Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-102/2023 (2-2016/2022;) ~ М-1861/2022 от 14.11.2022

УИД 23RS0010-01-2022-002350-91

Дело №2-102/2023

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

ст-ца. Выселки                                                13 января 2023 года

Выселковский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Кальчевского А.Н.,

при секретаре судебного заседания Степанян В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Дарстрой-Юг» к Алексанову Н. С. о взыскании доплаты по договору участия в долевом строительстве в связи с превышением фактической инвестируемой площади квартиры над проектной инвестируемой площадью,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «Дарстрой-Юг» обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя исковые требования тем, что ООО «Дарстрой-Юг» (застройщик) и Алексанов Н. С. (дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от (__)____ .../.... Объект долевого строительства по договору - ... проектной инвестируемой площадью 95,33 кв.м. (с учетом площади балконов/лоджий с примененным к ним понижающим коэффициентом 0,3/0,5 соответственно) на 8-м этаже в многоквартирном доме литер 2 по адресу: ..., ... (п.1.6.1 договора). Согласно п.4.1 договора его цена составляет 6 367 090 рублей и рассчитана исходя из стоимости 1 кв.м. проектной инвестируемой площади в размере 66 790 рублей. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения от (__)____ ...-RU.... По акту приема-передачи от (__)____ квартиру ООО «Дарстрой-Юг» передало дольщику. По результатам технических обмеров установлено, что фактическая инвестируемая площадь квартиры составляет 97,36 кв.м. При этом проектная инвестируемая площадь квартиры согласно договору 95,33 кв.м. Следовательно, на основании п.4.3.1 договора на стороне дольщика возникла обязанность произвести доплату в пользу ООО «Дарстрой-Юг» в размере: (97,36-95,33) х 66 790 = 135 584 рубля. Таким образом, задолженность ответчика перед ООО «Дарстрой-Юг» по доплате в связи с превышением фактической площади квартиры над проектной составляет 135 584 рубля. (__)____ ООО «Дарстрой-Юг» направило ответчику требование погасить указанную выше задолженность, которое оставлено без удовлетворения. Просит суд взыскать с Алексанова Н. С. в пользу ООО «Дарстрой-Юг» в качестве задолженности по доплате в связи с превышением фактической площади над проектной 135 584 рубля, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины 3 912 рублей.

Представитель истца Шахов В.Ю. в судебное заседание не явился, ходатайствовал в иске о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «Дарстрой-Юг», на удовлетворении исковых требований настаивает.

Ответчик Алексанов Н.С. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные возражения, из которых следует, что согласно договора долевого строительства .../... от (__)____ проектная инвестируемая площадь ... составляет 95,33 кв.м. (с учетом площади балконов/лоджий с применением к ним понижающим коэффициентом 0,3/0,5 соответственно). Согласно п.4.1 договора цена вышеуказанного объекта составила 6 367 090 рублей и рассчитана исходя из стоимости 1 кв.м. проектной инвестируемой площади в размере 66 790 рублей. Ответчиком данная сумма внесена в полном объеме. По результатам технических обмеров в соответствии с п.1.6.3. договора установлено, что фактическая инвестируемая площадь всей квартиры составляет 97,36 кв.м., при этом проектная инвестируемая площадь всей квартиры согласно договора 95,33 кв.м. и не доплаченная сумма составляет 135 584 рубля. Согласно п.4.2. договора при его заключении стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах общей площади квартиры по проектной документации, которая взята сторонами за основу для расчетов по настоящему договору, и фактической общей площадью квартиры, которая будет установлена в техническом паспорте БТИ после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по результатам технической инвентаризации. В случае расхождения фактической инвестируемой и проектной инвестируемой площадей объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. стороны производят перерасчет стоимости объекта долевого строительства, исходя из цены его 1 кв.м., указанный в пункте 4.1. настоящего договора, и производят взаиморасчеты.

Согласно п.6.8. договора стороны установили следующие дополнительные требования к качеству объекта долевого строительства:

              Стены: отклонения плоскости стен от вертикали на всю высоту помещения: согласно СНиП; при положении к плоскости стен (перегородок) двухметровой рейки имеются просветы: согласно СНиП.

         В соответствии с п.5.18.3 табл.5.12 СП 70.13330.2012. Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (утв. Приказом Госстроя от 25.12.2012 № 109/ГС) (ред. от 30.12.2020) предельные отклонения стен и колонн 15 мм. Указанные в представленной таблице изменения параметров квартиры считаются допустимыми (то есть не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры), а именно: фактическая инвестируемая площадь объекта не превышает более чем на 0,5 кв.м.

Доводы истца, что фактическая площадь увеличилась на 2,03 кв.м., нарушают требования ч.1 ст.7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве...» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а именно нарушение строительных норм при возведении стен не только спорной квартиры, а в целом всего дома, так как параметры ... также увеличились на 2 кв.м. Площадь застройки дома не изменилась согласно представленным документам, а фактический размер стен увеличился у каждой квартиры за счет нарушений при строительстве. Кроме того, согласно п.1.6.1 договора внутренние перегородки в квартире и межквартирные перегородки выполняются из блоков газобетонных. Внутриквартирные отделочные строительные работы на объекте долевого строительства застройщиком (истцом) не производились. Указанные выше положения Закона коррелируют с требованиями ст.309 ГК РФ, предусматривающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст.7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве..." обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пп.2 ч.2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ). При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона №214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. Как следует из материалов дела и самого договора не согласован размер определённых отступлений параметров стен, а только лишь высота помещения передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади. При таких обстоятельствах участник долевого строительства не обязан оплачивать увеличение площади объекта из-за предельных параметров отклонения, установленных п.5.18.3 табл.5.12 СП 70.13330.2012. Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01- 87"(утв. Приказом Госстроя от 25.12.2012 N 109/ГС) (ред. от 30.12.2020).

При подсчете разницы в недоплаченных квадратных метрах истцом допущена ошибка, так согласно п.4.2. договора при заключении стороны договорились случае расхождения фактической инвестируемой и проектной инвестируемой площадей объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. стороны производят перерасчет стоимости объекта долевого строительства, исходя из цены его 1 кв.м., указанный в пункте 4.1. настоящего договора. Соответственно, проектная инвестируемая площадь рассчитывается следующим образом: прихожая - 12,8 кв.м., сан узел №1 - 5,1 кв.м., сан узел №2 - 2,3 кв.м., кухня - 20,6 кв.м., жилая комната №1 - 16,7 кв.м., жилая комната №2 - 15,9 кв., жилая комната №3 - 15 кв.м., балкон - 1,2 кв.м., лоджия - 5,8 кв.м., общая площадь 95,4 кв.м. Согласно технического паспорта площадь квартиры составляет 97,4 кв.м., соответственно 97,4 кв.м. - 95,4 кв.м. = 2 кв.м. х 66 790 = 133 580 рублей. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Дарстрой-Юг» в полном объеме.

Суд, исследовав письменные документы дела, возражения ответчика, оценив в совокупности все собранные и проверенные в судебном заседании доказательства, приходит к следующему.

На основании ч.1 ст.46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

На основании п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) следует, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу пункта 2 той же нормы права граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

На основании п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в частности из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Пунктами 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст.309, ст.310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела (__)____ между ООО «Дарстрой-Юг» (застройщик) и Алексановым Н. С. (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от (__)____ ...

Объектом долевого строительства по договору является ... проектной инвестируемой площадью 95,33 кв.м. (с учетом площади балконов/лоджий с примененным к ним понижающим коэффициентом 0,3/0,5 соответственно) на 8-м этаже в многоквартирном доме литер 2 по адресу: ..., ... (п.1.6.1 договора).

Согласно п.4.1 договора цена квартиры составляет 6 367 090 рублей и рассчитана исходя из стоимости 1 кв.м. проектной инвестируемой площади в размере 66 790 рублей.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения от (__)____ ...-RU....

По акту приема-передачи от (__)____ квартира ООО «Дарстрой-Юг» передана Алексановичу Н.С.

На основании ч.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с п.1.6.2 договора проектная инвестируемая площадь объекта долевого строительства - это определенная в соответствии с проектной документацией застройщика на дату подписания настоящего договора, указанная в пункте 1.6.1. настоящего договора, площадь объекта долевого строительства, по соглашению сторон, являющаяся суммой общей площади квартиры (без учета площади холодных помещений - лоджий и/или балконов) и общей площади холодных помещений - лоджий и/или балконов (с применением к ним понижающего коэффициента 0,5 и/или 0,3 соответственно), взятая сторонами за основу для определения стоимости объекта долевого строительства на момент подписания настоящего договора.

Согласно п.1.6.3 договора фактическая инвестируемая площадь объекта долевого строительства - это установленная уполномоченным органом государственного учета в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, и определенная в соответствии с кадастровым и техническим паспортами, площадь объекта долевого строительства, по соглашению сторон, являющаяся суммой общей площади квартиры (без учета площади холодных помещений - лоджий и/или балконов) и общей площади холодных помещений - лоджий и/или балконов (с применением к ним понижающего коэффициента 0,5 и/или 0,3 соответственно), применяемая сторонами для определения стоимости объекта долевого строительства по завершении строительства и проведения взаиморасчетов в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего договора.

В свою очередь, как установлено п.4.3.1 договора в случае, если фактическая инвестируемая площадь превышает проектную инвестируемую площадь более чем на 0,5 кв.м., участник долевого строительства производит уплату (доплату) денежной суммы, рассчитанную как произведение цены 1 кв.м. площади объекта долевого строительства, указанной в п. 4.1. настоящего договора, на фактическую инвестируемую площадь, за вычетом уже фактически уплаченных дольщиком в счет цены договора денежных средств.

Такая уплата (доплата) денежной суммы производится участником долевого строительства в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения застройщиком технического плана на объект долевого строительства либо уведомления дольщика о необходимости произведения доплаты.

В силу п.4.3.3 договора изменение цены договора на основании пунктов 4.2., 4.3.1. и 4.3.2. настоящего договора производится без подписания дополнительного соглашения сторонами и считается измененной с момента получения стороной соответствующего уведомления.

По результатам технических обмеров, отраженных в техническом паспорте ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от (__)____, следует, что фактическая инвестируемая площадь квартиры составляет 97,36 кв.м.

При этом проектная инвестируемая площадь квартиры согласно договору 95,33 кв.м.

По расчетам истца на стороне дольщика возникла обязанность произвести доплату в пользу ООО «Дарстрой-Юг» в размере: (97,36 кв.м. - 95,33 кв.м.) х 66 790 = 135 584 рубля.

Вместе с тем, ответчик обоснованно указывает на то обстоятельство, что расчет площадей комнат квартиры, отраженный в договоре, произведен с учетом округления каждой величины до сотых, в то время как в расчете БТИ – округление произведено до десятых.

Таким образом, для правильного расчета разницы в проектной инвестируемой площади квартиры и фактической инвестируемой площади квартиры следует площадь каждой комнаты квартиры исчислять с учетом округления до десятых.

Так проектная инвестируемая площадь квартиры с учетом округлений до десятых составит 95,4 кв.м., из расчета 12,8 + 5,1 + 2,3 + 20,6 + 16,7 + 15,9 + 15 + 1,2 + 5,8.

Фактическая инвестируемая площадь квартиры составляет 97,4 кв.м., из расчета: 13,1 + 5,4 + 2,4 + 20,9 + 16,9 + 16,1 + 15,2 + 1,1 + 6,3.

Следовательно, разница в площадях составит 2 кв.м.

Следовательно, недоплаченная за квартиру сумма за 2 кв.м. составит 133 580 рублей, что будет соответствовать условиям договора от (__)____ ... требованиям справедливости.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, подтвержденные надлежащими средствами доказывания, отвечающими требованиям относимости, допустимости и достоверности, у суда имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца доплаты по договору участия в долевом строительстве в связи с превышением фактической инвестируемой площади квартиры над проектной инвестируемой в сумме 133 580 рублей, то есть для частичного удовлетворения исковых требований.

Доводы стороны ответчика относительно незаконности и необоснованности исковых требований в полном объеме, суд признает несостоятельными, поскольку условие о доплате при расхождении проектной инвестируемой площади квартиры и фактической инвестируемой площади квартиры было согласовано сторонами в п.4.2, п.4.3 договора. При этом данными пунктами договора предусмотрена как доплата за увеличение площади, так и возврат денежных средств дольщику в случае, если фактическая площадь квартиры будет меньше инвестируемой.

Мнение стороны ответчика о допущенных истцом нарушениях при строительстве, ухудшении качества квартиры, непригодности для проживания квартиры является надуманным и ничем объективно неподтвержденным. В то время как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт приема-передачи свидетельствуют об обратном.

Таким образом, никаких злоупотреблений правом со стороны истца судом при рассмотрении дела не установлено, а потому и оснований для отказа в иске в полном объеме у суда не имеется.

    Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3912 рублей, подтвержденные документально платежным поручением ... от (__)____, подлежат возмещению истцу ответчиком пропорционально удовлетворенной части исковых требований в сумме 3853,32 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Дарстрой-Юг» – удовлетворить частично.

Взыскать с Алексанова Н. С. (паспорт РФ серии ... ... от (__)____) в пользу ООО «Дарстрой-Юг» (ИНН 2311173560) в счет задолженности по доплате в связи с превышением инвестируемой площади квартиры над проектной инвестируемой - 133 580 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины 3853,32 рублей.

В остальной части иска ООО «Дарстрой-Юг» - отказать.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 января 2023 года.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Выселковский районный суд.

Судья: подпись.

Подлинный документ находится в гражданском деле Выселковского районного суда Краснодарского края №2-102/2023.