме и подписан.

Цена вышеуказанного объекта составила 1 044 225 рублей. Расчеты между мной и ответчиком были произведены в полном объеме после подписания договора, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ

В связи с чем полагает, что заключенный между сторонами договор купли-продажи полностью соответствует действующему законодательству.

Дважды ответчику направлялось требование о явке для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Ответчик уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на двухэтажное здание - дома культуры, площадью 2208,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

При подаче заявления истцом в РГАУ «МФЦ» о государственной регистрации договора купли - продажи двухэтажного здания - дома культуры, площадью 2208,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, выяснилось, что ООО «Уза» не имеет зарегистрированных прав на заявленный объект недвижимости.

Вместе с тем, при обращении к конкурсному управляющему с данным вопросом выяснилось, что ООО «Уза» стал правообладателем спорного помещения на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, через аукцион (продавец СПК - колхоз «имени Асаева» в лице конкурсного управляющего Климова А.А.). Договор не прошёл государственную регистрацию по неизвестным истцу причинам.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Истец просит признать договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ двухэтажного здания - дома культуры, площадью 2208,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> заключенным.

Признать за Соловьевой Т.С. право собственности на двухэтажное здание - дом культуры, площадью 2208,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Соловьевой Т.С. – Смориго Н.В. заявленные требования поддержала, просила удовлетворить.

Истец Соловьева Т.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

В судебное заседание представители ответчиков - ООО «УЗА» в лице конкурсного управляющего Чулакова С.С., Администрации сельского поселения Чишминский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, Администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не явились, извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования Управление Росреестра по РБ Чишминский отдел, Росимущества в <адрес> в судебное заседание также не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, проверив и оценив их, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Ссылаясь на п.1 ст.218 ГК РФ, ст. 219, п. 1 ст. 131 ГК РФ истец считает, что право собственности на здания, сооружения, и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УЗА» в лице конкурсного управляющего Чулакова С.С. и Соловьевой Т.С. заключен договор купли-продажи двухэтажного здания - дома культуры, площадью 2208,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в форме электронного аукциона, на электронной торговой площадке АО «Российский аукционный дом» (www.lot-online.ru).

Между истцом и ООО «Уза» достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи в форме электронного аукциона.. Цена договора – стоимость объекта недвижимости составляет 1044225 рублей, оплачена по платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости передан продавцом покупателю по передаточному акту.

Объект недвижимости - сельский дом культуры на 300 мест в <адрес> колхоза «Луч» <адрес> принят в эксплуатацию Актом Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно архивной справке, выданной Администрацией МР <адрес> без даты и без номера, документы по личному составу СПК имени «Раиса Асаева» <адрес> Республики Башкортостан за 1959-2004 годы, в связи с ликвидацией приняты на хранение в архивный отдел администрации района.

СПК - колхоз «имени Асаева» в лице конкурсного управляющего Климова А.А. и ООО «УЗА», заключали договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № о передаче в собственность ООО «УЗА» Дома культуры, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 2095,9 кв.м.

Между указанными сторонами был заключен также договор о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «УЗА» передает СПК - колхоз «имени Асаева» в лице конкурсного управляющего Климова А.А. 315600 рублей в обеспечение подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, выставленного на аукцион.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении СПК (колхоз) имени Асаева завершено.

Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № №, госураствленая регистрация прав в отношении здания с кадастровым номером № приостановлена в связи с отсутствием у лица, указанного в качестве правообладателя, прав на объект.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ ООО «УЗА» признано банкротом, открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ в качестве конкурсного управляющего ООО «УЗА» утвержден Чулаков С.С..

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ООО «УЗА» завершено.Статьей 131 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В ст. 550 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 ст. 8 ГК РФ.

Как следует из норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего ранее) и Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением предоставляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.02.2015 г. № 78-КГ14-47).

Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд считает, что решение о регистрации сделки может быть принято не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателям, по не зависящим от воли данной стороны причинам.

ООО «УЗА» не имеет зарегистрированных прав на недвижимое имущество, что влечет невозможность государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество истцу, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации сделки договора купли-продажи в установленном порядке, явилось также прекращение деятельности юридического лица - Сельскохозяйственного производственного кооператива - Колхоз имени Раиса Асаева (ИНН №) в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о завершении конкурсного производства

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Передача недвижимости и оплата ее стоимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе.

С учетом вышеизложенного, суд считает возможным признать договор купли-продажи без номера от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ООО «УЗА» в лице конкурсного управляющего Чулакова С.С. и Соловьевой Т.С. на двухэтажное здание - дом культуры, площадью 2208,40 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, и признать право собственности за Соловьевой Т.С. на указанное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Соловьевой Т.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «УЗА» в лице конкурсного управляющего Чулакова С.С. о признании договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признании права собственности удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи без номера от ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «УЗА» в лице конкурсного управляющего Чулакова С.С. и Соловьевой Т.С. на двухэтажное здание-дом культуры, площадью 2208,40 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать право собственности Соловьевой Т.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на двухэтажное здание-дом культуры, площадью 2208,40 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности Соловьевой Т. С. на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с даты составления мотивированного решения через Чишминский районный суд Республики Башкортостан.

Судья /подпись/.

Копия верна.

Судья                                 Касимова Ч.Т.