Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-769/2019 ~ М-280/2019 от 15.02.2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 марта 2019 года                                г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи    Родиной Т.А.,

при секретаре     Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-769/2019 по административному исковому заявлению Сакаевой С.В. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

с участием представителя Сакаевой С.В. по доверенности Саватеева Н.Н.,

у с т а н о в и л:

Сакаева С.В. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением, установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 356,6 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 09 августа 2013 года в размере 5 455 886 рублей.

В обоснование заявленных требований Сакаева С.В. указала, что является собственником в 77/3566 доле вышеуказанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая её права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца Савватеев Н.Н. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области, Андреева Елена Викторовна, Ковалёв Константин Васильевич, Кувшинова Ольга Владимировна, Куликов Александр Станиславович, Новик Зинаида Геннадьевна, Попов Александр Викторович, Рогожкин Алексей Александрович, Авдеева Елена Орестовна, Скачкова Светлана Валентиновна, Хмыров Павел Леонидович, Шуклин Николай Матвеевич, Творогов Сергей Николаевич, Мокин Александр Львович, Рожков Александр Иванович, Шамрай Максим Борисович, Милюков Алексей Анатольевич, Кедало Александр Иванович, Яшков Сергей Иванович, Сухов Василий Сергеевич, Блохин Андрей Владимирович, Миносьян Андроник Сергеевич, Калетина Ирина Валентиновна, Матвеева Наталья Валентиновна не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения. От имени Ковалёва Константина Васильевича, Новик Зинаиды Геннадьевны, Попова Александра Викторовича, Авдеевой Елены Орестовны, Хмырова Павла Леонидовича, Творогова Сергея Николаевича, Мокина Александра Львовича, Шамрая Максима Борисовича, Сухова Василия Сергеевича, Миносьяна Андроника Сергеевича, Калетиной Ирины Валентиновны, Матвеевой Натальи Валентиновны представитель по доверенности Саватеев Н.Н. выразил согласие с заявленными административными исковыми требованиями.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Сакаевой С.В. на праве общей долевой собственности (77/3566 доля в праве) принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 356,6 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 15 ноября 2018 года № 63/174/700/2018-4424, долевыми собственниками вышеуказанного объекта недвижимости являются: Андреева Елена Викторовна (доля 166/3566), Ковалёв Константин Васильевич (доля 180/3566), Кувшинова Ольга Владимировна (доля 109/3566), Куликов Александр Станиславович (доля 446/3566), Новик Зинаида Геннадьевна (доля 168/3566), Попов Александр Викторович (доля 140/3566), Рогожкин Алексей Александрович (доля 106/3566), Авдеева (до смены фамилии Ромадова) Елена Орестовна (доля 80/3566), Скачкова Светлана Валентиновна (доля 160/3566), Хмыров Павел Леонидович (доля 180/3566), Шуклин Николай Матвеевич (доля 77/3566), Творогов Сергей Николаевич (доля 154/3566), Мокин Александр Львович (доля 78/3566), Рожков Александр Иванович (доля 81/3566), Шамрай Максим Борисович (доля 165/3566), Милюков Алексей Анатольевич (доля 80/3566), Кедало Александр Иванович (доля 382/3566), Яшков Сергей Иванович (доля 86/3566), Сухов Василий Сергеевич (доля 83/3566), Блохин Андрей Владимирович (доля 144/3566), Миносьян Андроник Сергеевич (доля 104/3566), Калетина Ирина Валентиновна (доля 240/3566), Матвеева Наталья Валентиновна (доля 80/3566).

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 в размере 10 505 614 рублей 30 копеек по состоянию на 9 августа 2013 года.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость нежилого помещения затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве общей долевой собственности, как плательщика налога на имущество.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, 15 февраля 2019 года Сакаева С.В., с пропуском срока, обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 20 декабря 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценочных технологий» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 5 455 886 рублей без учета НДС.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка нежилого помещения выполнена по состоянию на 9 августа 2013 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости.

Как следует из отчета об оценке, объект оценки представляет собой нежилое торгово-офисное помещение, находящееся в торгово-офисном здании. Наиболее эффективным использованием нежилого помещения оценщик признал его использование в качестве торгово-офисного помещения.

Произведя анализ рынка объекта оценки, определив основные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, оценщик применил при исследовании сравнительный и доходный подходы.

В рамках сравнительного подхода определены правила отбора аналогов, выбрана единица сравнения, подобраны объекты-аналоги, методом сравнения продаж установлены отличия объекта оценки от объектов-аналогов по основным элементам сравнения, для сглаживания различий между объектом оценки и объектами – аналогами введены корректировки, после чего был произведен расчет величины стоимости объекта оценки путем обобщенного анализа скорректированных цен объектов-аналогов в рамках этого подхода.

На страницах 110-145 оценщик выполнил расчет величины рыночной стоимости нежилого помещения в рамках доходного подхода с применением метода прямой капитализации.

Согласовав результаты, полученные в результате двух подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, равную 5 455 886 рублей без учета НДС.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранных оценщиком подходов. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 15 февраля 2019 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Сакаевой С.В. удовлетворить.

Восстановить Сакаевой С.В. пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 356,6 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 09 августа 2013 года в размере 5 455 886 рублей.

Датой обращения Сакаевой С.В. в суд считать 15 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                                        Т.А.Родина