Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3128/2020 ~ М-3280/2020 от 03.11.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск 29 декабря 2020 года

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Литвинова А.Н.

при секретаре Татаровской А.А. с участием сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №2-3128/2020 по иску Полякович Александра Арестовича к ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ», Корнееву Игорю Владимировичу и Михайлову Роману Викторовичу о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, признании сделки недействительной и возложении обязанности зарегистрировать право,

У С Т А Н О В И Л :

Полякович А.А. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ», Корнееву И.В. и Михайлову Р.В., в котором просит признать предварительный договор купли-продажи от <ДД.ММ.ГГГГ> договором участия в долевом строительстве, признать недействительным договор залога <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> между Корнеевым И.В. и Михайловым Р.В., признать недействительной сделку между ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» и Корнеевым И.В., снять обременение с объекта недвижимости (ипотеки в пользу Коренеева И.В.), обязать ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» зарегистрировать право собственности на квартиру <№> в доме <№> по <адрес>.

В обоснование требований в заявлении указано, что <ДД.ММ.ГГГГ> Полякович А.А. заключил с <ФИО11 предварительный договор купли-продажи жилого помещения с проектным номером <№> площадью 65,9 кв.м. в многоквартирном доме на участке <№> по адресу: <адрес>. В связи со сменой застройщика <ДД.ММ.ГГГГ> Полякович А.А. заключил предварительный договор купли-продажи жилого помещения по указанному выше адресу с ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ». <ДД.ММ.ГГГГ> Полякович А.А. и ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» заключили договор купли-продажи квартиры <№> в доме <№> по <адрес> с кадастровым номером <№> площадью 66,8 кв.м. Однако, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру препятствует обременение в виде залога, зарегистрированного на основании договора залога <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> между Корнеевым И.В. и Михайловым Р.В. Так как многоквартирный дом возведен с привлечением денежных средств граждан, заключенный Полякович А.А. предварительный договор является договором участия в долевом строительстве. Застройщик по договору участия в долевом строительстве не вправе принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения собственных обязательств перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Такая сделка является недействительной.

Истец в судебное заседание не явился, уведомив суд через своего представителя о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца Говорухина А.А. иск поддержала, ссылаясь на изложенные в нем обстоятельства.

Корнеев И.В. иск не признал, указав в своих возражениях на то, что договор залога земельного участка заключен им до того истец заключил предварительный договор купли-продажи с ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ». При этом собственник земельного участка Михайлов Р.В. стороной заключенных истцом договоров купли-продажи не является и никакого строительства на участке не осуществлял. ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» установленным законодательством требованиям к застройщику по договорам участия в долевом строительстве не соответствует.

ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» своего представителя в судебное заседание не направило, о причинах неявки представителя суд не известило.

Михайлов Р.В. в судебное заседание не явился, уведомив суд через своего представителя о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Ахмедов И.Р. иск не признал, указав в своих возражениях на отсутствие законных оснований для признания договора залога недействительным.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд пришел к заключению, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 339 ГК РФ, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В соответствии со ст. 339.1 ГК РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с п. 1 ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.

Согласно ст. 362 ГК РФ договор поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства.

Положениями п. 1 и п. 2 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Из представленных суду документов видно, что <ДД.ММ.ГГГГ> Корнеев И.В. в обеспечение исполнения обязательств по договору займа <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> на сумму 100000000 рублей заключил с Михайловым Р.В. договор залога <№> предметом которого являются земельный участок <№> площадью 2094 кв.м. по адресу: <адрес>, и объект незавершенного строительства <№> по тому же адресу.

<ДД.ММ.ГГГГ> осуществлена государственная регистрация договора залога.

<ДД.ММ.ГГГГ> Корнеев И.В. и ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» заключили договор поручительства <№>, по условиям которого ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» приняло на себя обязательство отвечать перед Корнеевым И.В. за исполнение ИП Гаводьян А.А. договора займа <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>.

<ДД.ММ.ГГГГ> Полякович А.А. заключил предварительный договор купли-продажи жилого помещения с проектным номером <№> площадью 65,9 кв.м. в многоквартирном доме на участке <№> по адресу: <адрес>, с ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ».

<ДД.ММ.ГГГГ> Полякович А.А. и ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» заключили договор купли-продажи квартиры <№> в доме <№> по <адрес> с кадастровым номером <№> площадью 66,8 кв.м.

<ДД.ММ.ГГГГ> Полякович А.А. обратился в Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от <ДД.ММ.ГГГГ>.

<ДД.ММ.ГГГГ> государственным регистратором в адрес истца направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании п.7, 16 ч.1 ст.26 Закона РФ от 13 июля 2015 года №218-ФЗ. В уведомлении указано на отсутствие в договоре указания на обременение объекта правами третьих лиц и отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение заявленного объекта.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания заключенного <ДД.ММ.ГГГГ> Корнеевым И.В. и Михайловым Р.В. договор залога земельного участка <№> и объект незавершенного строительства <№> по адресу: <адрес>.

Форма и содержание договора соответствуют требованиям закона. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Права истца данный договор нарушать не может, так как он был заключен до того, как им был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения с ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ».

Вопреки доводам истца, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру договор залога не препятствует. Согласно уведомлению от <ДД.ММ.ГГГГ> причиной приостановления государственной регистрации права является не наличие обременения, а отсутствие согласие на отчуждение квартиры залогодержателя, к которому истец для получения такого согласия не обращался.

Требование истца, направленное на оспаривание заключенного <ДД.ММ.ГГГГ> Корнеевым И.В. и ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» договора поручительства <№>, является необоснованным. Каким образом данный договор нарушает права или охраняемые законом интересы истца в иске не указано. Каких-либо неблагоприятных последствий для истца оспариваемый договор не повлек.

При рассмотрении требования о признании предварительного договора купли-продажи от <ДД.ММ.ГГГГ> договором участия в долевом строительстве суд исходит из следующего.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом).

Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 приведенного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

По своему содержанию заключенный истцом <ДД.ММ.ГГГГ> предварительный договор купли-продажи указанным выше требованиям не соответствует. Кроме этого, на момент заключения договора продавец ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» требованиям, предъявляемым статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к застройщикам, не соответствовало. Это исключает возможность признания предварительного договора купли-продажи от <ДД.ММ.ГГГГ> договором участия в долевом строительстве.

Имея в виду, что по сведениям ЕГРН право собственности ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» на квартиру <№> в доме <№> по <адрес> зарегистрировано <ДД.ММ.ГГГГ> (запись <№>) требование истца о возложении на общество обязанности зарегистрировать право на квартиру лишено рационального основания.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно.

Оспаривая сделки, не повлекшие каких-либо неблагоприятных последствий для него, истец действует недобросовестно, преследуя исключительно цель причинить ответчикам вред.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Полякович Александра Арестовича к ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ», Корнееву Игорю Владимировичу и Михайлову Роману Викторовичу о признании предварительного договора купли-продажи от <ДД.ММ.ГГГГ> договором участия в долевом строительстве, признании недействительным договора залога <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> между Корнеевым И.В. и Михайловым Р.В., признании недействительной сделки между ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» и Корнеевым И.В., снятии обременения с объекта недвижимости (ипотеки в пользу Коренеева И.В.), возложении на ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» обязанности зарегистрировать право собственности на квартиру <№> в доме <№> по <адрес> отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Краснодарской краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья А.Н. Литвинов