Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2126/2022 ~ М-958/2022 от 29.03.2022

Дело №

24RS0№-30

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

15 августа 2022 года                                    <адрес>

Железнодорожный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Каплеева В.А.,

при секретаре Ельцове И.А.,

с участием представителя истца Орёл А.Ю.,

ответчика Еремичевой Е.А.,

третьего лица Соленкова М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Михайловой О. С. к Еремичевой Е. А. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Михайлова О.С. обратилась с иском к Еремичевой Е.А. о взыскании суммы, уплаченной по предварительному договору купли-продажи. Истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. По данному договору истец передала ответчику денежные средства в размере 50 000 руб., которые в договоре и в расписке названы задатком, вместе с тем, истец полагает, что денежная сумма является авансовым платежом, поскольку основной договор купли-продажи квартиры не заключался, а предварительный договор не порождает имущественных обязательств, и потому не может быть обеспечен задатком.

Основной договор купли-продажи не заключен, стороны друг другу не направляли предложение о заключении основного договора купли-продажи. Истец направил ответчику претензию с требованием о возврате суммы 50 000 руб., однако ответчик денежные средства не верн<адрес> за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляют 2 835,61 руб. Истец просит взыскать с ответчика задолженность в размере 52 835,61 руб., а также государственную пошлину 1 785 руб., расходы на оплату услуг представителя 15 000 руб., почтовые расходы на отправку претензии 105 руб. и на отправку искового заявления 62 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Соленков М.В.

В судебном заседании представитель истца <адрес> иск поддержала, пояснила, что считает, что в незаключении основного договора купли-продажи фактически виноваты обе стороны. С одной стороны, истец допускает, что, может быть, и с её стороны была какая-то вина. С другой стороны, ответчик на стадии переговоров просила о способах расчета, которые для истца были неудобными – часть средств наличными, не через банковский счет; ответчик также просила, чтобы в договоре купли-продажи указана была не вся сумма. Также представитель истца просила учесть, что ответчик продала квартиру в короткое время после истечения срока предварительного договора купли-продажи, не понесла убытков из-за отказа истца от заключения основного договора, а потому мера ответственности в 50 000 рублей – завышена.

На вопросы суда представитель истца пояснила, что квартиру планировалось приобрести не за счет заемных средств, а за счет средств сожителя истца Михайловой О.С. Истец в сообщениях Соленкову М.В. писала, что готова купить <адрес> по той причине, что в эти 3 дня человек, который давал денежные средства, находился в Красноярске. ДД.ММ.ГГГГ в 12:00 истец не смогла приехать в офис риэлтора, указанный в договоре, потому что была занята по работе.

Сама истец Михайлова О.С. в суд не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке п. 3 ч. 2 ст. 117 ГПК РФ путем вручения судебной повестки под роспись уполномоченному представителю.

Ответчик Еремичева Е.А. против удовлетворения иска возражала. Пояснила, что это Михайлова О.С. отказалась от основного договора, а Еремичева Е.А., в свою очередь, была до последнего готова заключить договор, и в предусмотренную предварительным договором дату 7 июля, и даже после этой даты, но истец отказалась от договора и потом пропала. Ответчик пояснила, что она сама с Михайловой О.С. по поводу заключения основного договора не общалась, переговоры вел риэлтор Соленков М.В., ответчик лично виделась с истцом один раз при заключении предварительного договора. При подписании предварительного договора Еремичева Е.А. сразу оговорила, что с середины июня до 4 июля она будет в отпуске, с учетом этого дата подписания основного договора была указана 7 июля. Ответчик полагает, что то, что Михайлова О.С. в 10 часов вечера 6 июля написала о переносе встречи, назначенной на утро следующего дня – не является заблаговременным предупреждением и согласованием. Ответчик выразила несогласие с доводами истца о наличии разногласий по способам расчетов – пояснила, что Михайлова О.С. предложила перевести деньги на счет в банке «ВТБ». Еремичева Е.А. была не против этого, открыла в этом банке счет, но в банке ей сказали, что при переводе от физического лица такой большой суммы ее нельзя будет снять раньше чем через 40 дней, или нужно будет заплатить комиссию 10%. Это Еремичеву не устроило, она предложила покупателю любой другой способ расчетов, в том числе перевод через любой другой банк. Также ответчик пояснила, что она не считает, что сумма задатка 50 тысяч рублей это завышенная мера ответственности при покупке квартиры стоимостью 6 миллионов рублей, полагает, что она в пределах обычного размера задатка.

На вопросы суда ответчик пояснила, что после отказа Михайловой О.С. от заключения договора она потом продала квартиру другому лицу, но дешевле на 150 тысяч рублей – за 6 миллионов рублей. На цену услуг риэлтора срыв подписания первоначального договора не повлиял, потому что цена была установлена фиксированная – 2% от цены сделки. Ответчик не отрицала, что она предлагала указывать цену в основном договоре таким же образом, как в предварительном – 4 320 000 руб. за квартиру, а остальную сумму оплатить по отдельному соглашению как за «неотделимые улучшения».

В письменном отзыве на иск Еремичева Е.А. указала, что факт необоснованного отказа истца от заключения основного договора подтверждается ее неявкой ДД.ММ.ГГГГ в офис агентства недвижимости «Статус», тогда как Еремичева Е.А. на встречу явилась. О своем намерении оформить договор исключительно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Михайлова О.С. не уведомляла, и эта информация не нашла отражения в предварительном договоре. Михайловой О.С. сообщено было, что при ее неявке на подписание договора квартира будет снова выставлена на продажу, но при этом Еремичева Е.А. все еще готова была продать истице квартиру и спорный задаток засчитать в счет оплаты за квартиру, но Михайлова О.С. этим не воспользовалась.

Соленков М.В. суду пояснил, что полностью поддерживает объяснения ответчика и считает, что основной договор купли-продажи квартиры не заключен по вине истца. Пояснил, что сроки заключения основного договора были согласованы с истцом, в том числе на стадии переговоров сразу обозначался период, в котором Еремичева Е.А. будет в отпуске и не сможет подписать основной договор. Этот период устраивал Михайлову О.С., она сказала, что у них продается другой объект, если они успеют его продать до отъезда Еремичевой Е.А. и получить деньги, то «выйдут на сделку» до отъезда Еремичевой Е.А., если не успеют – то после ее прибытия. По поводу способов расчета он подтверждает объяснения ответчика – пояснил, что передал Михайловой О.С. информацию о высоком размере комиссии в банке «ВТБ», предложил ей взять эту комиссию на себя как покупателю, или рассчитаться иным способом. Первый «звонок» о том, что сделка срывается, произошел тогда, когда Михайлова О.С. начала звонить и говорить, что готова выходить на сделку прямо сейчас. Соленков М.В. связался с продавцом, но это было в период, когда Еремичева Е.А. была в отъезде, о чем он сообщил покупателю. На этой стадии в переговорах выяснилось, что покупатель не сама Михайлова О.С., а другое лицо, о котором до того ничего не говорилось, и Михайлова О.С. сказала, что это другое лицо может купить квартиру только здесь и сейчас, а потом он будет занят. Соленков М.В. пытался взять у Михайловой О.С. телефон этого покупателя, чтобы вести переговоры непосредственно с ним напрямую, но Михайлова отказалась. После возвращения продавца Михайлова О.С. отказалась «выходить на сделку», написала письменную претензию. Продавцы же готовы были продать квартиру и 7 июля, и после этого, но Михайлова отказалась, из-за чего квартира снова была размещена на сайтах объявлений, он снова оплатил объявления на популярных ресурсах о продаже квартир, эта оплата вошла в его расходы за счет вознаграждения.

В соответствие со ст. 167 ГПК РФ, с учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц гражданское дело рассмотрено по существу в отсутствие истца, не представившего доказательства уважительных причин неявки и направившего в суд своего представителя.

Заслушав объяснения сторон, исследовав, проверив и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Нормами ст. 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В пунктах 25-28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» приведены разъяснения о том, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком. Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору. Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Если в пределах срока заключения основного договора сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ16-6 содержится применимое для настоящего дела разъяснение о том, что когда стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, а денежная сумма передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения, то задатком обеспечивается возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Как установлено судом и подтверждается доказательствами по делу, ДД.ММ.ГГГГ между Еремичевой Е.А. (продавец) и Михайловой О.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого (п. 1.2) покупатель имеет намерение приобрести у продавца в собственность, а продавец имеет намерение продать покупателю на условиях, предусмотренных данным предварительным договором, жилое помещение по адресу: <адрес> «В», <адрес>, площадью 65 кв.м., состоящее из 2 комнат, на 3 этаже, кадастровый №.

Пунктами 2.1-2.2 предварительного договора определен порядок расчетов: стоимость квартиры с неотделимыми улучшениями определена сторонами в размере 6 150 000 руб., из которых, как договорились стороны, в основном договоре будет указана сумма 4 320 000 руб., оставшаяся сумма в размере 1 830 000 руб. оплачивается покупателем за неотделимые улучшения.

Покупатель оплачивает стоимость квартиры в следующем порядке: денежные средства в размере 50 000 руб. в качестве задатка при подписании договора; денежные средства в сумме 6 100 000 руб. за счет собственных средств при подписании основного договора.

В силу п. 2.3 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с данным договором и ст. 429 ГК РФ. Продавец гарантирует покупателю твердость и неизменность стоимости квартиры при условии заключения основного договора в определенный им срок (п. 2.4).

Раздел 3 договора назван «соглашение о задатке».

В силу п. 3.1 договора в качестве гарантии приобретения квартиры, а также в счет предварительной частичной оплаты основного договора покупатель передал, а продавец получил задаток за отчуждаемую квартиру в размере 50 000 руб.

При совершении сделки и окончательных расчетах указанная сумма задатка будет засчитана в счет оплаты стоимости квартиры (п. 3.2).

В силу п. 3.3-3.5 предварительного договора продавец, получивший задаток от покупателя и нарушивший условия данного договора, обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере в соответствии со ст.ст. 380, 381 ГК РФ, не позднее следующего дня с момента отказа от сделки. При нарушении условий договора покупателем задаток ему не возвращается в соответствии со ст.ст. 380, 381 ГК РФ. При прекращении действия договора по соглашению сторон до подписания основного договора переданный задаток возвращается покупателю в одинарном размере, без применения последствий, указанных в ч. 2 ст. 381 ГК РФ, не позднее следующего дня с момента наступления данных обстоятельств.

В силу п. 6.3 предварительного договора он действует до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 6.7 предварительного договора если стороны, письменно или устно, не договорились о дате, времени и месте подписания основного договора, местом подписания основного договора будет являться офис агентства недвижимости <адрес> по адресу: <адрес>. Установление указанных данных в договоре не освобождает стороны от направления друг другу предварительных письменных предложений о подписании основного договора. Неявка в установленный срок по указанному адресу одной из сторон будет являться уклонением от подписания основного договора.

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Еремичева Е.А. приняла от Михайловой О.С. сумму 50 000 руб. в качестве задатка за продажу вышеуказанной квартиры в соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Переписка по вопросам, связанным с заключением основного договора, велась в программе обмена сообщениями WhatsApp между Михайловой О.С. и третьим лицом Соленковым М.В., представлена суду в виде распечатанных текстовых сообщений и записанных на цифровой носитель аудиосообщений. Подлинность данной переписки не оспаривалась всеми участвующими в деле лицами.

Из данной переписки следует, что Соленков М.В. со ссылкой на разговор, ранее имевший место с Михайловой О.С., напомнил ей, что продавцы в начале июля улетают, прилетают рано утром 4 июля (воскресенье), на сделку смогут выйти в понедельник. В ответ на это Михайлова О.С. ДД.ММ.ГГГГ переслала от другого лица Соленкову М.В. сообщения «меня не будет в эти даты» и «командировка Москва» (сообщения помечены как переадресованные). В голосовых сообщениях Соленков М.В. ДД.ММ.ГГГГ интересуется о том, как решается вопрос с покупателем, Михайлова О.С. отвечает, что данный вопрос решается, покупатель уезжает в Москву надолго, сейчас решает вопрос с тем, чтобы выдать доверенность и кому-то передать наличные деньги.

В последующем в голосовых сообщениях Соленков М.В. просит предоставить возможность ему вести переговоры с фактическим покупателем квартиры напрямую, на что Михайлова О.С. отвечает, что в договоре будет указана она и покупателем можно считать её.

ДД.ММ.ГГГГ Соленков М.В. сообщил, что продавцы прилетели и готовы «выходить на сделку», спросил о том, получается ли это у покупателя, на что Михайлова О.С. ответила – «нет, не получается». В ходе разговора о причинах невозможности заключения договора Михайлова О.С. сообщает «мы были готовы купить 29, 30 и 1го» и «по ВТБ вы отказались, ой опять вода». ДД.ММ.ГГГГ в № Михайлова О.С. просит назначить встречу на следующий день после 17:00, на что Соленков М.В. ей отвечает, что продавцы приедут в № того же дня Михайлова О.С. сообщает, что в 12 часов не сможет.

Остальная переписка между Михайловой О.С. и Соленковым М.В. сводится к вопросам возврата задатка и к направлению претензии.

Исходя из представленных авиабилетов Еремичева Е.А. вылетела из <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, возвратилась ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Соленков М.В. с Еремичевой Е.А., а также совместно с двумя другими лицами (Еремичев А.И. и Квасова С.А.) составили протокол встречи о том, что ДД.ММ.ГГГГ в 12:00 по адресу: <адрес>, оф. 115, покупатель Михайлова О.С. на встречу для подписания договора купли-продажи жилого помещения не явилась, явилась Еремичева Е.А. Указано «принятое решение» - считать предварительный договор купли-продажи расторгнутым по причине неявки покупателя на подписание основного договора, сумма задатка 50 000 руб. остается у продавца.

Из представленной суду переписки следует, что ДД.ММ.ГГГГ Михайлова О.С. направила через программу обмена сообщениями № М.В. претензию о возврате неосновательного обогащения в размере 50 000 руб. на имя Еремичевой Е.А.

Из выписок из ЕГРН, выписки о переходе права следует, что указанное жилое помещение не было продано Михайловой О.С. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности в пользу Помазкина А.А., до того с ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры являлась Еремичева Е.А.

Разрешая исковые требования, суд также учитывает разъяснения, приведенные в п.п. 43, 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»: условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Юридически значимые действия Михайловой О.С. по передаче ответчику суммы 50 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ суд безальтернативным образом квалифицирует как выдачу задатка. Такая квалификация не только соответствует буквальному значению терминов в предварительном договоре, но и условиям договора о судьбе этой денежной суммы при нарушении предварительного договора, которые соответствуют ст. 381 ГК РФ.

Не имелось неопределенности относительно природы данной денежной суммы и у истца Михайловой О.С.: в представленной переписке первым ее вопросом, связанным с судьбой суммы 50 000 руб., является вопрос «задаток не возвращают, правильно?».

Аргументация искового заявления о том, что задаток не может обеспечивать условия самого предварительного договора, и до заключения основного договора является авансом, противоречит приведенным положениям ГК РФ и воспроизводит прежнюю правоприменительную практику, которая имела место до внесения Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» изменений в статью 380 ГК РФ.

Для того, чтобы квалифицировать условия сделки и правоотношения вопреки буквальному толкованию соответствующих договорных условий, вопреки принципу стабильности и определенности гражданско-правовых отношений, у суда должны иметься достаточные основания, наличие которых истец не доказал.

Следовательно, поскольку данная сумма является задатком, а основной договор заключен не был, судьба задатка, выданного в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж по основному договору, разрешается в зависимости от того, какая из сторон предварительного договора ответственна за его неисполнение.

Поскольку по предварительному договору исполнение состоит в заключении основного договора, юридически значимым обстоятельством по делу является то, какая из сторон ответственна за то, что основной договор купли-продажи не был в итоге заключен. Отнесение данного обстоятельства к предмету доказывания и распределение бремени доказывания разъяснено сторонам гражданского дела на стадии подготовки.

Оценив доказательства по делу по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что лицом, ответственным за то, что основной договор купли-продажи не был заключен, является истец Михайлова О.С.

Предварительный договор устанавливает сроки заключения основного договора и обязанность по его заключению, тогда как само заключение договора происходит в общем порядке, установленном главой 28 ГК РФ. Основной договор должен быть заключен посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

С учетом приведенных разъяснений Пленума Верховного суда РФ, для определения факта уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора, имеют значение не только собственно направление оферты, но и совершение иных действий, направленных на заключение основного договора (в частности, ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора). В том случае, если такие действия совершались одной из сторон, однако к окончанию установленного предварительным договором срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, одна из его сторон вправе заявить иск о понуждении к заключению основного договора. Если же таких действий не совершалось обеими сторонами, по факту утраты интереса сторон в заключении основного договора обязательства из предварительного договора прекращаются.

Вышеназванным предварительным договором оговорен не только срок заключения основного договора, но и порядок его заключения, в частности, конкретные время и место, где будет подписан основной договор (если стороны не договорятся об ином времени и месте).

Доказательствами по делу подтверждается, и истцом по существу не оспаривалось, что в указанные время и место, предусмотренные договором, явилась ответчик, совершив тем самым предусмотренные предварительным договором и соответствующие существу обязательства действия, направленные на заключение основного договора. Истец в указанные время и место не явилась, нарушив тем самым условия предварительного договора и фактически выразив отказ от заключения основного договора.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ15-7 применительно к распределению обязанности доказывания по спорам о вине в неисполнении предварительного договора приведены следующие разъяснения.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. Виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Поскольку невыполнение истцом обязанности по явке на место и время заключения основного договора установлено, ее вина в незаключении основного договора презюмируется. Доказательств отсутствия вины в нарушении договора истец не представила, в том числе не доказала уважительных причин неявки в указанные в договоре место и время. Только лишь занятость по работе такой уважительной причиной неявки считаться не может, поскольку данные время и место согласованы с самим истцом заблаговременно. Напротив, просьба о переносе встречи, назначенной на полдень следующего дня, направленная посреднику поздним вечером текущего дня, не является заблаговременной.

Помимо того, что истец не доказала отсутствие вины в нарушении условий договора, суд приходит к выводу, что отказ Михайловой О.С. от заключения договора по мотивам действий третьего лица (как пояснила представитель истца – сожителя, который должен был финансировать сделку), покинувшего <адрес> после ДД.ММ.ГГГГ, недвусмысленным образом следует из переписки истца с третьим лицом. Вместе с тем, Михайлова О.С. не вправе в одностороннем порядке менять условия предварительного договора о сроке заключения основного договора, и ее доводы о том, что она была готова заключить основной договор только в течение 3 дней, не свидетельствуют о том, что по истечение названных 3 дней ответственной за незаключение основного договора стала противная сторона, не допустившая нарушение предварительного договора.

Следовательно, по результатам судебного разбирательства установлено, что лицом, ответственным за неисполнение предварительного договора, является истец.

Оценивая доводы истца о том, что причиной отказа от договора послужили недобросовестные действия продавца в части описания условий основного договора о цене, суд учитывает следующее.

Действительно, из текста предварительного договора усматривается, что на стадии заключения предварительного договора его стороны заранее договорились о том, что в тексте основного договора, который будет сдан в регистрирующий орган, будет указана продажная цена меньше чем та, что будет уплачена на самом деле. Фактически стороны таким образом оформили намерение по включению в договор притворного условия (абз. 3 п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №). Мотивы данного намерения судом не устанавливаются (поскольку в предмет доказывания не входят), но с учетом даты покупки самой Еремичевой Е.А. квартиры и с учетом акцента в предварительном договоре на недопустимость создания условий для начисления продавцу дополнительных налогов, поведение Еремичевой Е.А. указывает на ее желание уклониться от уплаты НДФЛ.

Подобные действия продавца, безусловно, добросовестными не являются.

Вместе с тем, совокупность доказательств по делу свидетельствует о том, что такие действия продавца не являлись причиной отказа Михайловой О.С. от заключения основного договора, поскольку, подписав предварительный договор на таких условиях, она выразила согласие с такими действиями, и затем на стадии преддоговорных переговоров ни разу не затрагивала вопрос указания в тексте договора его цены. Невозможность заключения договора истец мотивировала только отъездом в <адрес> стороннего лица – «фактического покупателя». Впервые данный вопрос поднят Михайловой О.С. в переписке как дополнительный аргумент к требованию о возврате задатка, когда от заключения основного договора она уже отказалась.

Следовательно, данные действия продавца не явились причиной отказа от заключения основного договора истцом. Более того, в силу абз. 2 п. 5 с. 429 ГК РФ возникновение разногласий относительно отдельных условий основного договора, влечет не отказ от его заключения, а необходимость их урегулирования, при невозможности урегулирования путем переговоров условия основного договора устанавливаются судом.

Неблагоприятные последствия от недобросовестных намерений продавца возникают в данном случае не на стороне истца, а на стороне местного и регионального бюджета, поэтому истец, желая защитить публичные интересы, вправе обратиться в налоговый орган для инициирования вопроса о проведении налоговой проверки в отношении Еремичевой Е.А. по вопросу возможной неполной уплаты ею НДФЛ при продаже квартиры.

Аналогичным образом истцом не доказано, что разногласия относительно способов передачи денежных средств (наличными средствами, через счет в конкретном банке и т.д.) явились причиной ее отказа от заключения основного договора.

Поскольку лицом, ответственным за неисполнение предварительного договора, является истец, давший задаток, в силу п. 2 ст. 380 ГК РФ в таком случае задаток остается у другой стороны – Еремичевой Е.А. Оснований для взыскания суммы задатка в пользу истца не имеется, ввиду чего суд отказывает в удовлетворении иска. Поскольку на стороне ответчика не имеется необоснованного удержания денежных средств, причитающихся истцу, проценты за пользование чужими денежными средствами также не подлежат взысканию.

Судом на обсуждение сторон был также вынесен вопрос о соразмерности ответственности в виде удержания 50 000 руб. задатка последствиям нарушения обязательства.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В Постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» приведены разъяснения о том, что положения статьи 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным пунктом 2 статьи 381 ГК РФ мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 ГК РФ, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

Заслушав пояснения сторон в соответствующей части, оценив доказательства, суд приходит к выводу, что законные основания для уменьшения удержанной суммы задатка отсутствуют.

Действительно, после отказа Михайловой О.С. от заключения основного договора квартира была продана Еремичевой Е.А. спустя более 1 месяца после планируемого срока заключения договора с Михайловой О.С., как пояснила Еремичева Е.А. – на 150 000 руб. дешевле. С другой стороны, продажа квартиры стоимостью более 6 миллионов рублей не является ординарной и рядовой сделкой в жизни гражданина, сопряжена с организационными трудностями, ведением переговоров, демонстрацией квартиры потенциальным покупателям, соответствующими затратами времени.

Сумма задатка 50 000 руб. для цены договора составляет 0,81%, что чрезмерным не является. Если рассматривать в качестве последствия отказа Михайловой О.С. от заключения основного договора задержку в получении продавцом суммы 6 100 000 руб., то проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на эту сумму за время до перехода права собственности к иному лицу, составили бы 35 012,33 руб. – то есть сумму, близкую к сумме задатка.

Оснований для уменьшения размера удержанного задатка и взыскания его части в пользу истца в данном случае также не имеется.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. В силу ст. 98 ГПК РФ отказ в удовлетворении иска влечет также отказ в присуждении истцу судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ 04 07 №) ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ 04 12 №) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░>░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░>.

░░░░░                                      ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░

░░.░░.░░░░