Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2075/2023 ~ М-1638/2023 от 11.07.2023

К делу 2-2075/2023

23RS0008-01-2023-002580-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2023 года             г. Белореченск

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Просветова И.А.

при секретаре Бишлер А.О.,

с участием истца Аванесовой А.Ю., ее представителя Вухтина А.А., представителя истицы Зайцевой Н.И. Савина Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Аванесовой Аллы Юрьевны и Зайцевой Натальи Ивановны к Аванесову Юрию Валерьевичу о признании исполненным договора купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок и дом, признании за Зайцевой Н.И. права собственности на 1/3 доли земельного участка и 2/3 доли в жилом доме

УСТАНОВИЛ:

    Аванесова Алла Юрьевна и Зайцева Наталья Ивановна обратились с иском к Аванесову Юрию Валерьевичу о регистрации перехода права собственности на доли в праве собственности на земельный участок и дом от 07.06.2023 г., признании за Зайцевой Н.И. права собственности на 1/3 доли земельного участка и 2/3 доли в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что 07.06.2023 года между Зайцевой Натальей Ивановной и Аванесовой Аллой Юрьевной был заключен договор купли-продажи долей в праве, а именно 1/3 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 189 в. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную и 2/3 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:39:1101190:113, общей площадью 189 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащих на момент заключения договора Аванесовой А.Ю..

Доли в праве были куплены Зайцевой Н.И. за 3 000 000 (три миллиона) рублей, которые были переданы ею Истице-1 наличными при подписании Договора (п. 3. Договора).

Взаимные обязательства сторон по договору выполнены полностью: расчёт за доли со стороны Зайцевой Н.И. произведён полностью, объекты недвижимости (доли в праве) переданы Продавцом, согласно пп. 5, 6. Договора, в соответствие со ст. 556 ГК РФ, т.е. без составления отдельного приёмо-передаточного акта.

Вторым собственником долей в праве на дом и земельный участок является Аванесов Юрий Валерьевич (ответчик): 2/3 доли в праве на земельный участок и 1/3 доли в праве на дом.

До заключения Договора, Аванесова А.Ю. через нотариуса Белореченского нотариального округа Поплавского А.М. письменно известила Аванесова Юрия Валерьевича о намерении продать третьему лицу принадлежавшие ей доли в праве на земельный участок и дом за 3 000 000 рублей. Нотариус известил Ответчика о намерении Аванесовой А.Ю. продать доли в праве письмом от 05.09.2022 г.

Позже, Аванесова А.Ю. получила от нотариуса Поплавского А.М. Уведомление б/н от 21.12.2022 г., в котором нотариус сообщил, что второй собственник долей в праве (Аванесов Ю.В.) выразил свое согласие купить её доли по заявленной цене в 3 000 000,00 руб., т.е. выразил желание воспользоваться преимущественным правом покупки. Об этом Ответчик письменно известил нотариуса Поплавского А.М. письмом от 13.09.2022г.

Однако, своим правом Ответчик не воспользовался и на заключение сделки по преимущественному праву покупки долей Аванесовой А.Ю. к нотариусу не явился. На устные просьбы Истицы-1 явиться к нотариусу отвечал отказом, а после стал игнорировать звонки и сообщения.

Тогда Аванесова А.Ю. обратилась к нотариусу Поплавскому А.М. с Заявлением б/н от 05.04.2023 г. в котором просила его зарегистрировать сделку по продаже ею долей в праве на 1/3 земельного участка и 2/3 дома гражданке Зайцевой Н.И.

В ответном письме от 12.04.2023г. нотариус Поплавский А.М. рекомендовал Аванесовой А.Ю. самостоятельно связаться с Аванесовым Ю.В. и записаться на совместный приём к нотариусу для регистрации сделки.

Следуя рекомендации нотариуса, Аванесовой А.Ю. направила в адрес ответчика заказным письмом требование от 08.05.2023 г. о явке к нотариусу 17.05.2023 г. к 10-00 для регистрации сделки преимущественной покупки долей Аванесовой А.Ю. за 3 000 000 рублей.

К назначенному времени ответчик на приём, в отличии от Аванесовой А.Ю. не явился, своим правом не распорядился, проигнорировав предложение. Об этом указывает нотариус Поплавский А.М. в Письме от 25.05.2023 г. в адрес Аванесовой А.Ю.

После этого между истцами Аванесовой А.Ю. и Зайцевой Н.И. 07 июня 2023 г. был заключен Договор купли продажи долей в праве на 1/3 доли земельного участка и 2/3 доли в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

В связи с тем, что заключенная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но при этом нотариус действий по регистрации сделки не производит, то судебная защита это единственный шанс для истцов реализовать свои права и защитить свои законные интересы.

Истицы в ходе рассмотрения дела уточнили исковое заявление, в котором просят суд признать полностью исполненным договор купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 189 в. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную и 2/3 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 189 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, кроме того, признать за Зайцевой Натальей Ивановной право собственности на доли в вышеуказанном недвижимом имуществе.

Истец Аванесова А.Ю., ее представитель Вухтина А.А., представитель истицы Зайцевой Н.И. - Савин Р.В. в судебном заседании полностью подражали доводы искового заявления, просили их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик, надлежаще уведомленный о дате и времени судебного заседания, явку в него не обеспечил, о причинах отсутствия суду не сообщил, ходатайств о переносе судебного разбирательства не заявил, но направил в суд возражения в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований и просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Нотариус Поплавский А.М. (третье лицо) направил в материалы дела ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Разрешение спора отнес на усмотрение суда.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив все доказательства в их совокупности, с учетом обстоятельств дела, суд считает уточненные исковые требования Аванесовой А.Ю. и Зайцевой Н.И. подлежащими удовлетворению, на основании следующего.

В соответствие с нормами действующего законодательства РФ (ст. 250 ГК РФ) и практики Верховного суда РФ, установлен следующий порядок для осуществления совладельцем доли в праве собственности преимущественного права покупки доли второго совладельца:

Продавец доли в праве через нотариуса направляет официальное уведомление второму совладельцу о намерении продать свою долю третьему лицу за соответствующую стоимость и предлагает осуществить преимущественное право покупки за объявленную цену.

Если в течении 30 дней после получения уведомления совладелец не реализовал своё право преимущественной покупки доли в недвижимом имуществе, ответив отказом или оставив без ответа предложение, то продавец имеет право на заключение и удостоверение сделки по продаже доли третьему лицу за объявленную цену.

Если совладелец второй доли в праве выразил согласие на покупку доли, то он обязан в разумный срок, который не превышает 30 дней с момента своего письменного согласия, явиться к нотариусу для удостоверения сделки. Уклонение от явки свыше 30 дней приравнивается к отказу от покупки доли с вытекающими последствиями, а именно: продавец доли получает право на удостоверение и последующую регистрацию сделки по продаже доли и перехода права собственности к третьему лицу.

В данном случае, совладелец второй доли Аванесов Ю.В. (ответчик) фактически уклоняется от осуществления обязанности по явке к нотариусу для удостоверения сделки по преимущественному праву покупки доли у Аванесовой А.Ю. более пяти месяцев, что более чем достаточно для фиксации факта фактического отказа от покупки.

Не совершение Ответчиком действий, направленных на заключение договора купли-продажи долей в праве и регистрацию перехода права явилось поводом для обращения Истцов в суд с иском по настоящему делу.

Согласно ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст.ст.153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи.

В соответствии ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

    Ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от /дата/ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

    В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 29.04.2010 года №10/22 «Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче».

В пункте 61 постановления Пленума ВАС РФ № 10/22 даны соответствующие разъяснения о том, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса).

Как следует из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса, в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 63 постановления Пленума № 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса).

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку договор купли-продажи от 07.06.2023 г. сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано Истице-2, Ответчик от явки для регистрации сделки уклонился, до настоящего времени договор не зарегистрирован, то переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации.

    Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, истцам была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу и вынесения итогового судебного акта, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход государства в размере 23200 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,-

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи от 07.06.2023 г. долей в праве, заключенный между Аванесовой Аллой Юрьевной и Зайцевой Натальей Ивановной исполненным полностью.

Признать за Зайцевой Натальей Ивановной право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101198:31, общей площадью 600 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную и 2/3 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:39:1101190:113, общей площадью 133,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости Управлением Федеральной регистрационной службы.

    Взыскать с Аванесова Юрия Валерьевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения уроженца <адрес> <адрес>, (<данные изъяты> адрес: <адрес> фактически проживает по адресу: <адрес> государственную пошлину в доход государства в размере 23 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Белореченский районный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда принято в окончательной форме 28.09.2023г.

Судья И.В. Просветов