Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1334/2021 ~ М-1110/2021 от 15.07.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 ноября 2021 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Мешковой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1334/2021 по административному исковому заявлению Симоновой М.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности Сурковой Е.С.,

представителя ГБУ СО «ЦКО» Карловой И.А.,

у с т а н о в и л:

Симонова М.В. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 2 931 519,77 руб..

    В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является арендатором названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты ее права и обязанности как плательщика арендной платы.

Представитель административного истца по доверенности Суркова Е.С. в судебном заседании от 29 сентября 2021 года уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 2 806 000 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Самарское агентство консалтинга и оценки»

Представитель заинтересованного лица ГБУ СО «ЦКО» Карлова И.А. не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением повторной судебной экспертизы, проведенной ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО».

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица – Администрация г.о. Сызрань, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило письменный отзыв.

Заслушав стороны, эксперта, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Симоновой М.В. требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, Симонова М.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 2727 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства универсама, расположенного по адресу: <адрес> ( основание: договор аренды № 5150 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 21 сентября 2020 года).

Исчисление арендной платы за земельный участок производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 27 ноября 2020 года № 935 по состоянию на 1 января 2020 года в размере 7 083 927,9 руб..

Административный истец, являясь арендатором указанного выше земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

    Считая кадастровую стоимость земельного участка сильно завышенной, а свои права нарушенными, 13 июля 2021 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований Симонова М.В. представила отчет об оценке № 246-21А, выполненный 29 апреля 2021 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки и аудита», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 2 931 519,77 руб.    

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В ходе рассмотрения дела ГБУ СО «ЦКО» выразило несогласие с представленным отчетом об оценке, ссылалось на то, что рыночная стоимость земельного участка существенно ниже кадастровой стоимости, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 4 августа 2021 года была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Самарское агентство консалтинга и оценки».

По результатам судебной экспертизы, проведенной 25 августа 2021 года, составлено экспертное заключение № 01/08-21э, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года составила 2 806 000 руб..

По ходатайству ГБУ СО «ЦКО» определением суда от 1 октября 2021 года судом назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО».

Назначая повторную судебную экспертизу, суд в своем определении от 1 октября 2021 года указал, что выводы, содержащиеся в экспертном заключении, вызывают сомнение в своей обоснованности, в заключении не содержится достоверная информация, позволяющая достоверно определить местонахождение объекта-аналога № 2, описание характеристик объекта.

По результатам проведенной ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» повторной судебной экспертизы получено заключение эксперта № 47/2021-СЭ от 3 ноября 2021 года, согласно которому величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 4 210 787,97 руб.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав заключение эксперта, заключение повторной судебной экспертизы, выслушав эксперта ФИО1, суд приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы, выполненной ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО», содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно пунктам 3, 6, 10 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 297 от 20 мая 2015 года, к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из заключения эксперта № 47/2021-СЭ от 3 ноября 2021 года, исследование проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Экспертом исследовано местоположение исследуемого объекта, проанализирован рынок земельных участков коммерческого назначения в Самарской области, подобраны 5 объектов-аналогов, предназначенных для размещения коммерческих объектов, расположенных в городе Сызрань, произведено сравнение объектов-аналогов и объекта оценки, на различие между ними по таким ценообразующим факторам, как наличие строений, рельеф, площадь, введены корректировки.

Вопреки доводам представителя административного истца, подобранные экспертом объекты –аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим признакам.

Информация об объектах-аналогах получена экспертом из архива объявлений, полученных с сайтов Интернета, при этом копии материалов и распечатки материалов, используемых экспертом, приобщены к отчету об оценке.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20 мая 2015 года, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Сведения в отношении объектов-аналогов, полученные экспертом с сайтов Интернета, соответствуют приведенным в расчетах значениям, что свидетельствует о достоверности отчета при использовании полученной экспертом информации.

Эксперт Сенцов А.Ю. подтвердил в судебном заседании выводы выполненной им экспертизы.

В связи с изложенным оснований полагать, что экспертом ФИО1 нарушены требований законодательства об оценочной деятельности, у суда не имеется.

В связи с изложенным суд признает выводы экспертизы обоснованными, в связи с этим кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением повторной судебной экспертизы в размере 4 210 787, 97 руб.

Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлено.

Выводы, содержащиеся в заключение эксперта № 01/08-21э от 25 августа 2021 года, не могут быть положены в основу решения, как об этом просит представитель административного истца, поскольку в отношении указанного заключения имеются сомнения в его обоснованности, что и послужило основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 13 июля 2021 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ 2727 ░░. ░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2020 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 4 210 787,97 ░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ ░░░░░░░ 13 ░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 30 ░░░░░░ 2021 ░░░░.