Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-971/2022 ~ М-383/2022 от 29.03.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                              10 ноября 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-971/2022 по административному исковому заявлению Ильмурзина Валерия Викторовича об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Ильмурзин В.В. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного на территории г. Отрадный Самарской области, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.01.2021 в размере 147 517 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превысила его действительную рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости участка.

Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца Патана С.А., действующий на основании доверенности, заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 705 812 рублей, определенном заключением судебной экспертизы.

Административные ответчики - Правительство Самарской области, Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки», Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованные лица - администрация городского округа Отрадный Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Государственным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки» представлены дополнительные пояснения по делу, в которых сообщают, что стоимость спорного земельного участка, определенная в заключении эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка к которому относится рассматриваемый земельный участок.

В письменных возражениях администрация городского округа Отрадный Самарской области просит отказать в установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке «Статус-Эксперт», снижение которой составляет 84%, полагая, что данный отчет не может являться допустимым доказательством по делу.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта Федерального бюджетного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы Колесниковой В.В., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Ильмурзин В.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9538 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – охота и рыбалка, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды от 26.06.2020, заключенным между Комитетом по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области и Ильмурзиным В.В., выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.02.2022.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена актом Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» от 13.4.2021 АОКС-63/2021/000094 по состоянию на 12.01.2021 в размере 916 315 руб., что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.02.2022.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

По условиям договора аренды, расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется с учетом его кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец - арендатор заинтересован в установлении его действительной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 242/12-21 от 28.12.2021, выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчету, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 147 517 рублей.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой поручено ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы составлено экспертное заключение №1864/6-4 от 28.09.2022, согласно которому рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 12.01.2021 определена в размере 705 812 рублей.

Административным истцом представлена рецензия специалиста ООО «<данные изъяты>» ФИО1. на экспертное заключение, которое, по мнению специалиста, не соответствует ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также ст. 49 КАС РФ, поскольку эксперт не произвел осмотр участка; допустил неоднозначное трактование о местоположении участка относительно водоема; не привел критерии технического состояния участка; применил необоснованное значение корректировки на местоположение участка.

В разъяснение данного заключения судом допрошен эксперт <данные изъяты> ФИО2., которая содержащиеся в заключении выводы поддержала.

Как следует из разъяснений эксперта, осмотр участка не был проведен ввиду ретроспективной даты оценки. Необходимая и достаточная для оценки информация о земельном участке содержалась в материалах административного дела, в отчете об оценке, а также была получена из интернет-ресурсов (Гугл карты, Яндекс карты), что отражено на стр.2 заключения. Исследование показало, что участок расположен в территориальной зоне отдыха и туризма, имеет вид разрешенного использования – охота и рыбалка, к участку имеются подъездные пути (достаточно грунтовых), на участке имеется водоем.

При определении рыночной стоимости участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги наиболее сходные с объектом исследования по основным ценообразующим характеристикам (местоположение – у водоема естественного или искусственного; площадь; назначение – для отдыха, туризма, рыбалки). Участок оценивался как незастроенный (условно свободный), без учета улучшений и загрязнений. Корректировки введены на уторговывание, местоположение (аналоги расположены в иных районах области), на площадь объекта (аналоги подобраны большей площадью), на наличие коммуникаций.

Оценивая экспертное заключение ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы, а также показания эксперта Колесниковой В.В. в разъяснение данного заключения, по правилам ст. 168 КАС РФ, суд полагает, что оно базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки;

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка в исследуемом сегменте, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований полагать, что подобранные и использованные экспертом в ходе исследований объекты-аналоги некорректны, а при проведении расчетов допущены методологические или математические ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования, у суда не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что соответствует требованиям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

Суд также учитывает, что исследование рыночной стоимости земельного участка выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, в исходе дела не заинтересован, свои выводы подтвердил в судебном заседании.

С учетом изложенного, суд полагает, что рецензия специалиста не обоснована и не опровергает выводов эксперта. Основания к назначению дополнительной и повторной экспертиз отсутствуют, о чем вынесены определения.

Уточнив административный иск, представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной экспертным заключением.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на дату оценки в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 17 Федерального закона № 237-ФЗ, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 24.03.2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Ильмурзина Валерия Викторовича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9538 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.01.2021 в размере 705 812 рублей.

Датой обращения Ильмурзина В.В.с заявлением в суд считать 24.03.2022.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий             подпись        О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.11.2022.

Копия верна.    Решение не вступило в законную силу.

Судья –

Секретарь –