Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-2439/2024 ~ М-12846/2023 от 29.12.2023

УИД 11RS0001-01-2023-014262-68

Дело № 2-2439/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Докукиной А.А.,

при помощнике судьи Адаменко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 24 апреля 2024 года гражданское дело по иску ПАО Сбербанк к Асадовой Надежде Яковлевне о государственной регистрации обременения в виде ипотеки, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога с установлением начальной продажной стоимости,

установил:

ПАО Сбербанк обратилось в суд с иском к Асадовой Н.Я. о государственной регистрации обременения в виде ипотеки путем внесения соответствующей записи в ЕГРН в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый №..., взыскании задолженности по кредитному договору №... от ** ** ** за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 1 447 136,31 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 21 435,68 руб., обращении взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый №..., с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 161 600 руб.

Определением суда от 16.02.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Безносиков Я.М. и Безносикова Е.В.

Определением суда от 19.03.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация МО ГО «Сыктывкар».

Участники процесса в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом, ходатайство об отложении судебного заседания не заявляли. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Материалами дела установлено, что ПАО Сбербанк на основании кредитного договора №... от ** ** ** выдало кредит ФИО4, ФИО5 в сумме 1 613 000 руб. сроком на 240 месяцев под 14,75 % годовых на приобретение и оплату иных неотделимых улучшений жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ....

Определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** ** по делу №... по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО4 и ФИО5 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество утверждено мировое соглашение.

Согласно условиями утвержденного судом мирового соглашения ответчики признают свой долг перед Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» по состоянию на ** ** **. в сумме 1 777 606,49 руб., и право Истца на его досрочное взыскание, включая: основной долг в сумме 1 492 411,56 руб.; просроченные проценты в сумме 189 350,15 руб.; неустойка в сумме78 777,09 руб.; расходы по оплате государственной пошлины 17 067,69 руб. Ответчики также безоговорочно признают право Истца на обращение взыскания на имущество, принадлежащее ФИО4 и ФИО5, переданное в залог Истцу в обеспечение надлежащего исполнения обязательств Заёмщиком, вытекающих из Кредитного договора (пункт 1). В целях обеспечения исполнения условий настоящего мирового соглашения и кредитного договора, стороны пришли к соглашению о предоставлении Банку дополнительного обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору в виде поручительства физического лица - Асадовой Надежды Яковлевны, и дополнительного обеспечения Залог квартиры, общей площадью 36,6 кв.м., расположенной по адресу: ..., принадлежащей Асадовой Надежде Яковлевне, с установлением залоговой стоимости 1 015 000,00 руб. (Один миллион пятнадцать тысяч руб. 00 коп.). Договор поручительства и договор ипотеки заключается отдельно до утверждения мирового соглашения (пункт 1.1).

Для обеспечения исполнения обязательств созаемщиков по мировому соглашению и кредитному договору с Асадовой Н.Я. заключены договор поручительства №... от ** ** ** и договора ипотеки №... от ** ** **. Предметом залога является объект недвижимости – квартира, расположенная по адресу: ....

В связи с неисполнением ФИО4 и ФИО5 условий мирового соглашения, утвержденного определением суда от ** ** ** по делу №..., судом по заявлению ПАО Сбербанк выданы исполнительные листы на принудительное исполнение мирового соглашения.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ квартира, расположенная по адресу: ..., кадастровый №..., принадлежит Асадовой Н.Я. на праве собственности.

Из материалов дела следует, что обязательства по кредитному договору в части своевременного ежемесячного погашения кредита и уплате процентов надлежащим образом не исполняются.

По состоянию на ** ** ** задолженность ответчика по договору составляет 1 447 136,31 руб., в том числе: просроченный основной долг – 1 234 739,52 руб., просроченные проценты – 154 734,29 руб., неустойка – 57 662,50 руб.

Кроме того, пунктом 4.1.1 договора ипотеки предусмотрено, что залогодатель обязуется в течение 10 дней с даты подписания договора сторонами предоставить полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации ипотеки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми.

Однако ответчик принятые обязательства не исполнил.

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 12 ГПК РФ).

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. На основании пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (статья 809 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ в случае, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Ответственность поручителя предусмотрена статьей 363 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Поскольку ФИО4 и ФИО5 обязательства по кредитному договору в части возврата суммы кредита и уплате начисленных процентов надлежащим образом не исполнены, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору с ответчика Асадовой Н.Я.

Мотивированных возражений относительно расчета задолженности, представленного истцом, равно как и доказательств надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору ответчиком не представлено, соответственно требования истца о взыскании задолженности в размере 1 447 136,31 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ).

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закона об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 74 Закона об ипотеке правила главы XIII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 78 названного Закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Закона об ипотеке.

В соответствии с ч.1 ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В данном случае указанные выше условия соблюдены.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По правилам пункта 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Стороны договорились об установлении залоговой стоимости объекта 80% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке объекта.

Согласно заключению о стоимости имущества №... от ** ** ** рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ** ** ** составила 1 452 000 руб.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по указанному кредитному договору, а также с учетом положений Закона об ипотеке суд находит обоснованным требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации его с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 1 161 600 руб.

Данная сумма ответчиком не оспорена.

Доводы стороны ответчика о том, что на спорное жилое помещение не может быть обращено взыскание, поскольку оно является аварийным, а также о том, что на аварийное жилье не может быть зарегистрировано обременение в виде ипотеки, судом отклоняются в силу следующего.

Как следует из пояснений Администрации МО ГО «Сыктывкар», постановлением Администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** многоквартирный дом по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Правительства Республики Коми от ** ** ** №... утверждена республиканская адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах». В программу включены многоквартирные дома, признанные до ** ** ** аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

В связи с тем, что многоквартирный дом по адресу: ..., не был признан до ** ** ** аварийным и подлежащим сносу, он не может быть расселен в рамках указанной программы.

Кроме того, действующее законодательство не содержит прямого запрета на наложение обременения в виде ипотеки на аварийное жилье.

Согласно части 1 статьи 41 Закона об ипотеке если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Таким образом, имущество, обремененное ипотекой, может быть изъято в последующем для муниципальных нужд.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что факт признания многоквартирного жилого дома, в котором располагается жилое помещение, принадлежащее ответчику, являющееся предметом залога, аварийным и подлежащим сносу, не может служить основанием для признания предмета залога утраченным и прекращения залога.

Рассматривая требования истца о государственной регистрации обременения в виде ипотеки путем внесения соответствующей записи в ЕГРН в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый №..., суд учитывает следующее.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, поскольку факт передачи недвижимого имущества в залог (ипотеку) ПАО Сбербанк следует из договора ипотеки от ** ** **, а ответчиком Асадовой Н.Я. не совершены необходимые для государственной регистрации ипотеки действия, требования истца о государственной регистрации обременения в виде ипотеки путем внесения соответствующей записи в ЕГРН в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый №..., подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины, в размере 21 435,68 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд    

решил:

Исковые требования ПАО Сбербанк удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию обременения в виде ипотеки путем внесения соответствующей записи в ЕГРН в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер №....

Взыскать с Асадовой Надежды Яковлевны (...) в пользу ПАО Сбербанк (...) задолженность по кредитному договору №... от ** ** ** за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 1 447 136 рублей 31 копейку, расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 435 рублей 68 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер №..., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 161 600 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 26.04.2024.

Председательствующий             А.А. Докукина