Судебный акт #1 (Определение) по делу № 11-167/2023 от 22.05.2023

Производство №11-167/2023

Дело №66MS0023-01-2023-000157-49

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05 июля 2023 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 28 июня 2023 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Марковой Н.А., при помощнике судьи Смирновой А.И.,

рассмотрев в порядке апелляционного производства в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сериковой Ольги Александровны к Воротникову Илье Сергеевичу о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании обеспечительного платежа, убытков, судебных расходов, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение мирового судьи судебного участка № 6 Кировского судебного района от 07 марта 2023 года,

установил:

Серикова О.А. обратилась к мировому судье с вышеуказанным иском. В обоснование исковых требований указала, что 01 июля 2021 года между сторонами заключен договор найма жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ***, сроком действия с 01 июля 2021 года по 01 мая 2022 года, в последующем договор продлен на срок с 01 мая 2022 года по 01 марта 2023 года. Указанную квартиру истец сдавала в поднаем посуточно. Ссылаясь на пункт 8.2.3 договора Серикова О.А. просит расторгнуть договор найма, поскольку квартира непригодна для проживания из-за наличия стойкого канализационного запаха в ванной комнате. Данное обстоятельство не позволяет истцу сдавать квартиру в течение длительного времени, что влечет для нее потерю дохода и снижение репутации. Впервые недостаток в виде канализационного запаха появился в октябре 2021 года. Истец обращалась к услугам сантехников, после чего интенсивность запаха устранена. Вместе с тем в связи с длительностью наличия указанного недостатка истец направила в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора найма и возврате обеспечительного платежа. Требования претензии оставлены ответчиком без удовлетворения. В связи с изложенным истец просит расторгнуть договор найма, взыскать с ответчика сумму обеспечительного платежа в размере 29 000 рублей, убытки, связанные с оплатой работы сантехников, в размере 2 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 3000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 370 рублей.

Решением мирового судьи судебного участка №6 Кировского судебного района от 07 марта 2023 года исковые требования истца оставлены без удовлетворения.

С указанным решением истец Серикова О.А. не согласилась, подала апелляционную жалобу. В обоснование жалобы истец указала, что суд первой инстанции не исследовал обстоятельства, основания и правовую природу совершенных истцом платежей в рамках договора найма жилого помещения №1 от 01 июля 2021 года. Истец указывает, что п. 3.3 договора от 01 июля 2021 года установлено, что наниматель передал наймодателю аванс в размере 34000 рублей, также в силу п. 3.4. договора наниматель при передаче квартиры оплатил наймодателю 24000 рублей за первый месяц проживания в квартире. Кроме этого, п. 4.2 предусмотрена обязанность нанимателя внести залог в размере 29000 рублей, порядок оплаты которой установлен дополнительным соглашением №1 от 21 июля 2021 года: 10000 рублей 01 июля 2021 года, 9000 рублей 05 сентября 2021 года, 10000 рублей 05 октября 2021 года. С учетом указанного, истец полагает, что с учетом п. 3.3. договора часть залога в размере 10000 рублей включена в сумму аванса, оплаченного при подписании договора. Таким образом, истец считает, что перечислила в пользу ответчика 53000 рублей (34000 + 19000 рублей), которые подлежали возврату при расторжении договора найма жилого помещения. Кроме того Общий размер переплаты за время действия договора найма составил 45579 рублей, из которых 29000 рублей составляет сумма невозвращенного обеспечительного платежа и 16579 рублей сумма не возвращенного аванса. На основании изложенного, истец считает, что суд первой инстанции не исследовал должным образом договор найма, не установил важные обстоятельства дела, и не определил в каком порядке и в каком размере осуществлялись платежи по договору найма. Кроме того истец указывает, что судом первой инстанции неправомерно применено расширительное толкование к п. 4.2 договора о возврате обеспечительного платежа, поскольку договор на момент расторжения договора действовал 18 месяцев. Также истец полагает, что суд первой инстанции не принял во внимание и не дал оценку доводам истца о нарушении ответчиком условий договора найма жилого помещения и противоречивому поведению ответчика. Ответчиком, по мнению истца, нарушен принцип эстоппель, поскольку ответчик изначально требовал у истца съехать из квартиры до 30 декабря 2022 года, а в последующем заявил о имеющихся у него расходах, вызванных отказом истца от договора и связанных с поиском новых нанимателей. Помимо указанного, суд первой инстанции не учел, что ответчик не понес каких либо расходов, связанных с досрочным расторжением договора найма и пришел к необоснованному выводу об отсутствии факта непригодности жилого помещения к проживанию.

В судебном заседании представитель истца Адамов А.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение мирового судьи отменить, и принять новый судебный акт о взыскании обеспечительного платежа в размере 29000 рублей.

В судебное заседание ответчик не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представитель ответчика Майков М.А. в судебном заседании поддержал доводы письменных возражений на апелляционную жалобу. Считает, что судом первой инстанции верно отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку до обращения в суд действие договора прекращено, а обеспечительный платеж не возвращен в связи с нарушением договора найма. Также ответчик указывает, что факт оплаты 58000 рублей в день заключения договора не подтверждается материалами дела, как не подтверждается материалами дела и перечисление истцом в пользу ответчика денежных средств в размере 565797 рублей 76 копеек. Решение об освобождении помещения истцом принято самостоятельно, фактически ключи переданы 03 января 2023 года. Доводы истца об отсутствии расходов также не соответствует действительности, поскольку ответчик не сдавал помещение в течение 10 дней, кроме того, вынужден нести расходы на поиск нового нанимателя через риелтора. Истцом не представлено прямых доказательств непригодности помещения для проживания. На основании изложенного просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение мирового судьи соответствует в полном объеме.

Мировым судьей установлено, что Воротников И.С. является собственником квартиры, расположенной по адресу: *** с 25 ноября 2013 года.

01 июля 2021 года между Воротниковым И.С. (наймодатель) и Сериковой О.А. (наниматель) заключен договор найма №1 жилого помещения – квартиры №*** на срок с 01 июля 2021 года по 01 мая 2022 года включительно.

В силу пункта 2.1.2 договора наймодатель обязан передать нанимателю квартиру в пригодном для проживания состоянии.

В обязанности нанимателя, в силу пункта 2.3.1 договора, входит использование квартиры только для проживания под сдачу в субаренду на короткие сроки со сменным составом, обеспечение ее сохранности, поддержание в надлежащем состоянии, обеспечение сохранности имущества и использование последнего по назначено, а также соблюдение «Правил пользования жилыми помещениями» и правил противопожарной безопасности.

Пунктом 4.2 договора стороны предусмотрели обеспечительный платеж в размере 29000 рублей в счет стоимости последнего месяца проживания, а также согласовали, что при расторжении договора раньше 11 месяцев залог не возвращается.

Оспаривая решение, истец указывает, что мировой судья не исследовал должным образом спорный договор найма и не установил важные обстоятельства по делу, в том числе, не установил в каком порядке и в каком размере осуществлялись платежи по договору. В частности, истец полагает, что общая сумма переплат по договору составляет 45579 рублей, из которых 29000 рублей сумма невозвращенного обеспечительного платежа и 16579 рублей сумма невозвращенного аванса.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно п. 1 ст. 676 Гражданского кодекса Российской Федерации, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

В силу статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 685 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Между тем, наличие или отсутствие переплат по договору со стороны истца на предмет спора – расторжение договора найма и возврат обеспечительного платежа, в данном случае не влияет, поскольку, во-первых, ответчиком не заявлено о наличии задолженности по договору найма, и во-вторых, невозврат обеспечительного платежа вызван не наличием или отсутствием задолженности, а нарушением условий договора истцом, что мировым судьей верно установлено при рассмотрении гражданского дела.

Проанализировав ст. 381.1 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, мировой судья пришел к выводу, что обеспечительная функция платежа, предусмотренного сторонами в п. 4.2 договора, направлена не на возмещение ущерба, в случае его причинения имуществу наймодателя, а на покрытие расходов последнего при досрочном расторжении договора по инициативе нанимателя по основаниям, не предусмотренным пунктом 8.2 договора.

Истец в апелляционной жалобе ссылается на неправильное толкование договора найма, поскольку такой платеж не подлежит возвращению только в случае при расторжении договора раньше 11 месяцев.

В силу п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечительный платеж - денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В рассматриваемом договоре найма стороны предусмотрели, что обеспечительный платеж вносится нанимателем в счет последнего месяца проживания и не возвращается в случае расторжения договора ранее 11 месяцев.

Заключая договор найма жилого помещения от 01 июля 2021 года с 01 июня 2021 года по 01 мая 2022 года, стороны установили, что указанный договор прекращает свое действие по истечении срока его действия.

Между тем, из материалов дела следует, что между сторонами заключено дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды №2 от 25 апреля 2022 года, согласно которому, стороны продлили срок действия договора с 01 мая 2022 года по 01 марта 2023 года.

Заключая дополнительное соглашение и продлевая срок действия договора, стороны соглашаются и с правовыми последствиями такого продления, одним из которых является продолжение действие положений о залоге (п. 4.2 договора).

Само по себе положение договора о залоге призвано обеспечить наймодателю стабильные гражданско-правовые отношения с постоянным нанимателем. Соответственно, продлевая действия договора наймодатель заинтересован в сохранении гражданско-правовых отношений, в том числе, на минимальный срок, установленный договором в размере 11 месяцев. В случае же проживания нанимателя в жилом помещении наймодателя меньшее количество времени, положение о залоге позволяет наймодателю покрыть расходы, вызванные необходимостью поиска нового нанимателя.

Сумма залога, согласно указанному пункту договора, внесена при заключении договора, в соответствии с установленным графиком, и при продлении действия договора указанная сумма не возвращена.

Следовательно, исходя из толкования положений договора и дополнительного соглашения к нему, указанная сумма залога будет возвращена нанимателю только в случае, если после продления срока действия договора наниматель проживет больше 11 месяцев.

Иное бы означало отсутствие правовой необходимости в указанном пункте договора.

Из материалов дела следует, что 27 декабря 2022 года истец выразила свою волю на прекращение договора, то есть менее чем через 11 месяцев после пролонгации договора.

Таким образом, обеспечительный платеж не подлежит возвращению в связи с нарушением истцом п. 4.2 договора.

Что касается доводов истца об отсутствии доказательств ответчика о каких-либо расходах, связанных с досрочным расторжением договора найма, а также что мировой судья не произвел какой-либо оценки указанному доводу истца, то суд апелляционной инстанции считает, что само наличие расходов ответчика, вызванных досрочным расторжением договора не требуется, поскольку сумма залога засчитывается в счет последнего месяца проживания вследствие нарушений п. 4.2 договора нанимателем, следовательно, не подлежит возвращению истцу.

Также истец полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу об отсутствии факта непригодности жилого помещения к проживанию. В обоснование своего довода истец указывает, что отсутствие решения органа исполнительной власти о признании помещения непригодным для проживания не означает, что помещение является пригодным к проживанию и не соответствует критериям непригодных к проживанию.

Между тем, доводы истца не основаны на действующем законодательстве.

Действительно, Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» установлены основания, для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Такие основания содержатся в пункте 33 Положения, согласно которому, основанием является выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

-ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

-изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Между тем, указанное Положение устанавливает не только основания, но и порядок для признания жилых помещений непригодными для проживания.

Согласно п. 7 вышеуказанного Положения, решение о признании жилого помещения непригодным для проживания принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (далее - уполномоченный орган), который создает для оценки и обследования жилых помещений в целях признания их непригодными для проживания межведомственную комиссию.

Таким образом, мировой судья совершенно обоснованно указал в решении суда на необходимость наличия не только оснований, но и решения уполномоченного органа исполнительной власти.

Придя к указанному выводу, мировой судья установил, что доказательств принятия решения о признании жилого помещения - квартиры №*** непригодной для проживания граждан, в порядке, предусмотренном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, не принималось.

Доводы представителя истца о том, что инициатором расторжения договора является ответчик, как указано в решении мирового судьи, противоречит первоначальной позиции истца и имеющихся в материалах дела письменных доказательств.

Так мировым судьей установлено, что истец обратилась к ответчику с письменным заявлением о расторжении договора 27 декабря 2022 года, желая освободить квартиру 03 января 2023 года, согласно подготовленному ей акту возврата, то есть в нарушение пункта 5.3 договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об инициативе расторжения договора со стороны ответчика, в связи с чем, и указанные доводы истца судом апелляционной инстанции не принимаются.

Таким образом, доводам истца, изложенным в апелляционной жалобе, дана надлежащая правовая оценка мировым судьей на стадии рассмотрения дела. В ходе рассмотрения апелляционной жалобы не нашло подтверждение нарушение прав истца в связи с исполнением обязательств по договору найма, следовательно, оснований для удовлетворения требований истца по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы истца не могут служить основанием для отмены судебного решения, поскольку не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, при отсутствии каких-либо фактических данных, которые бы с бесспорностью подтверждали ошибочность такой оценки, в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося решения не влияют.

Других доводов, свидетельствующих о неправильности вынесенного судом первой инстанции решения, в апелляционной жалобе не содержится, соответствующих доказательств к жалобе не приложено, суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, мировым судьей не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

решение мирового судьи судебного участка № 6 Кировского судебного района от 07 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сериковой Ольги Александровны – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу с момента его вынесения.

Судья Н.А. Маркова