Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-256/2023 ~ М-203/2023 от 05.06.2023

УИД 10RS0001-01-2023-000291-05

Дело № 2-256/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 октября 2023 г.                            г. Беломорск

Беломорский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Захаровой М.В.,

при секретаре судебного заседания Сидоровой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шипаева Ю.А. к администрации муниципального образования «Беломорский муниципальный район», администрации муниципального образования «Сумпосадское сельское поселение» о признании права собственности на самовольную постройку,

у с т а н о в и л:

Шипаев Ю.А. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Беломорский муниципальный район» о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование заявленных требований указал, что в 2013 году ему для целей строительства многоквартирного дома был предоставлен земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: ..., площадью 922 кв.м., в отношении земельного участка с ним заключен договор аренды от 24 февраля 2014 г. № 55, срок действия которого в настоящее время пролонгирован. 7 марта 2013 г. в администрации района им получено разрешение на строительство многоквартирного дома на две квартиры. По окончании строительства дома истец обратился в администрацию района с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем решением администрации от 25 апреля 2023 г. ему отказано в связи с существенным несоответствием площади возведенного строения условиям выданного разрешения на строительство.

Ссылаясь на положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывая, что у него имеются ограниченные вещные права в отношении земельного участка (аренда), а также что построенный многоквартирный дом соответствует строительным, техническим и санитарным нормам и правилам, не создает угрозу и не нарушает права третьих лиц, просил признать за ним право собственности на многоквартирный дом.

Определением судьи к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Министерство имущественных и земельных отношений РК, Филиал ППК «Роскадастр» по РК, Управление Росреестра по РК.

Определением суда по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация муниципального образования «Сумпосадское сельское поселение» как орган публично-правового образования, на территории которого находится возведенный объект.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о его слушании, не присутствовали, просили рассмотреть дело без их участия.

Ответчики, ознакомившись с заключением строительно-технической экспертизы, направили в суд заявления о согласии с иском.

Третье лицо Управление Росреестра по Республике Карелия направило в суд отзыв, в котором, не высказывая возражений против иска, указало на то, что в силу положений ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г.№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется, данный объект подлежит только лишь постановке на государственный кадастровый учет, регистрации подлежит лишь право собственности на помещения в многоквартирном доме (квартиры), иное общее имущество принадлежит собственникам квартир соразмерно доле в праве собственности в силу закона, в связи с чем просили суд сформулировать резолютивную часть решения таким образом, чтобы судебное постановление было для органа регистрации исполнимым.

Иные третьи лица отзыва на иск не представили.

По определению суда в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при состоявшейся явке.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 2019 ГК РФ).

Приведенные нормативные положения связывают основания возникновения права собственности на объект недвижимости не только с моментом его государственной регистрации, но и с фактическим составом соответствия порядка возведения такого строения нормативным требованиям.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ (редакция статьи в соответствии с разъяснениям п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации№ 10, Пленума ВАС Российской Федерации№ 22 от 29 апреля 2010 г.«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приводится на дату вынесения судом решения) самовольной постройкойявляется здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования «Беломорский муниципальный район» от 7 марта 2012 г. №264 утвержден акт выбора Шипаевым Ю.А. земельного участка под строительство двухквартирного жилого дома в ..., утверждена схема расположения земельного участка под строительство дома, площадью 922 кв.м. из земель населенного пункта.

По итогам кадастровых работ 25 мая 2012 г. на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым №, площадью 922 кв.м., расположенный по адресу: ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для многоквартирной застройки (далее по тексту решения – земельный участок).

Постановлениемадминистрации муниципального образования «Беломорский муниципальный район» от 23 января 2013 г. № 55, а впоследствии также постановлением от 24 февраля 2014 г. № 291, земельный участок предоставлен в аренду Шипаеву Ю.А.

24 февраля 2014 г. между администрацией муниципального образования «Беломорский муниципальный район» и Шипаевым Ю.А. заключен договор аренды № 55. Цель предоставления участка – для строительства двухквартирного жилого дома (п. 1.2 договора). Договор заключен на три гора, сроком действия с 24 февраля 2014 г. по 23 февраля 2017 г. (п. 2.1 договора), с условием о его пролонгации и преимущественного права заключения договора на неопределенный срок (п. 5.1 договора).

Наличие права аренды Шипаева Ю.А. в отношении земельного участка в качестве обременения зарегистрировано во ФГИС ЕГРН.

Администрация района в ответ на судебный запрос подтвердила факт пролонгации договора аренды № 55 от 24 февраля 2014 г., а также факт уплаты Шипаевым Ю.А. арендных платежей.

Постановлением администрации муниципального образования «Беломорский муниципальный район» от 26 февраля 2013 г. № 181 утвержден градостроительный план земельного участка.

7 марта 2013 г. администрация муниципального образования «Беломорский муниципальный район» выдала Шипаеву Ю.А. разрешение на строительство (регистрационный номер RU10501000-22) двухквартирного одноэтажного жилого дома (фундамент бутобетонный ленточный, стены – брус), площадью 64 кв.м, типовой проект 3-40-66, на земельном участке с кадастровым №, который находится у Шипаева Ю.А. на праве аренды.

В 2013 году Шипаевым Ю.А. в ООО «Миля» изготовлена проектная документация на одноэтажный двухквартирный дом, общей площадью 149,4 кв.м, жилой – 122,20 кв.м, общая площадь квартиры № 1 75 кв.м, квартиры № 2 – 74,4 кв.м.

Судом установлено, что строение возведено в июне 2015 года.

По сведениям технического плана, изготовленного кадастровым инженером Шитиковым В.А. 11 октября 2018 г., в отношении объекта недвижимости «здание», данный объектимеет адрес: ..., расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым №, площадью 922 кв.м. Назначение здания – многоквартирный дом. Площадь объекта – 163,5 кв.м. Здание является одноэтажным, состоит из двух помещений: жилое помещение – квартира № 1, площадью 55,5 кв.м, жилое помещение – квартира № 2, площадью 65,4 кв.м.

19 апреля 2023 г. Шипаев Ю.А. обратился с заявлением в администрацию муниципального образования «Беломорский муниципальный район» о вводе построенного многоквартирного дома в эксплуатацию.

25 апреля 2023 г. решением администрации муниципального образования «Беломорский муниципальный район» Шипаеву Ю.А. отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по основанию п.п. 3,4 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно в связи с существенным различием площадей того объекта, в отношении которого было выдано разрешение на строительство (64 кв.м.) и построенного объекта (163,5 кв.м.), а также в связи с его несоответствием проектной документации.

Поскольку материалами дела подтверждается, что возведенное Шипаевым Ю.А. на арендованном земельном участке здание многоквартирного дома имеет площадь 163,5 кв.м., в то время как разрешение на строительство было выдано в отношении здания, площадью 64 кв.м, имеются основания для признания здания самовольной постройкой, поскольку оно возведено без соответствующего разрешения на строительство. Таким образом, ввод данного объекта недвижимости в гражданский оборот, кроме как посредством судебного решения о признании права собственности, не представляется возможным.

Разрешая требования Шипаева Ю.А. о признании права собственности на самовольную постройку, суд принимает во внимание следующее.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации№ 10, Пленума ВАС Российской Федерации№ 22 от 29 апреля 2010 г., в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (правообладатель земельного участка).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку в предмет доказывания суда по требованиям о признании права собственности на самовольную постройку является соответствие данной постройки строительным, техническим и санитарным нормам, действовавшим на дату возведения объекта и действующим в настоящее время, а также отсутствие угрозы нарушения прав третьих лиц сохранением такого строения, судом по ходатайству Шипаева Ю.А. была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО «КВ-Проект» от 31 августа 2023 г. возведенный двухквартирный жилой дом:

– соответствует проектной документации «Архитектурные решения», разработанной ООО «Миля» в 2013 году под шифром «ЖД-1/13»,

–соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам, действовавшим в 2015 году и действующим на момент рассмотрения дела,

– не имеет недостатков или отступлений от требований действующих норм и правил, подлежащих устранению,

– не нарушает права и законные интересы других лиц, поскольку дом располагается в пределах границ земельного участка, который отведен для целей его строительства, при этом не превышает параметры разрешенного строительства согласно градостроительного плана земельного участка,

– не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку основные несущие конструкции дома на момент экспертизы находятся в нормативном, работоспособном техническом состоянии и способны длительное время выдерживать проектные, в том числе временные нагрузки, что обеспечивает необходимую конструктивную надежность дома при его эксплуатации по назначению.

Данная экспертиза соответствует требованиям ст.ст. 84-86 ГПК РФ, квалификация эксперта подтверждена необходимыми доказательствами, выводы эксперта однозначны и не противоречивы, в связи с чем суд оценивает заключение судебной экспертизы как надлежащее доказательство по делу и руководствуется им при вынесении решения. Стороны по делу выводы экспертизы не оспаривают.

Таким образом, поскольку материалами дела в полной мере подтверждается наличие у Шипаева Ю.А. вещных прав на земельный участок (ограниченное вещное право – аренды), возведенное на данном участке строение соответствует градостроительным, строительным и иным нормам и правилам, действовавшим как на дату его возведения, так и актуальным, сохранение строения в существующем виде не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

Между тем, принимая во внимание доводы регистрирующего органа об исполнимости судебного решения в части осуществления государственного регистрационного учета вещных прав и кадастрового учета объектов недвижимости, применив к правоотношениям сторон положения гражданского и жилищного законодательства о видах объектов недвижимости, общем имуществе собственников жилых помещений в многоквартирном доме, приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, о том что неверное указание формулировки требований не может влечь отказ в защите права (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации№ 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г.), суд полагает необходимым указать следующее.

В силу ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи.

Здания и сооружения являются недвижимыми вещами. Здания и сооружения создаются в результате строительства (ст. 130, 143.3 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 130 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 143.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение).

Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 143.4 ГК РФ).

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п.п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской (общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме) (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

В силу п. 23 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г.№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе вид жилого помещения (квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, назначение здания (многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание.

При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест (ч. 4 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г.№ 218-ФЗ).

При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

По смыслу приведенных положений законодательства в их системной взаимосвязи, при возведении лицом в качестве самовольной постройки здания многоквартирного дома, суд вправе признать за таким лицом право собственности только лишь на все помещения (квартиры в данном доме) и обеспечить государственную регистрацию его права собственности на указанные объекты. Право собственности на общее имущество многоквартирного дома возникнет у лица в силу закона, соразмерно площади квартиры, собственником которой он является. Право общей долевой собственности на общее имущество государственной регистрации не подлежит, как и не подлежит государственной регистрации право собственности на многоквартирный дом в целом, поскольку данный объект, в отличие от расположенных в нем помещений (квартир) не может быть самостоятельным предметом гражданском оборота.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав истца в связи с самовольным возведением здания многоквартирного дома будет являться признание за ним права собственности на квартиры №№ 1 и 2 со внесением во ФГИС ЕГРН сведений о постановке на кадастровый учет трех объектов недвижимости: многоквартирного дома, квартиры № 1, квартиры № 2, регистрацией права собственности истца на квартиры №№ 1 и № 2.

Фактические обстоятельства дела указывают на то, общий объем имущества, в отношении которого у истца после вступления в силу данного решения возникает право собственности (квартира № 1, квартира № 2 и все общее имущество многоквартирного дома, поскольку он является собственником всех жилых помещений в данном доме) по объему идентичен предмету его требований – целый многоквартирный дом. При данных обстоятельствах, несмотря на указание в резолютивной части судебного решения на признание за истцом права собственности на квартиры №№ 1 и 2, его требования удовлетворены в полном объеме.

Поскольку ответчики не оспаривали права истца на удовлетворение иска, суд не распределяет судебные расходы и относит их на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.197-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление удовлетворить.

Признать одноэтажный многоквартирный дом, площадью 163,5 кв.м., состоящий из двух квартир: квартира № 1, площадью 55,5 кв.м, квартира № 2, площадью 65,4 кв.м, возведенный на земельном участке с кадастровым №, расположенный по адресу: ..., самовольной постройкой.

Признать право собственности Шипаева Ю.А., <данные изъяты>, на следующие объекты недвижимости:

– квартира № 1, назначение: жилое, расположенная в многоквартирном доме по адресу: ..., площадью 55,5 кв.м,

– квартира № 2, назначение: жилое, расположенная в многоквартирном доме по адресу: ..., площадью 65,4 кв.м.

Настоящее судебное решение является основанием для постановки на государственный кадастровый учет трех объектов недвижимости:

1.одноэтажного многоквартирного дома, площадью 163,5 кв.м., состоящего из двух квартир: квартира № 1, площадью 55,5 кв.м, квартира № 2, площадью 65,4 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: ...

2. квартиры № 1, назначение: жилое, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ..., площадью 55,5 кв.м,

3. квартиры № 2, назначение: жилое, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ..., площадью 65,4 кв.м.

Настоящее судебное решение является основанием для государственной регистрации права Шипаева Ю.А. на объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Республики Карелия через Беломорский районный суд Республики Карелия.

Судья                                    М.В. Захарова