Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4595/2023 ~ М-4483/2023 от 20.10.2023

Дело № 2-4595/2023

      26RS0002-01-2023-006782-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2023 года                                                                                                               город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Романенко Ю.С.,

при секретаре Поповой С.А.,

с участием

представителя истца Банк ГПБ(АО) - Михайловой З.П., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Банк ГПБ (АО) к Керейтову Р. Н., с участием третьего лица Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Банк ГПБ (АО) обратился в суд с иском, к Керейтову Р.Н., с участием третьего лица Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований указано, что 08.11.2017 между «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) и Керейтовым Р.Н. (Заемщик) был заключен кредитный договор № <номер обезличен> на покупку недвижимости, в соответствии с которым Банк (Кредитор) взял на себя обязательство предоставить заемщику (ответчику) денежные средства в размере 2 151 565,04 рублей на срок по 30.04.2032 года под 9,5 % годовых на приобретение квартиры № 31, расположенной по адресу: <номер обезличен>. 08.11.2017 Керейтов Р.Н. заключил с Сараевой Т.А. договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, в соответствии с положениями которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру, общей площадью 61,3 кв.м, находящуюся по адресу: <номер обезличен>. В соответствии с договором купли-продажи (п. 1.5.) покупатель (заемщик) приобрел указанную недвижимость по цене 3 100 000 рублей за счет средств целевого жилищного займа и кредитных средств, предоставленных в соответствии с вышеописанным кредитным договором. На основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в момент государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимость Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республики в обеспечение обязательств, принятых покупателем (Керейтовым Р.Н.) по вышеуказанному кредитному договору, возникла ипотека в силу закона (без дополнительного заключения договора залога недвижимости), что нашло свое отражение в п. 1.2.3. договора купли-продажи. Переход права собственности на квартиру к Заемщику зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Карачаево-Черкесской Республики 15.01.2018, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № <номер обезличен>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.04.2021 №<номер обезличен>. Одновременно с регистрацией перехода собственности произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу Банка. Банк надлежащим образом исполнил свои обязательства перед Заемщиком, предоставив Заемщику кредит (денежные средства) в размере 2 151 565,04 рублей на срок по 30.04.2032 путем единовременного зачисления денежных средств на вклад до востребования Заемщика №<номер обезличен>, открытый в Филиале «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) в г. Ставрополе, что подтверждается платежным поручением от 23.01.2018 № 71589. В случае невыполнения Заемщиками одного из условий Кредитного договора, в том числе при просрочке Заемщиком возврата предоставленных Банком денежных средств или процентов за пользование ими более чем на 30 календарных дней, нарушение сроков внесения ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев Банк на основании п.п. 3.4. Кредитного договора имеет право требовать досрочного возврата кредита, уплаты начисленных процентов и уплаты пени. Согласно п. 5.4. Кредитного договора в случае неисполнения Заемщиком требований Банка о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 30 календарных дней, считая с даты предъявления Банком письменного уведомления с требованием о досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, Банк имеет право обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств недвижимость. Заемщик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности перед Банком по погашению суммы основного долга и процентов: начиная с октября 2022 года полностью Заемщик прекратил исполнять обязательства по кредитному договору. Согласно письма ФГКУ «Росвоенипотека» от 10.06.2022 №НИС -3/2/-09/8754 Керейтов Р.Н. с 01.04.2020 исключен из реестра участников накопительно - ипотечной системы без права на использование накоплений. Банк в соответствии с п. 5.4. кредитного договора предъявил заемщику требование от 06.07.2023 за № 168-3/1865/23 о досрочном (до 09.08.2023) возврате кредита, уплаты начисленных процентов и пени и расторжении кредитного договора, в случае неисполнения данного требования. Несмотря на это ответчик задолженность перед банком не погасил. Так, задолженность по основному долгу в соответствии с расчетом задолженности Керейтова Р.Н. по состоянию на 07.09.2023 составляет 1 611 856,04 рублей, задолженность по уплате процентов за пользование кредитом составляет 125 962,86 рублей, задолженность по уплате процентов на просроченный основной долг составляет 17 094,88 рублей. В соответствии с п. 5.3. кредитного договора в случае неисполнения заемщиком сроков возврата кредита и уплаты начисленных процентов, Банк вправе потребовать уплату неустойки в виде пени в размере 0,02 % от суммы просроченного платежа, в счет исполнения обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов, за каждый календарный день просрочки. Сумма начисленной пени по состоянию на 07.09.2023 за несвоевременную уплату кредита составляет 12 888,31 рублей и несвоевременную уплату процентов составляет 4 072,35 рублей. Таким образом, по состоянию на 07.09.2023 ответчик должен уплатить Банку денежные средства в общем размере 1 771 874,44 рублей. Согласно отчета ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт» от 29.08.2023 № 943-2023, рыночная стоимость квартиры составила 5 674 112,00 рублей. На основании изложенного, просит суд: взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору № 486-Ф/2017 от 08.11.2017 по состоянию на 07.09.2023 в размере 1 771 874,44 рублей, в том числе1 611 856,04 руб. - основной долг, 125 962,86 руб. - проценты за пользование кредитом, 17 094,88 руб. - проценты на просроченный основной долг; 12 888,31 рублей - пени за просрочку возврата кредита, 4 072,35 рублей - пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом; расторгнуть    кредитный договор №    486 Ф/2017 от 8.11.2017 с даты вступления решения суда в законную силу; проценты по кредитному договору №486-Ф/2017 от 08.11.2017 по ставке в размере 9,5 % годовых, начисленные на сумму фактического остатка просроченного основного долга с 08.09.2023 по дату расторжения кредитного договора; пени по кредитному договору № 486-Ф/2017 от 08.11.2017 по ставке в размере 0,02 %, начисленные за каждый день просрочки от суммы фактического остатка просроченного основного долга, и от суммы просрочки уплаты процентов за пользование кредитом с 08.09.2023 по дату расторжения кредитного договора; расходы по оплате государственной пошлины в размере 23059,37 рубля; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 61,3 кв.м., находящуюся по адресу: <номер обезличен> кадастровый номер: <номер обезличен>, принадлежащую на праве собственности Керейтову Р.Н., установив первоначальную продажную стоимость залоговой квартиры в размере - 4 539 289,60 рублей, путем реализации с публичных торгов.

Представитель истца Банк ГПБ(АО) - Михайлова З.П., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик Керейтов Р.Н., извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, уважительных причин своей не явки суду не представил.

Представитель третьего лица ФГКУ «Росвоенипотека», извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, уважительных причин своей не явки суду не представил.

Суд на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации (далее - ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение представителя истца Банк ГПБ(АО) - Михайловой З.П., исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Положениями ч. 1 ст. 45 Конституции Российской Федерации установлено, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Так, в соответствии с положениями ст. 47 Конституции Российской Федерации, никто не может быть лишен права на рассмотрение дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В соответствии со ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.

Согласно ст. 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его к своему производству.

Согласно разъяснениям, данным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», иски об обращении взыскания на недвижимое имущество, а также о признании ипотеки прекращенной рассматриваются с соблюдением правил об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ).

Требование об обращении взыскания на предмет залога не является виндикационным, а является одним из способов удовлетворения денежных требований истца, поэтому на данный иск не распространяются положения ст. 30 ГПК РФ об исключительной подсудности.

Иски об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество не относятся к искам о правах на такое имущество, а связаны с разрешением вопроса о преимущественном получении кредитором залогодателя удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами должника и спор о праве на недвижимое имущество, с которым закон связывает правило об исключительной подсудности споров, при заявлении требования только об обращении взыскания на заложенное имущество действительно будет отсутствовать.

Требование об обращении взыскания на заложенное в обеспечение возврата кредита недвижимое имущество не является самостоятельным спором о правах на это имущество. Материально-правовой предпосылкой такого рода спорных отношений является неисполнение должником кредитного обязательства, предполагающее удовлетворение требований кредитора за счет стоимости предмета залога, в связи с чем ст. 30 ГПК РФ к кредитным отношениям применению не подлежит.

Так, согласно ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно требованиям ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку ответчик возражений и доказательств по существу заявленных истцом требований суду не представил, суд при рассмотрении спора, исходит из заявленных истцом требований и представленных им доказательств.

Из доказательств, представленных истцом, следует, что 08.11.2017 между «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) и Керейтовым Р.Н. (Заемщик) был заключен кредитный договор № <номер обезличен> на покупку недвижимости, в соответствии с которым Банк (кредитор) взял на себя обязательство предоставить заемщику (ответчику) денежные средства в размере 2 151 565,04 рублей на срок по 30.04.2032 года под 9,5 % годовых на приобретение квартиры № 31, расположенной по адресу: <номер обезличен>

08.11.2017 Керейтов Р.Н. заключил с Сараевой Т.А. договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, в соответствии с положениями которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру, общей площадью 61,3 кв.м, находящуюся по адресу: <номер обезличен>

В соответствии с договором купли-продажи (п. 1.5.) покупатель (заемщик) приобрел указанную недвижимость по цене 3 100 000 рублей за счет средств целевого жилищного займа и кредитных средств, предоставленных в соответствии с вышеописанным кредитным договором.

Кредит предоставлен заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на банковский счет - на вклад до востребования Заемщика №<номер обезличен> открытый в Филиале «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) в г. Ставрополе, что подтверждается платежным поручением от 23.01.2018 № 71589.

Таким образом, Банк, соблюдая условия кредитного договора, надлежащим образом и в полном объеме исполнил обязательства по предоставлению заемщику Кредита.

В свою очередь, согласно п. 3.2. кредитного договора заемщик обязался возвратить.

Банку кредит в полном объеме, и уплатить сумму начисленных процентов.

Однако, в нарушение условий кредитного договора свои обязательства по возврату кредита, уплате процентов в порядке и сроки, предусмотренные кредитным договором, заемщик надлежащим образом не исполняет.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст.ст. 329, 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ к числу убытков относится утрата имущества (реальный ущерб), а также расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно положений п. 2.4.2 Кредитного договора № <номер обезличен> возврат кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляются заёмщиком за счёт собственных средств в случае исключения заёмщика из реестра участников НИС, начиная с первого месяца исключения из реестра и до полного исполнения обязательств по договору.

В соответствии с п. 5.3. кредитного договора в случае неисполнения заемщиком сроков возврата кредита и уплаты начисленных процентов, банк вправе потребовать уплату неустойки в виде пени в размере 0,2 % от суммы задолженности по возврату кредита, в счет исполнения обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 5.4. Кредитного договора в случае неисполнения Заемщиком требований Банка о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 30 календарных дней, считая с даты предъявления Банком письменного уведомления с требованием о досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, Банк имеет право обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств недвижимость.

Согласно письма ФГКУ «Росвоенипотека» от 10.06.2022 №НИС -3/2/-09/8754 Керейтов Р.Н. с 01.04.2020 исключен из реестра участников накопительно - ипотечной системы без права на использование накоплений.

Банк в соответствии с п. 5.4. Кредитного договора предъявил Заемщику требование от 06.07.2023 за № 168-3/1865/23 о досрочном возврате кредита, уплаты начисленных процентов и пени и расторжении кредитного договора, однако требование Банка оставлено без удовлетворения, иного суду не представлено.

Согласно представленному истцом расчету задолженности, задолженность по кредитному договору № <номер обезличен> от 08.11.2017 по состоянию на 07.09.2023 составляет 1771874,44 рублей, в том числе: просроченная задолженность по основному долгу – 1611856,04 рублей, просроченные проценты за пользование кредитом – 125962,86 рублей, проценты на просроченный основной долг – 17094,88 рублей, пени за просрочку возврата кредита -12888,31 рублей, пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом – 4072,35 рублей.

Суд находит расчет обоснованным, математически верным, и полагает необходим положить его в основу решения суда. Контррасчет ответчиком не представлен.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 1771874,44 рублей.

Истцом заявлены требования о расторжении кредитного договора № <номер обезличен> от 08.11.2017, разрешая заявленные требования суд, приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 450, 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнуть по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороны. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был заключен или был бы заключен на значительно отличающих условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Принимая во внимание, что Керейтов Р.Н., как заемщик по кредитному договору, не произвел полное погашение кредита, суд признает данное обстоятельство существенным нарушением условий заключенного сторонами договора и основанием для расторжения кредитного договора № <номер обезличен> от 08.11.2017, поскольку ответчик, не исполняя условия договора, наносит истцу такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Согласно п.3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении кредитного договора.

Истцом заявлены требования о взыскании процентов по ставке в размере 9,5% годовых, начисленных на сумму фактического остатка прочроченного основного долга с 08.09.2023 по дату расторжения кредитного договора и неустойки по ставке в размере 0,2 %, начисленные за каждый день просрочки от суммы фактического остатка прокроенного основного долга, и от суммы просрочки уплаты процентов за пользование кредитом с 08.09.2023 по дату расторжении кредитного договора.

В соответствии с п. 2 ст. 809 ГК РФ проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа, если отсутствует иное соглашение между сторонами.

Доказательств, что между сторонами достигнуто соглашение, которое устанавливает иной срок уплаты процентов за пользование займом по сравнению с тем, как это определено в пункте 2 ст. 809 ГК РФ, в материалах дела не имеется.

Поэтому начисление процентов должно производиться по день исполнения денежного обязательства и не прекращаться с истечением срока кредитного договора.

Согласно пункту 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

Таким образом, требования о взыскании процентов по ставке в размере 9,5% годовых, начисленных на сумму фактического остатка пророченного основного долга с 08.09.2023 по дату расторжения кредитного договора и неустойки по ставке в размере 0,2 %, начисленные за каждый день просрочки от суммы фактического остатка прокроенного основного долга, и от суммы просрочки уплаты процентов за пользование кредитом с 08.09.2023 по дату расторжении кредитного договора, подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество (предмет залога): квартиру, общей площадью 61,3 кв.м, находящуюся по адресу: <номер обезличен>, принадлежащую Керейтову Р.Н. на праве собственности.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Пунктом 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствие с п. 3 ст. 348 ГК РФ если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлен факт существенного нарушения заемщиками обязательств по договору займа, непрерывная просроченная задолженность составила более 6 месяцев, размер задолженности превышает установленный законом 5%-ный барьер от стоимости заложенного имущества.

Поскольку оснований, не позволяющих обратить взыскание на предмет залога, указанных в ч. 2 ст. 348 ГК РФ и статье 54.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено, то суд приходит к выводу об удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет залога.

В силу ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Установленный в пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, цена определяется как 80% от определенной рыночной стоимости имущества.

Согласно отчету об оценке № 943-2023, составленному ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» рыночная стоимость квартиры составила 5674112 рублей.

Данный отчет об оценке ответчиком не опровергнут, иных сведений об оценке предмета ипотеки им не представлено.

С учетом ст. 67 ГПК РФ суд находит указанный отчет об оценке допустимым доказательством по делу, сведения актуальными, и считает возможным положить его в основу решения суда.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <номер обезличен>, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 4539289,60 рублей, способ реализации - путем продажи квартиры с публичных торгов.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из материалов дела усматривается, что истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме 23059,37 рубля, что подтверждается платежным поручением № 184147 от 15.09.2023.

Таким образом, суд полагает, что в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 23059,37.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Банк ГПБ (АО) – удовлетворить.

Взыскать с Керейтова Р. Н., 23.05.1987 года рождения, в пользу Банк ГПБ (АО) (ИНН 7744001497, ОГРН 1027700167110) задолженность по кредитному договору № <номер обезличен> от 08.11. 2017 по состоянию на 07.09.2023 в размере 1 771 874,44 рублей, из которых: 1 611 856,04 рублей основной долг; 125 962,86 рублей проценты за пользование кредитом; 17 094,88 рублей проценты на просроченный основной долг; 12 888,31 рублей пени за просрочку возврата кредита; 4 072,35 рублей пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом.

Расторгнуть кредитный договор №    <номер обезличен> от 08.11.2017 с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Керейтова Р. Н., 23.05.1987 года рождения, в пользу Банк ГПБ (АО) (ИНН 7744001497, ОГРН 1027700167110) проценты по кредитному договору №<номер обезличен> от 08.11.2017 по ставке в размере 9,5 % годовых, начисленные на сумму фактического остатка просроченного основного долга с 08.09.2023 по дату расторжения кредитного договора.

Взыскать с Керейтова Р. Н., 23.05.1987 года рождения, в пользу Банк ГПБ (АО) (ИНН 7744001497, ОГРН 1027700167110) пени по кредитному договору № <номер обезличен> от 08.11.2017 по ставке в размере 0,02 %, начисленные за каждый день просрочки от суммы фактического остатка просроченного основного долга, и от суммы просрочки уплаты процентов за пользование кредитом с 08.09.2023 по дату расторжения кредитного договора.

    Взыскать с Керейтова Р. Н., 23.05.1987 года рождения, в пользу Банк ГПБ (АО) (ИНН 7744001497, ОГРН 1027700167110) сумму оплаченной госпошлины в размере 23 059,37 рубля.

Обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Керейтову Р. Н., а именно: квартиру, общей площадью 61,3 кв.м., находящуюся по адресу: <номер обезличен>, квартира 31, кадастровый номер: <номер обезличен>, являющуюся предметом залога, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену на публичных торгах в размере 4539289,60 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Ставрополя в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 27.11.2023 года.

Судья                                                                                                                                                               Ю.С. Романенко