Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2578/2022 от 31.03.2022

Дело № ****** Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Киямовой Д.В.,

при секретаре ФИО4,

с участием представителя истца ФИО6, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец администрация <адрес> обратился в суд к ФИО2 с иском о взыскании арендной платы и пени.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ЗАО «ТяжпромэлектрометИнвест» был заключен договор аренды № ****** земельного участка площадью 5091 кв.м., (в редакции Дополнительного соглашения № ****** от ДД.ММ.ГГГГ), расположенного по адресу: <адрес>, для использования нежилых помещений под офис организации, не занимающейся производственной деятельностью. Кадастровый номер участка 66:41:0401004:006. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ № ******. Договор расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с заключением договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ****** земельного участка площадью 5087 кв.м с кадастровым номером 66:41:0401004:38 (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ), расположенного по проспекту Ленина, 24/<адрес> на основании Постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******.

Участок предоставлен под административное здание (литер А-А3), нежилое здание (литер Б), здание конторского, складского, торгового, общественного питания, бытового обслуживания и учебно-научного назначения (литер В-В2), трансформаторную подстанцию ТП-4845 (литер 32) общей площадью 14362 кв.м. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ответчику на праве собственности принадлежит 458/1895 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 189,5 кв.м, с кадастровым № ******; 27/978 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 97,8 кв.м с кадастровым № ******; 11/4781 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 47,8 кв.м с кадастровым номером № ******. Согласно данным ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401004:38 площадью 5087 кв.м зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ право собственности муниципального образования «<адрес>», запись регистрации № ******. Согласно данным БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ здание литер А, А1, А2, А3 имеет кадастровый № ******, здание литер Б-66:41:0704007:269, здание литер В, В1, В2, В3 – 66:41:0704007:293.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ в здании с кадастровым номером 66:41:0704007:178 (литер А, А1, А2, А3) площадью 2807 кв.м находятся нежилые помещения, на часть которых зарегистрировано право собственности в ЕГРН. <адрес> всех нежилых помещений, на которые зарегистрировано право собственности в ЕГРН, составляет 7584,8 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ в здании с кадастровым номером 66:41:0704007:269 (литер Б) площадью 412,9 кв.м находятся нежилые помещения, на часть которых зарегистрировано право собственности в ЕГРН. <адрес> всех нежилых помещений, на которые зарегистрировано право собственности в ЕГРН, составляет 384,9 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ в здании с кадастровым номером 66:41:0704007:293 (литер В, В1, В2, В3) площадью 6460,2 кв.м находятся нежилые помещения на часть которых зарегистрировано право собственности в ЕГРН. <адрес> всех нежилых помещений, на которые зарегистрировано право собственности в ЕГРН, составляет 7609, 4 кв.м. Итого, общая площадь по литерам А-А3, Б, В-В3 составляет 15579, 1 кв.м (знаменатель в формуле для расчета арендной платы).

Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Однако в нарушение принятых по договору обязательств, арендатор ФИО2 не производил перечисление арендных платежей в полном объеме, в связи с чем, образовалась задолженность.

С учетом уточнения исковых требований истец просит взыскать со ФИО2 задолженность по арендной плате с мая по сентябрь 2021 года в сумме 4054 рубля 26 копеек, а также пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 21992 рубля 83 копейки.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме. Суду пояснила, что право собственности истца на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено. Ставка арендной платы применена верная, так как она основана на действующих нормативных актах, для земельных участков, право собственности, на которые не разграничено.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали и суду пояснили, что истцом применена неверная ставка арендной платы. Необходимо применять ставку 0,53%, в соответствии с постановлением Главы <адрес> № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, объекты недвижимости, на долю в которых которое у истца зарегистрировано право собственности, не являются нежилыми помещениями, которыми истец мог бы пользоваться, так как это коридор, вестибюль и лестница. В январе 2021 года он продал принадлежащее ему офисное помещение, и все задолженности им были погашены. Считают, что сумма неустойки является завышенной. Просят в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица ООО УК «Электроцентр» и ФИО7 в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие суд не просили.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ЗАО «ТяжпромэлектрометИнвест» был заключен договор аренды № ****** земельного участка площадью 5091 кв.м., (в редакции Дополнительного соглашения № ****** от ДД.ММ.ГГГГ), расположенного по адресу: <адрес>, для использования нежилых помещений под офис организации, не занимающейся производственной деятельностью. Кадастровый номер участка 66:41:0401004:006. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ № ******. Договор расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с заключением договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ****** земельного участка площадью 5087 кв.м с кадастровым номером 66:41:0401004:38 (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ), расположенного по проспекту Ленина, 24/<адрес> на основании Постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******. Участок предоставлен под административное здание (литер А-А3), нежилое здание (литер Б), здание конторского, складского, торгового, общественного питания, бытового обслуживания и учебно-научного назначения (литер В-В2), трансформаторную подстанцию ТП-4845 (литер 32) общей площадью 14362 кв.м. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ответчику на праве собственности принадлежит 458/1895 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 189,5 кв.м, с кадастровым № ******; 27/978 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 97,8 кв.м с кадастровым № ******; 11/4781 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 47,8 кв.м с кадастровым номером № ******. Согласно данным ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401004:38 площадью 5087 кв.м зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ право собственности муниципального образования «<адрес>», запись регистрации № ******. Согласно данным БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ здание литер А, А1, А2, А3 имеет кадастровый № ******, здание литер Б-66:41:0704007:269, здание литер В, В1, В2, В3 – 66:41:0704007:293.

Наряду с этим, п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» предусмотрено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости, вне зависимости от волеизъявления арендодателя, принимает на себя права и обязанности арендодателя земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном объекте. В таких случаях заключение нового договора не требуется. Поскольку у нового собственника с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества возникает право пользования земельным участком, необходимым для пользования соответствующего объекта недвижимости, то одновременно с этим возникает и обязательство по внесению платы за использование соответствующего участка.

Так как арендатором земельного участка изначально являлось ЗАО «ТяжпромэлектрометИнвест», то приобретение ФИО8 объекта недвижимости подтверждает наличие цепочки правопреемства, и, следовательно, в силу закону к последнему перешло право аренды вместе с договорной неустойкой.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с разделом 2 вышеуказанного договора аренды земельного участка сумма ежегодной арендной платы, условия и сроки её внесения определены в Приложении № ******, которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (п.2.2.4 договора).

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества ответчику на праве собственности принадлежит 458/1895 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 189,5 кв.м, с кадастровым № ******; 27/978 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 97,8 кв.м с кадастровым № ******; 11/4781 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 47,8 кв.м с кадастровым номером № ******.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями ст. 65 ЗК РФ ответчик обязан оплатить использование земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 71 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О местном самоуправлении в Российской Федерации» к полномочиям городской администрации в области использования земли и других природных ресурсов отнесено: предоставление в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передача в собственность и сдача в аренду, изъятие земельных участков в пределах городской черты, а также других земель, переданных в ведение города, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрены полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые, не разграничено.

Расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые, не разграничено, расположенные на территории <адрес>", пропорционально площади используемого земельного участка и площади арендуемых ответчиком нежилых помещений.

В соответствии с п. 4 Положения, утвержденного Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП, размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, если иное не установлено законодательством.

В соответствии с п. 5 указанного Положения, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

КС x Д x СтАП x Ку x ПК

АП = -------------------------, где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением <адрес>;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением <адрес>;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый <адрес>, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития <адрес> на очередной год.

Кроме того, ставки арендной платы предусмотрены приказ Министерства по управлению государственным имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 4365 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ, с изм. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории <адрес> и предоставленные в аренду без торгов".

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что надлежит применять ставки арендной платы, установленные постановлением Главы <адрес> № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит необоснованными, поскольку они применяются для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Как следует из представленного ответчиком договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащий ответчику объект недвижимости – нежилое помещение площадью 96.6 кв.м., расположенное на 4 этаже по адресу <адрес>, продан третьему лицу ФИО7

Согласно сведениям Управления Росреестра по СО, по настоящее время в собственности ФИО2 находятся объекты недвижимости, расположенные в этом же здании, а именно:

- 458/1895 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 189,5 кв.м, с кадастровым № ******;

- 27/978 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 97,8 кв.м с кадастровым № ******;

- 11/4781 доли в праве общедолевой собственности на помещение площадью 47,8 кв.м с кадастровым номером № ******.

Указанные объекты недвижимости (доли на них) поступили в собственность ответчика ФИО2 (право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним как кредитором и ФИО9 как должником.

Таким образом, данные объекты, независимо от их назначения, являются самостоятельными объектами недвижимости, право общедолевой собственности на которое, за ответчиком зарегистрировано в установленном законом порядке. Данное право собственности ответчиком не оспорено, прекратившимся или отсутствующим не признано. Объекты расположены в здании на земельном участке, право собственности на которое не разграничено, и в отношении которого имеется договор аренды.

При таких обстоятельствах оснований не уплачивать арендную плату за пользование данным земельным участком у ответчика не имеется.

В ходе судебного разбирательства истцом был уточнен расчет арендной платы, учтены произведенные ответчиком оплаты на совании квитанций от ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ, а также то обстоятельство, что ранее истцом уже заявлялись требования о взыскании арендной платы за период с ноября 2018 года по январь 2020 года и неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении данных исковых требований мировым судей было отказано.

В настоящее время всего задолженность по арендной плате составляет 4054 рубля 26 копеек за период с мая 2021 года по сентябрь 2021 года. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика ФИО2

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 21992 рубля 83 копейки.

Пунктом 3.1. договора аренды № ****** земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за нарушение сроков перечисления арендной платы по настоящему договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

При взыскании суммы пени суд считает возможным исходить из расчета, представленного истцом, который ответчиком не опровергнут, судом проверен.

Представителями ответчика заявлено о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера пени.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание сумму задолженности, период просрочки, действующую в период образования просрочки по арендной плате ключевую ставку Банка России, суд полагает возможным снизить пени за несвоевременную уплату процентов по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ до 5000 рублей. При этом суд учитывает, что предусмотренная договором аренды неустойка составляет 36,5% годовых, то есть превышает среднюю за весь период ее начисления ставку банковского процента (5,86%) в 6,2 раза.

Таким образом, с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 4054 рубля 26 копеек, неустойка в сумме 5000 рублей.

На основании ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в местный бюджет в размере 981 рубль 41 копейка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск администрации <адрес> удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО2 в пользу администрации <адрес> задолженность по арендной плате за период с мая 2021 года по сентябрь 2021 года в сумме 4054 рубля 26 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5000 рублей 00 копеек.

Взыскать со ФИО2 в доход муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в сумме 981 рубль 41 копейка.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья                                    Киямова Д.В.