Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4039/2019 ~ М-3565/2019 от 11.06.2019

Дело № 2-4039/2019                                                          «23» октября 2019 года

Р Е Ш Е H И Е

Именем Российской Федерации

Смольнинский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Азизовой O. M.

при секретаре Домашовой E. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дроздовой О. Г. к Северину А. Н., Кузнецову К. В., Смазневой Н. Н. о переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец Дроздова О.Г. обратилась в суд с иском к ответчикам Северину А.Н., Кузнецову К.В., Смазневой Н.Н. с требованиями об обязании перевести на нее права и обязанности покупателя по договору, заключенному между Севериным А.Н. и Смазневой Н.Н. в отношении 2/43 доли в праве собственности в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, взыскании с ответчика Северина А.Н. в ее пользу судебных издержек: уплаченной госпошлины в суд при подаче заявления в размере 5 636, 86 руб., расходы за составление отчета стоимости спорной (2/43) доли в размере 5000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб.

В обоснование исковых требований указала, что является собственником 32/43 доли (двух комнат 14,45 и 18,2 кв.м) в праве собственности в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 02.06.2015 г.

Третья комната площадью 10,7 кв. м. ранее принадлежала Северину А.Н. (доля в праве - 11/43). Северин А.Н. в комнате долгое время не проживал в связи с чем, комната сдавалась в наем.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Смольнинский суд Санкт-Петербурга с иском к Северину А.Н. и квартиросъемщику Искандерову А.А. о признании договора найма комнаты недействительным, взыскании дохода от использования имущества, находящегося в долевой собственности, издержек по содержанию общего имущества (дело №, ДД.ММ.ГГГГ иск истца был частично удовлетворен).

С момента обращения истца в суд между истцом и Севериным А.Н. сложились неприязненные отношения. В ноябре 2017 г Северин А.Н. в устном разговоре с истцом выразил желание продать комнату за 1 200 000 руб. Однако, в виду того, что цена была явно завышена по сравнению с аналогичными предложениями в данном доме, a также учитывая, что места общего пользования (кухня, коридор) и коммуникации требовали серьезных вложений, истец отказалась, предложив Северину А.Н. свою цену - 1 000 000 руб., которую он отверг. Свидетелем данного разговора (заинтересованности в покупке комнаты) был сын истицы - Дроздов А.А. и муж - Дроздов А.И.

В апреле 2019 г истец познакомилась с двумя новыми собственниками спорной комнаты: Смазневой H.H и ее гражданским мужем, a также с Кузнецовым А.Н. Как выяснилось в ходе беседы, Северин А.Н продал свою долю (комнату) по частям: 2/43 доли продал Смазневой Н.Н., а 9/43 доли Кузнецову А.Н. за 1 700 000 руб. Сделки были оформлены нотариально единым договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанная цена в договоре купли- продажи вызвала сомнения y истца, а именно, есть подозрение в том, что доли в совокупности были проданы по гораздо меньшей цене, чем указано в договоре купли-продажи. Истец полагает, что в целях всестороннего рассмотрения спора по существу целесообразно предложить ответчикам представить доказательства наличия у них указанных в договоре купли-продажи денежных средств, в противном случае сделка (по мнению истца) выглядит притворной (сделка в 1 200 000 руб. прикрывает сделку в 1700 000 руб.). Цель завышения цены комнаты истец связывает с тем, что бывший собственник, находясь уже в очень неприязненных отношениях, не хотел продавать истице комнату по реальной цене из вредности. Покупателей данная ситуация видимо тоже устраивала, так как, во-первых, они приобретали комнату в центре города по разумной цене, a возможно и по заниженной стоимости, a также для того, чтобы потом оперировать (в случае продажи) ценой по принципу «за что купил, за то и продаю». В мае 2019 г истица интересовалась у новых собственников возможностью приобретения комнаты, на ее вопросы о цене ей ответили именно по принципу указанному выше.

В настоящее время в третьей комнате проживает Смазнева Н.Н. со своим гражданским мужем, вещей второго собственника Кузнецова К.В. в комнате нет. Ранее Смазнева Н.В. была зарегистрирована и проживала на 17 линии ВО в Санкт-Петербурге; Кузнецов К.В. в квартире не проживает, в настоящее время предлагает истице продать /обменять ее две комнаты.

В связи с тем, что бывший собственник Северин АН. не предложил купить истцу доли (ни 9/43, ни 2/43) на проданных условиях, истец полагает, что его преимущественное право на покупку 2/43 доли были нарушены, что послужило причиной обращения в суд.

Истица не смогла внести на счет управления (отдела) Судебного департамента уплаченную покупателем за долю денежную сумму, поскольку ей не известна покупная цена спорной доли. Одновременно истица доводит до сведения суда, что после уточнения условий сделки в части покупной стоимости 2/43 доли истец готова внести денежные средства на депозит Судебного департамента в обеспечительных целях (исполнения денежных обязательств перед ответчиком).

Истец Дроздова О.Г., ее представитель по доверенности Кононова О.Д. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие истца и ее представителя в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик Кузнецов К.В. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представил письменные возражения, в которых указал, что поскольку истец от преимущественного права покупки, за любую цену и на любых условиях, согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации отказалась, данный отказ ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом Санкт-Петербурга Носиковой Е.В. Истцом заявлен иск о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному между Северином А.Н. и Смазневой Н.Н. в отношении 2/43 доли в праве собственности в квартире, расположенную по адресу: <адрес>, однако такого договора не существует в природе. Продавец, в соответствии со ст. 308 ГК РФ, заключил один договор купли-продажи со множественностью лиц на стороне покупателя, a не два самостоятельных договора с разными покупателями. Из предмета договора и его терминологии следует, что Кузнецов К.В. и Смазнева Н.Н. являются одной, единоличной стороной договора, именуемые в нём «покупатели», что указывает на общую, совместную покупку за 1 700 000 рублей одного объекта, a именно комнаты № площадью 10,74, что соответствует 11/43 долей квартиры в тех пропорциях, в которых они посчитали нужным, с определением права пользования, что не противоречит действующему законодательству и не ущемляет права других сособственников по общей долевой собственности, так как имеющийся один сособственник (истец Дроздова О.Г.) дала свой письменный отказ, удостоверенный нотариально, от приобретения указанной комнаты за любую цену и на любых условиях. Доводы о том, что в отказе от преимущественного права покупки написанном истцом указано о продаже 11/43 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, тогда как ответчик продал свою долю в размере 9/43 и 2/43 доли и каждую по значительно меньшей сумме, чем 1 700 000 рублей, обозначенных в отказе, не могут быть приняты судом, поскольку ответчик продал 11/43 долей по цене 1 700 000 рублей, которые перераспределены между покупателями. Утверждение истца что бывший собственник Северин не предложил ей купить доли 9/43 и 2/43 по отдельности являются несостоятельными, так как Северин не имел воли и намерения продавать доли раздельно, a хотел продать комнату целиком, что и сделал, исходя из договора купли-продажи.

      Немаловажным является тот факт, что основным покупателем, исходя из пункта 16 договора и реального положения дел, является Кузнецов К.В., который единолично нёс все расходы по договору, оплачивал его стоимость, а также уплатил покупную цену комнаты. Также ещё до подачи иска истцом Кузнецов В.В. выкупил у Смазневой 2/43 доли и стал полноправным, единоличным собственником комнаты №, равной 11/43 долям квартиры.

Ответчик Северин А.Н. в судебное заседание не явились. Сведения о времени и месте слушания дела направлены им по известному месту проживания, однако, судебные извещения по месту регистрации не получил, уклонившись от явки в учреждение почтовой связи для получения судебного извещения.

          С учетом положений ст. 165.1 ГК РФ и п.п. 67-67 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд полагает, что ответчики, уклонившись от получения судебного извещения несет риск неполучения поступившей им корреспонденции, а соответственно, судебное извещение считается доставленным, а ответчик извещенным надлежащем образом о времени и месте судебного разбирательства и не явившимися в суд по неуважительной причине.

    Ответчик Смазнева Н. Н. в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов представителю – Кузнецову К. В.

Представитель ответчика Смазневой Н. Н., Кузнецов К. В., действующий на основании доверенности № <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 25 лет, явился в судебное заседание, иск не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, ходатайств об отложении слушания дела не заявлял.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Северина А.Н., третьего лица - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, Дроздова О.Г. является собственником 32/43 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Северин А.Н. являлся собственником 11/43 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Севериным А.Н., продавцом, и Кузнецовым К.В. и Смазневой Н.Н., покупателями, был заключен договор купли-продажи, по условиям которого в собственность последним перешли 11/43 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по цене 1 700 000 рублей. При этом Кузнецов К.В. и Смазнева Н.Н. приобрели указанную выше долю в общую долевую собственность в следующих долях: Кузнецову К.В. – 9/43, Смазневой Н.Н. – 2/43 доли

Переход права собственности на вышеуказанные доли зарегистрирован в установленной порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Заявляя исковые требования о признании за ней преимущественного права покупки 2/43 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и переводе на него права и обязанности покупателя указанной доли по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец указывает, что ответчиками было нарушено ее преимущественное право покупки.

В то же время ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Носиковой Е.В. удостоверен отказ Дроздовой О.Г., согласно которому ей известно о предстоящей продаже Севериным А.Н. принадлежащих ему 11/43 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 1 700 000 рублей; от преимущественного права покупки, за любую цену и на любых условиях, согласно статье 250 ГК РФ отказывается.

Согласно статье 246 ГК РФ продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса.

Как следует из анализа договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора являлись 11/43 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, при этом покупателями самостоятельно были определены размеры долей, поступивших в собственность каждого из них.

При таких обстоятельствах требования истца относительно перевода прав и обязанностей покупателя 2/43 доли по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заявлены необоснованно, поскольку данная доля не являлась самостоятельным предметом договора купли-продажи.

Доводы истца о том, что доли в совокупности были проданы по гораздо меньшей цене, чем указано в договоре купли-продажи, объективными данными не подтверждаются, доказательств в подтверждение своих доводов истцом представлено не было.

Вместе с тем, расчеты между сторонами по договору производились посредством банковской ячейки, в которую закладывалась стоимость отчуждаемой доли. Факт передачи Северину А.Н. стоимости доли в квартире в размере 1 700 000 рублей подтверждается также распиской последнего от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что истцом в установленный законом срок преимущественное право покупки продаваемой доли реализовано не было, в связи с чем, ответчики законно распорядились своим правом продажи доли иным лицам, суд не усматривает нарушений прав истца на преимущественное право покупки указанного объекта недвижимости, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ отказ в удовлетворении исковых требований влечет отказ в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ‚ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Дроздовой О. Г. к Северину А. Н., Кузнецову К. В., Смазневой Н. Н. о переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи жалобы через Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:                                                   O. M. Азизова