Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-552/2023 (2-7606/2022;) ~ М-7771/2022 от 13.12.2022

Дело №

64RS0№-54

Решение

Именем Российской Федерации

11 апреля 2023 года <адрес>

Энгельсский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи ФИО5

при помощнике судьи ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи.

    Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли - продажи недвижимости, предметом которого является земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный для дачного строительства по адресу: <адрес>, в границах земель АО «Новое» в Юго-Восточном направлении от <адрес>, площадью 950 кв.м., кадастровый №. В настоящее время указанный земельный участок, согласно выписке из ЕГРН имеет адрес: <адрес>, Энгельсский муниципальный район, Красноярское муниципальное образование, СНТ Прага, <адрес>, з/у №.

    Договором определено, что цена иска составляет 250000 рублей, оплата будт произведена с рассрочкой платежа. Оплата по договору не произведена. Земельный участок до полного расчета находится в залоге у продавца и в его пользовании.

ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору купли-продажи недвижимости заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 4 изложен в новой редакции и установлен срок для расчета до ДД.ММ.ГГГГ.

    Однако расчет до настоящего времени не произведен.

     Обязанности по договору исполнены не надлежащим образом, т.к. со стороны покупателя обязанность по оплате товара не исполнена.

    Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, указав, что все срока расчета по договору истекли, ответчица не в состоянии произвести расчет. Участок находится в его пользовании, ответчику не передавался.

Ответчик ФИО2 требования не признала, пояснив, что земельный участок находится в пользовании у продавца, так как она действительно в настоящее время не имеет возможности рассчитаться по договору, но хотела бы оставить право на участок за собой, рассчитается позже.

Представитель третьего лица Межрайонной инспекции ФНС № по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке. Просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Статьей 56 ГПК РФ определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность один земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначены для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, в границах земель АО «Новое» в Юго-восточном направлении от <адрес> (далее – Участок). Участок имеет кадастровый №, общую площадь 950 кв.м. Продавец и покупатель пришли к соглашению о цене участка в сумме 250000 рублей, который покупатель оплачивает в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Факт платежа подтверждается распиской продавца, составленной им от руки. До момента полной оплаты Участок находится в залоге (ипотеке) у продавца.

Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в пункт 4 Договора внесены изменения, в соответствии с которыми покупатель оплачивает в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в границах земель АО «Новое» в Юго-восточном направлении от <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО2

На основании постановления администрации Красноярского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку общей площадью 950 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащему на праве собственности ФИО2 с местоположением: <адрес>, Красноярское муниципальное образование в границах земель АО «Новое» в Юго-восточном направлении от <адрес> присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>, Энгельсский муниципальный район <адрес>, Красноярское муниципальное образование Энгельсского муниципального района <адрес>, СНТ Прага, <адрес>, з/у №.

На данный земельный участок постановлением судебного пристава – исполнителя Ленинского РОСП <адрес> УФССП по <адрес> наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ №.

    Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

    Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.    При заключении вышеназванной сделки сторонами соблюдены условия, а также в полном объеме исполнены обязательства.

    В силу с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Продавцом исполнено обязательство по оформлению договора купли продажи передаче документов покупателю для регистрации перехода права собственности, а покупателем не исполнена обязанность по оплате данного земельного участка, в сроки предусмотренные договором и дополнительным соглашением.

Сторонами не оспаривается, что оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не произведена.

Следовательно, условие сделки об оплате земельного участка ответчиком по купле-продаже недвижимости не исполнена.

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения - на основании решения суда.

По решению суда договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут (п. п. 1, 2 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ; п. 3 ст. 37 ЗК РФ): при существенном нарушении договора другой стороной. Нарушение договора одной из сторон признается существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

В связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях;

По общему правилу расторжение договора купли-продажи возможно до того момента, пока обязательства по нему не исполнены сторонами, то есть до передачи земельного участка и денег. При этом регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю не является препятствием для расторжения договора (п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ; п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ).

Нарушение ответчиком условий договора об оплате земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ суд находит существенным, при таких обстоятельствах, требования истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка подлежат удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия.

Данная претензия оставлена ответчиком без ответа.

Согласно Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (п.65).

Доводы ответчика, что она желает оставить земельный участок за собой, и намерена рассчитаться по сделки, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований.

Оценивая доводы иска и доказательства, исследованные в ходе судебного разбирательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 4, 12, 56, 67, 194-199, ГПК РФ, суд

решил:

расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Расторгнуть дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО1 и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд <адрес>.

Председательствующий: