Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2789/2023 ~ М-1815/2023 от 21.04.2023

Дело № 2-2789/2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 июня 2023 года г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Прокопчик И.А.,

при секретаре судебного заседания Платоновой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАРИ» к Мальцеву Геннадию Викторовичу о расторжении договора аренды нежилых помещений, взыскании судебных расходов,

установил:

ООО «КАРИ» обратилось в суд с иском к Мальцеву Г.В. о расторжении договора аренды нежилых помещений, взыскании судебных расходов, указав в обоснование заявленных требований, что между Мальцевым Г.В. и ООО «КАРИ» заключен договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ б/н, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору нежилые помещения II (1-7, 10-11) общей площадью 922,4 кв.м., расположенные на 2-м этаже здания по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 1 м по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, с целью организации магазина розничной торговли в соответствии с ассортиментным перечнем. В соответствии с п. 1.2. Договора аренды, арендатор обязуется использовать помещение исключительно в целях организации магазина розничной торговли в соответствии с ассортиментным перечнем. Таким образом, единственно возможным назначением пользования помещением является розничный магазин. Пунктом 1.3. Договора аренды прямого установлено, что арендодатель имеет намерение в течение срока действия договора аренды обеспечить все необходимые условия для надлежащего владения и пользования помещением арендатором, не ограничивая хозяйственную деятельность последнего. Таким образом, согласовано не только использование помещения с целью организации розничного магазина, но и наличие обязанности у арендодателя создать необходимые условия для исполнения целевого назначения аренды помещения. Арендная плата за помещение включает в себя не только фиксированные платежи (п. 3.1.1. Договора аренды), но и переменные платежи, а именно плату с оборота (п. 3.1.2. Договора аренды), которая тем больше, чем больше объем выручки арендатора в его розничном магазине в помещении. Таким образом, очевидно, что стороны Договора аренды при его заключении исходили из того, что в помещении будет организован розничный магазин, осуществляющий реализацию товаров потребителям и арендодатель ожидает роста арендной платы одновременно с ростом объема продаж, который невозможен без доступа посетителей в магазин арендатора. Пунктом 3.11. Договора аренды установлено, что в фиксированную арендную плату, помимо прочего прямо установленного, включена плата за размещение информации о магазине арендатора в системе навигационных указателей Торгового центра, а также размещение вывески на фасаде здания на весь срок аренды. Из этого следует, что арендодатель имеет обязательство обеспечить наличие указателей внутри здания Торгового цента, предназначенных для информирования потребителей о месте нахождения магазина арендатора в Торговом центре. Пунктом 3.13. Договора аренды установлен особый режим арендной платы, который начинает действовать в том случае, если в здании будут осуществлять коммерческую деятельность менее 70 % коммерческих торговых площадей, что указывает на наличие у арендодателя привлекать в здание Торгового центра как можно больше потребителей, привлечение которых физически невозможно, если в здании Торгового центра не организованы розничные магазины. В соответствии с п. 5.1.3. Договора аренды, арендодатель принимает на себя обязательства для создания условий по управлению и поддержанию здания Торгового центра в состоянии, обеспечивающем нормальное функционирование, в том числе осуществление технического обслуживания всех коммуникаций и инженерных сетей в МДК. Пунктом 5.2.3. Договора аренды установлено, что обязательство арендатора по уплате арендной платы является встречным к обязательству арендодателя передать во временное владение и пользование помещение и обеспечить надлежащие условия пользования помещением для арендатора в соответствии с целями его владения и пользования, каковым является реализация товаров в формате розничного магазина потребителям. Из совокупности приведенных выше условий Договора аренды очевидным является вывод о том, что само по себе владение помещением в отсутствие торговой деятельности в здании Торгового центра не отвечает условиям Договора аренды и не представляет ценности для арендатора, так как не ведет к достижению цели деятельности истца – систематическое извлечение прибыли в рамках вида деятельности «торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах» (ОКВЭД 47.7). Приложением А от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды установлена обязанность арендодателя разместить в здании, в котором расположены помещения, рекламную информацию об открытии магазина арендатора с использованием всех рекламных возможностей, обычно применяемых арендодателем в здании. Стоимость данных услуг включена в арендную плату, что также доказывает наличие у арендодателя обязанности обеспечить передачу того помещения, которое позволит вести в нем торговую деятельность. Пунктом 7.6. Договор аренды установлено, что помещения передаются в аренду по акту приема-передачи не позднее 91 дня с даты подписания акта доступа. Арендатору был предоставлен доступ для проведения ремонтных работ в помещении ДД.ММ.ГГГГ. Проведение ремонтных работ в помещении закончено ДД.ММ.ГГГГ. Приемка-передача помещения во владение и пользование арендатора не осуществлялась по той причине, что помещение не отвечает условиям Договора аренды. Таким образом, арендодатель был обязан передать арендатору помещения не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако арендодатель фактически не исполнил своих обязанностей, предусмотренных (помимо прочего), следующими условиями Договора аренды: п. 1.3., 3.11., 5.1.3., 7.6 и других. В исполнение пункта 3.8. Договора аренды арендатор перечислил арендодателю обеспечительный платеж в сумме 1 750 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ стороны, принимая во внимание задержку открытия Торгового центра в здании, в котором находится помещение, подписали дополнительное соглашение №, которым договорились о том, что арендатор (истец) обязан оплачивать арендную плату с даты начала коммерческой деятельности, но не ранее чем с ДД.ММ.ГГГГ. Неисполнение Договора аренды со стороны арендодателя привело к фактической невозможности исполнить Договор аренды арендатором. Истец обратился к нотариусу нотариального округа <адрес> края ФИО1 с заявлением об осмотре доказательств. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом был произведен осмотр здания, в котором расположено помещение, являющееся предметом Договора аренды, а ДД.ММ.ГГГГ составлен протокол осмотра доказательств, которым установлено, в числе прочего, что: целями осмотра является осмотр помещения с целью фиксации его внешнего вида и состояния, факта наличия или отсутствия посетителей, функционирующих магазинов или других объектов; арендодатель Мальцев Геннадий Викторович лично предоставил доступ к осматриваемому помещению; «... торговый центр (<адрес>, участок находится примерно в 1 м по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №), в котором располагается помещение, являющееся предметом Договора аренды, не функционирует, в нем проводятся строительно-монтажные работы, посетителей (потребителей) нет, торговая деятельность не ведется». За весь период взаимоотношений арендатор не получал от арендодателя претензий о ненадлежащем исполнении Договора аренды со стороны арендатора. Обязательства арендатора исполнялись надлежащим образом в соответствии с условиями Договора аренды и законодательства РФ. На основании изложенного просит: расторгнуть договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенный между Мальцевым Геннадием Викторовичем в отношении аренды нежилых помещений общей площадью 922,4 кв.м., расположенных на 2-м этаже здания по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 1 м по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер № взыскать с Мальцева Геннадия Викторовича в пользу ООО «КАРИ» госпошлину за рассмотрение иска в размере 6000 рублей.

Представитель истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не прибыл, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик, в адрес которого своевременно направлялось уведомление о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявил.

Статьей 155 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) установлено, что разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Данное требование гражданского процессуального законодательства судом выполнено, поскольку во исполнение требований ч. 1 ст. 113 ГПК РФ, в адрес сторон, в том числе ответчику по адресу его регистрации, судом своевременно были направлены заказные письма. Однако заказное письмо, направленное ответчику, последним не получены, возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.

Согласно п.п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 117 ГПК РФ, адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Поскольку в адрес суда от ответчика сообщений о смене адреса не поступило, а судебное извещение, направленное по адресу его регистрации, не получено, руководствуясь ст. 117 ГПК РФ, суд пришел к выводу о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства, который, злоупотребляя предоставленным ему правом, уклоняется от получения судебных извещений, чем затягивает рассмотрение дела.

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 167, 233 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся доказательствам в порядке заочного производства.

Изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

На основании пункта 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиях договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду, согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом в ходе разбирательства дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Мальцевым Геннадием Викторовичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «КАРИ» в лице ФИО5, действующего на основании доверенности 8761_ДР от ДД.ММ.ГГГГ (арендатор), заключен Договор аренды нежилых помещений, из п. 1.1. которого следует, что на условиях настоящего Соглашения арендодатель обязуется передать арендатору в аренду (во временное владение и пользование) объект недвижимости: нежилые помещения общей площадью 922,4 кв. метра (помещение), пом, II (1-7,10-11) согласно технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, расположенные на 2 этаже здания по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 7 м по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер: №, а арендатор выплачивать арендодателю арендную плату.

Арендатор обязуется использовать помещения исключительно в целях организации магазина розничной торговли в соответствии с ассортиментным перечнем, определенным в пункте 6.2. Приложения А к настоящему Соглашению (п. 1.2.).

Право собственности арендодателя на помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, собственность № (п. 1.3.).

Настоящее Соглашение вступает в силу для сторон с даты его подписания (п. 11.2) и заключено сроком на 10 лет, который определяется как срок от даты подписания соглашения (п. 2.1. Договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ).

Заключая ДД.ММ.ГГГГ с ООО «КАРИ» Договор аренды нежилых помещений, Мальцев Геннадий Викторович принял на себя обязательства: передать арендатору помещения в аренду в порядке, предусмотренном ст. 7 настоящего Договора в состоянии, определенном в ст. 7.7. настоящего Соглашения (п. 5.1.1.); обеспечить арендатору возможность круглосуточного пользования помещениями в соответствии с условиями настоящего Договора (п. 5.1.2.).

В соответствии с п. 7.1. названного Договора, в дату предоставления доступа арендатор допускается в помещение для производства подготовительных работ, необходимых для приведения помещения в состояние, необходимое для ведения коммерческой деятельности.

Арендатор обязуется завершить подготовительные работы и начать торговую деятельность в помещении в дату начала аренды при условии надлежащего исполнения обязанностей арендодателем (п. 7.4.).

Исходя из пункта 7.6. Договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, помещения передаются арендодателем арендатору в аренду по акту приема-передачи помещений, подписываемому уполномоченными представителями сторон и содержащему все сведения, необходимые в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, не позднее 91 дня с даты подписания акта доступа, который определяет дату начала аренды.

ДД.ММ.ГГГГ Мальцев Геннадий Викторович и общество с ограниченной ответственностью «КАРИ» в лице ФИО5 подписали Акт доступа, по которому арендодатель обеспечил арендатору доступ в помещение, указанное в п. 1.1. Договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: нежилые помещения общей площадью 922,4 кв. метра (помещение), пом, II (1-7,10-11) согласно технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, расположенные на 2 этаже здания по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 7 м по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, для производства арендатором подготовительных работ.

Доступ осуществлен ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1 Акта доступа от ДД.ММ.ГГГГ).

С учетом изложенного, помещения, являющиеся предметом Договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, должны были быть переданы арендодателем арендатору в аренду по акту приема-передачи помещений не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, в нарушение принятых на себя по договору обязательств, Мальцев Геннадий Викторович нежилые помещения обществу с ограниченной ответственностью «КАРИ» в аренду по акту приема-передачи не передал, доказательств обратного ответчиком в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «КАРИ» просит расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ с Мальцевым Г.В. Договор аренды нежилых помещений, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что неисполнение договора аренды со стороны арендодателя привело к фактической невозможности исполнить договор аренды арендатором, поскольку само по себе владение помещением в отсутствие торговой деятельности в здании Торгового центра не отвечает условия договора аренды и не представляет ценности для арендатора, так как не ведет к достижению цели истца – систематическому извлечению прибыли в рамках основного вида деятельности: «торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах» (ОКВЭД 47.7.).

Разрешая заявленное истцом требование, суд руководствуется следующим.

По общему правилу, содержащемуся в пункте 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным при этом признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Как следует из представленного истцом Протокола осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, составленного нотариусом нотариального округа <адрес> края ФИО1 по результатам осмотра нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение 2, занимаемого ООО «КАРИ» по договору аренды нежилого помещения б/н от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, помещение на момент осмотра пустует, имеет строительный мусор, остатки строительных материалов; в самом помещении, а также по пути следования к нему посетители или иные лица, функционирующие магазины или другие объекты отсутствовали; до проведения осмотра заинтересованное лицо (Мальцев Геннадий Викторович) заявил, что наличие строительного мусора – следствие проведения ремонтных работ новыми арендаторами на первом и других этажах кроме второго этажа.

Направленное истцом в адрес Мальцева Г.В. досудебное требование с предложением в срок не позднее 7 дней со дня его получения расторгнуть Договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ б/н, ответчиком в установленный срок путем подписания приложенного к требованию Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не исполнено.

В соответствии с пунктом 2.2. Договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор обязан оплачивать арендную плату с даты начала коммерческой деятельности, но не ранее чем с ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из п. 5.2.4. названного Договора, арендатор обязуется осуществлять торговую деятельность с даты начала аренды при условии надлежащего исполнения своих обязательств арендодателем.

Принимая во внимание, что Мальцев Геннадий Викторович принятые на себя обязательства по передаче помещений в аренду обществу с ограниченной ответственностью «КАРИ» по акту приема-передачи, являющемуся надлежащим доказательством исполнения такого обязательства, не передал, арендатор на протяжении более двух лет лишен возможности осуществлять торговую деятельность в арендованных нежилых помещениях.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ, при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая, что со стороны ответчика имеется существенное нарушение условий договора аренды, выражающееся в неисполнении обязательств по передаче помещений в аренду, требование общества с ограниченной ответственностью «КАРИ» о расторжении договора подлежит удовлетворению с учетом положений п. 3 ст. 453 ГК РФ, в связи с чем, Договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению с момента вступления решения суда в законную силу.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ст. 88 ГПК РФ).

В связи с чем в пользу ООО «КАРИ» с Мальцева Г.В. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ)

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Мальцевым Геннадием Викторовичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации серии № №, выдан УМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ), и обществом с ограниченной ответственностью «КАРИ» (ИНН №).

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственность «КАРИ» (ИНН №) с Мальцева Геннадия Викторовича ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации серии № №, выдан УМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ), расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда через Центральный районный суд <адрес>.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда составлено 30 июня 2023 года.

Судья И.А. Прокопчик