Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-242/2024 (2-3067/2023;) ~ М-2526/2023 от 05.09.2023

Дело № 2-242/2024

УИД: 92RS0004-01-2023-003019-88

РЕШЕНИЕ

                                                                ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                                                (полный текст)

22 января 2024 года                                                                   г. Севастополь

    Нахимовский районный суд г. Севастополя в составе:

    Председательствующего судьи Гигорьевой У.С.

    при секретаре судебного заседания Кузнецовой А.А.

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рягузовой ФИО15 к Гусеву ФИО15 о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

Рягузова Е.А. обратилась в суд с иском к Гусеву А.А. в котором просит суд признать предварительный договор купли – продажи нежилых помещений заключенный 27.09.2020 года между Гусевым ФИО15, в лице Сазонова ФИО15, действующего на основании доверенности от 27.03.2018 года и Рягузовой Еленой ФИО15 договором купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, признать ее добросовестным приобретателем нежилого помещения № № с кадастровым номером №, находящегося в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г<адрес>, признать за ней право собственности на нежилое помещение № № с кадастровым номером №, находящегося в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение № № с кадастровым номером №, находящееся в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с предварительным договором купли – продажи нежилых помещений от 23.07.2020 года, заключенным между Рягузовой ФИО15 и Гусевым ФИО15.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что Рягузова Е.А. купила у Гусева А.А., в лице его представителя Сазонова С.Ю., действующего по доверенности, по договору купли-продажи, поименованному предварительным, заключенному 27.09.2020, нежилое помещение № №, находящееся в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Гусев А.А. в лице Сазонова С.Ю. и Рягузова Е.А. договорились в будущем, в срок до 30 ноября 2021 года (п. 1.3 предварительного договора), заключить основной договор купли – продажи нежилого помещения. Согласно выписке из ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером №, в котором находится спорное помещение, принадлежит Гусеву А.А. на праве собственности и разделено на 16 отдельных нежилых помещений. Расчет между сторонами был произведен в полном объеме в момент подписания договора. В соответствии с актом приема – передачи нежилое помещение было передано Рягузовой Е.А. Сазоновым С.Ю. от имени Гусева А.А. в день подписания договора - 27.09.2020. Рягузова Е.А. в спорном помещении сделала ремонт и пользуется им. Рягузова Е.А. указала, что так как договор, поименованный как предварительный, исполнен сторонами полностью, т.е. Гусевым А.А., Рягузова Е.А. передано нежилое помещение, а истец с Гусевым А.А. рассчиталась, то такой договор считается основным. В досудебном порядке сторонам урегулировать спор не получилось.

Истец в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Ответчик Гусев А.А. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Согласно письменных возражений на исковые заявления, ответчик просит суд отказать в удовлетворении исковых требований истцов в полном объеме. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст.167 ГПК РФ.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и как следует из материалов дела, ответчиком Гусевым А.А. 27.03.2018 года в городе <данные изъяты> выдана доверенность серия № на имя – Писаревой ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Даяновой ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Лисунова ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Сазонова Сергея ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ года рождения со всеми полномочиями по управлению и распоряжению всем имуществом Гусева А.А., расположенным на территории города Севастополя, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договоры, в том числе предварительные, акты о передаче и другие необходимые документы, производить расчеты по заключенным сделкам, в т.ч. с правом распоряжения полученных по этим сделкам денежных средств, а также со всеми иными правами по представлению интересов Гусева А.А. в любых учреждениях и организация по любым вопросам, в том числе правом подачи и получения в МФЦ любых документов, с правом постановки на кадастровый учет любых объектов недвижимости и по вопросу государственного кадастрового учета изменений любых объектов недвижимости, в том числе с правом проводить раздел и выдел принадлежащих Гусеву А.А. объектов недвижимости с постановкой выделенных объектов на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на любые объекты недвижимости, с правом подписи любых документов и договоров. Кроме того, Гусев А.А. уполномочил поверенных Писареву Л.Л., Даянову Л.И., Лисунова С.В. и Сазонова С.Ю. представлять его интересы во всех учреждениях и организациях, государственных и общественных и иных органах, в отношении со всеми физическими и юридическими лицами, участвовать в переговорах, получать причитающиеся ему имущество, деньги, ценные бумаги, а также иные документы от всех лиц. Доверенность удостоверена нотариусом города <данные изъяты> Майоровым ФИО15. Доверенность выдана сроком на три года с запретом на передоверие полномочий третьим лицам.

Сазоновым С.Ю. в рамках полномочий, предоставленных ему доверенностью от 27.03.2018 года, выданной Гусевым А.А., с истцом Рягузовой Е.А. заключен предварительный договор купли – продажи нежилого помещения, находящегося в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Судом установлено, что 27.09.2020 между Гусевым А.А. в лице Сазонова С.Ю. действующего на основании доверенности от 27.03.2018 года и Рягузоваой Е.А. заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений.

Согласно п. 1.1 указанного договора Гусев А.А. (продавец) подтверждает, что является собственником объекта недвижимого имущества – нежилое здание, находящееся по адресу: г. <адрес>, общей площадью 302,1 кв.м., кадастровый номер №

Продавец, заключая указанный договор подтверждает, что имеет намерения в установленном законом порядке разделить данный объект недвижимого имущества на определенное количество отдельных объектов недвижимости меньшей площади (с присвоением каждому новому объекту отдельного кадастрового номера) с регистрацией права собственности на каждый новый объект созданный таким способом, а также принять все необходимые меры для обеспечения регистрации права собственности на отдельные помещения, в т.ч. прекращения соответствующих ограничений и пр.

Предметом договора от 27.09.2020 является предстоящая продажа части вновь созданных объектов недвижимого имущества, на условиях и в порядке предусмотренными данным договором, которые фактически будут находится в пределах объекта недвижимости - указанного здания («№189»).

По указанному договору продавец обязуется заключить с покупателем на условиях, предусмотренных этим договором, основной договор купли-продажи вновь созданных (ого) объектов (а) недвижимости (созданных путем раздела указанного выше здания с кадастровым номером «№»), а именно: продать покупателю - нежилое помещение, обозначенное в приложении к договору за № 16 общей площадью 20,1 кв.м.

Стороны подтверждают, что в момент подписания договора от 27.09.2020 покупатель передал продавцу 1 500 000 рублей.

Согласно п. 2.1 договора от 27.09.2020 стороны договорились, что стоимость нежилого помещения составляет - 1 500 000 рублей. Срок заключения основного договора - до 30.11.2020.

Согласно выписке из ЕГРН от 10.01.2022 года нежилому помещению № № по адресу: г<адрес> присвоен кадастровый номер №.

Судом установлено, что Гусев А.А. произвел раздел нежилого здания с кадастровым номером № на отдельные помещения в соответствии с предварительным договором купли-продажи нежилого помещения

На момент заключения договора с истцом нежилое здание с кадастровым номером № принадлежало ответчику Гусеву А.А. на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.11.2016 года.

Судом установлено и материалами дела подтверждается факт полного исполнения истцом и ответчиком условий заключенных предварительных договоров купли – продажи нежилых помещений. Спорные объекты недвижимости в полном объёме оплачены покупателем – истцом Рягузовой Е.А. в момент подписания договора, переданы последней по акту приема-передачи, продавцом, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении нежилого здания с кадастровым номером 91:04:035001:189, здание полностью разделено на 16 самостоятельных помещений с отдельными входами и присвоением каждому нежилому помещению индивидуального кадастрового номера.

Как следует из материалов дела, технический план по образованию 16-ти помещений, расположенных в здании с КН №, по адресу: г<адрес> подготовлен кадастровым инженером Булановой Л.А. на основании технического паспорта БТИ. Поскольку нумерация в техническом паспорте БТИ на здание с КН № по адресу: <адрес> повторялась, специалистом Управления государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, осуществлявшим кадастровый учет помещений, при присвоении кадастровых номеров, образуемым помещениям была присвоена новая нумерация в соответствии со стандартными требованиями, а именно сплошная, сверху – вниз, справа – налево.

Из материалов дела следует, что приложением к предварительному договору купли – продажи нежилого помещениями, являлся чертеж поэтажного плана из инвентарного дела БТИ, на котором Сазоновым С.Ю. была принята условная нумерация помещений, а при проведении кадастрового учета, нумерация помещений была изменена. В связи с чем, кадастровый инженер Буланова Л.А., подготовила заключение в отношении спорного помещения, в котором идентифицировала помещение, согласованное истцом и ответчиком в спорном договоре относительно фактической нумерации, присвоенной при кадастровом учете помещений.

Согласно заключениям кадастрового инженера Булановой Л.А. от 24.11.2022 года, спорное помещения после кадастрового учета имеют следующие характеристики:

- помещение № № площадью 20,1 кв.м., являющееся предметом предварительного договора купли – продажи нежилого помещения от 27.09.2020 года, заключенного между Гусевым ФИО15 и Рягузовой ФИО15, по данным содержащимся в ЕГРН имеет следующие характеристики – кадастровый номер №, площадью 18,3 кв.м., адрес<адрес>

Судом установлено, что спорное помещение в настоящее время поставлено на кадастровый учет.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, а также не оспаривается ответчиком, что денежные средства за спорное нежилое помещение были получены от истца.

Частью 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Частью 5 статьи 1 указанного закона предусмотрено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ права собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. ст. 432, 433 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 551 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне, которая обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации, при этом право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), но акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" споры, вытекающие из договора, поименованного как предварительный, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (пункт 3 статьи 551 ГК РФ)

Согласно пункту 60 Постановления № 10/22 Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно положениям пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Судом установлено и ответчиком Гусевым А.А. не оспаривалось в судебном заседании, что последний не имеет намерений осуществлять переход истцам права собственности на спорные нежилые помещения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении № 16-П от 22 июня 2017 года добросовестным приобретателем признается лицо, которое не знало и не могло знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ) (п. 25).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ) (п. 27).

Судом установлено, что заключенные между истцами и ответчиком предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений содержит в себе существенные условия о предмете и цене договора купли-продажи, а также взаимные обязательства сторон договора о продаже и последующем приобретении недвижимого имущества – нежилого помещения. Материалами дела подтвержден факт согласования всех существенных условий договора купли-продажи, оплаты истцами в полном объёме приобретенных нежилых помещений, передачи спорных нежилых помещений по акту приема-передачи, факт пользования истцами спорными объектами недвижимости, что свидетельствует о заключении между истцами и ответчиком предварительного договора купли-продажи.

Учитывая, что условия предварительных договоров купли-продажи нежилых помещений выполнены истцами и ответчиком в полном объёме, суд приходит к выводу о том, что между сторонами заключен договоры купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ уплата истцами денежной суммы, а также передача спорных нежилых помещений по акту приема-передачи и их эксплуатация подтверждает заключение между истцами и ответчиком договоров купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии со ст. 123 ч. 3 Конституции Российской Федерации, ст. 12 ч. 1 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путём представления доказательств, участия в исследовании доказательств, представленных другими лицами, путём высказывания своего мнения по всем вопросам, подлежащим рассмотрению в судебном заседании.

Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие с суда обязанности по сбору доказательств.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключенные предварительные договоры купли – продажи нежилых помещений заключенные между Гусевым ФИО15 в лице Сазонова ФИО15, действующего на основании доверенности от 27.03.2018 года и истцами каждым в отдельности являются предварительными договорами купли – продажи нежилых помещений заключенными между Гусевым ФИО15, в лице Сазонова ФИО15, действующего на основании доверенности от 27.03.2018 года и истцами каждым в отдельности договором купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, признании каждого истца в отдельности добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения находящегося в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г<адрес>, признании за каждым истцом в отдельности право собственности на спорные нежилые помещения соответственно находящегося в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Довод ответчика Гусева А.А. о том, что на момент заключения предварительных договоров купли – продажи нежилых помещений в ЕГРН не были внесены записи о конкретных отчуждаемых в пользу истцов помещений, в связи с чем, предметы договоров не согласованы, суд отклоняет по следующим основаниям.

Согласно п. 1 Постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем» в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно п. 2 Постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

При этом согласно п. 8 Постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом установлено, что ответчик (продавец) Гусев А.А. заключая вышеуказанный спорный договор, подтвердил, что имеет намерения в установленном законом порядке разделить объект недвижимого имущества расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 302,1 кв.м. кадастровый номер № на определенное количество отдельных объектов недвижимости меньшей площади (с присвоением каждому новому объекту отдельного кадастрового номера) с регистрацией права собственности на каждый новый объект созданный таким способом, а также принять все необходимые меры для обеспечения регистрации права собственности на отдельные помещения, в т.ч. прекращения соответствующих ограничений и прочее. Предметом спорного предварительного договора купли-продажи нежилого помещения заключенного истцом с ответчиком являлась предстоящая продажа части вновь созданного объекта недвижимого имущества, на условиях и в порядке предусмотренными данным договором, которые фактически будут находиться в пределах объекта недвижимости - указанного здания («№»). По указанным договорам ответчик (продавец) Гусев А.А. обязался заключить с покупателем на условиях, предусмотренных этими договором, основной договор купли-продажи вновь созданного объекта недвижимости (созданных путем раздела указанного выше здания с кадастровым номером «№»).

    Судом установлено, что ответчиком Гусевым А.А. произведен раздел объекта недвижимого имущества расположенного по адресу: <адрес>. кадастровый номер № на определенное количество отдельных объектов недвижимости меньшей площади с присвоением каждому новому объекту отдельного кадастрового номера, что подтверждается материалами гражданского дела.

    Судом установлено и подтверждается материалами дела, что договор купли – продажи нежилого помещения поименованный предварительным, заключенный в 2020 году между Гусевым А.А., в лице Сазонова С.Ю., действующего на основании доверенности от 27.03.2018 года, и истцом Рягузовой Е.А. исполнен – помещение оплачено полностью в день подписания договора и переданы Гусевым А.А., в лице Сазонова С.Ю., действующим на основании доверенности от 27.03.2018 года, истцу Рягузовой Е.А. по акту приема – передачи, который с момента принятия нежилого помещения и в настоящий момент также владеет и пользуется им как собственник, сделала в спорном помещении ремонт, оплачивают услуги по его содержанию и обслуживанию. На момент заключения договора с истцом нежилое здание с кадастровым номером № принадлежало Гусеву А.А. на праве собственности, о чем в ЕГРН 18.11.2016 года сделана запись за № 91/001/178/2016-578/2.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования Рягузовой ФИО15 к Гусеву ФИО15 о признании права собственности на нежилое помещение - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли – продажи нежилых помещений заключенный 27.09.2020 года между Гусевым ФИО15, в лице Сазонова ФИО15, действующего на основании доверенности от 27.03.2018 года и Рягузовой ФИО15 договором купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Признать Рягузову ФИО15 добросовестным приобретателем нежилого помещения № № с кадастровым номером №, <адрес>. Севастополь, с. Орловка, Качинское шоссе, д. 33.

Признать за Рягузовой ФИО15 право собственности на нежилое помещение № № с кадастровым номером №, находящегося в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес>

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение № № с кадастровым номером №, находящееся в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с предварительным договором купли – продажи нежилых помещений от 23.07.2020 года, заключенным между Рягузовой ФИО15 и Гусевым ФИО15.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Нахимовский районный суд г. Севастополя в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 29 января 2024 года.

Председательствующий                                                                     У.С. Григорьева